WG-Vermietung: Das müssen Vermieter wissen

Die WG-Vermietung wird in vielen Städten immer beliebter und das nicht nur bei Studierenden, sondern auch bei jungen Berufstätigen oder Pendlern. Wer als Vermieter plant, seine Wohnung oder ein Zimmer an eine Wohngemeinschaft (WG) zu vermieten, sollte einige rechtliche Besonderheiten hinsichtlich des WG-Mietvertrags kennen.

Denn je nach Art des WG-Mietvertrags kann sich das Mietverhältnis deutlich unterscheiden, mit Auswirkungen auf Rechte, Pflichten und auch auf die Möglichkeit, zu kündigen. In diesem Beitrag erfahren Vermieter, was sie beachten müssen, welche Modelle es gibt, welche Rolle der Hauptmieter spielt und wie ein rechtssicherer Vertrag aussehen sollte.

WG-Vermietung: Was bedeutet das für Vermieter?

Bei der WG-Vermietung handelt es sich nicht um eine Sonderform des Mietrechts, in der Praxis unterscheidet sie sich jedoch deutlich von der klassischen Einzelvermietung. Die häufigste Konstellation ist folgende: Mehrere Personen teilen sich eine Wohnung oder ein Haus und nutzen Küche, Bad und die Gemeinschaftsräume gemeinsam. Jeder hat dann in dieser gemeinsamen Wohnung oder in diesem Haus ein eigenes Zimmer und Miete und Nebenkosten werden dann durch alle geteilt.

Für Vermieter bringt das sowohl Chancen als auch Risiken mit sich. Der große Vorteil: Leerstand lässt sich durch Einzelvermietung der Zimmer meist vermeiden und durch eine hohe Nachfrage, die es insbesondere in Großstädten gibt, können gute Mieteinnahmen erzielt werden. Andererseits ist es komplexer, das Mietverhältnis zu verwalten, insbesondere, wenn sich die Zusammensetzung der WG regelmäßig ändert.

Welche Modelle der WG-Vermietung gibt es? 3 Varianten

Üblicherweise gibt es drei verschiedene Varianten, einen WG-Mietvertrag zu gestalten:

• Variante 1 mit einem Hauptmieter und mehreren Untermietern
• Variante 2 mit gemeinsamen Hauptmietern
• Variante 3 mit ausschließlich eigenständigen Mietern und Einzelmietverträgen für jedes Zimmer

Variante 1: Ein Hauptmieter und mehrere Untermieter

Bei dieser Variante wird ein Mietvertrag mit einer Person geschlossen, die die Wohnung oder einzelne Zimmer weitervermietet. Die Mitbewohner sind dann die Untermieter dieser Person.

Die Vorteile für Vermieter:

• Vertragspartner ist nur der Hauptmieter.
• Kein direkter Kontakt mit den Untermietern notwendig, was Vermieter im Verwaltungsaufwand entlastet.

Die Nachteile für Vermieter:

• Weniger Kontrolle über die tatsächlichen Bewohner.
• Eventuelle Schwierigkeiten bei der Kündigung einzelner Untermieter.
• Keine Möglichkeit, als Vermieter gegen Untermieter rechtlich vorzugehen.

Variante 2: Mehrere gemeinsame Hauptmieter

Bei Variante 2 unterschreiben alle Bewohner der WG denselben Mietvertrag und sind somit gemeinsam Hauptmieter.

Vorteile für Vermieter:

• Einfachere Verwaltung.
• Gesamtschuldnerische Haftung: Das heißt, es haftet jeder Hauptmieter für die gesamte Miete.

Nachteile:

• Kompliziert bei internen Wechseln (z.B. bei Kündigung eines einzelnen Mitbewohners).
• Änderungen im Mietvertrag erfordern die Zustimmung aller Parteien.
• Sonstige Belange müssen immer an alle Mieter adressiert werden.

Variante 3: Einzelmietverträge für jedes Zimmer

Hier bekommt jede Person ihren eigenen Mietvertrag für ein bestimmtes Zimmer. Küche und Bad gelten als gemeinschaftlich mitgenutzt. Die Verträge bestehen unabhängig voneinander.

