+++ Rockefeller-Extrem-Trades +++ Live-Konferenz IM INTERNET mit Dr. Bastian Siegert +++ 24. Februar 2024, 11 Uhr +++

Untervermietung: Was Vermieter und Mieter wissen müssen 

Untervermietung: Was Vermieter und Mieter wissen müssen 
© fotomek | Adobe Stock
Inhaltsverzeichnis

Untervermietung kann sowohl aus Sicht des Mieters als auch aus der Perspektive des Vermieters interessant sein: So können Haus, Wohnung oder Zimmer beispielsweise im Fall eines Auslandsaufenthalts des Hauptmieters weiter bewohnt werden und es fallen keine Kosten durch Nicht-Nutzung an. Gleichzeitig spart der Mieter die zusätzlichen Wohnausgaben ein. 

Damit bei der Untervermietung am Ende alle zufrieden sind, empfiehlt es sich, in einem Untermietvertrag vorab klare Rahmenbedingungen festzulegen. 

Wann spricht man von Untervermietung?

Bei der Untervermietung geht der Hauptmieter einer Immobilie einen Mietvertrag mit einer dritten Person – dem Untermieter – ein. Dieser Untermietvertrag lässt sich entweder mündlich oder schriftlich abschließen. Er berechtigt den Untermieter, einzelne Zimmer der Wohnung zu nutzen, während der Hauptmieter weiterhin Bereiche des Objekts für seine eigenen Zwecke beanspruchen kann. Diese Art der Vermietung ist sowohl für Wohnflächen als auch für Gewerbeflächen möglich.

Ist eine Untervermietung erlaubt?

In Deutschland gilt grundsätzlich, dass eine Untervermietung von Teilen der Wohnung oder dem gesamten Wohnraum erlaubt ist. Diese Berechtigung ist jedoch an verschiedene Bedingungen und Voraussetzungen geknüpft.

  • Berechtigtes Interesse: Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 des BGB haben Mieter einen gesetzlichen Anspruch darauf, Wohnraum an Dritte zu vermieten – allerdings nur, wenn ein berechtigtes Interesse besteht.
  • Genehmigung des Vermieters: Gemäß § 540 des BGB ist zudem eine Erlaubnis des Vermieters nötig.

Es ist also notwendig, dass sowohl Vermieter als auch Mieter ihre Rechte und Pflichten kennen, um eine einvernehmliche Lösung zu finden.

Wann ist ein Untermietvertrag nötig?

Längere Besuche machen noch keinen Untermietvertrag erforderlich. Aber es gibt Grenzen: Nutzen Gäste eine Mietwohnung länger als sechs Wochen ununterbrochen mit, muss eine Untervermietung in Betracht gezogen werden. Das gilt auch, wenn Freunde, Geschwister oder Lebensgefährten einziehen, so der Bundesgerichtshof (BGH-Urteil, Az. VIII ZR 371/02). Einzige Ausnahme besteht für Familienangehörige (Eltern, Kinder, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner). Diese gelten nicht als Untermieter – die Zustimmungspflicht des Vermieters entfällt daher.

Welche Gründe erlauben die Untervermietung?

Dem Wunsch nach Untervermietung wird ein berechtigtes Interesse vorausgesetzt. Das Interesse des Mieters kann mit rechtlichen, wirtschaftlichen, familiären oder sonstigen Verhältnissen begründet sein. Ein dringendes Interesse braucht nicht vorzuliegen.

