Diese 7 Punkte sollten Vermieter in jedem Mietvertrag regeln

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Der Mietvertrag ist das Gerüst für eine renditestarke Immobilie. Wir erklären, welche 7 Punkte Vermieter in jeden Mietvertrag regeln sollen. (Foto: Andrey Popov / shutterstock.com)

Inhalt
Inhaltsverzeichnis

Wie rentabel die vermietete Immobilie ist, bestimmt sich vor allem nach dem Mietvertrag. Und da müssen Vermieter wachsam sein. Vorweg: Vermieter sollten auf jeden Fall für einen Wohnraum- oder Geschäftsraummietvertrag einen Vertragsvordruck verwenden. Hierbei sollte darauf geachtet werden, dass es sich um einen aktuellen Vordruck handelt.


Quick Info

  • Immer die Mietsache, Dauer, Miethöhe und deren Fälligkeit integrieren
  • Betriebskosten unbedingt im Mietvertrag vereinbaren
  • Stets die Schriftform wählen
  • Ehepartner sind nicht automatisch Mieter – Unterschriften sind entscheidend
  • Auf Rechtmäßigkeit von Zusatzvereinbarungen achten

Die im Vertragsformular verwandten Bedingungen sollten möglichst nicht abgewandelt werden. Auch „selbstgestrickte“ Formulierungen, insbesondere zu Schönheitsreparaturen, sind häufig unwirksam. Viele Vermieter und Mietverwalter schießen sich auf diese Weise teure „Eigentore“.

1. Mietsache und Mietdauer

Im Mietvertrag sollte eine genaue Beschreibung des zu vermietenden Objekts mit sämtlichen Nebenräumen und Nebenflächen vorgenommen werden. Aber auch die Mietdauer oder ein Kündigungsausschluss sollte natürlich unbedingt vereinbart werden.

Beispielformulierung

Es werden die Büroflächen im Haus XY-Straße 5 in Bielefeld, 1. OG rechts, in der Anlage 1 farblich markiert, nebst dem Kellerraum Nr. 3, in der Anlage 2 farblich markiert, nebst den Stellplätzen Nr. 5 bis 8, in der Anlage 3 farblich markiert, bis zum 31. Oktober 2019 vermietet.

2. Miethöhe und Fälligkeit

Weiterhin gehört zu den wesentlichsten Punkten auch, dass man als Vermieter eine Vereinbarung über die Miethöhe, deren Fälligkeit und gegebenenfalls Mieterhöhungen vereinbart. Wird die Fälligkeit nicht geregelt, so schuldet der Mieter bis zum Ablauf des 3. Werktags eines jeden Monats im Voraus (§ 556b BGB).

Bitte beachten: Auf Grundlage des Gesetzes zur „Mietpreisbremse“ ist die Neuvertragsmiete vielerorts durch Rechtsverordnungen beschränkt. Gegebenenfalls darf die Miete für eine Wohnung nicht mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen (§ 556d BGB). Dies gilt ausnahmsweise nicht

  • für Wohnungen, die nach dem 01.10.2014 erstmals genutzt und vermietet werden;
  • für Wohnungen, die nach umfassender Modernisierung erstmals wieder vermietet werden;
  • wenn bereits der Vormieter eine Miete geschuldet hat, die mehr als 10% über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

3. Betriebskosten

Besonders wichtig ist eine Vereinbarung zur Zahlung der Betriebskosten. Falls man diesen Punkt nicht regeln würde, wären diese Kosten in der Grundmiete enthalten. Das Gesetz sieht nämlich vor, dass Vermieter die Betriebskosten zu zahlen haben (§ 535 Abs. 1 S. 3 BGB). Etwas anderes gilt nur, wenn diese Verpflichtung auf die Mieter durch eine Vereinbarung übertragen werden.

Gemäß der Betriebskostenverordnung (BetrKV) sind die folgenden Kosten als Betriebskosten umlagefähig:

  • laufende öffentliche Lasten des Grundstücks
  • Kosten der Wasserversorgung
  • Kosten der Entwässerung
  • Kosten der Heizung
  • Kosten der Warmwasserversorgung
  • Kosten verbundener Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlagen
  • Kosten des Betriebs des Personen- oder Lastenaufzugs
  • Kosten der Straßenreinigung und der Müllbeseitigung
  • Kosten der Gebäudereinigung und der Ungezieferbekämpfung
  • Kosten der Gartenpflege
  • Kosten der Beleuchtung
  • Kosten der Schornsteinreinigung
  • Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung
  • Kosten für den Hauswart
  • Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage oder des Betriebs der mit einem Breitbandkabelnetz verbundenen privaten Verteilanlage
  • Kosten des Betriebs der Einrichtungen für die Wäschepflege
  • sonstige Betriebskosten: Kosten für Pförtnerdienst, Müllschlucker, Feuerlöscher, Blitzableiter, die Reinigung von Dachrinnen, Kosten für Dachrinnenheizungen, die Wartung von Abflussrohren und Gullis, die Wartung der Elektroanlagen und der Lüftungsanlagen, Betriebskosten für Gemeinschaftseinrichtungen wie Schwimmbad und Hobbyräume.

Vorteil: Diese Betriebskosten brauchen Vermieter nicht aufzuzählen. Es reicht, wenn im Mietvertrag darauf verwiesen wird, dass der Mieter die Betriebskosten gemäß der Betriebskostenverordnung zu zahlen hat (BGH, Urteil v. 27.06.07, Az. VIII ZR 202/06).

Ausnahme: Die „sonstigen Betriebskosten“ müssen namentlich im Mietvertrag angegeben werden (BGH, Urteil v. 07.04.04, Az. VIII ZR 167/03).

Vorteil: Werden Vermieter selbst tätig, dürfen sie dem Mieter ihren Arbeitsaufwand einschließlich der Kosten für Sachmittel berechnen. Und zwar auf der Grundlage der sonst üblicherweise angefallenen Kosten (BGH, Urteil v. 14.11.12, Az. VIII ZR 41/12). Dies betrifft in der Praxis vor allem die Gartenpflege, den Winterdienst und die Hausreinigung.

4. Schönheitsreparaturen

Entsprechendes sollten Vermieter auch bei der Übernahme von Schönheitsreparaturen beachten. Auch hier sieht das Gesetz vor, dass Vermieter sämtliche Schönheitsreparaturen, also insbesondere das Streichen und Tapezieren der Wände und Decken, auch während des Mietverhältnisses übernehmen müssen. Nur durch eine Vereinbarung können diese Verpflichtung den Mietern übertragen werden.

Bitte beachten: Nach geänderter, neuer BGH-Rechtsprechung kann einem Mieter die Pflicht zur Renovierung nur unter der Voraussetzung übertragen werden, wenn und soweit ihm bei Mietbeginn die Wohnung in renoviertem Zustand übergeben worden ist (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 185/14).

Außerdem ist es jetzt nicht mehr möglich, eine Kostenquotenklausel im Mietvertrag wirksam zu vereinbaren, wonach der Mieter bei nur kurzeitigem Mietverhältnis (fiktive) Renovierungskosten auf der Grundlage eines Kostenvoranschlages zeitanteilig zu tragen hat. Dies gilt unabhängig davon, ob die Mietwohnung bei Mietbeginn renoviert oder nicht renoviert gewesen ist (BGH, Urteil v. 18.03.15, Az. VIII ZR 21/13).

5. Kleinreparaturklausel

Grundsätzlich fallen Reparaturen dem Vermieter zur Last (§ 535 Abs. 1 BGB), der Mieter hat sie nur zu dulden (§ 555a BGB). Haben Vermieter im Mietvertrag aber eine Kleinreparaturklausel vereinbart, haftet der Mieter in Grenzen für kleinere Schäden auch ohne eigenes Verschulden.

Eine sogenannte Kleinreparaturklausel ist aber nur dann wirksam vereinbart, wenn sie die folgenden 5 Voraussetzungen erfüllt:

  1. Der Höchstbetrag pro Kleinreparatur ist angegeben. Einen maximalen Betrag von 110 € hat das Amtsgericht Würzburg für angemessen gehalten (AG Würzburg, Urteil v. 17.05.10, Az. 13 C 670/10). Andere Gerichte sind weniger großzügig. Mit 85 € sind Vermieter aber auf der sicheren Seite.
  2. Der Jahreshöchstbetrag aller Kleinreparaturen ist angegeben und beträgt maximal 8% der jährlichen Nettokaltmiete.
  3. Die Klausel ist auf solche Teile der Wohnung beschränkt, die dem häufigen Zugriff des Mieters ausgesetzt sind.
  4. Der Mieter ist nur zur Zahlung, nicht zur Durchführung der Reparaturarbeiten verpflichtet.
  5. Der Mieter ist nicht zur anteiligen Kostentragung verpflichtet, falls die Reparaturkosten über dem vereinbarten Betrag liegen.

6. Mietkaution und Mietsicherheit

Vermieter sollten beim Abschuss des Mietvertrags stets an eine Kaution denken. Eine Kaution gibt Vermietern eine finanzielle Sicherheit bei Mietende.

Dauert das Mietverhältnis noch an, dürfen Vermieter die Mietsicherheit nach neuerer Rechtsprechung aber nicht hinsichtlich solcher Forderungen verwerten, die zwischen Vermieter und dem Mieter streitig sind (BGH, Urteil v. 07.05.14, Az. VIII ZR 234/13).

Eine Mietsicherheit dürfen Vermieter verlangen, wenn sie dies vertraglich vereinbart haben. Die Kaution darf die 3-fache Monatsmiete (ohne Betriebskostenvorauszahlungen) nicht übersteigen. Die Barkaution darf der Mieter in 3 Monatsraten leisten. Die 1. Rate wird erst zu Beginn des Mietverhältnisses fällig. Säumige Raten dürfen Vermieter zur Begründung einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs heranziehen (§ 569 Abs. 2a BGB).

Die Mietsicherheit müssen Vermieter zudem bei einem Kreditinstitut mit einem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen. Die Zinsen stehen grundsätzlich dem Mieter zu. Gleichzeitig erhöhen sie aber auch die Sicherheit des Vermieters.

Der Mieter kann vom Vermieter den Nachweis der gesetzeskonformen Anlage der geleisteten Kaution verlangen. Vermieten müssen dem Mieter dann die betreffende Kontonummer, die vereinbarte Kündigungsfrist sowie die Höhe der tatsächlich gezogenen Zinsen mitteilen. Bis zu diesem Nachweis darf er die Mietkaution zurückbehalten (BGH, Urteil v. 13.12.12, Az. IX ZR 9/12).

Die Leistung der Mietsicherheit ist auch in anderer Weise, insbesondere durch Vorlage einer Bankbürgschaft, zulässig (§ 551 Abs. 3 BGB). Jedoch ist die Barkaution für Vermieter am besten. Nur dann können Vermieter eine Kaution verlangen:

  1. Kautionszahlung nur bei Vereinbarung
  2. Maximal eine 3-fache Monatsmiete
  3. Recht des Mieters, eine Barkaution in 3 Monatsraten zu leisten

7. Unterschriften und Anlagen

Obwohl die Unterschrift des Vermieters und des Mieters erst am Ende des Vertrags stehen, sind sie mit das Wichtigste. Vermieter sollten darauf achten, dass jede Vertragspartei unterschreibt.

