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Mieterschutz: Darum sind befristete Mietverträge problematisch

Beim Mietvertragsabschluss gibt es einiges zu beachten. Das liegt wohl vor allem an den vielen Möglichkeiten. Schon für den Zeitraum, in dem der Mietvertrag gelten soll, gibt es verschiedene Varianten.

Man kann Mietverträge

  • auf unbestimmte Zeit abschließen oder
  • für einen bestimmten Zeitraum, wenn man bereits beim Vertragsabschluss weiß, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt enden soll.

Aber Vorsicht: Im Wohnraummietrecht gelten dazu viele Einschränkungen.

Befristungen haben für Vermieter große Vorteile:

  • Vermieter müssen keine langen Kündigungsfristen beachten. Sämtliche Unwägbarkeiten, die mit einer Kündigung in Verbindung stehen, sind ausgeschlossen. Das gilt für die einzuhaltenden Fristen und Formvorschriften für eine Kündigung.
  • Ein Zeitmietvertrag endet auch dann, wenn vom Gesetzgeber vorgeschriebene Kündigungsgründe wie beispielsweise Eigenbedarf oder Zahlungsverzug nicht vorliegen.
  • Umgekehrt „binden“ Zeitmietverträge die Mieter und machen die Vermietung zu einer nachhaltig kalkulierbaren Größe.

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Problemlos können Vermieter Befristungen jederzeit über folgende Gegenstände vereinbaren:

  • gewerbliche Räume
  • Garagen
  • Stellplätze
  • sonstige Gegenstände, wie Rasenmäher oder Kraftfahrzeuge

Wohnraum: Hier gelten Mieterschutzvorschriften

Zeitmietverträge über Wohnräume verlangen von Vermietern die Einhaltung bestimmter Mieterschutzvorschriften, damit sie wirksam sind.

Mietzeit-Befristungen für Wohnraum können, ohne über rechtliche Hürden zu stolpern, nur dann vereinbart werden, wenn nach § 549 BGB Folgendes vorliegt:

  • Wohnraum, der regelmäßig nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (beispielsweise Ferienwohnungen)
  • Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den überwiegend der Vermieter mit Einrichtungsgegenständen ausgestattet hat. Einschränkung: Man darf den Mietern den Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen will.
  • Wohnraum, der von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem Träger der Wohlfahrtspflege angemietet wird, um ihn Personen mit dringendem Wohnungsbedarfs zu überlassen
  • Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim

Einen befristeten Mietvertrag über „ganz normalen Wohnraum“ – also ein Haus oder eine Wohnung –  darf ein Vermieter nach § 575 BGB ausschließlich dann abschließen, wenn er bereits bei Abschluss des Mietvertrags weiß, dass er:

  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will oder
  2. die Räume in zulässiger Weise entweder beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen möchte und diese Baumaßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden, oder
  3. nach dessen Ablauf die Räume an einen zur „Dienstleistung Verpflichteten“ vermieten will – also beispielsweise an jemanden, der ihm im Haushalt hilft, und
  4. den Mieter über den Grund der Befristung, gemäß den drei oben genannten, bei Abschluss des Mietvertrags schriftlich informiert hat.

Möglich ist auch, eine Befristung mit mehr als einem zukünftigen Verwendungszweck zu begründen. So können Vermieter dem Mieter mitteilen, dass sie anstreben, die Wohnung selbst zu nutzen oder, falls nicht möglich, sie einem der Kinder zu überlassen.

20. April 2016

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