BGH: Sie dürfen die Kaution bis zur Betriebskostenabrechnung behalten

Eine Frage bezüglich der Kaution sorgt nach wie vor häufig für Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern:

Wie lange dürfen Sie als Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses die Kaution bzw. einen Teil davon wegen noch nicht abgerechneter Betriebskosten einbehalten?

Zwar hatte der BGH bereits im Jahr 2006 (BGH Urteil v. 18.01.06, Az. VIII ZR 71/05) diesbezüglich ein Urteil gesprochen:

Er entschied, dass der Vermieter die Kaution so lange zurückbehalten kann, bis er sich entschieden hat, ob und in welcher Weise er die Kaution zur Abdeckung seiner Ansprüche verwenden will.

Dies bezog sich nach Auffassung des BGH auch auf Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung. Sie können die Kaution also bis zur Erstellung der Abrechnung zurückbehalten.

Die Richter legten lediglich eine Einschränkung fest: Sie müssen darlegen, dass die zu erwartende Nachforderung die Höhe der Sicherheit erreicht, die einbehalten wird. Falls diese nicht die gesamte Höhe der Kaution erreicht, dürfen Sie nur einen angemessenen Teil einbehalten.

Eine konkrete Abrechnungsfrist hat der BGH dem Vermieter nicht gesetzt, diese hängt vielmehr von den Umständen des Einzelfalls ab.

Hinweis: Besitzen Sie eine öffentlich geförderte Wohnung, können Sie die Kaution allerdings nicht mit Nachforderungen aus der Betriebkostenabrechnung verrechnen.

Ihr Zurückbehaltungsrecht besteht nicht unbegrenzt

Die Entscheidung des BGH führte in der Praxis allerdings dazu, dass mancher Vermieter sich mit der Abrechnung der Kaution zu viel Zeit ließ:

In einem vom OLG Düsseldorf entschiedenen Fall (OLG Düsseldorf, Urteil v. 19.06.08, Az. I U 24 U 55/07) hatte ein Vermieter von Gewerberäumen nach 33 Monaten immer noch nicht über die Betriebskosten abgerechnet. Zugleich hatte er sich aber auf sein Zurückbehaltungsrecht hinsichtlich der Kaution berufen.

Hierzu stellte das Gericht nochmals klar, dass die Mietkaution einem umfassenden Sicherungszweck dient. Dieser bezieht sich eben auch auf Nachforderungen aus der Betriebskostenabrechnung, die erst nach Beendigung des Mietverhältnisses vorgenommen wird.

Abrechnung müssen Sie in zumutbarer Zeit erstellen

Gleichzeitig wies das Gericht aber da rauf hin, dass das Recht des Vermieters, die Kaution zurückzubehalten, zeitlich nicht unbegrenzt besteht. Der Vermieter muss Betriebskosten, die bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht abgerechnet werden konnten, innerhalb angemessener Frist nachprüfbar abrechnen. Die Frist ist auch für die Geschäftsraummiete im Einzelfall nicht an 6 Monate gebunden, war aber 33 Monate nach Beendigung des Mietverhältnisses fraglos abgelaufen.

Erstellen Sie daher die Betriebskostenabrechnung unbedingt zeitnah nach Beendigung des Mietverhältnisses. So fern Sie die Abrechnung noch innerhalb der jährlichen Abrechnungsfrist erstellen, ist dies auf jeden Fall innerhalb einer „angemessenen“ Frist.

Sie dürfen dann die Kaution bis zur Erstellung der Abrechnung zurückbehalten und brauchen Ihren Nachforderungen nicht hinterherzulaufen.

Selbstverständlich rechnen Sie dann aber über alle offenen Betriebskosten ab. Würden Sie eine ganze Jahresabrechnung oder einzelne Positionen einer solchen offen lassen, wäre das nicht zulässig.

Schlimmstenfalls hätte Ihr Mieter dann sogar das Recht, bereits gezahlte Vorauszahlungen bei beendetem Vertragsverhältnis zurückzuverlangen. Zumindest könnte er aber die Zahlung Ihrer Nachforderungen aus einzelnen Nebenkostenabrechnungen verweigern.

Beachten Sie unbedingt, dass die genannten Entscheidungen nicht dazu führen, dass Sie die einmal ausgezahlte Kaution zurückverlangen können. Haben Sie die Kaution vorbehaltlos an den Mieter zurückgegeben, ist darin ein sogenanntes negatives deklaratorisches Schuldanerkenntnis zu sehen.

Dieses bedeutet, dass Sie den Zustand der Mietsache als vertragsgemäß anerkennen und keine Ersatzansprüche wegen erkennbarer Mängel oder Beschädigungen geltend machen. Damit können Sie zumindest solche Ansprüche, die Sie gekannt haben oder hätten kennen können, auch später nicht mehr geltend machen.

Zwar umfasst dieses Anerkenntnis nicht Ihre Ansprüche aus Betriebskostennachforderungen, die zum Zeitpunkt der Kautionsrückzahlung noch nicht fällig waren. Aber dennoch sollten Sie es sich gut überlegen, ob Sie Ihrem Mieter seine Kaution frühzeitig auszahlen.