Untervermietung – Die Tücken und Fallen

Beachten Sie: Wenn Sie Ihrem Mieter die Erlaubnis zur vollständigen Untervermietung ohne einen berechtigten Grund verweigern, hat er ein Sonderkündigungsrecht.

Eine Frist zur Kündigung sieht das Gesetz nicht vor; jedoch darf der Mieter damit nicht allzu lange warten, weil sonst das Recht verwirkt ist.

Kündigt der Mieter bis zum 3. Werktag eines Monats, endet das Mietverhältnis mit Ablauf des übernächsten Monats.

Wichtig: Wenn dem Mieter bekannt ist, dass der Untermieter kein echtes Interesse daran hat, die Räume zu beziehen, entfällt sein Sonderkündigungsrecht (BGH, Urteil v. 11.11.09, Az. VIII ZR 294/08).

Ihre Rechte bei unberechtigter Untervermietung

Respektiert Ihr Mieter nicht, dass Sie der Untervermietung Ihre Erlaubnis berechtigterweise versagen, gilt Folgendes:

• Rechte gegenüber dem Untermieter haben Sie nicht, denn mit ihm haben Sie keinen Vertrag.
• Ihr Mieter verhält sich vertragswidrig, weshalb Sie ihm nach erfolgloser Abmahnung fristlos kündigen können. Die unbefugte Überlassung der Wohnung durch den Mieter ist nämlich ein vom Gesetz ausdrücklich anerkannter Grund für eine fristlose Kündigung (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Das ändert sich für Sie durch die Untervermietung

• Zur Zahlung der Miete ist Ihnen allein Ihr Mieter verpflichtet, auch bei Mieterhöhungen.
• Endet das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter, endet nicht auch das Untermietverhältnis.
• Beschädigt der Untermieter Ihre Wohnung, haftet der Mieter Ihnen für den Schaden.
• Stört der Untermieter den Hausfrieden, haftet auch hierfür allein Ihr Mieter, denn er muss sich das Verhalten seines Untermieters voll zurechnen lassen. In einem solchen Fall müssen Sie unverzüglich Ihren Mieter wegen vertragswidrigen Verhaltens abmahnen

Was Sie bei Mietende beachten müssen

Bei Mietende muss Ihr Mieter Ihnen Wohnung und sämtliche Schlüssel zurückgeben. Dies können Sie zusätzlich auch von seinem Mieter (also Ihrem Untermieter) verlangen, wenn die folgenden Voraussetzungen gegeben sind:

1. Es bestand ein wirksamer Mietvertrag zwischen Ihnen und Ihrem Mieter.
2. Ein Untermieter hat die Wohnung später ganz oder teilweise in Besitz genommen.
3. Das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter ist wirksam beendet worden.
4. Sie haben den Untermieter zur Räumung aufgefordert (das kann auch der Mieter, nur ist unklar, ob er es tut. Erforderlich ist die Aufforderung, damit der Untermieter um seine Räumungsverpflichtung weiß).

Wichtig: Wenn bei Mietende zwar der Mieter, nicht aber der Untermieter auszieht, so muss Ihnen der Mieter eine Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten Miete zahlen.

Denn er hat die Wohnung nicht ordnungsgemäß geräumt.

Wichtig: Ist das Mietverhältnis mit Ihrem Mieter beendet und vermietet dieser danach an einen Untermieter weiter, können Sie einen etwaigen Mehrerlös von Ihrem Mieter verlangen – auch ohne Vereinbarung hierüber.

Der Grund hierfür: Der Mieter soll sich nicht an der Wohnung bereichern, die er rechtswidrig nicht räumt (BGH, Urteil v. 12.08.09, Az. XII ZR 76/08).

Verlangen Sie einen Untermietzuschlag

Das Gesetz billigt Ihnen als Vermieter zu, Ihre Erlaubnis zur teilweisen Untervermietung davon abhängig zu machen, dass Ihr Mieter Ihnen einen Untermietzuschlag zahlt. Voraussetzung dafür ist, dass Ihnen anderenfalls die Untervermietung nicht zuzumuten ist.

Dies bejahen viele Gerichte, wenn die Untervermietung zu einer stärkeren Abnutzung der Wohnung führt.

Beachten Sie aber: Sie haben keinen Anspruch auf Zustimmung zu einem Mietzuschlag für die Dauer der Untervermietung, sondern Sie können dann lediglich Ihre Erlaubnis zur Untervermietung verweigern.

Und dies gilt auch nur für den Fall, dass ein Teil der Wohnung untervermietet werden soll und nicht die ganze Wohnung.

Umso wichtiger ist es, dass Sie mit Ihrem Mieter eine einvernehmliche Lösung herbeiführen. Ist durch die teilweise Untervermietung ein höherer Verschleiß der Wohnung zu erwarten, wird sich Ihr Mieter einem hierdurch begründeten Mietzuschlag kaum verschließen können. Falls doch, verweigern Sie mit Recht die Erlaubnis zur Untervermietung.

Zuschlag ohne Auswirkung auf Kappungsgrenze

Ein Mietzuschlag wegen Untervermietung ist bei weiteren Mieterhöhungen nicht auf die Kappungsgrenze anzurechnen. Die Kappungsgrenze bemisst sich dann von der Miethöhe inklusive Untervermietungszuschlag.

Wegen einer zu erwartenden erhöhten Abnutzung der Wohnung vereinbaren Sie mit Ihrem Mieter einen Zuschlag von 10%, also eine Erhöhung der Miete von 500 auf 550 €.

In diesem Fall berechnen sich die 20% gesetzliche Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen erst auf die erhöhte Miete von 550 €. So können Sie später die Miete um weitere 110 € erhöhen – im Rahmen der Kappungsgrenze.

Achten Sie bei Inklusivmieten auf Ihre Kosten

Auch bei einer Inklusivmiete dürfen Sie wegen einer Untervermietung nicht einfach die Miete erhöhen. Stimmt Ihr Mieter der Zahlung eines Untermietzuschlags nicht zu, ist Ihnen die teilweise Untervermietung jedoch nicht zuzumuten.

Denn die erhöhten Verbrauchskosten gehen dann zu Ihren Lasten. Deshalb sollten Sie in diesem Fall Ihre Erlaubnis zur Untervermietung verweigern.

Muster-Vereinbarung für Untervermietung

zwischen ….. (Vermieter)

und …. (Mieter)

wird zum Mietvertrag vom (…) ergänzend Folgendes vereinbart:

1. Der Vermieter erteilt dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung (der Räume …/der gesamten Wohnung).
2. Der Mieter zahlt dem Vermieter neben der vertraglich geschuldeten Miete einen monatlichen Untermietzuschlag i. H. v. (…) € zusammen mit der Miete.
3. Wegen der Untervermietung werden die Vorauszahlungen auf Betriebskosten um (…) € monatlich erhöht.
4. Endet das Mietverhältnis, ist der Mieter verpflichtet, eine Beendigung des Untermietverhältnisses zeitgleich herbeizuführen.