Beispiel: Der Vermieter – Herr Müller – schließt einen Mietvertrag mit einem unverheirateten Paar ab. Wenn im Mietvertrag als Vertragspartner beide aufgeführt sind, müssen auch beide unterschreiben. Andernfalls hätte Herr Müller den Vertrag im Zweifel nur mit einem Mieter geschlossen. Das könnte erhebliche Konsequenzen haben. Insbesondere würde Herrn Müller ein Schuldner, der ebenfalls zur Zahlung der Miete verpflichtet wäre, fehlen.

Auf Anlagen zum Mietvertrag sollten Vermieter im Vertrag hinweisen. Sämtliche Anlagen sollten sowohl vom Vermieter als auch vom Mieter dann zusätzlich unterschrieben und im Mietvertrag sollte sich hierauf bezogen werden. Nur so wahren Vermieter bei langfristigen Mietverträgen rechtssicher die Schriftform.

Beispiele für Anlagen zum Mietvertrag:

  • Hausordnung
  • Reinigungsdienste
  • Plan zur Gartennutzung
  • Plan zur Stellplatznutzung
  • Plan der Wohnung oder der gewerblichen Nutzfläche

Auf Nummer sicher gehen:

  • Verweis auf die Anlage im Mietvertrag
  • Unterschrift auch auf den Anlagen
  • Feste Zusammenheftung von Mietvertrag und Anlagen

Optimaler Mietvertrag: Stellen Sie selbst die Weichen

Unbefristete Mietverträge können auch mündlich abgeschlossen werden. Das ist in der Tat so, denn das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht hierfür keine Formvorschrift vor. Da aber das Gesetz nur wenige Mieterpflichten regelt, schließen fast alle Vermieter einen schriftlichen Mietvertrag ab, um dort Pflichten ihres Mieters festzulegen. Diese Chance sollte man für sich nutzen und im Mietvertrag alle Dinge regeln, die wichtig sind. Das kann viel Ärger ersparen.

Mietvertrag rechtssicher formulieren

Ein Mietvertrag bringt allerdings nur dann den gewünschten Frieden, wenn er klar und vor allem rechtssicher formuliert ist. Ist eine mietvertragliche Klausel unklar oder veraltet, ist der Ärger vorprogrammiert, denn dann kann es schnell passieren, dass mit dem Mieter oder gar mit dem Mieterverein ein Streit über die Wirksamkeit der Klausel entsteht.

Finanzielle Regelungen, die der Mietvertrag in eigenem Interesse enthalten sollte

In finanzieller Hinsicht regelt das BGB nur die Pflicht des Mieters, seine Miete zahlen zu müssen. Wird nichts anderes vereinbart, schuldet der Mieter dem Vermieter weder Betriebskosten noch muss er die Kosten von Kleinreparaturen tragen. Achten Sie daher unbedingt darauf, dass diese Regelungen in Ihrem Mietvertrag enthalten sind. Wenn nicht, tragen Sie die Betriebskosten Ihres Mieters ebenso wie die Kosten von Kleinreparaturen.

Auch eine Kaution muss der Mieter nicht per se leisten. Diese sollte unbedingt vereinbart werden. Denn die 3 Monatsmieten, die verlangt werden können, dienen der Absicherung des Vermieters im Ernstfall.

Mieterhöhung am besten durch Staffelmietvereinbarung

Die Miete kann nach dem BGB auf die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht werden (§ 558 BGB). Allerdings wird hierzu die Zustimmung des Mieters benötigt. In der Praxis ist nicht jeder Mieter bereit, diese Zustimmung zu geben und so mancher Vermieter hat seine Mieterhöhung nur mit rechtlichen Mitteln durchsetzen können.

Diesen Ärger kann man vermeiden, indem eine Staffelmietvereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen wird. Bei der Staffelmiete wird mit dem Mieter vereinbart, dass die Höhe der Miete für bestimmte zukünftige Zeitabschnitte bereits im Voraus festgelegt wird. Die Miete erhöht sich dann automatisch zu dem im Mietvertrag angegebenen Zeitpunkt. Durch eine solche Regelung spart man sich also nicht nur Ärger, sondern auch einen gewissen Verwaltungsaufwand.

Tipp: Einzugsermächtigung vereinbaren

Am besten vereinbart man mit dem Mieter, dass und von welchem Konto die Miete per Einzugsermächtigung eingezogen werden darf. Eine solche Regelung ist im Mietvertrag zulässig und verhindert, dass der Vermieter dem Geld hinterherlaufen muss.

Schönheitsreparaturen und Renovierung nicht vergessen

Wichtig ist auch, dass der Mietvertrag eine Reglung über Schönheitsreparaturen enthält. Anderenfalls riskiert der Vermieter nicht nur, dass der Mieter die Wohnung verkommen lässt. Schlimmstenfalls muss er selbst für die Schönheitsreparaturen aufkommen.

Für die Renovierung ist es gut zu wissen, dass eine Endrenovierung zumindest in einem Formularmietvertrag nicht wirksam vereinbart werden kann. Möchte der Vermieter den Mieter wirksam zur Renovierung bei Auszug verpflichten, erreicht er das nur durch eine individuelle, also mit ihm ausgehandelte Vereinbarung.

Er kann den Mieter aber mietvertraglich zu einer quotenmäßigen Beteiligung an den Kosten der bei Auszug fälligen Schönheitsreparaturen verpflichten. Das sollte er auch unbedingt machen, denn die Renovierung einer Wohnung ist teuer.

Achtung: Flächenangaben im Mietvertrag vermeiden

In den meisten Mietverträgen wird die Größe der Wohnung in Quadratmetern angegeben. Doch davor sollte man sich hüten, wenn man sich über die Größe der Wohnung nicht zu 100% sicher ist. Ist nämlich die Wohnung doch mehr als 10% kleiner als im Mietvertrag angegeben, kann der Mieter die in der Vergangenheit zu viel gezahlte Miete vom Vermieter zurückverlangen und ist künftig zur Minderung berechtigt.

Es hilft hier auch nicht, wenn die Quadratmeter mit dem Zusatz „ca.“ versehen werden. Auch dann ist der Mieter bei einer Abweichung der Wohnungsgröße von mehr als 10% zur Minderung berechtigt.

Tipp: Wohnungsgröße für unverbindlich erklären

Wenn man sich unsicher hinsichtlich der Größe der Wohnung ist, ist es möglich und wichtig, dass die Größenangabe für unverbindlich erklärt wird. Das hat der BGH abgesegnet (BGH, Urteil v. 10.11.10, Az. VIII ZR 306/09). Folgende Klausel können und sollte man deswegen in den Vertrag aufnehmen:

„Die Wohnung im Dachgeschoss rechts, bestehend aus zwei Zimmern, einer Küche, Bad, Diele zur Benutzung als Wohnraum, deren Größe rund 54,78 Quadratmeter beträgt. Diese Angabe dient wegen möglicher Messfehler nicht zur Festlegung des Mietgegenstandes.“

Zur eigenen Sicherheit: Auf Mängel hinweisen

Viele Vermieter denken, dass es wichtig ist, die Wohnung in strahlendem Licht erscheinen zu lassen und Mängel nach Möglichkeit zu verstecken. Das ist aber genau der falsche Weg. Viel wichtiger ist es, dass Vermieter ihre Mieter ausdrücklich auf vorhandene oder zu erwartende Mängel hinweisen. Am besten nehmen Vermieter diese als bekannt in den Mietvertrag auf. Denn wegen nachweislich bekannter Mängel darf der Mieter später nicht mindern.

Beispiel: Man nimmt im Vertrag die Klausel auf: „Dem Mieter ist bekannt, dass der zur Wohnung gehörende Kellerraum feucht ist. Ebenso ist bekannt, dass das Haus in der Zeit von Oktober bis November wegen Malerarbeiten eingerüstet werden wird, wodurch der Tageslichteinfall beeinträchtigt werden kann.“ Da diese Mängel nun nachweislich bekannt sind, hat der Mieter kein Recht, deswegen die Miete zu mindern.

BGH: Nur ein generelles Verbot von Hunden und Katzen ist unzulässig

Was die Tierhaltung angeht, so dürfen Vermieter das Halten von Kleintieren wie Meerschweinchen, Vögel oder Fische in der Wohnung nicht durch eine mietvertragliche Klausel verbieten. Nun hat der BGH in einem Urteil entschieden, dass auch eine mietvertragliche Klausel, die das Halten von Hunden und Katzen in der Mietwohnung generell untersagt, den Mieter unangemessen benachteiligt und daher unwirksam ist (BGH, Urteil v. 20.03.13, Az. VIII ZR 168/12).

Es ist aber durchaus zulässig, dass der Vermieter das Halten von Hunden und Katzen in der Wohnung von der eigenen Zustimmung abhängig macht. Dann kann er nämlich, wie es der BGH vorgibt, für jeden Einzelfall gesondert entscheiden, ob er die Zustimmung erteilt oder die Haltung des Tieres verbietet. Eine solche Klausel kann folgendermaßen lauten:

„Der Mieter bedarf der Zustimmung des Vermieters, wenn er in den Mieträumen ein Tier halten will, es sei denn, es handelt sich um Kleintiere (z. B. Wellensittiche, Zierfische). Der Vermieter darf die Zustimmung zur Tierhaltung im Übrigen verweigern bzw. widerrufen, wenn Belästigungen der Hausbewohner oder Beeinträchtigungen der Mietsache zu erwarten bzw. eingetreten sind.“

Die Zustimmung kann der Vermieter verweigern und auch nachträglich entziehen, wenn

  • es sich bei dem Hund um einen Kampfhund handelt,
  • der Hund andere Hausbewohner einschüchtert, indem er sie anknurrt oder anbellt,
  • von dem Hund eine erhebliche Geräusch-, Geruch- oder Schmutzbelästigung ausgeht,
  • es sich um eine übermäßige Tierhaltung handelt (beispielsweise 7 Katzen in einer kleinen Wohnung).

Mietvertrag: immer die Schriftform wählen

Grundsätzlich können Mietverträge schriftlich oder mündlich abgeschlossen werden. Die Schriftform ist aber immer vorzuziehen, denn dann wissen beide Parteien klipp und klar und beweisbar, was genau vereinbart wurde.

Schriftform bei Zeitmietvertrag und Kündigungsausschluss wichtig

Wollen Sie einen Zeitmietvertrag oder einen befristeten Kündigungsausschluss für mehr als 1 Jahr vereinbaren, ist die Schriftform unerlässlich. Denn diese Vereinbarungen sind nur wirksam, wenn Sie den gesamten Mietvertrag schriftlich abgeschlossen haben. Ohne Schriftform gilt ein solcher Vertrag immer für unbestimmte Zeit und kann nach Ablauf des ersten Jahres und dann jederzeit ordentlich gekündigt werden. Die beabsichtigte längere Vertragsbindung ist dann passé.

