Teilweise Untervermietung – Wann Ihr Mieter Ihre Zustimmung braucht

Eine Untervermietung liegt vor, wenn Ihr Mieter seine Wohnung ganz oder teilweise einer anderen Person gegen ein Entgelt überlässt.

In der Praxis führt dies oft zu erheblichen Problemen, wobei für Sie als Vermieter grundsätzlich gilt:

1. Sie haben ein Mitspracherecht.

Und 2. Ihr Vertragspartner bleibt allein Ihr Mieter.

Nicht selten möchte ein Mieter die Wohnung zwar nicht mehr wie bisher nutzen, aber das Mietverhältnis dennoch beibehalten. Dann wird er mit dem Wunsch nach Untervermietung an Sie herantreten.

Etwa wenn ein Mieter nach der Trennung von seinem Partner zwar in der Wohnung bleiben, einen Raum aber aus Kostengründen weitervermieten will.

Ihre Rechte bei teilweiser Untervermietung

Ihre Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung benötigt Ihr Mieter nur, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind:

• Jemand anderer als Ihr Mieter bewohnt die Mietwohnung seit mindestens 4 Wochen.
• Die Person ist nicht der Ehe- oder Lebenspartner Ihres Mieters.
• Zwischen dieser Person und dem Mieter besteht keine besonders enge familiäre Bindung.
• Die Person zahlt Ihrem Mieter Geld für die Nutzung der Wohnung.
• Die von dieser Person genutzten Räume darf der Mieter nicht ohne deren Willen betreten.

Treffen diese Voraussetzungen zu, benötigt der Mieter Ihre Erlaubnis für die Untervermietung.

Bei berechtigtem Interesse müssen Sie Untervermietung erlauben

Der Mieter kann diese verlangen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat.

Hierzu gehören nach Meinung der Gerichte vor allem 3 Gründe:

• gesunkenes Einkommen
• Arbeitslosigkeit
• Reduzierung der Zahl der Wohnungsbewohner durch Trennung oder Tod

Zudem verlangen die Gerichte 3 weitere Voraussetzungen:

1. Das berechtigte Interesse Ihres Mieters an der Untervermietlung muss nach Abschluss seines eigenen Mietvertrags entstanden sein. Wusste er etwa bei Abschluss des Mietvertrags schon, dass er demnächst aus beruflichen Gründen erneut umziehen muss, brauchen Sie ihm die Untervermietlung nicht erlauben.
2. Die Wohnung wird trotz Untervermietung weiterhin vom Mieter genutzt. Auch wenn sich der Mieter selbst nur selten in seiner Wohnung aufhält, berechtigt Sie dies nicht, ihm die Erlaubnis zu versagen (BGH, Urteil v. 23.11.05, Az. VIII ZR 4/05).
3. Schließlich muss Ihr Mieter Ihnen einen ganz konkreten Untermieter benennen; eine personenunabhängige Erlaubnis darf Ihr Mieter von Ihnen nicht verlangen.

Wann Sie die Erlaubnis verweigern können

Sind die vorstehenden Voraussetzungen erfüllt, darf der Mieter grundsätzlich untervermieten. Jedoch haben Sie ein „Veto-Recht“ und können die Untervermietung untersagen, wenn Sie einen berechtigten Grund hierfür haben.

Dies ist der Fall, wenn …

• gegen den Untermieter, der nicht zugleich der Lebenspartner Ihres Mieters ist, ein wichtiger Grund spricht, etwa wenn er Ihnen bereits als Ruhestörer bekannt ist;
• der Untermieter die Wohnung zu Geschäftszwecken nutzen möchte;
• die Mietwohnung überbelegt würde, also wenn auf einen Erwachsenen weniger als 12 qm entfallen (Kinder die Hälfte).

Damit Sie Ihr Ablehnungsrecht sorgsam prüfen können, muss Ihnen Ihr Mieter auch Auskunft über die berufliche Tätigkeit des potenziellen Untermieters geben.

Wichtig: Schlechte wirtschaftliche Verhältnisse des Untermieters berechtigen Sie nicht zu seiner Ablehnung, denn Sie gehen mit ihm keine vertragliche Beziehung ein: Die Miete muss Ihnen allein Ihr Mieter zahlen. Die Bonität des Untermieters ist also unerheblich. Deshalb muss Ihr Mieter Ihnen zu dessen Einkommenssituation auch keine Angaben machen.

Ihre Rechte bei vollständiger Untervermietung

Möchte Ihr Mieter die gesamte Wohnung untervermieten, braucht er ebenso Ihre Erlaubnis. Anders als bei der nur teilweisen Untervermietung hat Ihr Mieter hier aber ein Sonderkündigungsrecht, wenn Sie ihm unberechtigterweise die Erlaubnis verweigern.

Damit Ihr Mieter das Sonderkündigungsrecht nutzen kann, müssen folgende 3 Voraussetzungen erfüllt sein:

1. Ihr Mieter hat Ihre Erlaubnis zur Untervermietung an eine bestimmte Person erbeten.
2. Sie haben die Erlaubnis hierzu verweigert.
3. Es bestand kein wichtiger Grund zur Ablehnung des Untermieters.

Wichtig: Ihre Erlaubnis können Sie auch widerrufen, wenn sich ein Ablehnungsgrund erst später herausstellt, etwa wenn sich der Untermieter als notorisch störend erweist oder Straftaten begeht (beispielsweise im Hausflur mit Drogen handelt).