In Immobilien investieren – alle Möglichkeiten 2024

In Zeiten von Negativ- und Niedrigzinsen möchten immer mehr Privatpersonen in Immobilien investieren. Oftmals steht dabei der Kauf einer Immobilie im Raum. Mit der eigenen Immobilie verbindet man Sicherheit und Wertbeständigkeit. Gerade in Krisenzeiten bieten Sachwerte einen geeigneten Schutz vor Inflation und Wertverlust. Der Immobilienkauf ist unter Umständen aber mit einem hohem Kapitaleinsatz und Risiken verbunden.

Aus diesem Grund sollten Sie sich ebenfalls mit den anderen Möglichkeiten, in Immobilie zu investieren, vertraut machen. Denn hierzu zählen durchaus Optionen, bei denen man auch mit kleineren Summen investieren kann. Der folgende Artikel zeigt Ihnen, welche Möglichkeiten der Immobilien-Investition es überhaupt gibt und welche sich für Sie am besten eignet.

Warum in Immobilien investieren?

Sachwerte bieten sich gerade in unsicheren Zeiten an, um das eigene Vermögen zu schützen. Immobilien kommt dabei eine besondere Rolle zu. Diese bieten in der Regel eine langfristige sowie stabile Kapital- bzw. Geldanlage für den Eigengebrauch oder für die Vermietung.

Im Vergleich zu Geld auf dem Konto sind Immobilieninvestments vor der Inflation geschützt. Außerdem zeichnete sich in den vergangenen Jahren eine stabile Wertsteigerung bei Immobilien ab.

Insgesamt gesehen gibt es, wie bei anderen Formen der Kapitalanlage, auch bei Immobilien als Geldanlage Vor- und Nachteile. 

Welche Möglichkeiten zur Investition in Immobilien gibt es?

Folgende Möglichkeiten zur Investition in Immobilien stehen Ihnen zur Verfügung:

• Kauf eines Eigenheimes zur Selbstnutzung,
• Kauf einer Immobilie zur Vermietung,
• Kauf und Verkauf einer Immobilie bei Wertsteigerung, (z. B. nach Renovierung und Sanierung),
• Kauf von Immobilienaktien,
• Anteilnahme an einem Immobilienfonds,
• Investition in Immobilien-Anleihen oder
• digitale Investition (Crowdinvesting).

Es lassen sich also verschiedene Anlageformen unterscheiden: Neben der physischen Immobilie können Investoren auch in Immobilienfonds investieren, Immobilien-ETFs kaufen oder sich an Crowdinvesting beteiligen. So haben Privatanleger die Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne viel Eigenkapitel zu besitzen. 

Schauen wir uns die einzelnen Möglichkeiten näher an:

Eigenheim kaufen: Immobilie selbst nutzen

Der Immobilien-Kauf ist die gängigste Art in Immobilien zu investieren. Während manche Käufer an einer nachfolgenden Vermietung interessiert sind, wollen andere wiederum die Immobilie selbst bewohnen.

Der Kauf einer Immobilie zur Eigennutzung lohnt sich insbesondere dann, wenn Sie langfristig an einem Ort bleiben möchten und die finanziellen Mittel für die anfängliche Investition und die laufenden Kosten haben. Es ist ratsam, Ihre monatlichen Ausgaben und Einnahmen sorgfältig zu prüfen und sicherzustellen, dass Sie sich die monatlichen Hypothekenraten sowie die zusätzlichen Kosten leisten können.

Wie sinnvoll die Investition in eine Immobilie ist, die Sie anschließend selbst bewohnen, zeigen wir Ihnen anhand der Vor- und Nachteile eines Eigenheimes.

Allerdings birgt der Kauf einer Immobilie für die Eigennutzung auch Nachteile, die Sie bei Ihrer Entscheidung berücksichtigen sollten.

Kaufen und Vermieten: Immobilie als Kapitalanlage nutzen

Anstatt ein Eigenheim zu kaufen, können Sie Immobilien auch als Kapitalanlage nutzen. Dabei erwerben Sie Wohnhäuser, Eigentumswohnungen oder Gewerbeimmobilien und vermieten diese anschließend.

Durch den Kauf und die Vermietung von Immobilien können Sie regelmäßige Mieteinnahmen erzielen. Hinzu kommen die steuerlichen Möglichkeiten, die mit der Vermietung einer Immobilie einhergehen. Dazu gehört beispielsweise die Absetzung der Grundsteuer, der Maklerprovision, des Steuerberater sowie Kosten für Renovierungen und Instandhaltung über die Werbungskosten.