Alle wesentlichen Vertragsbedingungen klar regeln

Die Schriftform ist nur erfüllt, wenn sich die Einigung über alle wesentlichen Vertragsbedingungen aus einer von beiden Parteien unterzeichneten Urkunde ergibt. Mindestens die folgenden Punkte müssen klar geregelt sein:

  • Parteien des Vertrags
  • Mietgegenstand
  • Beginn, ggf. Dauer des Mietvertrags
  • Miethöhe

Fehlt einer dieser Punkte in der Mietvertragsurkunde oder ergeben sich Unklarheiten und Widersprüche, so ist die Schriftform nicht gewahrt. Im Vertrag ist nicht genannt, über welche Wohnung im Gebäude der Vertrag abgeschlossen wird. Wenn sich auch aus anderen Informationen der Vertragsurkunde, beispielsweise der angegebenen Zimmerzahl, nicht eindeutig schließen lässt, welche Wohnung vermietet ist, gilt der Vertrag als nicht schriftlich abgeschlossen.

Vergessen Sie die Anlagen nicht

Die Schriftform verlangt grundsätzlich, dass alle Vereinbarungen in einem einheitlichen Dokument zusammengefasst sind. Wollen Sie Ihrem Mietvertrag Anlagen beifügen, die den Vertragsinhalt konkretisieren, beispielsweise Ihre Hausordnung oder die Aufstellung der umlegbaren Betriebskosten, dann muss der Mietvertrag eindeutig auf diese Anlagen Bezug nehmen, am besten also deren Überschrift und Datum nennen.

Beispiel: „Die Hausordnung vom 01.05.2004 ist wesentlicher Bestandteil dieses Mietvertrags.“ Haben Sie vergessen, die Anlagen beizufügen oder wird im Vertrag nicht ausdrücklich gesagt, dass eine lose beigelegte Anlage Teil des Mietvertrags sein soll, dann ist die Schriftform nicht erfüllt.

Formwirksamer Nachtrag heilt Schriftformmängel

In einem vom BGH entschiedenen Fall wies der ursprüngliche Mietvertrag Schriftformmängel auf. Später schlossen die Parteien eine schriftliche Änderungsvereinbarung ab. In ihr nahmen sie auf den Ursprungsvertrag Bezug. Dass der ursprüngliche Mietvertrag die Voraussetzungen der Schriftform nicht erfüllte, spielte bei der Nachtragsvereinbarung für die Parteien keine Rolle. Sie hatten nicht die Absicht, gerade einen Schriftformmangel zu beheben, sondern es ging ihnen um inhaltliche Vertragsänderungen.

Der Mieter kündigte vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit. Er war der Ansicht, wegen Mängeln der Schriftform sei der Vertrag jederzeit kündbar. Der BGH aber bejahte zugunsten des Vermieters die Einhaltung der Schriftform. Durch die Bezugnahme auf den zuerst geschlossenen Mietvertrag wird, so argumentierten die Richter, der für die Schriftform nötige Zusammenhang zwischen dem Ursprungsvertrag und dem Nachtrag hergestellt. Vergleichbar dem Zusammenhang zwischen einem Mietvertrag und seinen Anlagen.

Nicht erforderlich ist, dass schon die erste Vertragsurkunde allein alle Schriftformvoraussetzungen erfüllt. Enthalten Ursprungsvertrag plus Änderungsvereinbarung gemeinsam alle für die Schriftform notwendigen Regelungen, gilt der Vertrag als von Anfang an wirksam schriftlich abgeschlossen.

Im Klartext: Die Formmängel des Ursprungsvertrags können also durch Nachtragsvereinbarung behoben werden (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. XII ZR 142/07).

Mündliche Nachtragsvereinbarung hebt Schriftform auf

Das Tückische an Nachtragsvereinbarungen: Werden sie nicht schriftlich, sondern nur mündlich abgeschlossen, so wird eine von Ihnen im ursprünglichen Mietvertrag ordnungsgemäß eingehaltene Schriftform im Nachhinein hinfällig.

Vorsicht: Auch die verbreitete Mietvertragsklausel, dass „nachträgliche Änderungen des Vertrags zu ihrer Wirksamkeit der Schriftform bedürfen“, schützt nicht vor den misslichen Folgen mündlicher Nachträge. Denn der BGH hat bereits früher entschieden, dass mit einer mündlichen Ergänzungsvereinbarung gleichzeitig diese Schriftformklausel außer Kraft gesetzt wird (BGH, Urteil v. 21.09.05, Az. XIII ZR 312/02).

Vermeiden Sie typische Schriftform-Fallen bei Mietverträgen

Häufig werden bei Gewerbemietverträgen feste Vertragslaufzeiten von mehr als einem Jahr vereinbart. Solche Vereinbarungen sind aber nur verbindlich, wenn der Mietvertrag die gesetzliche Schriftform einhält. Die Schriftform ist nur dann gewahrt, wenn der Mietvertrag in einer einheitlichen Vertragsurkunde niedergeschrieben und von beiden Vertragsparteien unterschrieben ist.

Die Urkunde muss alle Vertragsbedingungen enthalten. Umfasst der Vertrag mehrere Dokumente, muss die Zusammengehörigkeit eindeutig erkennbar gemacht werden, beispielsweise durch Heftung oder fortlaufende Nummerierung der Seiten. Auch wenn der Vertrag widersprüchliche Angaben, zum Beispiel zur Mietzeit, enthält oder unklar ist, gilt die Schriftform als nicht erfüllt.

Schriftform: alle Unterschriften eigenhändig und im Original

Was aber viele Vermieter nicht wissen: Schriftlich bedeutet, dass der Mietvertrag von allen Parteien des Mietverhältnisses eigenhändig und im Original unterschrieben sein muss. Haben z. B. zwei Mieter ein Ladenlokal von Ihnen gemietet, genügt es nicht, wenn nur einer von ihnen den Mietvertrag unterschreibt. Die Schriftform ist nur gewahrt, wenn beide Mieter unterschreiben.

Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis ist auch dann gegeben, wenn Ihnen die Unterschrift nicht im Original vorliegt, etwa weil Ihnen Ihr Mieter den Vertrag mit seiner Unterschrift nur zugefaxt hat. In beiden Fällen ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen, auch wenn er eine Befristungsklausel enthält.

Checkliste: Diese Punkte sollten Sie vor Unterschrift des Mietvertrags prüfen

  • Gibt das von Ihnen verwendete Formular den aktuellen Stand der Rechtsprechung wider?
  • Haben Sie geprüft bzw. prüfen lassen, ob der Vertrag Ihre Interessen als Vermieter angemessen berücksichtigt?
  • Haben Sie den Vertrag vorher sorgfältig durchgelesen und an den entsprechenden Stellen ausgefüllt bzw. ergänzt?
  • Sind die Mietvertragsparteien vollständig und korrekt eingetragen?
  • Sind eventuelle Anlagen zum Mietvertrag beigefügt? Wurden diese gegebenenfalls vom Mieter gegengezeichnet?
  • Haben Sie prüfen lassen, ob von Ihnen vorgenommene Streichungen bzw. Anpassungen einzelner Klauseln rechtsbeständig sind?
  • Haben Sie geprüft, ob es für Ihre Zwecke nicht sinnvoller ist, wenn zunächst ein Mietvorvertrag abgeschlossen wird?

Die Zahlungsfähigkeit von potenziellen Mietern prüfen

Bei vielen Vertragsabschlüssen ist die Gegenseite ein großes Mysterium. Vermieter sollten vor der Unterschrift auf dem neuen Mietvertrag jedoch überprüfen, ob der Mieter solvent genug ist, um die monatlichen Zahlungen stemmen zu können. Eine Überprüfung der Zahlungsfähigkeit ist deswegen unerlässlich.

Wie Sie die Zahlungsfähigkeit Ihres Mieters sicher prüfen

Auf Ihre Menschenkenntnis und die Selbstauskunft des Mieters brauchen Sie sich nicht allein zu verlassen. Hat er Ihre Frage danach, ob er bereits die eidesstattliche Versicherung abgegeben hat, verneint, und haben Sie hieran dennoch Zweifel, können Sie sich durch eine Anfrage bei dem Schuldnerregister des örtlichen Amtsgerichts Gewissheit verschaffen.

Auskunft darüber, wie es um die Zahlungsfähigkeit Ihres Mieters in spe bestellt ist, ist auch über die Einholung einer Schufa-Auskunft zu erhalten. Die „Schutzgemeinschaft für allgemeine Kreditsicherung“ gibt beispielsweise Auskunft, ob die angefragte Person kreditwürdig ist, ihr Konto in der Vergangenheit schon mal gepfändet wurde oder sie wegen Scheckkartenmissbrauchs aufgefallen ist. Da Sie als Vermieter in der Regel zwar nicht die Möglichkeit haben, eine Mieterauskunft bei der Schufa zu erhalten, sollten Sie von Ihrem künftigen Mieter verlangen, dass er eine Selbstauskunft beantragt.

Betriebskosten im Mietvertrag festlegen

Bei den Betriebskosten gilt nach wie vor, dass der Mieter zur Tragung von Betriebskosten nur dann verpflichtet ist, wenn dies im Wohnraum-Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Fehlt eine derartige Regelung, sind die Betriebskosten in der Miete enthalten und damit abgegolten. Umlegbar auf den Mieter sind auch nach neuer Rechtslage die in der Anlage 3 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung genannten Positionen.

Betriebskosten: Pauschale oder Vorauszahlung

Was die Zahlung der Betriebskosten anbelangt, so haben Sie nach wie vor die Wahl, eine Pauschale oder eine Vorauszahlung zu vereinbaren. Entscheiden Sie sich für eine Pauschale, so müssen Sie Folgendes wissen:

Mit der Zahlung des im Wohnraum-Mietvertrag festgehaltenen Pauschalbetrages sind die Betriebskosten unabhängig vom tatsächlichen Verbrauch bzw. den tatsächlich angefallenen Kosten abgegolten. Damit tragen Sie als Vermieter das Risiko, dass Ihr Mieter tatsächlich mehr verbraucht, als von der Pauschale umfasst ist. Diesen Nachteil können Sie dadurch vermeiden, dass Sie Vorauszahlungen vereinbaren. In diesem Fall trägt der Mieter die tatsächlich angefallenen Kosten, die von Ihnen im Wege einer jährlichen Abrechnung ermittelt werden.

Der sich hieraus ergebende Abrechnungsbetrag wird dann mit den Vorauszahlungen verrechnet, so dass Sie als Vermieter auch dann abgesichert sind, wenn die Vorauszahlungen die tatsächlichen Kosten nicht decken. In diesem Fall besteht gegenüber dem Mieter ein Zahlungsanspruch in Höhe der Differenz zwischen den Vorauszahlungen und den abgerechneten Betriebskosten.

Jährliche Abrechnung der Betriebskosten

Wichtig zu wissen ist, dass Sie die Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abrechnen müssen. Außerdem müssen Sie dem Mieter die Abrechnung bis spätestens zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechnungszeitraumes übermitteln.

Achtung: Bei dieser Frist handelt es sich um eine Ausschlussfrist. Versäumen Sie diese Frist, können Sie keine Betriebskostennachforderungen mehr geltend machen.

Etwas anderes gilt nur dann, wenn Sie nachweisen können, dass Sie für die verspätete Geltendmachung nicht verantwortlich sind. Wichtig zu wissen ist auch, dass der Mieter eventuelle Einwendungen gegen die Abrechnung spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung erheben muss. Auch hier handelt es sich um eine Ausschlussfrist.

