Mietkaution: Schadensforderung trotz Verjährung durchsetzen

Der Betrag der Mietkaution ergibt sich aus dem Mietvertrag. Überprüfen Sie, ob der Kautionsbetrag überhaupt noch in voller Höhe zur Verfügung steht.Das ist nicht der Fall, wenn während des Mietverhältnisses Teilbeträge aus der Mietkaution entnommen werden mussten und diese vom Mieter nicht wieder aufgefüllt wurden.Je nachdem, wie das Mietverhältnis gelaufen ist, sind (weitere) Abzüge vorzunehmen bzw. Guthaben hinzuzusetzen:

• Guthaben aus einer Heiz- oder Betriebskostenabrechung: Überprüfen Sie, was von dem Guthaben noch zur Verrechnung offen steht oder ob Sie es bereits bei anderer Gelegenheit verrechnet haben.

• Kostenquote: Hat sich Ihr Mieter anstelle der Durchführung von Schönheitsreparaturen dazu verpflichtet, entsprechend einer vereinbarten Kostenklausel einen Ausgleichsbetrag zu zahlen und hat er diesen noch nicht geleistet, können Sie diesen Betrag ebenfalls mit dem Kautionsbetrag verrechnen.
• Mietausfall: Können Sie die Mieträume nicht gleich wieder vermieten, weil Ihr Mieter die Mieträume beim Auszug vertragswidrig nicht renoviert hat, können Sie Ihren Mietausfall in der Kautionsabrechnung in Ansatz bringen.
• Mietminderung: Hat Ihr Mieter während des Mietverhältnisses wegen (angeblicher) Mietmängel die Miete unbegründet oder überhöht gemindert, können Sie die einbehaltene Miete ganz oder teilweise mit der Mietkaution verrechnen.

• Nachzahlung aus einer Heiz- oder Betriebskostenabrechnung: Sofern Ihr Mieter fällige Beträge noch nicht gezahlt hat, können Sie diese in der Kautionsabrechnung ebenfalls berücksichtigen.
• Schönheitsreparaturen: Hat Ihr Mieter die Mieträume vertragswidrig in einem renovierungsbedürftigen Zustand hinterlassen, können Sie Ihre Renovierungskosten ebenfalls mit der Mietkaution verrechnen.
• Zinsen: Die Höhe der Zinsen ergibt sich aus der Bankbescheinigung bzw. dem Sparbuch.

Wie Sie Ihre Ansprüche trotz Verjährung durchsetzen

Ein weiterer typischer Fall aus der Vermietungspraxis: Das Mietverhältnis ist beendet. Die erforderlichen Schönheitsreparaturen hat der Mieter unterlassen. Schließlich geben Sie als Vermieter die Renovierungsarbeiten in Auftrag und verrechnen die dadurch entstehenden Kosten mit der Mietkaution.Ein neuer Mieter zieht ein. Für Sie als Vermieter ist der Fall „abgehakt“.Mehr als ein halbes Jahr später und völlig unerwartet flattert Ihnen eine Klageschrift ins Haus. Darin fordert Ihr früherer Mieter die Rückzahlung der Mietkaution.Manch ein Vermieter fühlt sich in einem solchen Fall „ausgetrickst“. Dieses Gefühl beschleicht ihn deshalb, weil er weiß, dass die Verjährungsfrist für Schadenersatzansprüche exakt sechs Monate beträgt und inzwischen abgelaufen ist.Was die wenigsten Vermieter wissen: Auch in einem solchen Fall kann ein begründeter Schadenersatzanspruch noch durchgesetzt werden. Der Grund: Die Verjährung Ihrer eigenen Ansprüche gegen den Mieter schließt nicht aus, dass Sie Ihre Schadenersatzforderung mit der Rückzahlungsforderung des Mieters verrechnen.Verjährung bedeutet lediglich, dass Sie selbst nicht mehr Klage erheben können. Sie sind aber nicht gehindert, Ihre verjährten Schadenersatzansprüche wegen unterlassener Renovierungsarbeiten einer Klage des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution entgegenzuhalten.Das Problem liegt in derartigen Fällen ganz woanders. Im Vertrauen darauf, dass der Mieter die Verrechnung der Mietkaution mit der Schadenersatzforderung hinnehmen wird, verzichten viele Vermieter darauf, den Zustand der Wohnung nach dem Auszug des Mieters zu dokumentieren. Die Folge ist, dass sie die Renovierungsbedürftigkeit der Wohnung oftmals nicht beweisen können und den Rechtsstreit daher verlieren.Praxis-Tipp: Erstellen Sie zusammen mit dem Mieter ein Wohnungsabnahmeprotokoll. Achten Sie darauf, dass sämtliche Mängel und Schäden in der Wohnung detailliert festgehalten werden. Machen Sie sicherheitshalber auch Foto- oder Filmaufnahmen oder ziehen Sie Zeugen hinzu.