Umlagefähige Kosten: Von Reinigungspflicht bis Rückzahlung

Im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung Ihrer Immobilie werden Sie spätestens bei Ihrer jährlichen Betriebskostenabrechnung mit konkreten Einzelfragen konfrontiert.

Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält insgesamt 17 Positionen, die gegenüber dem Mieter umlagefähig sind.

Die Formulierungen in dieser Regelung helfen Ihnen aber häufig allein nicht weiter, wenn es darum geht, ob Sie bestimmte Kosten an Ihren Mieter weitergeben dürfen, die Ihnen in Rechnung gestellt worden sind.

Das Ziel dieses Beitrages ist es, Sie schnell und übersichtlich „von A-Z“ unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und neuerer Entwicklungen über die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten und deren Abrechnung zu informieren.

In diesem Artikel behandelt, die Bandbreite zwischen der Neuregelung der Reinigngspflicht wegen Alter oder Krankheit bis zur Rückzahlung der Mietkaution.

Neuregelung der Reinigungspflicht wegen Alter oder Krankheit

Vor allem in alten Mietverträgen ist oft geregelt worden, dass die Reinigung des Bürgersteigs und der Zugänge zum Haus durch die Erdgeschossmieter erfolgen muss.

Probleme entstehen dann, wenn die betreffenden Mieter aufgrund Alters oder Krankheit nicht mehr in der Lage sind, diese Arbeiten auszuführen. Die Rechtsprechung ist in dieser Frage nicht einheitlich. Es wird die Ansicht vertreten, dass der Mieter dann von seiner Reinigungspflicht frei werde.

Sie könnten dann die Reinigungspflicht zum Beispiel durch einen anderen Mieter, den Hauswart oder ein Unternehmen ausführen lassen und die dadurch entstehenden Kosten als neue Betriebskosten umlegen. Einige Gerichte vertreten aber dagegen die Meinung, dass der Mieter verpflichtet ist, auf eigene Kosten Ersatz zu finden.

Wenn Ihnen keine Rechtsprechung Ihres zuständigen Amtsoder Landgerichts zu dieser Frage bekannt ist, sollten Sie deshalb nach Möglichkeit versuchen, eine einvernehmliche Lösung mit Ihren Mietern im betreffenden Haus zu finden, um die Risiken eines Rechtsstreits zu vermeiden.So kann daran gedacht werden, einen anderen Mieter mit der Übernahme der Arbeiten zu beauftragen. Wenn die übrigen Mieter in einem solchen Fall nicht bereit sind, die dadurch entstehenden Kosten allein als Betriebskosten zu tragen, können Sie anbieten, einen Teil der Kosten selbst zu übernehmen.

Nutzen von einzelnen Betriebskostenarten

Am Beispiel der Kosten für den Austausch des Sandes auf dem Spielplatz wird deutlich, dass bei einer wirksamen vertraglichen Regelung alle Bewohner des Hauses anteilig dieBetriebskosten zu tragen haben, unabhängig davon, ob sie oder deren Familienangehörige davon einen Nutzen haben. In der Betriebskostenverordnung ist geregelt, dass zu den Betriebskosten alle Kosten gehören, die Ihnen als Vermieter durch das Eigentum an Ihrem Grundstück oder durch dessen Gebrauch entstehen.

Rabatte

Erhalten Sie als Vermieter Rabatte oder Skonti, etwa wenn Sie eine größere Menge Brennstoff (Heizöl) erhalten, müssen Sie einen derartigen Nachlass an Ihre Mieter im Rahmen der Betriebskostenabrechnung weitergeben.

Rückzahlung der Mietkaution

Die Kaution oder ein Teil davon kann im frei finanzierten Wohnungsbau nicht nur zum Ausgleich für Mietrückstände, nicht erbrachte Schönheitsreparaturen und Schäden an der Wohnung, sondern auch für Ansprüche aus noch nicht abgerechneten Betriebskosten verwendet werden.Gesetzlich ist aber nicht geregelt, bis zu welchem Zeitraum ein Vermieter nach der Beendigung des Mietverhältnisses die Mietkaution an den Mieter zurückzahlen muss, sofern er keine Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr hat. Die Rechtsprechung räumt Vermietern eine „angemessene Frist“ ein, wobei auf den jeweiligen Einzelfall abgestellt wird.Wenn der Sachverhalt eigentlich klar ist, sollten Sie innerhalb von etwa 2 bis 3 Monaten die Kaution zurückzahlen können. Hinsichtlich der laufenden Betriebskosten können Sie aber wegen möglicher Nachforderungen einen Betrag zurückhalten, der der zu erwartenden Nachforderung entspricht. Als Orientierung dient die letzte Betriebskostenabrechnung sowie die anschließende Kostenentwicklung.Beispiel: Ihre letzte Betriebskostenabrechnung hatte eine Nachforderung von 250 € ergeben. Zudem ist eine Steigerung der Heizkosten wegen der Verteuerung des Heizöls und des sehr kalten Winters um 150 € zu erwarten. Die übrigen Betriebskosten dürften um etwa 50 € gestiegen sein. Sie können deshalb von der Kaution wegen einer zu erwartenden Nachforderung einen Betrag von 450 € zurückbehalten.