Untermiete: Wann Sie einen Untermietzuschlag verlangen können

Von einer Untervermietung können Sie als Vermieter finanziell profitieren.

Ihr Vorteil: Das Gesetz legt in § 553 Abs. 2 BGB ausdrücklich fest, dass Sie Ihre Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig machen können, dass der Mieter sich Ihnen gegenüber zu einem Mietzuschlag verpflichtet.

Voraussetzung: Ohne diesen Mietzuschlag wäre Ihnen die Untervermietung nicht zuzumuten.

Dies wiederum ist der Fall, wenn Sie als Vermieter durch die Untervermietung schlechter gestellt werden.

Hiervon ist aber regelmäßig auszugehen. Gerade wenn nur ein Teil der Wohnung untervermietet ist, müssen Sie ja annehmen, dass der Mietraum höheren Beanspruchungen und damit auch höheren Abnutzungen unterliegt.

Und wenn mehrere Personen eine Wohnung nutzen, steigen die Nebenkosten, da in der Regel mehr Wasser und Strom verbraucht werden und sich auch der Heizbedarf erhöht.

Höhere Nebenkosten zahlt der Mieter

Zwar ist der Mieter, wenn Sie mit ihm eine Miete zzgl. Nebenkostenvorauszahlungen vereinbart haben, zu einer Nachzahlung verpflichtet, wenn die Nebenkosten höher ausfallen. In der Regel finanzieren Sie als Vermieter jedoch vor, weshalb Sie auf eine genaue Kalkulation der Nebenkosten achten müssen.

Steht zu erwarten, dass durch die Untervermietung die Nebenkosten der Wohnung steigen werden, sollten Sie daher eine Anpassung der Vorauszahlungen von Ihrem Mieter verlangen.

Vorsicht bei Inklusivmieten und Pauschalen

Wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Inklusivmiete (Bruttomiete) oder die Zahlung einer Betriebskostenpauschale vereinbart haben, stehen Sie durch die Untervermietung in jedem Fall schlechter da.

Denn zum einen erhöhen sich die verbrauchsabhängigen Kosten (Wasser, Strom, Heizung und evt. Müllentsorgung) in jedem Fall, andererseits haben Sie bei diesen Vereinbarungen nicht die Möglichkeit, Ihren Mieter mit dieser Kostensteigerung zu belasten.

Daher ist Ihnen in diesen Fällen die Untervermietung ohne einen kompensatorischen Mietzuschlag sicher nicht zuzumuten.

Aber wie gesagt: Sie haben keinen Anspruch auf Erhöhung der Miete und der Nebenkosten, sondern Sie können Ihre Erlaubnis der Untervermietung nur davon abhängig machen, dass der Mieter eine entsprechende Vereinbarung mit Ihnen trifft.

Umso wichtiger ist es für Sie, dass Sie mit Ihrem Mieter eine einvernehmliche Lösung herbeiführen, bevor Sie der Untervermietung Ihre Erlaubnis erteilen.

Bei Verweigerung des Mieters können Sie ablehnen

Ist durch die Gebrauchsüberlassung an weitere Personen ein höherer Verschleiß der Wohnung zu erwarten, wird sich Ihr Mieter – wenn die Untervermietung ansteht – einem hierdurch begründeten Mietzuschlag aber kaum verschließen können.

Falls doch, verweigern Sie mit Recht – wie gesagt – die Erlaubnis zur Untervermietung. Die Höhe des Zuschlags richtet sich nach dem Einzelfall, wobei ein Zuschlag von 20% der Miete als noch angemessen gilt (vgl. LG Köln, Urteil v. 11.01.90, 6 S 221/90).

Eine Vereinbarung über die Zahlung eines Mietzuschlags könnte so aussehen:

Ergänzungsvereinbarung

zwischen ……………………………… (Vermieter)

und ……………………………… (Mieter)

Zum Mietvertrag vom (…) wird Folgendes vereinbart:

1. Der Vermieter erteilt dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung (der Räume …/der gesamten Wohnung).
2. Der Mieter zahlt dem Vermieter neben der vertraglich geschuldeten Miete einen Untermietzuschlag in Höhe von … €.
3. Wegen der Untervermietung werden die Vorauszahlungen auf Betriebskosten (alternativ: die Betriebskosten) um … € erhöht. Der Mieter zahlt neben dem Untermietzuschlag dem Vermieter Vorauszahlungen von … € für die Dauer der Untervermietung.

Unterschrift des Vermieters

Unterschrift des Mieters

Wichtig: Treffen Sie mit Ihrem Mieter eine Vereinbarung, wonach von ihm ein Mietzinszuschlag zu zahlen ist, ist dieser auf die Kappungsgrenze bei weiteren Mieterhöhungen nicht anzurechnen.

Beispiel: Wegen einer zu erwartenden erhöhten Abnutzung der Wohnung vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter einen Zuschlag von 10%, also eine Erhöhung der Miete von 500 auf 550 €.

In diesen Fällen bemisst sich die gesetzliche Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen von 20% auf die erhöhte Miete von 550 €, sodass Ihnen eine spätere Mieterhöhung von weiteren 110 € wegen der Kappungsgrenze möglich ist.