Umlagefähige Nebenkosten: Wärmecontracting bis Zurückbehaltungsrecht

Im Zusammenhang mit der Bewirtschaftung Ihrer Immobilie werden Sie spätestens bei Ihrer jährlichen Betriebskostenabrechnung mit konkreten Einzelfragen konfrontiert.Die Betriebskostenverordnung (BetrKV) enthält insgesamt 17 Positionen, die gegenüber dem Mieter umlagefähig sind. Die Formulierungen in dieser Regelung helfen Ihnen aber häufig allein nicht weiter, wenn es darum geht, ob Sie bestimmte Kosten an Ihren Mieter weitergeben dürfen, die Ihnen in Rechnung gestellt worden sind.Das Ziel dieses Beitrages ist es, Sie schnell und übersichtlich „von A-Z“ unter Berücksichtigung der aktuellen Rechtsprechung und neuerer Entwicklungen über die Umlagefähigkeit einzelner Betriebskosten und deren Abrechnung zu informieren. Abgehandelt in diesem Artikel die letzten beiden Buchstaben des Alphabets; vom Wärmecontracting bis zum Zurückbehaltungsrecht des Mieters.

Wärmecontracting

Wenn sich in einem Wohnobjekt, vor allem mit einer größeren Anzahl an Wohnungen, eine alte Heizungsanlage befindet, die erneuerungsbedürftig ist, stellt sich für Sie als Vermieter die Frage, ob es eine Alternative zum Austausch gibt. Die oft erheblichen Instandhaltungskosten sind nicht als Betriebskosten umlegbar.Umstritten war bisher, ob die Übertragung der Versorgung eines Hauses mit Wärme auf einen gewerblichen Anbieter im Rahmen des so genannten Wärmecontracting in einem bestehenden Mietverhältnis ohne Zustimmung des Mieters zulässig ist.Das Wärmecontracting ist in der Regel dadurch gekennzeichnet, dass ein Anbieter (der „Wärmecontractor“) eine neue Heizungsanlage auf eigene Kosten einbaut, diese betreibt und instand hält und für die Wärmelieferung einen Preis erhält, der auch die Investitions- und Instandhaltungskosten für den Einbau der Anlage beinhaltet.Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass die Zustimmung des Mieters notwendig ist, wenn während eines bestehenden Mietverhältnisses ohne entsprechende Regelung im Mietvertrag, der Vermieter sich für ein Modell des „Wärmecontracting“ entscheidet und der Mieter dadurch Mehrkosten tragen muss. In solchen Fällen ist also eine Vertragsänderung notwendig, wenn Sie die Kosten als Betriebskosten umlegen wollen.

Wartungskosten

Die Aufzählung der Betriebskosten in der Betriebskostenverordnung enthält nur wenige Fälle, in denen Wartungskosten ausdrücklich genannt sind und somit gegenüber Ihrem Mieter abgerechnet werden dürfen. Dies ist bei folgenden Anlagen und Geräten geregelt:Die Rechtsprechung hat ergänzend zum Beispiel die Kosten für die Wartung von Feuerlöschgeräten und Blitzschutzanlagen als sonstige Betriebskosten anerkannt. Siehe weitere Beispiele unter „Sonstige Betriebskosten“.Die Vereinbarung folgender weiterer Kosten als sonstige Betriebskosten ist dagegen von der Rechtsprechung nicht anerkannt worden:

Wartungsverträge

Wenn Sie für Einrichtungen Ihres Mietobjekts Wartungsverträge abgeschlossen haben, z. B. für den Aufzug, sollten Sie erreichen, dass die Kosten für die Instandhaltung in den Rechnungen separat ausgewiesen werden, weil solche Ausgaben keine Betriebskosten sind. Siehe auch unter „Instandhaltungskosten“.Eine pauschale Aufteilung von Wartungskosten in Betriebsund Instandhaltungskosten mit bestimmten Prozentsätzen ist vor allem dann mit rechtlichen Risiken verbunden, wenn sie nicht näher begründet wird.

Zinsen

Zinszahlungen im Zusammenhang mit der Finanzierung von Betriebskosten können Sie nicht in Ihrer Betriebskostenabrechnung berücksichtigen.

• Wassermengenreglern
• Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
• Aufzug
• Antennenanlagen und Verteilanlagen für Breitbandanschlüsse
• Wartungen von Fenstern
• Wartung für Klingel- und Gegensprechanlagen

Beispiel: Die Energiepreise sind stark gestiegen. Sie nehmen zur Finanzierung der Heizöllieferung einen Kredit auf. Die Zinszahlungen können Sie nicht als Betriebskosten umlegen.Allerdings: Ihre evtl. Zinszahlungen zur Finanzierung von Betriebskosten können Sie als Werbungskosten in Ihrer Einkommensteuererklärung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung angeben.

Zurückbehaltungsrecht des Mieters

Vorgeschrieben ist, dass der Vermieter innerhalb eines Jahres nach Ablauf der Abrechnungsperiode die Betriebskostenabrechnung erstellt und diese dem Mieter zukommen lässt. Erhielte der Mieter die Abrechnung erst später, wären Ihre Nachforderungen aus dieser Abrechnung grundsätzlich ausgeschlossen.Rechnen Sie als Vermieter die Betriebskosten also nicht ab, hat Ihr Mieter dennoch einen Anspruch auf Erstellung der Abrechnung. Diesen Anspruch kann der Mieter sogar gerichtlich geltend machen.Er hat aber auch das Druckmittel, die Abrechnung zu erzwingen, indem er die weiteren Betriebskostenvorauszahlungen zurückbehält. Nach der neueren Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs kann der Mieter bei einer fehlenden Betriebskostenabrechnung sogar die Vorauszahlungen zurückfordern, wenn das Mietverhältnis zwischenzeitlich beendet ist.

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