Doch was bedeutet das genau? Ein berechtigtes Interesse besteht…

  • sollte der Hauptmieter anfallende Mietkosten nicht allein stemmen können
  • bei dem Wunsch einen Untermieter zur Gründung einer Wohngemeinschaft aufzunehmen
  • sobald eine alleinerziehende Mutter mit Kind einen Untermieter mit Kind aufnehmen will, damit die Kinder gemeinsam erzogen werden können
  • wenn Mieter ihre Wohnung während eines berufsbedingten Auslandsaufenthalts untervermieten möchten und danach beabsichtigen, wieder einzuziehen (§ 553 des BGB)
  • bei dem Wunsch nicht alleine leben zu wollen, beispielsweise nach dem Auszug oder Tod eines bisherigen Mitmieters (BGH, 31.1.2018 – VIII ZR 105/17)

In zeitlicher Hinsicht dürfen die Umstände, die das Interesse des Mieters an der Untervermietung begründen, erst nach Abschluss des Mietvertrags eingetreten sein. Hatte der Mieter bereits beim Vertragsschluss die Absicht, einen Teil der Wohnung unterzuvermieten, ohne dass hierüber eine vertragliche Regelung getroffen wurde, kann er nach Abschluss des Vertrags keine Zustimmung zur Untervermietung verlangen.

Darf jeder Raum in der Wohnung untervermietet werden?

Für die Untervermietung muss der Hauptmieter weiterhin ausgewiesene Flächen in der Wohnung für sich nutzen (beim Auslandsaufenthalt beispielsweise ein Zimmer zur Zwischenlagerung von privaten Gegenständen oder Möbeln). Die Untervermietung eines Ein-Raum-Apartments ist daher strittig und im Einzelfall gerichtlich zu entscheiden. Die Meinungen hierzu gehen auseinander.

Hat der Mieter eine Informationspflicht gegenüber dem Vermieter?

Sind die berechtigten Interessen für eine Untervermietung gegeben, so ist gemäß §540 BGB die Genehmigung des Vermieters einzuholen. Erst wenn dieser eine entsprechende schriftliche Erlaubnis erteilt, darf ein Untermieter einziehen. Bei Auszug oder Wechsel des Untermieters ist der Vermieter ebenfalls zeitnah in Kenntnis zu setzen. Für eine darauffolgende Untervermietung bedarf es einer erneuten Genehmigung. 

Wie erfolgt die Anfrage auf Untervermietung?

Wenn Mieter ihre Wohnung untervermieten wollen, ist es wichtig, dies zuerst schriftlich beim Vermieter anzufragen. Hier ist eine Übersicht darüber, welche Informationen eine Anfrage enthalten sollte:

  • die Absicht der Untervermietung: will der Mieter lediglich einen Teil oder seine gesamte Wohnung untervermieten
  • das berechtigte Interesse des Mieters: Erläuterung der Gründe für den Wunsch des Mieters
  • Zeitraum der Untervermietung: Ab wann beginnt die Untervermietung und handelt es sich eventuell um einen befristeten Zeitraum  
  • Angaben zum möglichen Untermieter: dazu zählen unter anderem vollständiger Name, Alter und der Beruf
  • Frist zur Antwort des Vermieters

Wann darf ein Vermieter die Untervermietung ablehnen?

Ein Vermieter darf die Anfrage auf Untervermietung eines Mietobjekt nicht unbegründet ablehnen. Er muss hierfür wichtige Gründe nennen, die seine Entscheidung nachvollziehbar machen. Wichtige Gründe für die Ablehnung des Untermietvertrags sind:

  • die Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt wäre – hier gilt laut Wohnungsaufsichtsgesetze der Bundesländer pro Person ein Raum sowie eine Nutzfläche von sechs Quadratmetern bei Kindern bzw. neun Quadratmetern bei Erwachsenen
  • der Untermieter als zanksüchtig bekannt ist oder eine Verfeindung mit dem Vermieter oder einem weiteren Bewohner des Mietobjekts gegeben ist
  • es Anzeichen dafür gibt, dass der Untermieter Zimmer oder Wohnung beschädigen könnte
  • die Wohnung an Touristen untervermietet werden soll
  • das Mietverhältnis demnächst endet
  • dem Vermieter die Untervermietung aus sonstigen Gründen nicht zumutbar ist

Ob der potenzielle Untermieter zahlungskräftig ist, spielt dagegen keine Rolle, da der Hauptmieter der Vertragspartner bleibt und weiterhin zur Mietzahlung verpflichtet ist. 