Vorteile für Vermieter:

• Leicht zu kontrollieren, wer in der Wohnung lebt.
• Jeder Mieter kann separat gekündigt werden.
• Der Mietvertrag kann individuell an die Zimmer und die jeweilige Mietdauer angepasst werden.
• Keine gesamtschuldnerische Haftung.

Nachteile:

• Verwaltungsaufwand höher.
• Einzelne Abrechnung von Nebenkosten mit allen Bewohnern.
• Geringere Flexibilität für die WG-Bewohner bei internen Wechseln.
• Mieter bzw. Nachmieter müssen von Vermietern selber gefunden werden, was mehr Aufwand bedeutet.

Was gehört in einen WG-Mietvertrag?

Für die WG-Vermietung sollte unbedingt ein WG-Mietvertrag aufgesetzt werden, in dem alle Details festgehalten werden. Zu den wichtigsten Punkten, die in einem WG-Mietvertrag nicht fehlen dürfen, zählen diese:

• Name des Mieters (entweder alle WG-Bewohner als Hauptmieter oder jeweils einzeln)
• Beschreibung des vermieteten Zimmers mit Angabe der Wohnfläche sowie Beschreibung der gemeinsam genutzten Räume
• Höhe der Miete und Nebenkosten
• Zahlungsmodalitäten
• Regelungen zur Kündigung des Mietvertrags
• Hausordnung mit Regeln zum gemeinschaftlichen Zusammenleben
• Eventuelle Klauseln zur Nachmieterregelung, was bei wechselnden WG-Bewohnern relevant ist. Besonders häufig trifft dieser Fall bei der WG-Vermietung an Studenten zu, bei denen es üblich ist, dass diese nicht auf Dauer in der WG wohnen bleiben, sondern spätestens nach Abschluss des Studiums umziehen.

Mietvertrag für WG: Vorlage und Muster für die Wohngemeinschaft

Eine entsprechende Vorlage kann das Aufsetzen eines WG-Mietvertrags erleichtern und berücksichtigt dabei alle relevanten Aspekte:

Mietvertrag für ein WG-Zimmer

Zwischen

[Name und Anschrift des Vermieters]

und

[Name und Anschrift des Mieters]

wird folgender Mietvertrag geschlossen:

1. Mietgegenstand
   
   Vermietet wird das Zimmer [nähere Beschreibung des Zimmers] in der Wohnung in [Adresse], bestehend aus [Zimmeranzahl, Beschreibung]. Gemeinschaftlich genutzt werden: Küche, Bad, Flur, Balkon.
2. Mietbeginn und Dauer
   
   Der Mietvertrag beginnt am [Datum]. Er wird auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann gemäß gesetzlicher Frist gekündigt werden.
3. Miete
   
   Die monatliche Miete beträgt [Betrag] EUR zzgl. [Betrag] EUR für Nebenkosten. Die Zahlung erfolgt monatlich bis zum 3. Werktag auf folgendes Konto: [Kontodaten].
4. Kaution
   
   Der Mieter hinterlegt eine Kaution in Höhe von [Betrag] EUR. Die Auszahlung erfolgt bei Beendigung des Mietverhältnisses, sofern keine Schäden bestehen.
5. Hausordnung und Nutzung
   
   Die Hausordnung ist Bestandteil des Vertrags. Die Nutzung der Wohnung ist ausschließlich zu Wohnzwecken gestattet.
6. Kündigung
   
   Die gesetzlichen Kündigungsfristen gelten. Die Kündigung bedarf der Schriftform.
7. Sonstiges
   
   [Individuelle Regelungen, z.B. zur Nachmietersuche, Haustieren, Internetnutzung etc.]

[Ort, Datum, Unterschriften des Vermieters und des Mieters]

Welche weiteren relevanten Punkte rund um die WG-Vermietung müssen Vermieter kennen?