Der Mieter kann spätere Einwendungen nicht mehr geltend machen, wenn er nicht nachweisen kann, dass er für die Verspätung nicht verantwortlich ist.

Wichtig: Nicht erfasst von der Zwölf-Monatsfrist ist der Anspruch auf Nachzahlungen, die sich aus einer fristgerechten Abrechnung ergeben.

Teilabrechnung der Betriebskosten ist verpflichtend

In diesem Zusammenhang müssen Sie auch wissen, dass Sie zu einer Teilabrechnung der übrigen Betriebskosten nicht verpflichtet sind, wenn Ihnen eine vollständige Abrechnung noch nicht möglich ist. Dies gilt beispielsweise dann, wenn die Abrechnung des Stromversorgers noch aussteht. Jede Vertragspartei kann nach einer Abrechnung durch eine Erklärung in Textform eine Anpassung der Vorauszahlung auf eine angemessene Höhe vornehmen.

Haben Sie sich für die Zahlung einer Betriebskostenpauschale entschieden, sollten Sie sich eine Erhöhung der Pauschale wegen zwischenzeitlicher Erhöhungen der Betriebskosten im Vertrag ausdrücklich vorbehalten.

Eine solche Regelung kann wie folgt aussehen:

„Weicht die vereinbarte Betriebskostenpauschale aufgrund von Kostenerhöhungen oder Reduzierungen oder wegen des Wegfalls oder des Hinzukommens weiterer Betriebskosten von den tatsächlich entstehenden Kosten ab, können sowohl Vermieter als auch Mieter eine entsprechende Anpassung verlangen. So weit der Vermieter eine Erhöhung der Betriebskostenpauschale verlangt, wird er den Grund für die Erhöhung angeben und erläutern. Ermäßigen sich die Betriebskosten, wird der Vermieter die Betriebskostenpauschale vom Zeitpunkt der Ermäßigung an entsprechend herabsetzen und den Mieter über diese Ermäßigung unverzüglich informieren.“

Ehepartner sind nicht automatisch Mieter

Grundsätzlich gilt: Mieter ist, wer im Mietvertrag ausdrücklich als solcher benannt ist und den Vertrag unterschrieben hat. Erforderlich hierzu ist eine eigenhändige Unterschrift. Sofern beide Ehepartner auch als Mieter berechtigt sein sollen, müssen grundsätzlich auch beide unterschreiben.

Es können deshalb Unklarheiten bei der Vermietung an Eheleute auftreten, wenn die am Anfang des Mietvertrags aufgeführten Mieter nicht durch eine entsprechende Unterschrift ihre Verpflichtung als Mieter bestätigt haben. Teilweise entschieden die Gerichte, dass eine Vermutung dafür spricht, dass die Unterschrift eines Ehepartners auch im Namen des anderen gesetzt wird. Der Bundesgerichtshof (BGH), das höchste deutsche Zivilgericht, hat hierzu bislang nicht Stellung genommen.

Wille zum Vertragsabschluss erkennbar?

Nach allgemeinen Grundsätzen ist die Rechtslage wie folgt: Werden zwar beide Partner als Mieter aufgeführt, der Vertrag aber nur von einer Person unterschrieben, so ist der Mietvertrag grundsätzlich nur mit der unterzeichnenden Person zustande gekommen (OLG Saarbrücken, Beschluss v. 19.07.07, Az. 8 W 143/07).

Hier hat nur ein Mieter seinen Willen, fortan Mieter zu sein, durch seine Unterschrift bestätigt. Wird andererseits nur ein Ehepartner als Mieter aufgeführt, der Vertrag aber von beiden unterschrieben, so besteht der Mietvertrag nur mit der im Vertrag ausdrücklich aufgeführten Person. In diesem Fall ist nämlich anzunehmen, dass der Vermieter nur mit dem am Anfang des Mietvertrags aufgeführten Mieter einen Vertrag abschließen wollte.

Inhalt des Mietvertrags entscheidend

Entscheidend, ob beide Eheleute oder nur einer von beiden Vertragspartner ist, ist daher grundsätzlich der Inhalt des Mietvertrags. Schwierigkeiten bei der Beurteilung von bereits abgeschlossenen Mietverträgen ergeben sich deshalb, wenn zwar beide Ehepartner als Mieter aufgeführt sind, jedoch nur einer unterschrieben hat, oder wenn umgekehrt nur einer als Mieter bezeichnet ist, der Vertrag aber von beiden unterschrieben wurde.

Ehepartner kann als Vertreter handeln

Im ersten Beispiel ist der Mietvertrag grundsätzlich nur mit dem unterzeichnenden Ehepartner zustande gekommen, es sei denn, dass sich eindeutig oder aus den Umständen ergibt, dass die Unterschrift auch im Namen des anderen erfolgt ist, beispielsweise durch einen Vertretungsvermerk. Hat der nicht unterschreibende Ehepartner an Wohnungsbesichtigung und Vertragsverhandlungen teilgenommen, kann sich ergeben, dass auch er Vertragspartei geworden ist. Der unterzeichnende Ehepartner hat dann auch in Vertretung des anderen gehandelt.

Beide Ehepartner sind im Mietvertrag als Mieter genannt. Jedoch hat nur einer der Ehepartner die Vertragsverhandlungen geführt und den Vertrag absprachegemäß allein unterschrieben, weil der andere Partner wegen eines Auslandsaufenthalts verhindert war. Umgekehrt ist der Mietvertrag trotz Unterschrift beider Ehepartner in der Regel nur gegenüber dem Partner verbindlich, der als Mieter bezeichnet ist, da nur eine ausdrücklich als Mieter bezeichnete Person den Vertrag abschließen kann.

Allerdings kann auch in diesem Fall eine Einbeziehung des anderen Ehepartners in den Mietvertrag erfolgen, wenn der nicht im Vertrag benannte Partner in Gegenwart des Vermieters unterschreibt und dies auf der Vertragsurkunde vermerkt wird. Rechtliche Sicherheit erreichen Sie, indem Sie den Namen des weiteren Mieters auch im Kopf des Mietvertrags eintragen. Wurde der Mietvertrag nur mit einem Ehepartner abgeschlossen, ist der andere somit nicht Mieter geworden.

Ausnahme: Altverträge der neuen Bundesländer

Achtung: Eine Ausnahme gilt nur für Altverträge der neuen Bundesländer. Ehepartner wurden gem. § 100 Abs. 3 S. 1 ZGB (Zivilgesetzbuch der DDR) beide Mieter, auch wenn der Mietvertrag nur von einem Ehegatten unterschrieben wurde.

Warum ein Mietvertrag mit beiden Ehepartnern zu empfehlen ist

Aus haftungsrechtlichen Gründen ist es Ihnen grundsätzlich zu empfehlen, den Vertrag mit beiden Ehepartnern abzuschließen. Dann haftet jeder als Gesamtschuldner für Verbindlichkeiten in voller Höhe. Andernfalls können Sie nur einen Ehepartner in Anspruch nehmen und Ihnen ist ein Zugriff auf den lediglich in die Wohnung aufgenommenen Lebenspartner nicht möglich.

Das ist beispielsweise dann ärgerlich, wenn der einzige Vertragspartner mit Mietzahlungen in Verzug ist oder wenn nach Auszug des Ehepaares Schäden festgestellt werden, zu deren Behebung die Kaution nicht ausreicht.

Kein Anspruch auf Vertragsbeitritt

Sie haben als Vermieter keinen Anspruch auf Eintritt eines Ehegatten in das Mietverhältnis, wenn ein Mieter erst nach Abschluss des Mietvertrags geheiratet und den Ehepartner in die Mietwohnung aufgenommen hat.

Der nicht unterzeichnende Ehepartner kann jedoch durch sonstige Handlungen zum Mieter werden. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn er die Wohnung jahrelang allein nutzt, Mietzahlungen leistet, Erklärungen gegenüber der Hausverwaltung abgibt oder den Schriftverkehr führt.

Mietvertrag: Lebensgemeinschaft sinnvoll anerkennen

Die Aufnahme eines Mitmieters in den Mietvertrag im Rahmen einer Lebensgemeinschaft ist im Endeffekt verzwickter als man denkt. Ein neues Urteil bringt nun ein bisschen Licht in das bisher herrschende Chaos. Vermieter gehen zwiegespalten damit um – auf der einen Seite stärkt das Urteil ihre Rechte, andererseits erschwert es aber auch die Möglichkeiten einer Einflussnahme.

Mieter will Lebensgefährten aufnehmen: Nur mit Zustimmung des Vermieters

Mieter müssen vor Aufnahme ihres Lebensgefährten in die Wohnung die Erlaubnis ihres Vermieters einholen. Das hat jetzt der Bundesgerichtshof entschieden und damit einen jahrelangen Streit unter den Mietgerichten beendet. Im verhandelten Fall war die Vermieterin ohne Angabe der persönlichen Daten des Lebensgefährten der Mieterin nicht bereit, die Mitbenutzung der Wohnung zu genehmigen. Dagegen hatte die Mieterin geklagt – und dies eben mit Erfolg (BGH, VIII ZR 371/02).

Genehmigung nur bei berechtigtem Interesse

Laut BGH haben Mieter nach dem neuen Mietrecht grundsätzlich Anspruch darauf, dass ihnen der Vermieter die Aufnahme eines Dritten in die gemietete Wohnung genehmigt. Voraussetzung ist allerdings, dass die Mieter ein berechtigtes Interesse nachweisen können. Die Erlaubnis kann der Vermieter nur verweigern, so die Karlsruher Richter, wenn für ihn die Mitbenutzung der Wohnung durch die weitere Person – etwa wegen Überbelegung – unzumutbar sei.

Gemeinschaftliche Miete: Hierauf sollten Sie beim Mietvertrag achten

Wenn Sie Ihre Wohnung an mehrere Personen vermieten, ergeben sich für Sie daraus einige Besonderheiten, auf die Sie achten müssen. Für Sie ist es zunächst wichtig, möglichst viele solvente Vertragspartner zu haben. Ihr Vorteil liegt hierbei in der gesamtschuldnerischen Haftung Ihrer Vertragspartner. Von gesamtschuldnerischer Haftung können Sie sprechen, wenn Sie Ihre Forderung in voller Höhe gegenüber einem der Schuldner geltend machen können und die Schuldner dann untereinander für Ausgleich sorgen müssen.

Das bedeutet für Sie, dass Sie sich im Zweifel einen Mieter aussuchen können und von diesem die Zahlung der gesamten Miete verlangen können. Wenn etwa Ihr Mieter, der bisher die Miete an Sie gezahlt hat, arbeitslos wird oder einfach verschwindet und die Miete nicht mehr zahlt, können Sie sich ohne Weiteres an Ihren anderen Vertragspartner wenden. Das ist aber nur dann möglich, wenn der andere Bewohner der Wohnung den Mietvertrag auch unterschrieben hat.

