WG-Vermietung: Untervermietung ist eine gute Alternative
Eine gute und häufig praktizierte Möglichkeit besteht darin, den Mietvertrag über die gesamte Wohnung nur mit einem der Wohngemeinschaftsmitglieder abzuschließen und dabei gleichzeitig zu vereinbaren, dass dieser Mieter das Recht haben soll, weitere Mitglieder als Untermieter in die gemieteten Räume aufzunehmen.
Da hier formell nur an eine Einzelperson und nicht an eine Wohngemeinschaft vermietet wird, können die Gerichte hier keine generelle Zustimmung zu einem Mieterwechsel in den Vertrag hineininterpretieren.
Praxis-Tipp: Vereinbaren Sie auf jeden Fall, wie viele Untermieter Ihr Mieter maximal in die Wohnung aufnehmen darf. So vermeiden Sie, dass Ihr Mieter von vornherein mehr Untermieter aufnimmt, als Ihnen lieb ist.
Die Vorteile für Sie
Sie haben einen einzigen festen Ansprechpartner und Verantwortlichen für alle Belange des Mietverhältnisses.
Ziehen Untermieter aus, so sind Sie als Vermieter nicht selbst für die Suche von Nachmietern verantwortlich.
Dies ist Sache Ihres Mieters. Hierdurch sparen Sie Zeit und Kosten.
Und sollte ein Raum der gemieteten Wohnung eine Zeit lang leer stehen, weil Ihr Mieter keinen geeigneten Untermieter finden kann, so geht auch dies nicht zu Ihren Lasten, denn Ihr Mieter ist selbstverständlich auch in diesem Fall verpflichtet, Ihnen die gesamte Miete der Wohnung zu zahlen.
Nachteile: Ihre Ansprüche auf Mietzahlung oder Schadensersatz können Sie nur gegenüber diesem einen Mieter geltend machen. Ist er insolvent und zahlt nicht, dann können Sie nicht die Untermieter in Anspruch nehmen, denn zu diesen haben Sie keine vertraglichen Beziehungen.
Ihnen bliebe nur die Möglichkeit, das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzuges zu kündigen.
Endet das Mietverhältnis mit dem Hauptmieter, egal ob durch Ihre Kündigung oder weil der Mieter ausziehen will, dann müssen grundsätzlich auch die Untermieter die Wohnung räumen.
Es steht Ihnen jedoch frei, mit einem der Untermieter nun als neuem Hauptmieter einen Mietvertrag abzuschließen.
In diesem neuen Vertrag können dann auch Änderungen gegenüber dem bisherigen Vertrag vereinbart werden.
Beispiele für Untermietklauseln
Die Erlaubnis unterzuvermieten können Sie im Mietvertrag auf unterschiedliche Weise regeln. Möglich ist beispielsweise folgende Klausel:
„Die Gebrauchsüberlassung von Teilen der Wohnung an bis zu vier Personen/Untermieter ist dem Mieter nur mit zuvor erteilter Erlaubnis des Vermieters gestattet. Die Überlassung der gesamten Wohnung an Dritte ist ausgeschlossen.
Der Vermieter kann die Erlaubnis versagen oder widerrufen, wenn in der Person eines Untermieters ein wichtiger Grund vorliegt oder dem Vermieter die Gebrauchsüberlassung aus sonstigen Gründen nicht zugemutet werden kann.“
Haben Sie im Mietvertrag diese Klausel vereinbart, dann muss Ihr Mieter Ihre Erlaubnis einholen, bevor er einen Untermieter einziehen lässt.
Ihre Erlaubnis bezieht sich bei dieser Klausel immer auf eine konkrete Person.
Bestehende Untermietverhältnisse kann Ihr Mieter zwar ohne Ihre Mitwirkung beenden, die Aufnahme neuer Untermieter in die Wohnung bedarf jedoch Ihrer erneuten Erlaubnis.
Ihr Mieter hat hier einen Anspruch darauf, dass Sie die Untervermietung erlauben, wenn nicht aus personenbezogenen oder sonstigen Gründen die Untervermietung im konkreten Fall für Sie unzumutbar ist.
Statt jeder einzelnen Untervermietung gesondert zuzustimmen, können Sie auch bereits im Mietvertrag eine generelle Erlaubnis erteilen:
„Dem Mieter ist es gestattet, Teile der Wohnung unterzuvermieten.“
Dann ist bei späteren Untermieter-Wechseln Ihre erneute Zustimmung nicht mehr erforderlich.
Lassen Sie sich dennoch jeden neuen Untermieter von Ihrem Mieter anzeigen, damit Sie zumindest den Überblick behalten, wer in Ihrer Wohnung wohnt.
Praxis-Tipp: Sobald Sie erfahren, dass Ihr Mieter unter Verstoß gegen die vertraglichen Vereinbarungen untervermietet, sei es ohne Ihre Erlaubnis, sei es an mehr Personen als vereinbart, dann müssen Sie unverzüglich einschreiten und von Ihrem Mieter vertragsgerechtes Verhalten verlangen.
Lassen Sie die Sache über einen längeren Zeitraum einfach so laufen, bis Ihnen irgendwann schließlich doch „der Kragen platzt“, dann wird Ihre Kündigung möglicherweise von den Gerichten nicht mehr akzeptiert.
Wann Sie einen Untermieter ablehnen können
Haben Sie Ihrem Mieter im Mietvertrag erlaubt, dass er Teile der Wohnung untervermieten darf, dann können Sie trotzdem aus besonderen Gründen einzelne Untermieter ablehnen.
Wann genau Sie einen Untermieter ablehnen dürfen, hängt von der vereinbarten Untermieterklausel ab.
Im Wesentlichen gibt es zwei Gründe, aus denen Sie den Einzug eines Untermieters in die vermietete Wohnung ablehnen können: Einerseits, wenn die Person des Untermieters Ihnen nicht zugemutet werden kann, und andererseits, wenn die Wohnung durch den Einzug des Untermieters überbelegt würde.
Überbelegung können Sie jedoch dann nicht geltend machen, wenn Ihr Hauptmieter sich hinsichtlich der Zahl der Untermieter im Rahmen dessen hält, was Sie ihm bei Mietvertragsabschluss gestattet haben.
Damit Sie die Zumutbarkeit eines Untermieters vor dessen Einzug prüfen können, muss der Hauptmieter Ihnen vorab mindestens den Namen des Untermieters nennen und Auskunft über dessen berufliche oder sonstige Tätigkeit geben.
Verweigert der Hauptmieter die Namensnennung, können Sie den Einzug des Untermieters schon aus diesem Grund versagen.
Achtung: Haben Sie in der Vergangenheit mehrmals den Einzug von Untermietern geduldet, ohne dass Ihnen deren Namen bekannt gemacht wurden, dann kann Ihr Mieter darauf vertrauen, dass die Namen Ihnen nicht von Bedeutung sind.
Sie könnten dann nicht plötzlich kündigen, weil Ihnen irgendwann doch der Kragen platzt und Sie die ewige Untervermietung an Unbekannte leid sind.
Selbstverständlich können Sie den Einzug des Untermieters untersagen, wenn konkrete Anhaltspunkte bestehen, dass dieser den Hausfrieden stört oder die „Mietsache“ beschädigt.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