Bewohnt der Vermieter der Wohnung das Haus selbst, erhalten die genannten Gründe besonderes Gewicht. Denn in diesem Fall berührt die Untervermietung noch stärker sein persönliches Empfinden. 

Was passiert bei unerlaubter Untervermietung?

Lassen Mieter Personen ohne Erlaubnis des Vermieters länger als sechs Wochen bei sich wohnen. so können sie für das Mietobjekt innerhalb der vertraglich festgeschriebenen Frist (in den meisten Fällen drei Monate) die Kündigung erhalten. Noch strenger ist das Mietrecht laut BGB, wenn eine Untervermietung trotz Verbot erfolgt: Das “Untervermieten ohne Erlaubnis darf der Vermieter mit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses quittieren.

Auch nach Einzug der Untermieter, haben Eigentümer eines Mietobjektes noch Handlungsmöglichkeiten. So besteht für den Vermieter beispielsweise ein Recht auf Kündigung des Mieters, wenn er erfährt, dass die Wohnung touristisch untervermietet wird. Das gleiche gilt, wenn die Mietsache Zweck- oder vertragswidrig genutzt wird – zum Beispiel durch eine Überbelegung.  

Befristung des Untermietvertrags

Ist eine Befristung des Untermietvertrags angedacht, sollte zu Beginn des Untermietverhältnisses bei allen Parteien Einigkeit über dessen temporäre Natur bestehen. Eine Befristung des Untermietvertrages kann der Wohnungseigentümer zwar nicht vorschreiben, es ist aber möglich, dass er der Untervermietung aber die Erlaubnis nur befristet erteilt. Nach Ablauf dieser Frist müssen Untermieter ausziehen oder Mieter um eine Verlängerung der Erlaubnis bitten.

Was können Mieter bei Ablehnung der Untervermietung tun?

Mieter haben das Recht, bei einem berechtigten Interesse einen Teil oder die gesamte Wohnung unterzuvermieten. Lehnt der Vermieter diese Anfrage ohne triftigen Grund ab, steht dem Mieter ein Sonderkündigungsrecht zu. Dieses Recht ist im § 540 BGB verankert.

Es gibt jedoch wichtige Voraussetzungen: Der vorgeschlagene Untermieter muss wirklich bereit sein, in die Wohnung einzuziehen. Anfragen, die als Täuschungsversuch gelten, wie das Nennen von Untermietern, die nicht wirklich einziehen wollen, führen nicht zu diesem Sonderkündigungsrecht.

Das Ziel dieses Rechts ist es, dem Mieter eine Möglichkeit zu bieten, sich aus einem Mietvertrag zu lösen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat und der Vermieter dies ohne guten Grund ablehnt.

Wann sind Klauseln im Untermietvertrag ungültig?

Eine gesetzliche Regelung der Untervermietung von Wohnräumen darf mietvertraglich nicht zum Nachteil des Mieters geändert werden. Unzulässig sind beispielsweise Vertragsklauseln, wonach die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung jederzeit widerrufen werden kann. Auch eine Vertragsklausel, nach der die Erteilung der Erlaubnis von zulässigen Bedingungen abhängig gemacht wird, ist unwirksam. Das gilt beispielsweise für eine Formularklausel, nach der die Untermieterlaubnis schriftlich erteilt werden muss. In einem solchen Fall kann sich der Mieter auch auf eine mündlich erteilte Erlaubnis berufen.

Widerruf der Erlaubnis

Als Vermieter sind Sie berechtigt, eine erteilte Erlaubnis zu widerrufen, wenn Sie sich vertraglich ein Widerrufsrecht vorbehalten haben oder wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Ein wichtiger Grund liegt dann vor, wenn nachträglich Umstände auftreten, die eine Versagung der Untermieterlaubnis gerechtfertigt hätten, wie beispielweise eine Störung des Hausfriedens. Ein uneingeschränkter Widerrufsvorbehalt in Formularmietverträgen ist allerdings unwirksam

Wie wird die Mietzahlung des Untermieters geregelt?