Kündigen müssen alle Mieter

Die Frage, wie viele Personen den Mietvertrag unterschreiben und damit zu Ihren Vertragspartnern zählen, spielt auch für die Frage der Beendigung des Mietverhältnisses eine bedeutende Rolle. Haben mehrere Personen den Mietvertrag unterschrieben, kann nicht einfach einer von ihnen kündigen. Er kann weder das Mietverhältnis für alle Mieter noch für sich allein durch eine von ihm allein unterschriebene Kündigung beenden. Hat dagegen nur ein Mieter den Mietvertrag unterschrieben, kann im Fall der Kündigung des Mietverhältnisses durch diesen der andere Bewohner nicht einfach in der Wohnung verbleiben.

Wohnflächenverordnung: Verbindlich für sozialen Wohnungsbau

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Alle Bewohner stehen als Mieter im Mietvertrag

Bei mehreren gemeinschaftlichen Mietern kann das Mietverhältnis nur unter folgenden Voraussetzungen beendet bzw. teilweise beendet werden:

  • Die Mieter geben eine gemeinsame Kündigungserklärung ab.
  • Alle Mieter einigen sich mit Ihnen darüber, dass einer in der Wohnung bleibt und die anderen aus dem Mietvertrag ausscheiden.

Sonst bleiben beide Mieter mit allen Rechten und Pflichten, auch wenn einer der Mieter auszieht und der andere in der Wohnung wohnen bleibt. Dieser Fall ist für Sie ausgesprochen günstig. Sie können sich, wenn der verbliebene Mieter seine Miete nicht zahlt, jederzeit an den ausgezogenen Mieter halten. Dieser muss dann zahlen und zusehen, wie er sein Geld wiederbekommt.

Was passiert, wenn nur einer der Wohnpartner im Mietvertrag steht?

Kündigt derjenige, auf dessen Namen der Mietvertrag läuft, so endet das Mietverhältnis und alle Bewohner müssen ausziehen. Sie können zwar mit dem verbleibenden Bewohner einen neuen Mietvertrag abschließen, müssen das aber nicht. Wenn der Nicht-Mieter ausziehen möchte, so kann er das ohne Weiteres. Da er nicht Vertragspartner ist, muss er Ihnen gegenüber auch keine Kündigungserklärung abgeben.

Sonderfall WG: Die (studentische) Wohngemeinschaft

Bei studentischen WGs unterschreiben oft alle oder mehrere Bewohner den Mietvertrag. Dennoch gelten hier nach der Rechtsprechung Besonderheiten, die Sie beachten müssen. Wenn Sie bewusst an eine Studenten-WG vermieten, wissen Sie, dass die einzelnen Mitglieder erfahrungsgemäß wechseln, sodass einzelne Mitglieder der WG wohnen bleiben, andere ausziehen, an deren Stelle andere einziehen usw.

In einem solchen Fall müssen Sie die Auswechselung von einzelnen Mitgliedern hinnehmen. Voraussetzung für eine solche Wohngemeinschaft ist, dass an mehr als zwei junge Leute vermietet wurde, die bisher noch nicht zusammengewohnt haben. Dem Eintritt eines neuen Mitmieters in den Mietvertrag können Sie aber widersprechen, wenn dieser Ihnen nicht zuzumuten ist.

Sonderfall: Die Ehewohnung nach Scheidung

Wird Ihre Wohnung von einem Ehepaar bewohnt, das sich scheiden lässt, so kann der Richter die Wohnung einem der Partner zuweisen. Das gilt sowohl, wenn beide Ehegatten Mieter der Wohnung waren, als auch wenn nur einer von beiden Ihr Vertragspartner war.

Ihre Wohnung kann sogar dem Ehepartner zugewiesen werden, der nicht Vertragspartner war. Ihr Einverständnis als Vermieter wird bei einer solchen Zuweisung durch den Richterspruch ersetzt. Eine entsprechende Regelung gilt für Partner einer Eingetragenen Lebenspartnerschaft, nicht jedoch für sonstige Lebenspartnerschaften.

Bei Trennung einer Mieter- oder Wohngemeinschaft kommt es häufig vor, dass der ausziehende Teil von Ihnen die gesamte Kaution oder zumindest seinen Anteil daran zurückverlangt. Gehen Sie auf eine solche Forderung nicht ein. Besteht das Mietverhältnis fort, so steht Ihnen als Vermieter die volle Kaution weiterhin zu. Der ausziehende Mieter kann von Ihnen nicht die Rückzahlung seines Anteils verlangen, sondern er muss sich diesbezüglich an seinen ehemaligen Wohnpartner wenden. Hierauf können Sie ihn verweisen.

Mietvertrag mit Angehörigen: Mietverhältnis muss Fremdvergleich standhalten

Sie vermieten eine Ihrer Wohnungen an ein Familienmitglied. Dabei müssen Sie auf ein „realistisches“ realistisches Mietverhältnis achten, denn:

Das Finanzamt prüft zunächst jeden Ihrer Mietverträge mit Verwandten unter dem Stichwort des sogenannten Fremdvergleichs. Damit ist gemeint, dass sowohl der Mietvertrag als auch die Abwicklung des Mietverhältnisses so sein müssen, wie Sie es mit einem fremden Dritten auch handhaben würden.

Verwandte und fremde Mieter gleichbehandeln …

Bei diesem „Fremdvergleich“ werden alle Regelungen im Mietvertrag, wie die Abrechnungen über Mietzahlungen und Nebenkosten oder die Behandlung des Angehörigen bei Mieterhöhungen oder ähnlichen Vorgängen, überprüft. Wichtig ist also: Vermieten Sie mehrere Wohnungen und davon eine an einen Angehörigen, sollten Sie ihn bei all diesen Punkten ganz genauso behandeln, wie Ihre „normalen“ Mieter, um sich nicht angreifbar zu machen.

Beispiel: In Ihrem 4-Familienhaus haben Sie 3 Wohnungen fremd und eine Wohnung an Ihren Sohn vermietet. Wenn Sie die Miete für die 3 fremdvermieteten Wohnungen erhöhen, sollten Sie sicherheitshalber auch die Miete für die Wohnung erhöhen, die an Ihren Sohn vermietet ist.

Würden Sie dies nicht tun, könnte das Finanzamt die Auffassung vertreten, dass es Ihnen mit der Vermietung an Ihren Sohn nicht richtig ernst ist, sondern dass es Ihnen nur um die Steuervorteile geht und Sie gar keinen Überschuss erzielen möchten. Dann würden die Verluste aus der Vermietung, soweit sie auf diese Wohnung entfallen, steuerlich nicht anerkannt.

Unregelmäßigkeiten vermeiden

Das Gleiche gilt, wenn beispielsweise die Mietzahlungen einmal per Überweisung, ein anderes Mal bar oder auch nur teilweise fließen. Hier wird das Finanzamt hellhörig, da mit einem fremden Dritten als Mieter normalerweise eine klare Regelung besteht, wie die Mietzahlungen zu tätigen sind.

Auch wenn dort gelegentlich Mietrückstände auflaufen oder der Mieter vielleicht auch einmal bar zahlt, sollten Sie im Verhältnis mit Angehörigen derartige Verhaltensweisen vermeiden. Denn diese sind ein Indiz dafür, dass das Mietverhältnis einem Fremdvergleich nicht standhält. Wichtig ist, dass Sie solche Indizien möglichst vermeiden.

Auch mit Angehörigen schriftlichen Mietvertrag abschließen

Tipp: Auch wenn ein Mietvertrag ohne Schriftform geschlossen werden kann, sollten Sie sich für ein Mietverhältnis mit Ihren Angehörigen in jedem Fall für einen schriftlichen Mietvertrag entscheiden. Diesen können Sie dann beim Finanzamt vorlegen. Die im Mietvertrag vereinbarten Regelungen müssen aber von Ihnen auch sämtlich eingehalten werden. Daher streichen Sie zur Not lieber Regelungen, die Sie im wirklichen Mietverhältnis nicht umsetzen möchten.

Vermeiden Sie diese Punkte, damit das Finanzamt Ihr Mietverhältnis anerkennt

  • Unregelmäßige Mietzahlungen
  • Unklare Regelungen, wer die Nebenkosten zu tragen hat
  • Nur mündlich vereinbarte Änderungen des Mietvertrags, obwohl der ursprüngliche Mietvertrag eine Schriftformklausel vorsieht
  • Mietzahlungen in bar und ohne Quittung
  • Vereinbarung im Mietvertrag, dass Sie die vermietete Wohnung noch nutzen dürfen, etwa das Recht haben, durch die Wohnung in andere Räume zu gehen

Mietrecht im Todesfall: Mietvertrag richtig händeln

War der verstorbene Mieter nicht der alleinige Mieter der Wohnräume, sondern haben Sie beispielsweise den Mietvertrag mit einem Ehepaar oder sonst mit mehreren Mietern abgeschlossen, die einen gemeinsamen Haushalt geführt und die alle den Mietvertrag unterschrieben haben, so wird das Mietverhältnis zwischen Ihnen als Vermieter und den überlebenden Mietern allein fortgesetzt.

Etwas anderes gilt nur bei Wohngemeinschaften und anderen Zweckgemeinschaften, die nicht durch eine gemeinsame Haushaltsführung miteinander verbunden sind. Hier treten die Erben des Verstorbenen an seine Stelle und werden Mitmieter neben den überlebenden Mietern.

Beispiel: Drei Studenten, A, B und C, haben als Mitmieter eine Wohnung gemietet. Jeder bewohnt ein eigenes Zimmer. Küche und Bad werden gemeinsam genutzt. Student A stirbt und wird von seinem Vater und seiner Mutter beerbt. Die Eltern treten neben den überlebenden Studenten B und C als neue Mitmieter in den Vertrag ein.

Möglich ist im obigen Beispiel eine Vereinbarung zwischen den Eltern und Studenten, dass B und C die Wohnung allein nutzen. Die Eltern bleiben dadurch weiterhin Ihre Mieter. Sie als Vermieter behalten dadurch die zusätzlichen Schuldner für Ihre Mietforderungen, müssen aber auch alle Erklärungen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis den Eltern des Verstorbenen zukommen lassen. Wollen die Eltern aus dem Mietverhältnis ausscheiden, geht dies nur, wenn alle Parteien, also Sie als Vermieter, die Eltern und die Studenten B und C, dem zustimmen.

In welchen Fällen das Mietverhältnis auf die Erben übergeht

Immer wenn Mitmieter oder eintrittsberechtigte Haushaltsangehörige des Mieters den Mietvertrag fortsetzen, kommt ein Erbe als neuer Mieter nicht in Betracht. Nur in folgenden vier Fallkonstellationen geht mit dem Tod des Mieters das Mietverhältnis auf den oder die Erben über:

  • Der Verstorbene hat die Wohnung allein gemietet und bewohnt.
  • Der Verstorbene war Mitmieter einer Wohngemeinschaft, die keinen gemeinsamen Haushalt geführt hat.
  • Alle eintrittsberechtigten Haushaltsangehörigen des Verstorbenen haben den Eintritt in das Mietverhältnis abgelehnt.

Wird der verstorbene Mieter von mehreren Personen beerbt, so treten sie alle kraft Gesetzes gemeinsam als Mitmieter in den Mietvertrag ein. Erben können den Eintritt in das Mietverhältnis nicht ablehnen. Sie können allenfalls jeder für sich die Erbschaft insgesamt ausschlagen. Die Ausschlagung muss gegenüber dem Nachlassgericht (=Amtsgericht am Wohnsitz des Erblassers) in der Regel innerhalb einer Frist von 6 Wochen erklärt werden.