Der Kauf einer Mietimmobilie ist demnach eine langfristige Investition, die stabile Einnahmen generieren kann, jedoch auch eine aktive Verwaltung erfordert. Nicht zu vernachlässigen sind zudem potenzielle Zahlungsausfälle, Eigentumschäden durch Mieter sowie die Kostenübernahme bei Reparaturen und Co.

Welche weiteren Vorteile und Chancen, aber auch Risiken der Kaufen einer Mietimmobilie birgt, erfahren Sie in dem Artikel: Immobilie kaufen und vermieten – kann sich das lohnen?

Kauf und Verkauf einer Immobilie nach Wertsteigerung

Wer hohe Investitionssummen aufbringen kann, strebt oft nach dem Kauf einer Immobilie, um diesen nach einer Wertsteigerung wieder zu verkaufen. Der Hauptvorteil dieses Vorgehens ist die Möglichkeit, durch den Verkauf einer aufgewerteten Immobilie erhebliche Kapitalgewinne zu erzielen. Dies kann besonders lukrativ sein, wenn die Immobilie in einem Gebiet mit steigender Nachfrage liegt.

Allerdings unterliegt der Immobilienmarkt oft Schwankungen. Ein plötzlicher Preisverfall oder eine verringerte Nachfrage können den erwarteten Gewinn schmälern oder sogar Verluste verursachen. Hinzu kommt, dass der gesamte Prozess von Kauf, Renovierung und Verkauf erfordert erheblichen Zeit- und Arbeitsaufwand. Investoren müssen bereit sein, sich intensiv mit dem Projekt zu beschäftigen und gegebenenfalls Experten wie Bauunternehmer und Immobilienmakler einzubeziehen.

Beim Kauf und Verkauf von Immobilien können zwei grundlegende Strategien unterschieden werden: die Buy-and-hold-Strategie sowie das Fix and Flip.

Buy and Hold

Wie der Name schon vermuten lässt, geht es bei „Buy and Hold“ darum, eine Immobilie zu kaufen und lange zu behalten. Damit ist ein Zeitraum von mindestens zehn Jahren gemeint. Denn erst dann läuft die Frist für die Spekulationssteuer ab und Sie können das Objekt steuerfrei verkaufen.

Dieses Vorgehen ist besonders dann von Erfolg gekrönt, wenn Sie eine Immobilie in guter Lage kaufen. Denn dann wird das Objekt besonders von der allgemeinen Wertsteigerung auf dem Immobilienmarkt profitieren.

Fix and Flip

Ebenfalls zur Wahl steht Sparern beim Erwerb einer physischen Immobilie die Strategie „Fix and Flip“. Auch hier ist der Name Programm: Nach einer umfassenden Renovierung und Instandsetzung wird die Immobilie teurer weiterverkauft, als sie erstanden wurde. 

Der Gewinn ist bei diesem Vorgehen zu versteuern, weil das Objekt vor Ablauf der 10-Jahres-Frist verkauft wird. Außerdem gelten Sie bei Anwendung dieser Strategie in den Augen des Finanzamtes als gewerblicher Investor, was die Gründung einer GmbH erfordert.

Immobilienaktien kaufen

Eine weitere Möglichkeit, um mit Immobilien Vermögen aufzubauen, besteht darin, Immobilienaktien zu kaufen. Diese Investmentform eignet sich jedoch nur für die risikoaffineren Anleger. Durch Immobilienaktien kann man an den Gewinnen von Immobilienunternehmen partizipieren. In Zeiten eines Immobilienbooms sind die Wertpapiere besonders attraktiv.

Immobilienaktien sind allerdings stärkeren Schwankungen ausgesetzt als Aktien aus anderen Branchen. Außerdem muss berücksichtigt werden, dass bei hoch bewerteten Märkten weitere Preissteigerungen und damit Gewinne für den Anleger ungewiss sind. Damit ist die Form der Anlage in Immobilien als einzige Option nicht geeignet. Vielmehr empfiehlt sie sich als zusätzliche Anlage in einem breit gefächerten Portfolio.

REIT als Immobilieninvestment – spezielle Anlageform für Immobilien

EIT ist die Abkürzung für Real Estate Investment Trust (deutsch: Immobilien-Aktiengesellschaft mit börsennotierten Anteilen). REIT sind Unternehmen, die in Immobilien investieren oder sich ausschließlich um die Immobilienfinanzierung kümmern. Häufig sind REITs auf spezielle Investitionen wie Gewerbeparks, Büroimmobilien oder Einkaufszentren spezialisiert.