Vermieter, die ihre Wohnung an eine Wohngemeinschaft vermieten, haben neben den üblichen Rechten und Pflichten einige Besonderheiten zu berücksichtigen:

• Sie dürfen die WG-Zusammensetzung ablehnen, wenn sie Einzelmietverträge vergeben oder als Vermieter im Mietvertrag das Mitspracherecht bei Untermietern oder Hauptmietern festhalten. Eine WG darf nicht einfach eigenmächtig neue Bewohner aufnehmen.
• Bei einem Mieterwechsel in der WG müssen alle Hauptmieter und der Vermieter zustimmen, wenn ein gemeinschaftlicher Vertrag abgeschlossen wurde. Mit einem Nachtrag oder einem neuen Vertrag kann dann geregelt werden, wenn eine Person ausscheiden oder neu in die WG hinzukommen will. Mit einer Nachmieterklausel im Mietvertrag wird der Wechsel sogar noch leichter.
• Vermieter haben das Recht, das Untermieter bei ihnen angemeldet und genehmigt werden müssen. Ohne Zustimmung riskieren Hauptmieter eine Abmahnung oder sogar die Kündigung des Mietvertrags.

Rechtssicher vermieten: Das sollten Vermieter beachten

Damit die WG-Vermietung rechtssicher bleibt, sind diese Punkte für Vermieter zentral:

• Schriftlichen Mietvertrag abschließen: Vermeiden Sie mündliche Absprachen. Auch wenn diese in der Theorie gültig sind, geben nur schriftliche Verträge langfristig Klarheit und können dazu beitragen, dass Missverständnisse vermieden werden.
• Kaution vereinbaren: Mit einer Kaution schützen sich Vermieter davor, bei Schäden an der Wohnung auf den gesamten Kosten sitzen zu bleiben. Maximal drei Monatskaltmieten sind für die Kautionszahlung erlaubt.
• Mietvertrag regelmäßig prüfen: Bei Bewohnerwechseln können Regelungen angepasst werden.
• Zustimmung bei Untermiete: Vermieter sollten sich Untermieter schriftlich mitteilen lassen, um diese dann ausdrücklich genehmigen – oder auch ablehnen – zu können.
• Mieterhöhungen transparent machen: Auch in einer WG gelten die gesetzlichen Regelungen zur Miete und Vermieter können die Miete, wenn nötig entsprechend den Vorgaben anpassen.

Wie funktioniert die Kündigung bei einer WG-Vermietung?

Vermieter dürfen ein bestehendes Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen kündigen. Eine ordentliche Kündigung des WG-Mietverhältnisses darf nur mit berechtigtem Interesse wie zum Beispiel Eigenbedarf erfolgen. Bei schwerwiegenden Vertragsverstößen wie zum Beispiel Mietrückstand ist auch eine fristlose Kündigung möglich.

Was sind die Vorteile einer WG-Vermietung für Vermieter?

Wie bereits zu Beginn angesprochen, kann die Vermietung an eine WG für Vermieter lohnenswert sein. Gründe dafür sind:

• Ein geringes Leerstandsrisiko: Bei gemeinschaftlichen Mietverträgen haftet die WG als Ganzes für die Miete. Zieht jemand aus, sorgt die Gruppe meist selbst für Nachmieter, um finanzielle Mehrbelastung zu vermeiden.
• Wenn mehrere Mieter anteilig Miete zahlen, können dadurch höhere Gesamteinnahmen als bei der Vermietung an eine Einzelperson erzielt werden.
• Vermieter, die mit nur einem Hauptmieter arbeiten, haben weniger Verwaltungsaufwand.

Fazit: Eine WG-Vermietung braucht den richtigen Mietvertrag

An eine WG zu vermieten, kann mit dem passenden Mietvertrag und etwas rechtlichem Know-how zu Vorteilen für Vermieter führen. Wichtig dafür sind transparente Regelungen, eine saubere Vertragsvorlage sowie die regelmäßige Prüfung, ob alle Untermieter gemeldet sind.

Egal, ob Vermieter sich für Einzelverträge, gemeinschaftliche Mietverhältnisse oder ein Hauptmieter-Modell mit Untermietern entscheiden: Klare Absprachen, schriftliche Verträge und die entsprechende Kontrolle machen die Vermietung an eine WG zu einem guten Vermietungs-Modell mit eventuell sogar höherer Rendite als bei Einzelvermietungen.