Mietvertrag für Untervermietung: Tipps und Tricks aus der Praxis

Wenn Mieter dritten Personen den Gebrauch der Wohnung oder eines Teils der Wohnung zur entgeltlichen Nutzung überlassen, liegt ein Untermietverhältnis vor.

Wie sieht das aber mit einem Mietvertrag für die Untervermietung aus?

Untermietvertrag: Vertragliche Bindung

Der Mietvertrag zwischen Ihnen als Vermieter und Ihrem Mieter besteht unverändert fort (so genannter Hauptmietvertrag).

Ihr Mieter schließt mit dem Untermieter ebenfalls einen Mietvertrag, der sich nach den allgemeinen mietrechtlichen Vorschriften richtet (so genannter Untermietvertrag).

Zwischen Ihnen als Vermieter und dem Untermieter bestehen dagegen keine vertraglichen Beziehungen.

Mit Beendigung des Hauptmietverhältnisses endet deshalb nicht automatisch auch das Vertragsverhältnis zwischen Hauptmieter und Untermieter. Als Vermieter haben Sie dann jedoch gegen den Untermieter einen eigenen Anspruch auf Räumung der Wohnung.

Mietvertrag für Untervermietung: Haftung

Ihr Mieter haftet Ihnen gegenüber für alle Schäden, die der Untermieter verursacht.

Diese Haftung besteht ohne Rücksicht darauf, ob Sie als Vermieter die Untervermietung genehmigt oder die Erlaubnis verweigert haben.

Voraussetzung für die Haftung des Mieters ist allerdings, dass ein Verhalten des Untermieters „bei dem Gebrauch der Mietsache“ zu dem Schaden geführt hat.

Darunter fällt jegliche Tätigkeit im Zusammenhang mit der Untermiete wie insbesondere Sachbeschädigungen, aber auch Störungen des Hausfriedens, unerlaubte Handlungen und Vertragsverletzungen jeder Art.

Untermiete und Mieterhöhung

Als Vermieter können Sie die Erlaubnis von einer angemessenen Erhöhung der Miete abhängig machen, wenn Ihnen nur unter dieser Voraussetzung die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zugemutet werden kann.

Bei Vermietung einer frei finanzierten Wohnung kann der Untermietzuschlag zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden.

Die Regelung in einem Mietvertrag, wonach bei Einzug einer weiteren Person in die Wohnung ein Mietzuschlag in Höhe von 40 Euro bezahlt werden muss, ist gerichtlich anerkannt worden.

Ist Ihr Mieter nicht bereit, einen angemessenen Untermietzuschlag zu zahlen, dürfen Sie als Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern.

Das ansonsten bestehende Sonderkündigungsrecht des Mieters ist in diesem Fall ausgeschlossen.

Untermietvertrag: Widerruf

Eine gesetzliche Regelung der Untervermietung von Wohnräumen darf mietvertraglich nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden.

Unzulässig sind beispielsweise Vertragsklauseln, wonach die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung jederzeit widerrufen werden kann.

Auch eine Vertragsklausel, nach der die Erteilung der Erlaubnis von zulässigen Bedingungen abhängig gemacht wird, ist unwirksam.

Das gilt beispielsweise für eine Formularklausel, nach der die Untermieterlaubnis schriftlich erteilt werden muss. In einem solchen Fall kann sich der Mieter auch auf eine mündlich erteilte Erlaubnis berufen.

Praxis-Tipp: Als Vermieter sind Sie berechtigt, eine erteilte Erlaubnis zu widerrufen, wenn Sie sich vertraglich ein Widerrufsrecht vorbehalten haben oder wenn ein wichtiger Grund vorliegt.

Ein uneingeschränkter Widerrufsvorbehalt in Formularmietverträgen ist allerdings unwirksam.

Achtung: Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn nachträglich Umstände auftreten, die eine Versagung der Untermieterlaubnis gerechtfertigt hätten. In Betracht kommt insbesondere eine Störung des Hausfriedens durch den Untermieter.

Untervermietung bei Gewerbemietern: Sorgen Sie von Anfang an für Klarheit

Wenn die Geschäfte schlecht laufen und Gewerbemieter in finanzielle Schieflage geraten, versuchen sie immer öfter, einen Teil der (zu groß gewordenen) Mietfläche unterzuvermieten und so die Liquidität zu verbessern.

Wie stark der Trend zur Untervermietung heute schon ist, zeigen die neuesten Marktuntersuchungen der Bulwien AG, dem in Deutschland führenden Unternehmen für Standortanalysen.

Danach mieten sich Gewerbemieter bereits so häufig bei anderen Unternehmen unter, dass dies auf die Leerstandsquote durchschlägt.

Grundsätzlich gilt: Ihr Mieter ist nicht berechtigt, die ihm überlassenen Räume ohne Ihre Zustimmung zu untervermieten. Einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung hat Ihr Mieter nicht.

Aber: Ihnen bleibt es unbenommen, mit Ihrem Mieter von vornherein eine Vereinbarung über die Untervermietung zu treffen.

So können Sie als Vermieter beispielsweise die Erlaubnis zur Untervermietung grundsätzlich erteilen, sich aber ein Einspruchsrecht für den Fall vorbehalten, dass ein wichtiger Grund in der Person oder dem Gewerbebetrieb des Untermieters liegt.

Ein wichtiger Grund in diesem Sinn wäre beispielsweise gegeben, wenn der Untermieter zu bereits bestehenden Geschäften im Miethaus in Konkurrenz tritt.

Untervermietung im Gewerbe-Mietvertrag

Zur Untervermietung kann etwa folgende Formulierung in den Gewerbe-Mietvertrag aufgenommen werden:

Zur Untervermietung oder sonstigen Überlassung der vermieteten Räume – ganz oder teilweise – bedarf der Mieter der vorherigen Zustimmung des Vermieters.

Verweigert der Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung, so ist das Recht zur vorzeitigen Kündigung ausgeschlossen.