Um die Bezeichnung REIT in Deutschland führen zu dürfen, muss sich die Gesellschaft (unter anderem) verpflichten, mindestens 90 % der Gewinne an die Anteilseigner abzuführen. Im Gegenzug erlangt die AG Steuerfreiheit. Darin unterscheidet sich ein REIT von einer „normalen” Immobilien-Aktie.

In Deutschland gibt es im internationalen Vergleich wenige REIT. Grund für die geringe Anzahl sind strikte Zulassungsbeschränkungen. Der Nutzen solcher REIT für Wirtschaft und Immobilienmarkt wird von Politikern kritisch gesehen. Für Immobilien-Investoren, die viel Wert auf hohe Dividenden legen, ist ein REIT die passende Anlageklasse. Der Anleger wird direkt am Unternehmenserfolg beteiligt.

Die jährlichen Ausschüttungen liegen häufig über der 5 %-Marke. Hohe Ausschüttungen glätten die Kursschwankungen. REIT können wie Einzelaktien aus dem Immobilienbereich börsentäglich gehandelt werden.

In Immobilienanleihen investieren

Bei Immobilien-Aktien kann mit dem Sinken des Aktienkurses das Investment quasi wertlos verfallen. Bei Immobilien-Anleihen ist die Rückzahlung der Anleihe durch den Grundbucheintrag gesichert. In jedem Fall kann der Anleger sein Geld durch die Verwertung der Immobilie mit dem Grundpfandrecht zurückholen.

Als Nachteil gilt bei dieser Anlageform, dass die Anleihen hoch komplex und wenig transparent sind. Dem Anleger wird eine Investition in diese Anlageform nur empfohlen, wenn er das Produkt vollständig versteht.

Immobilienfonds nutzen

Auch die klassischen Fonds sind neben Immobilien-Aktien eine Option, wenn man in Immobilien investieren möchte, aber nicht genug Kapital aufbringen kann, um selbst ein Objekt zu erwerben. Beim Immobilienfonds wird das Risiko auf mehrere verschiedene Unternehmen verteilt, da ein Fonds aus verschiedenen Aktien zusammengesetzt wird.

Es kann zwischen offenen und geschlossenen Immobilienfonds unterschieden werden.

Offene Immobilienfonds

Offene Immobilienfonds investieren diversifiziert in zahlreiche Immobilien und teilweise in Aktien der Wohnungswirtschaft.

Da das Fondsvermögen nicht gedeckelt ist, können jederzeit neue Investoren dazustoßen oder Anteile veräußert werden. Ein Einstieg ist bereits mit kleineren Summen möglich.

Geschlossene Immobilienfonds

Geschlossene Immobilienfonds investieren in der Regel in einige wenige Objekte wie Kaufhäuser, Hotels oder Altenheime. Als Anteilseigner am Fonds wird man Miteigentümer dieser Immobilien und partizipiert an Gewinn und Verlust.

Bei einem geschlossenen Immobilienfonds ist der Betrag, der angelegt werden muss, meistens recht hoch. Dieser kann bei 5.000 € bis 10.000 € liegen. Oft ist diese Form des Fonds zusätzlich mit einer sehr langen Laufzeit verbunden.

Mit Kosten in Höhe von bis zu 20 % des Anlagebetrags sind diese Immobilienfonds sehr teuer.

Crowdinvesting – das digitale Immobilieninvestment

Ein weiterer Weg, in Immobilien zu investieren, ist das sogenannte Crowdinvesting. Dabei handelt es sich um ein digitales Immobilieninvestment. Gegenüber Immobilienfonds, Aktien, ETFs und Co. ist Crowdinvesting an ein konkretes Immobilienprojekt gebunden. Auf Crowdinvesting-Plattformen im Internet findet sich eine breite Auswahl an möglichen Projekten. Sowohl ökologisch-nachhaltige als auch soziale Projekte stehen dabei hoch im Kurs. Anleger handeln auch einen Zeitraum aus, innerhalb dessen die Rendite einer bestimmten Höhe erreicht sein soll.

Der Vorteil des Crowdinvestings liegt also in der erhöhten Kontrolle und individuellen Gestaltungsmöglichkeit für den Privatanleger. Zudem gibt Crowdinvesting in Immobilien auch Anlegern mit geringem Eigenkapital die Möglichkeit, auf diesem Gebiet zu investieren.

Allerdings bleibt Crowdinvesting nicht ohne Risiken: Wenn ein über Crowdinvesting finanziertes Immobilienprojekt scheitert, werden Banken und Projektplaner als erste ausgezahlt. Private Investoren gehen dann nicht selten leer aus und verzeichnen unter Umständen sogar Verluste. Experten raten bei digitalen Immobilieninvestments daher zur Vorsicht. Wenn, dann sollten Sie besser kleine Beträge in mehrere verschiedene crowd-finanzierte Immobilienprojekte investieren.

