Mietsicherheit: (Bar-)Kaution und Bürgschaftserklärung zusammen unzulässig

Vermieter dürfen nicht neben einer Barkaution in Höhe von drei Kaltmieten noch zusätzlich eine Bürgschaftserklärung verlangen. Dass dies unzulässig ist, bestätigte das Amtsgericht Neustadt/Rübenberge im September 2015.

Der Fall: Bürgschaftserklärung trotz Mietkaution

Der Vater einer Studentin hatte den Vermieter seiner Tochter auf Herausgabe einer Bürgschaftserklärung verklagt. Der Vater hatte bei Anmietung der Wohnung für seine Tochter eine Bürgschaftserklärung abgegeben, obwohl der Vermieter zudem eine Kaution erhielt. Die Bürgschaft hatte der Vater übernommen, damit seine Tochter als Mieterin akzeptiert wurde.

In § 23 des Mietvertrages wurde aber als Mietsicherheit eine Kaution in Höhe von 945,- € vereinbart. In § 25 des Mietvertrages wurde unter „sonstige Vereinbarungen“ auf die Anlage zum Mietvertrag verwiesen.

Diese wurde vom Vermieter und der Tochter als Mieterin unterzeichnet. Unterhalb der Unterschrift befand sich der handschriftliche Zusatz: „Der Vertrag wird vorbehaltlich der Übersendung der Originale des Fragebogens und der Bürgschaftserklärung abgeschlossen.“

Anschließend übersandte der Vater dem Vermieter die selbstschuldnerische Bürgschaftserklärung, die folgende Erklärung enthielt: „Die Bürgschaft wird freiwillig und ohne Aufforderung des Vermieters abgegeben um den Mietvertragsabschluss zu ermöglichen und erlischt erst, wenn nach Beendigung des genannten Mietvertrages sämtliche Zahlungsansprüche des Vermieters befriedigt sind.“

Die Entscheidung des Gerichts: Bürgschaftsvertrag wegen Übersicherung nichtig

Das Gericht entschied den Rechtsstreit zu Gunsten des Vaters der Mieterin. Der Vermieter hatte die Bürgschaftsurkunde ohne Rechtsgrund erlangt. Der zwischen den Parteien geschlossene Bürgschaftsvertrag war wegen Übersicherung gemäß § 134 BGB nichtig. Es lag ein Verstoß gegen § 550b Absatz 1 BGB vor.

Danach darf die Mietsicherheit bei einem Mietverhältnis über Wohnraum das Dreifache des auf einen Monat entfallenen Mietzinses nicht übersteigen. Der Vermieter hatte bereits mit der Zahlung der Kaution in Höhe von 945,- € eine Sicherheit in Höhe von drei Monatsmieten erhalten.

550b BGB soll Mieter vor zu großen Belastungen bewahren

Durch die Bürgschaftsurkunde hat der Beklagte eine darüberhinausgehende Sicherheit erhalten, die den Betrag von drei Monatsmieten zusammen mit der Mietkaution überstieg. § 550b Absatz 1 Satz 1 BGB will einem Mieter unter Anerkennung des Sicherungsbedürfnisses des Vermieters vor zu großen Belastungen bewahren und Erschwerungen für den Abschluss neuer Mietverträge entgegenwirken.

Der Schutzzweck der Norm gebietet eine Auslegung, die keine Rücksicht darauf nimmt, ob die Verpflichtung zur Leistung der Sicherheit im Mietvertrag vereinbart und zum Beispiel durch Abschluss eines Bürgschaftsvertrages erfüllt wird oder der Mieter auf Verlangen des Vermieters eine Sicherheit durch Bürgschaft stellt und damit die Voraussetzung für den Abschluss des Mietvertrages schafft.

Die wirtschaftliche Bewegungsfreiheit des Mieters wird in beiden Fallgestaltung gleichermaßen eingeschränkt. § 550b Absatz 1 Satz 1 BGB gilt für jede Form der Sicherheit, nicht nur für Barkautionen, sondern auch für Bürgschaften. Dass auch Mehrfachsicherungen unwirksam sind, soweit sie zusammengerechnet drei Monatsmieten übersteigen, hat bereits der Bundesgerichtshof klargestellt (BGH, Urteil v. 20.04.89, Az. IX ZR 212/88).

Ausnahme: Dann darf trotz Kaution eine Bürgschaft angenommen werden

Vermieter sollten wissen, dass etwas anderes nur dann gilt, wenn ein Dritter dem Vermieter unaufgefordert eine Bürgschaft für den Mieter zusagt und dieser sodann mit dem Mieter in Verhandlungen eintritt und den Vertrag abschließt.

Es widerspricht nicht dem Schutzzweck des § 550b BGB, wenn Eltern für ihre Kinder von sich aus einem Vermieter eine Bürgschaft für den Fall eines Vertragsabschlusses zusagen. Das gilt zumindest dann, wenn mit einer solchen Bürgschaft erkennbar keine besonderen Belastungen für den Mieter verbunden sind.

Vermieter dürfen nur über den Rahmen von § 550 Absatz 1 BGB hinaus keine zusätzliche Sicherheit vom Mieter fordern. Verbürgt sich dagegen ein Dritter unaufgefordert unter der Bedingung des Abschlusses eines Mietvertrages gegenüber dem Vermieter, ohne dass dadurch erkennbar der Mieter belastet wird, ist die Annahme einer solchen Bürgschaft zulässig (BGH, Urteil v. 07.06.90, Az. IX ZR 16/90).

Ein solches freiwilliges unaufgefordertes Bürgschaftsversprechen durch den klagenden Vater lag aber im entschiedenen Rechtsstreit nicht vor (AG Neustadt/Rübenberge, Urteil v. 28.09.15, Az. 41 C 630/15).