Wer die Erbschaft ausgeschlagen hat, wird nicht Erbe und damit auch nicht Ihr neuer Mieter. An seine Stelle treten andere Personen, die als nächste in der testamentarischen oder gesetzlichen Erbfolge stehen. Auch sie können wiederum die Erbschaft ausschlagen. Es kann also oft Monate, mitunter sogar Jahre dauern, bis die Erben Ihres verstorbenen Mieters endgültig feststehen.

Häufig kommt es vor, dass eintrittsberechtigte Haushaltsangehörige des Mieters zugleich seine Erben sind. Dann müssen Sie beachten, dass beide Rollen getrennt voneinander zu betrachten sind. Kündigungsmöglichkeiten und Haftung für Ansprüche aus dem Mietvertrag richten sich jeweils danach, ob die Person als Eintrittsberechtigter oder als Erbe das Mietverhältnis fortsetzt.

Beispiel: Ihr Mieter bewohnt die Wohnung mit seiner Ehefrau. Als er stirbt, wird er von der Frau beerbt. Tritt die Ehefrau in das Mietverhältnis ein, so bleibt dieser Eintritt unberührt davon, ob sie die Erbschaft annimmt oder ausschlägt. Lehnt hingegen die Ehefrau den Eintritt in das Mietverhältnis ab, so geht es gleichwohl auf sie als Erbin über. In dieser Rolle hat sie aber andere Möglichkeiten der Kündigung und der Haftungsbegrenzung, und auch für Sie als Vermieter gelten die Kündigungsmöglichkeiten gegenüber Erben. Nur wenn sie nicht eintritt und zugleich die Erbschaft ausschlägt, wird sie nicht Ihre neue Mieterin.

Zeitmietvertrag: Die Alternative zum befristeten Mietvertrag

Die Beendigung des Mietverhältnisses ist für Ihren Mieter erheblich leichter als für Sie. Denn im Gegensatz zu Ihnen braucht Ihr Mieter keinen Grund zur Kündigung. Erschwerend kommt hinzu, dass Sie als Vermieter zum Teil lange Kündigungsfristen zu beachten haben. Hat das Mietverhältnis nämlich mehr als fünf Jahre gedauert, beträgt die Kündigungsfrist schon 6 Monate.

Bestand das Mietverhältnis gar mehr als acht Jahre, müssen Sie eine 9-monatige Kündigungsfrist einkalkulieren. Wissen Sie aber schon bei Abschluss des Mietvertrages, dass Sie die Wohnung später selbst oder anderweitig nutzen wollen, können Sie mit Ihrem Mieter von vornherein einen Zeitmietvertrag abschließen. Bei einem Zeitmietvertrag endet das Mietverhältnis automatisch zu dem von Ihnen gewünschten Zeitpunkt.

Was den Zeitmietvertrag von einem befristeten Mietvertrag unterscheidet

Oftmals wird bei Abschluss eines Wohnraummietvertrages keine Vereinbarung über die Dauer des Mietverhältnisses getroffen. In diesem Fall ist der Mietvertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Wollen Sie von diesem Normalfall abweichen und mit Ihrem Mieter eine feste Vertragslaufzeit vereinbaren, bestehen hierzu zwei Möglichkeiten: Zeitmietvertrag und befristeter Mietvertrag.

Damit Sie einen Zeitmietvertrag abschließen können, brauchen Sie als Vermieter von Wohnraum ein besonderes Interesse daran, dass der Mietvertrag zu einer bestimmten Zeit endet, weil Sie dann über die Räume wieder selbst verfügen wollen. Auch bei einem befristeten Mietvertrag treffen Sie mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung zur Laufzeit.

Die Gemeinsamkeit von Zeitmietverträgen und von befristeten Mietverträgen besteht denn auch darin, dass bei beiden Vertragstypen das Recht auf ordentliche Kündigung ausgeschlossen ist. Nur durch eine fristlose Kündigung (oder durch einen Mietaufhebungsvertrag) ist es Ihnen und Ihrem Mieter also noch möglich, das Mietverhältnis zu beenden.

Ein wesentlicher Unterschied zwischen Zeitmietvertrag und befristetem Mietvertrag besteht aber darin, dass Sie als Vermieter bei einem Zeitmietvertrag Ihr Bedürfnis für die begrenzte Laufzeit besonders begründen müssen, während dies für den Abschluss eines befristeten Mietvertrages nicht erforderlich ist.

Der Grund hierfür: Anders als bei einem Zeitmietvertrag endet bei einem befristeten Mietvertrag das Mietverhältnis nicht automatisch mit Ablauf der Befristung.

Während der veinbarten Zeit ist das Recht auf ordentliche Kündigung zwar ausgeschlossen. Danach aber besteht das Mietverhältnis fort; es wandelt sich mit dem Auslaufen der Befristung in ein auf unbestimmte Zeit geschlossenes Mietverhältnis, welches von nun an wieder durch ordentliche Kündigung beendet werden kann.

Wann Sie einen Zeitmietvertrag schließen können

Im Unterschied zu einem befristeten Vertrag verlängert sich bei einem Zeitmietvertrag das Mietverhältnis nicht automatisch, wenn die Mietzeit abgelaufen ist. Dieser für Sie als Vermieter beträchtliche Vorteil wird vom Bürgerlichen Gesetzbuch aber an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.

Achtung: Vermieten Sie Gewerberaum, können Sie eine begrenzte Laufzeit in jedem Fall vereinbaren. Die nachfolgenden Voraussetzungen zum Abschluss eines Zeitmietvertrages sind für Sie also nur dann zu beachten, wenn Sie Wohnraum vermieten.

Zu den gesetzlichen Erfordernissen für den Abschluss eines Zeitmietvertrages bei Wohnungen gehört, dass Sie an der zeitlichen Begrenzung des Mietverhältnisses ein „besonderes Interesse“ haben, und dass Sie dieses Interessse Ihrem Mieter schon bei Vertragsschluss in schriftlicher Form mitgeteilt haben.

Gewisse Interessen an der Begrenzung der Mietzeit (z. B. die Wohnung aus Spekulationsgründen leerstehen zu lassen) werden vom Gesetz nicht anerkannt. Möglich ist es aber, wenn Sie sich als Vermieter auf mehrere Verwendungsabsichten gleichzeitig beziehen und diese begründen.

Ihr Mieter hat ein Auskunftsrecht

Frühestens vier Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit kann Ihr Mieter von Ihnen Auskunft darüber verlangen, ob der Grund für die Befristung des Mietverhältnisses noch besteht. Macht er hiervon Gebrauch, sind Sie als Vermieter verpflichtet, sich hierzu binnen eines weiteren Monats zu äußern. Denken Sie bei Ihrer Auskunft daran, dass Ihre Angaben überprüft werden können.

Ihr Mieter muss nämlich anhand Ihrer Auskunft zweifelsfrei erkennen können, ob Sie den bei Vertragsschluss genannten Befristungsgrund unmittelbar nach Ablauf der Mietzeit auch umsetzen werden. Um dies überprüfen zu können, darf Ihr Mieter ggf. sogar Einsicht in Ihre Modernisierungspläne bzw. Ihre entsprechenden Unterlagen nehmen.

Der Mieter kann die Verlängerung des Mietverhältnisses verlangen

Hat Ihr Mieter von seinem Auskunftsanspruch keinen Gebrauch gemacht, kann er die Verlängerung des Mietverhältnisses über die vereinbarte Zeit hinaus in keinem Fall von Ihnen fordern. Was aber gilt, wenn Ihr Mieter Sie um Auskunft gebeten hat, Sie als Vermieter aber die zeitliche Vorgabe nicht einhalten und erst nach Ablauf eines Monats mitteilen, ob Ihre Verwendungsabsicht weiter fortbesteht?

Antwort: Bei Verspätung der Mitteilung ist der Mieter berechtigt, von Ihnen eine Verlängerung des Mietverhältnisses zu verlangen und zwar genau für die Dauer der Verspätung.

Was Sie bei Verlängerungsklauseln beachten müssen

Bei sogenannten „Kettenmietverträgen“ handelt es sich um die früher uneingeschränkt zulässigen Zeitmietverträge mit einer Verlängerungsklausel. In solchen Zeitmietverträgen wurde vereinbart, dass sich das Mietverhältnis um einen bestimmten Zeitraum, beispielsweise 1 Jahr verlängert, wenn nicht vorher gekündigt wird. Solche Verträge sind seit der Mietrechtsreform ab dem 01.09.2001 nicht mehr zulässig. Vor diesem Stichtag abgeschlossene Kettenverträge waren zulässig und sind weiter gültig.

Alte „Kettenverträge“ weiterhin gültig

Ein nach dem 01.09.2001 rechtswidrig abgeschlossener Zeitmietvertrag wird somit zu einem unbefristeten Mietvertrag mit 3-monatiger Kündigungsfrist zugunsten des Mieters.

Die Rechtsprechung erkennt einen unwirksam vereinbarten Zeitmietvertrag nicht als Mietvertrag mit befristetem Kündigungsausschluss an (AG Augsburg, Urteil v. 04.08.04, Az. 16 C 2510/04; AGFrankfurt/Main, Urteil v. 04.07.06, Az. 33 C 809/06-67).

Heißt es im Vertrag: „Das Mietverhältnis beginnt am 01.01.2011 und ist zunächst bis zum 31.12.2014 befristet. Es verlängert sich um jeweils ein Jahr, wenn der Mieter nicht spätestens einen Monat vor Ablauf des letzten Jahres der Verlängerung widerspricht.“, ist die Befristung unwirksam mit der Folge, dass ein Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen wurde, der jederzeit vom Mieter gekündigt werden kann.

Verlängerungsklausel auf unbestimmte Zeit zulässig

Hinweis: Ein befristeter Mietvertrag mit einer Verlängerung auf unbestimmte Zeit kann jedoch vereinbart werden (LG Halle, Beschluss v. 09.01.06, Az. 1 S 204/05).

Heißt es im Mietvertrag: „Das Mietverhältnis be ginnt am 01.01.2011 und ist zunächst bis zum 31.12.2014 befristet. Es verlängert sich auf unbestimmte Zeit, wenn der Mieter nicht spätestens einen Monat vor Ablauf des letzten Jahres der Verlängerung widerspricht.“, ist die Befristung wirksam.

Ab der Verlängerung handelt es sich jedoch in diesem Fall um einen Vertrag auf unbestimmte Zeit, der jederzeit vom Mieter mit 3-monatiger Frist gekündigt werden kann.

Mietvertrag: Laufzeit kann Probleme bergen

Haben Sie beispielsweise einen 10-Jahres-Vertrag abgeschlossen und kann Ihr Mieter die Miete nach kurzer Zeit nicht mehr vollständig oder gar nicht mehr zahlen, wird das einst renditeträchtige Objekt zum Verlustgeschäft. Dennoch lösen sich Vermieter nur ungern von langfristigen Mietverhältnissen, da sie andernfalls einen Leerstand des Objekts riskieren.

