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Mieterschutz: Darum sind befristete Mietverträge problematisch

Beim Mietvertrags-Abschluss gibt es einiges zu beachten.

Das liegt wohl v. a. an den vielen Möglichkeiten.

Verschiedene Befristungen des Mietvertrages

Schon für den Zeitraum, in dem der Mietvertrag gelten soll, gibt es verschiedene Varianten.

Man kann Mietverträge

  • auf unbestimmte Zeit abschließen
  • oder für einen bestimmten Zeitraum, wenn man bereits beim Vertrags-Abschluss weiß, dass das Mietverhältnis zu einem bestimmten Zeitpunkt enden soll.

Aber Vorsicht: Im Wohnraum-Mietrecht gelten dazu viele Einschränkungen.

Befristungen haben für Vermieter große Vorteile:

  • Vermieter müssen keine langen Kündigungs-Fristen beachten. Sämtliche Unwägbarkeiten, die mit einer Kündigung in Verbindung stehen, sind ausgeschlossen. Das gilt für die einzuhaltenden Fristen und Formvorschriften für eine Kündigung.
  • Ein Zeitmietvertrag endet auch dann, wenn vom Gesetzgeber vorgeschriebene Kündigungsgründe wie beispielsweise Eigenbedarf oder Zahlungsverzug nicht vorliegen.
  • Umgekehrt „binden“ Zeitmietverträge die Mieter und machen die Vermietung zu einer nachhaltig kalkulierbaren Größe.

Problemlos können Vermieter Befristungen jederzeit über folgende Gegenstände vereinbaren:

  • gewerbliche Räume
  • Garagen
  • Stellplätze
  • sonstige Gegenstände, wie Rasenmäher oder Kraftfahrzeuge

Wohnraum: Hier gelten Mieterschutz-Vorschriften

Zeitmietverträge über Wohnräume verlangen von Vermietern die Einhaltung bestimmter Mieterschutz-Vorschriften, damit sie wirksam sind.

Mietzeit-Befristungen für Wohnraum können, ohne über rechtliche Hürden zu stolpern, nur dann vereinbart werden, wenn nach § 549 BGB Folgendes vorliegt:

  • Wohnraum, der regelmäßig nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird (beispielsweise Ferienwohnungen)
  • Wohnraum, der Teil einer vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist und den überwiegend der Vermieter mit Einrichtungs-Gegenständen ausgestattet hat. (Einschränkung: Man darf den Mietern den Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch mit seiner Familie oder mit Personen überlassen, mit denen er einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führen will.)
  • Wohnraum, der von einer juristischen Person des öffentlichen Rechts oder einem Träger der Wohlfahrts-Pflege angemietet wird, um ihn Personen mit dringendem Wohnungs-Bedarfs zu überlassen
  • Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim

Mietvertrag über „ganz normalen Wohnraum“

Einen befristeten Mietvertrag über „ganz normalen Wohnraum“, also ein Haus oder eine Wohnung,  darf ein Vermieter nach § 575 BGB ausschließlich dann abschließen, wenn er bereits bei Abschluss des Mietvertrags weiß, dass er:

  1. die Räume als Wohnung für sich, seine Familien-Angehörigen oder Angehörige seines Haushalts nutzen will,
  2. die Räume in zulässiger Weise entweder beseitigen, wesentlich verändern oder instand setzen möchte und diese Baumaßnahmen durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses erheblich erschwert werden, oder
  3. nach dessen Ablauf die Räume an einen zur „Dienstleistung Verpflichteten“ vermieten will – also z. B. an jemanden, der ihm im Haushalt hilft, und
  4. den Mieter über den Grund der Befristung gemäß den 3 o. g. Gründen bei Abschluss des Mietvertrags schriftlich informiert hat.

Möglich ist auch eine Befristung mit mehr als einem zukünftigen Verwendungszweck zu begründen.

So können Vermieter dem Mieter mitteilen, dass sie anstreben die Wohnung selbst zu nutzen – oder, falls nicht möglich, sie einem der Kinder zu überlassen.

20. April 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Arno Schrader. Über den Autor

Seit 1997 ist er als Rechtsanwalt tätig und beschäftigt sich als Fachanwalt für Arbeitsrecht seit vielen Jahren unter anderem mit Mobbing-Fällen.

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