5 Kriterien für die Auswahl des richtigen Immobilien-Investment

Was ist die beste aller genannten Möglichkeiten, um in Immobilien zu investieren? Die eine Wahrheit mag es nach Ansicht vieler privater Investoren nicht geben. Welches Immobilien-Investment ist für die Überbrückung das richtige? Wann ist ein Immobilien-Investment eine gute Geldanlage, wann eine schlechte? Um das zu beurteilen, bieten sich verschiedene Kriterien an.

Bewertungskriterien bei der Auswahl eines Immobilien-Investments:

Kriterium 1: Liquidierbarkeit bzw. Cashflow

Betrachtet man die Investition als Übergang, sollte in eine reale Immobilie investiert werden, sobald das passende Objekt gefunden wurde. Das heißt: Es muss möglich sein, das Geld schnell wieder aus dem Überbrückungsinvestment herauszulösen. Das Ziel muss ein positiver Cashflow sein. Das heißt, nach Deckung der monatlichen Kosten sollte Geld übrig bleiben. Mit diesem Geld kann in der Folge weiteres Eigenkapital aufgebaut werden.

Der Immobilien Cashflow hat zudem hohe Bedeutung für die Gespräche mit Banken und Geldgebern. Denn auch in der Immobilienfinanzierung spielt der laufende Geldfluss eine wichtige Rolle. Fällt der Cashflow entsprechend positiv aus, sind die Voraussetzungen für gute Kreditkonditionen folglich auch besser.

Kriterium 2: die Rendite

Auch die Rendite ist maßgeblich für die künftige Investition in eine reale Immobilie. Gemeint ist der prozentuale Gewinn, den man mit der Immobilien-Investition erzielen kann. Die Rendite hängt von den zu zahlenden Steuern und den Gebühren für das jeweilige Investment sowie dem wirtschaftlichen Umfeld ab.

Kriterium 3: das Risiko

Das Risiko der Investition ist ein wichtiges Kriterium, wenn daraus eine dauerhafte Immobilien-Investition wachsen soll. Riskante Investments können die investierte Summe zusammenschmelzen lassen. Die Chancen eines Investments sollten im ausgewogenen Verhältnis zu seinen Risiken stehen.

Kriterium 4: Übertragbarkeit

Ob als Erbmasse, als Schenkung oder als Vermögensverschiebung in einem unternehmerischen Vermögen: Die Immobilien-Investition sollte im Idealfall gut sowie kostengünstig übertragbar sein.

Kriterium 5: Transparenz

Bei einer Investition in eine Immobilie sollte man die Konsequenz der Investition als Anleger jederzeit klar beurteilen können. Anhand von aktuellen Zahlen und Daten ist zu beurteilen, wie wirtschaftlich das jeweilige Investment ist und welche Risiken es in sich trägt.

Fazit: Welche Art des Immobilieninvestment eignet sich für mich?

Das optimale Immobilieninvestment gibt es nicht. Jede dieser Investitionsmöglichkeiten hat ihre eigenen Vor- und Nachteile und eignet sich für unterschiedliche Anlegerprofile.

• Direktinvestitionen wie der Kauf eines Eigenheimes oder der Kauf einer Mietimmobilie bieten Kontrolle und regelmäßige Einnahmen, erfordern jedoch einen höheren Kapitaleinsatz und Verwaltungsaufwand.
• Indirekte Investitionen wie REITs und Immobilienfonds bieten Diversifikation und Liquidität.
• Crowdinvesting und private Immobilienkredite bergen flexible Einstiegsmöglichkeiten mit potenziell hohen Renditen.
• Immobilienaktien und -ETFs ermöglichen es Ihnen, von den Entwicklungen am Immobilienmarkt zu profitieren, ohne direkt in physische Objekte zu investieren.

Das beste Investment und die optimale Strategie ist also jeden Anleger individuell zu bestimmen. Demnach kommt es auf Ihre Risikopräferenz, Ihr mögliches Investitionsvolumen und Ihre persönliche Vorlieben an, für welches Immobilien-Investment Sie sich entscheiden.

Als Anhaltspunkte dienen: Wer wenig Geld hat, legt es besser in Immobilienfonds, ETFs oder Crowdinvesting-Projekten an. Wer hingegen große Summen in Immobilien investieren möchte, der kauft ein Objekt, bewohnt beziehungsweise vermietet es direkt oder verkauft es nach Renovierung mit Gewinn weiter – am besten jedoch erst nach der 10-Jahres-Frist.