Untervermietung bedeutet 2 eigenständige Verträge

Für diese Situation sieht das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) die Möglichkeit der Untervermietung vor. Die Untervermietung erfolgt durch einen ganz normalen Mietvertrag, der allerdings nicht zwischen Ihnen und dem Untermieter, sondern zwischen diesem und Ihrem Mieter besteht. Das heißt, es entstehen durch die Untervermietung 2 eigenständige, voneinander unabhängige Mietverhältnisse.

Da keine vertragliche Beziehung zwischen Ihnen und dem Untermieter besteht, haben Sie diesem gegenüber keine vertraglichen Ansprüche. Ihr Hauptmieter ist weiterhin für die Zahlung der Miete an Sie verantwortlich. Auch für Vertragsverletzungen des Untermieters hat der Hauptmieter Ihnen gegenüber einzustehen. Verstößt beispielsweise der Untermieter gegen die Hausordnung und kommt es dadurch zu berechtigten Mietminderungen anderer Mieter, können Sie sich nicht an den Untermieter wenden. Allein Ihr Hauptmieter muss sowohl für die Unterlassung der Störung sorgen als auch Ihren Mietausfall ersetzen.

Ihr Hauptmietvertrag beschränkt den Untermietvertrag

Ihr Mieter muss sich bei der Untervermietung an den Inhalt des Hauptmietvertrags halten. Haben Sie ihm etwa die Räumlichkeiten zum Betreiben eines Lebensmittelladens vermietet, kann er sie nicht zum Be treiben einer Gaststätte untervermieten.

Ihnen ist Erlaubnis zur Untervermietung vorbehalten

Die Untervermietung ist an Ihre Erlaubnis geknüpft. Ihr Mieter darf die Räumlichkeiten keinesfalls ohne oder gar gegen Ihren Willen untervermieten. Anders als im Wohnraummietrecht besteht bei der Vermietung von Gewerberäumen kein Anspruch gegenüber dem Vermieter auf die Gestattung der Untervermietung. In Ihrem Mietvertrag können Sie die Untervermietung zwar grundsätzlich erlauben oder von einer späteren Erlaubnis abhängig machen.

Sie dürfen die Untervermietung dort aber auch grundsätzlich verbieten. Verlangt Ihr Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung, können Sie diese immer dann verweigern, wenn Ihnen hierdurch ein nicht hinnehmbarer Nachteil entsteht.

Hausordnung, Grillverbot, Stellplatz und Co: Zusatzvereinbarungen im Mietvertrag

Die meisten Pflichten des Mieters ergeben sich aus dem Mietvertrag und aus dem Mietrecht des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Viele Pflichten können darüber hinaus in einer Hausordnung konkretisiert werden, etwa die Pflicht zur Einhaltung der Ruhezeiten oder das Verbot von Satellitenschüsseln.

Allgemeine Regelungen hierzu sind für alle Seiten sinnvoll: Der Mieter weiß konkret, was er zu tun oder zu unterlassen hat. Und Vermieter wissen konkret, was sie von ihrem Mieter verlangen dürfen. Dies beugt Streitigkeiten vor, zumal sich an eine Hausordnung alle Bewohner gleichermaßen halten müssen, egal, ob sie nun Mieter oder (vermietender) Eigentümer sind.

Hausordnung im Mietverhältnis: So wird sie wirksam vereinbart

Als Vermieter ist man nicht verpflichtet, im Objekt eine Hausordnung einzuführen. Maßgeblich für die Pflichten ist der Mietvertrag, der gegenüber den Regelungen in einer Hausordnung Vorrang hat. Soweit diese Pflichten für alle Mieter gelten sollen, müssen diese einheitlich in einer Hausordnung festgeschrieben sein. Damit können Vermieter dann nämlich in Ergänzung zu ihren Mietverträgen folgende Zwecke verfolgen:

1. Die einzelnen Pflichten der Mieter werden konkretisiert

Beispiel: Die Mieter werden verpflichtet, zu bestimmten Tageszeiten, das heißt, in den Mittags- und Abendstunden sowie nachts und am Wochenende, allgemeine Ruhezeiten einzuhalten. Damit zwischen den Bewohnern des Hauses kein Streit darüber aufkommt, wann besondere Ruhe im Haus sein muss, legen Vermieter in ihrer Hausordnung konkrete Ruhezeiten fest.

2. Es werden zusätzliche Pflichten im Interesse der übrigen Bewohner geschaffen

Beispiel: Der Vermieter verpflichtet die Bewohner der jeweiligen Etagen, wöchentlich abwechselnd das Treppenhaus und den Flur zu reinigen.

3. Die Benutzung der Gemeinschaftseinrichtungen wird geregelt

Beispiel: Vermieter legen fest, zu welchen Tageszeiten die hauseigenen Waschautomaten im Waschraum benutzt werden dürfen.

Achtung: Ist die Nutzung eines Waschraums geregelt, muss ein solcher auch vorhanden sein, anderenfalls darf der Mieter mindern (AG Köln, Urteil v. 23.09.82, Az. 210 C 25/82).

Tipp: Es ist natürlich möglich, dass vor allem in kleineren Objekten auch ohne eine Hausordnung ein friedliches Zusammenleben der Bewohner möglich ist. Die Erfahrungen aus der Vermietungspraxis bestätigen dies zumindest teilweise. Je größer ein Objekt ist und je häufiger darin Mieterwechsel stattfinden, desto höher ist aber erfahrungsgemäß die Wahrscheinlichkeit, dass es zu Unklarheiten und Streit zwischen den Mietern kommt.

Haben Vermieter in ihrer Hausordnung deshalb zum Beispiel konkret geregelt, zu welcher Zeit jeweils von ihren Mietern der Trockenraum genutzt werden darf, können dadurch eher Unklarheiten beseitigt und Streit vermieden werden. Daher ist es empfehlenswert, zumindest in einer größeren Wohneinheit eine Hausordnung einzuführen.

So legen Vermieter die Hausordnung einseitig fest

Als Vermieter ist man dazu berechtigt, einseitig eine Hausordnung aufzustellen. Eine solche Hausordnung gibt dem Vermieter aber nur die Möglichkeit, Regelungen für das Objekt zu treffen, die zur Aufrechterhaltung der Ordnung im Haus und für ein gutes Zusammenleben der Bewohner erforderlich sind.

Beispiele für Regelungen in einer einseitigen Hausordnung:

  • Vermieter können hier festlegen, wann die Mieter die gemeinsame Waschküche nutzen dürfen.
  • Die Mieter sind bereits aufgrund des Mietvertrags verpflichtet, abwechselnd die Treppenhausreinigung durchzuführen. In der Hausordnung teilt der Vermieter nun ein, in welchen Wochen die einzelnen Parteien konkret für den Reinigungsdienst zuständig sind.

Wichtig: Eine einseitige Hausordnung gibt Vermietern nicht das Recht, den Mietern Pflichten aufzuerlegen, die keine Grundlage im Mietvertrag haben. So dürfen Vermieter zum Beispiel nicht erstmals vorsehen, dass die Hausbewohner die Treppenhausreinigung abwechselnd auszuführen haben, ohne dass dies im Mietvertrag steht.

Aber: Hat eine Wohnungseigentümergemeinschaft eine Hausordnung beschlossen, hat sich hieran auch der Mieter zu halten. Diese Hausordnung der Gemeinschaft ist auch dann verbindlich, wenn abweichende Regelungen im Mietvertrag geschlossen wurden. In diesem Fall kann sich der Vermieter sogar haftbar machen (LG Hamburg, Urteil v. 25.11.11, Az. 317 S 55/11).

Beispiel: Sieht die Haus-/Gemeinschaftsordnung vor, dass den Sondereigentümern die teilgewerbliche Nutzung untersagt ist, darf ein Mieter in der Mietwohnung keinen Musikunterricht geben.

Dies gilt auch dann, wenn dem Mieter dies im Mietvertrag ausdrücklich erlaubt ist (so das LG Hamburg, wie zuvor angegeben; ohne eine mietvertragliche Gestattung ist Mietern Musikunterricht in der Mietwohnung per se untersagt, so BGH, Urteil v. 10.04.13, Az. VIII ZR 213/12).

Tipp: Vermieter sollten vor Abschluss des Mietvertrags sicherstellen, dass diesem keine Regelungen der Gemeinschaft entgegenstehen. Und die Hausordnung bzw. die Gemeinschaftsordnung sollte zum Bestandteil des Mietvertrags gemacht werden, indem der Vermieter darin auf das entsprechende Reglement verweist und dieses dem Mieter nachweislich aushändigt.

Wie Vermieter eine Hausordnung vertraglich vereinbaren können

Wenn man als Vermieter eine Hausordnung aufstellen will, die den Mietern neue Pflichten auferlegt, muss man dies ausdrücklich im Mietvertrag vereinbaren.

Wenn aber die Hausordnung den Mietern keine zusätzlichen Pflichten (zum Beispiel die Treppenhausreinigung) auferlegt, sondern lediglich bestehende Pflichten erläutert oder konkretisiert (wie etwa die Nutzungszeiten der Waschküche), dann genügen allgemeine Hinweise im Mietvertrag auf eine Hausordnung und die anschließende Aushändigung eines Exemplars an Ihre Mieter (BGH, Urteil v. 21.01.99, Az. VII ZR 93–97).

In den folgenden Fällen läge keine wirksam vereinbarte Hausordnung mit dem Mieter vor:

  • „Die geltende Hausordnung ist Bestandteil des Vertrags.“
  • „Der vorstehende Mietvertrag und die Hausordnung wurden gelesen und anerkannt.“

In diesen Fällen steht nämlich nicht klar und eindeutig fest, welche Regelungen die Hausordnung enthält, ja noch nicht einmal, welche Hausordnung maßgeblich sein soll.

Tipp: Um rechtlich auf der sicheren Seite zu sein, sollten Sie unsere anwaltlich geprüfte Muster-Hausordnung zum Bestandteil Ihres Mietvertrags machen. Sie finden sie im Internet unter GeVestor im dortigen Download-Bereich.

Vorsicht vor der Renovierungs-Falle

Das Thema Schönheitsreparaturen ist ein Dauerbrenner vor deutschen Gerichten. Denn an die beim Einzug gemachten Zusagen wollen sich beim Auszug viele Mieter nicht mehr erinnern. Vermieter sollten daher bei Abschluss des Mietvertrags auf eine rechtlich sichere Regelung achten. Das ist allerdings gar nicht so einfach: Schon so manche Schönheitsreparatur-Klausel wurde am Ende vom BGH kassiert. Und selbst wenn die Renovierungsarbeiten längst abgeschlossen sind, kann man sich als Vermieter nicht sicher sein.

Unverständliche Klausel ist unwirksam

Im hier entschiedenen Fall waren die Kläger Mieter einer Wohnung, die ihnen der Vermieter renoviert übergeben hatte. Laut Mietvertrag waren die Mieter verpflichtet, Schönheitsreparaturen während der Mietzeit regelmäßig nach Ablauf näher bestimmter gestaffelter Fristen von drei, fünf und sieben Jahren auszuführen. Davon konnte abgewichen werden, wenn der Zustand der Räume eine Einhaltung der Frist nicht erforderte.

Statt einer Renovierung regelte zudem eine komplizierte Abgeltungsklausel eine quotenmäßige Erstattung von Renovierungskosten durch die Mieter. Diese verlangten nach Auszug die Auszahlung ihres Kautionsguthabens. Der Vermieter machte hiergegen von ihm verauslagte Kosten für die Renovierung der Mieträume entsprechend der Klausel geltend.

Mietvertrag einschließlich Stellplatz

Wenn Sie bei Abschluss eines Wohnraummietvertrags ausdrücklich regeln, dass zur Mietsache nicht nur die Wohnräume und der Kellerraum gehören, sondern auch ein bestimmter Stellplatz oder eine Garage, liegt ein einheitliches Mietverhältnis vor.

  • Sie vermieten Wohn- oder Gewerberaum mit einer oder mehreren Garagen.
  • Die Vermietung Ihrer Garage bzw. Ihres Stellplatzes erfolgt unabhängig vom bestehenden Wohn- oder Gewerberaummietvertrag.
  • Ihre Garage bzw. Ihr Stellplatz wird an eine Person vermietet, die nicht gleichzeitig Wohn- oder Gewerberaummieter ist.

Keine Teilkündigung

Grundsätzlich können Sie nur das gesamte Mietverhältnis kündigen. Es ist also nicht etwa möglich, eine Teilkündigung über die Garage auszusprechen, weil Sie diese für sich oder Ihre Angehörigen benötigen oder ein anderer Mietinteressent bereit ist, Ihnen eine höhere Miete dafür zu zahlen.

Beispiele: Ihr Miethaus mit acht Wohnungen verfügt über sechs Garagen. Die Garagen sind aufgrund eines einheitlichen Mietvertrags an Bewohner Ihres Hauses vermietet. Sie möchten die Erdgeschosswohnungen vergrößern und mit Wintergärten versehen. Für die baulichen Erweiterungen müssen zwei Garagen abgerissen werden.

In diesem Fall liegt ein Grund für eine Teilkündigung der Mietverträge mit den betreffenden Wohnungsmietern vor. Sie planen, das Dachgeschoss Ihrer Immobilie auszubauen. Die Wohnung soll auch behindertengerecht ausgestattet sein. Um einen Außenaufzug anzubauen, muss eine Garage entfernt werden, die mit dem Gebäude verbunden ist. Auch hier ist eine Teilkündigung des Mietvertrags mit dem betroffenen Wohnraummieter hinsichtlich der Garage zulässig. Sie können in diesen Fällen bis zum dritten Werktag eines Monats zum Ablauf des übernächsten Monats die Teilkündigung aussprechen.

Beispiel: Wenn die Teilkündigung zum 30. Juni eines Jahres wirksam werden soll, muss das Kündigungsschreiben Ihrem Mieter bis zum 3. Werktag des Monats April zugehen.

Allerdings: Wenn sich der Beginn der von Ihnen geplanten Bauarbeiten verzögert, kann Ihr Mieter verlangen, dass sich das Mietverhältnis um diesen Zeitraum verlängert. Ihr Mieter kann auch verlangen, dass die Miete angemessen gesenkt wird. Die Reduzierung hat sich dabei am Nutzwert der Garage zu orientieren.

Praxis-Tipp: Um Streit über den Nutzwert der Garage oder den Stellplatz zu vermeiden, empfiehlt es sich, durch Auskünfte bei geeigneten Stellen (Nachbarn, Vermieter- und Mieterorganisationen, Makler) die Miete für eine vergleichbare Garage oder einen ähnlichen Stellplatz zu ermitteln. Auf dieser Grundlage sollten Sie einvernehmlich mit Ihrem Mieter eine reduzierte Miete festlegen.

Beispiel: Eine Wohnung einschließlich Garage wurde für monatlich 500 Û vermietet. Die Miete für eine vergleichbare Garage in Ihrem Stadtteil beträgt 60 Û. Die Teilkündigung hinsichtlich der Garage wurde zum Ablauf des Monats Juni ausgesprochen.

Der Mieter kann verlangen, dass ab dem 1. Juli die Miete für die Wohnung auf 440 Û gesenkt wird. Vielmehr gelten dann insgesamt die Regelungen, die Sie bei Mieterhöhungen beachten müssen. Sie können also zum Beispiel nur unter Bezugnahme auf einen Mietspiegel oder auf drei Vergleichswohnungen eine Erhöhung begründen.

Gartenpflege: Dazu ist der Mieter verpflichtet

Als Vermieter müssen Sie wissen, dass Mieter lediglich allgemein zur Pflege des Gartens verpflichtet sind, wenn nichts Genaueres im Mietvertrag geregelt ist. Demnach ist der Mieter verpflichtet, nur einfache Pflegearbeiten zu verrichten. Das sind Arbeiten, die weder besondere Fachkenntnisse des Mieters noch einen besonderen Zeit- oder Kostenaufwand erfordern, beispielsweise Rasenmähen, Unkrautjäten und das Entfernen von Laub.

Arbeiten, wie Gehölze beschneiden, Rasenflächen düngen, nachsähen, vertikutieren oder gar einen Teich von Schlamm und Algen säubern, sind keine einfachen Pflegearbeiten. Auch das Säubern einer Terrasse von Moos und Algen mittels eines Hochdruckreinigers gehört nicht hierzu.

Gartenpflege: Vermieter ohne Bestimmungsrecht

Als Vermieter haben Sie hinsichtlich Art, Umfang und Häufigkeit der Pflegemaßnahmen kein Bestimmungsrecht. Sie sind beispielsweise nicht befugt Ihren Mietern vorzuschreiben, wann und wo sie Unkraut zu jäten haben. Sie können auch nicht verlangen, dass der Rasen in bestimmten Zeitabständen gemäht werden muss.

Es gibt allerdings eine Grenze: Ihre Mieter dürfen den Garten nicht verwildern und verkommen lassen. Wenn eine Verwahrlosung des Gartens droht, sind Sie berechtigt einzuschreiten.

Tipp des Experten von “Vermieterrecht Vertraulich”: Legen Sie den Umfang und Zeitpunkt der durch Ihre Mieter durchzuführenden Gartenarbeiten genau im Mietvertrag fest.

Garten als Immobilie?

Der Garten gilt aber nicht unbedingt als wertsteigernd für die gesamte Immobilie. Ein teuer bepflanzter Garten ist wegen neuer Immobilien-Wertermittlung deutlich weniger wert. Bei Vererbung und Verschenkung ist die neue Verordnung über die Immobilien-Wertermittlung vorteilhaft. Enteignungen sind jedoch nicht der Regelfall. Viel häufiger werden Immobilien vererbt oder verschenkt.

Dann kann man dem Finanzamt entgegenhalten, dass für den Gartenanteil wegen der neuen Immobilien-Wertermittlung nur die Bodenrichtwerte gelten. Selbst dann, wenn das Haus von teuren Bäumen, Sträuchern und Pflanzen umgeben ist.

Mietvertrag: Grillverbot ist zulässig

Wenn Sie Streitigkeiten über das Grillen ausschließen wollen, können Sie mit Ihren Mietern bei Mietvertragsabschluss gleich ein Grillverbot vereinbaren. Stellen Sie dabei klar, ob auch das Grillen mit dem Elektrogrill von dieser Regelung erfasst sein soll.

Sinnvoll kann es beispielsweise sein, das Grillen auf dem Balkon in großen Wohnanlagen generell zu untersagen. Denn einerseits würde der Qualm vom Grill hier fast zwangsläufig in die geöffneten Fenster benachbarter Wohnungen hineinziehen.

Außerdem würden die Bewohner, selbst wenn jeder Mieter nur 1- bis 2-mal im Monat grillen will, fast täglich mit Beeinträchtigungen aus der einen oder der anderen Richtung konfrontiert, und das wäre unzumutbar. Vorsicht: Haben Sie im Mietvertrag das Grillen nicht ausgeschlossen, können Sie das später durch einseitige Regelung, beispielsweise in einer Hausordnung, auch nicht mehr nachholen. Solch ein absolutes Grillverbot ist nämlich nur wirksam, wenn der Mieter ihm zustimmt.

Grillen ist erlaubt, aber nicht unbegrenzt

Schweigt Ihr Mietvertrag zur Frage des Grillens, dann dürfen Ihre Mieter auf dem Balkon grillen. Gehören zum Haus Außenanlagen, die den Mietern zur Mitbenutzung zur Verfügung stehen, dann können sie auch dort grundsätzlich einen mobilen Grill für ein Barbecue aufstellen. Allerdings ist auf die Belange der übrigen Mieter und gegebenenfalls der Grundstücksnachbarn Rücksicht zu nehmen. Diese Rücksichtnahme betrifft drei unterschiedliche Aspekte:

  • Standort des Grills
  • Dauer der Grillfeier
  • Häufigkeit von Grillveranstaltungen

Nach Möglichkeit ist der Standort für den Grill so auszuwählen, dass eine Beeinträchtigung der Hausbewohner und Nachbarn ausgeschlossen ist. Beim Grillen auf Balkonen und in kleinen Gärten ist aber eine Auswahl unter verschiedenen Aufstellorten meist gar nicht möglich. Deshalb schränken die Gerichte das Grillen in solchen Fällen in zeitlicher Hinsicht ein, um einen gerechten Interessenausgleich zwischen den verschiedenen Mietern oder den Nachbarn herbeizuführen.

Einmal im Monat darf gegrillt werden

Nach einer Entscheidung des Amtsgerichts Bonn zum Beispiel dürfen Mieter in einem Mehrfamilienhaus in der Zeit von April bis September einmal monatlich auf dem Balkon oder der Terasse den Holzkohlegrill betreiben. Zusätzliche Voraussetzung allerdings: Sie müssen diejenigen Mieter im Haus, deren Belästigung durch die Rauchgase unvermeidlich ist, mindestens 48 Stunden vorher informieren (AG Bonn,Urteil v. 29.04.97, Az. 6 C 545/96).

In ähnlicher Weise entschied das Bayerische Oberste Landesgericht: Für einen Grundstückseigentümer ist es zumutbar, wenn der Nachbar fünfmal während des Sommers grillt. Jedenfalls wenn der Grill am äußersten Ende des Gartens, im entschiedenen Fall mit einem Abstand von 25 Metern zu den Wohnräumen des Nachbarn, aufgestellt wird (BayObLG, Beschuss v. 18.03.99, Az. 2 Z BR 6/99).

Das Landgericht Stuttgart hielt demgegenüber den Betrieb eines Gartengrillgerätes auf einer Terrasse nur dreimal im Jahr für zulässig (LG Stuttgart, Beschluss v. 14.08.96, Az. 10 T 359/96).

Beschwert sich ein Mieter bei Ihnen über störendes Grillen anderer Hausbewohner, weisen Sie ihn darauf hin, dass gegen gelegentliches Grillen nichts einzuwenden ist. Unter Umständen kann die Wahl eines anderen Grillplatzes den Konflikt entschärfen. Bitten Sie Ihre grillfreudigen Hausbewohner darum, die übrigen Mieter rechtzeitig zu informieren, damit diese die Beeinträchtigungen durch vorübergehendes Schließen von Fenstern und Türen minimieren können.


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Dr. Tobias Mahlstedt
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.