Die Miete zahlt der Untermieter direkt an den Hauptmieter. Aber Achtung: Falls für den Hauptmieter die Einnahmen aus der Untervermietung die zu leistenden Mietzahlungen auf das Jahr gerechnet um mehr als 410,00 Euro überschreiten – der Mieter sich also bei der Untervermietung etwas dazu verdient – müssen diese Mieteinnahmen versteuert werden

Wie sichern Sie sich als Mieter richtig ab?

Mieter haften für Schäden, die ihre Untermieter und deren Besucher verursachen. Voraussetzung für die Haftung des Mieters ist allerdings, dass ein Verhalten des Untermieters „bei dem Gebrauch der Mietsache“ zu dem Schaden geführt hat. Darunter fällt jegliche Tätigkeit im Zusammenhang mit der Untermiete wie insbesondere Sachbeschädigungen, aber auch Störungen des Hausfriedens, unerlaubte Handlungen und Vertragsverletzungen jeder Art. Die Haftpflichtversicherung kommt für diese Schäden in der Regel nicht auf. Besser sollten Hauptmieter den Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung vom Untermieter einfordern.

Auch ist es ratsam, sich auf eine Kaution zu einigen, ein Übergabeprotokoll anzulegen sowie eine Inventarliste zu erstellen. Zudem ist die Verantwortung für Schönheitsreparaturen zu klären. So sichern sich Mieter bestmöglich ab – vor allem, wenn sie ihre Wohnung für einen längeren Zeitraum verlassen.

Dürfen Mieter einen Untermietszuschlag einfordern?

Das Gesetz legt in § 553 Abs. 2 BGB ausdrücklich fest, dass Vermieter ihre Erlaubnis zur Untervermietung davon abhängig machen können, dass der Mieter sich zu einem Mietzuschlag verpflichtet, wenn nur unter dieser Voraussetzung die Erteilung der Erlaubnis zur Untervermietung zugemutet werden kann. Dies wiederum ist der Fall, wenn Sie als Vermieter durch die Untervermietung schlechter gestellt werden.

Bei Vermietung einer frei finanzierten Wohnung kann der Untermietzuschlag zwischen Mieter und Vermieter frei vereinbart werden. Ist der Mieter nicht bereit, einen angemessenen Untermietzuschlag zu zahlen, dürfen Vermieter die Erlaubnis zur Untervermietung verweigern. Das ansonsten bestehende Sonderkündigungsrecht des Mieters ist in diesem Fall ausgeschlossen.

Achtung: Wenn mit dem Mieter eine Inklusivmiete (Bruttomiete) oder die Zahlung einer Betriebskostenpauschale vereinbart worden ist, stehen Vermieter durch die Untervermietung in jedem Fall schlechter da. Denn zum einen erhöhen sich die verbrauchsabhängigen Kosten (Wasser, Strom, Heizung und evt. Müllentsorgung) in jedem Fall, andererseits besteht bei diesen Vereinbarungen nicht die Möglichkeit, den Mieter mit dieser Kostensteigerung zu belasten. Daher ist in diesen Fällen die Untervermietung ohne einen kompensatorischen Mietzuschlag sicher nicht zuzumuten.

Aber wie gesagt: Vermieter haben keinen Anspruch auf Erhöhung der Miete und der Nebenkosten, sondern können die Erlaubnis der Untervermietung nur davon abhängig machen, dass der Mieter eine entsprechende Vereinbarung mit ihnen trifft.

So kann eine Vereinbarung aussehen

Ergänzungsvereinbarung

zwischen ……………………………… (Vermieter)

und ……………………………… (Mieter)

Zum Mietvertrag vom (…) wird Folgendes vereinbart:

  1. Der Vermieter erteilt dem Mieter die Erlaubnis zur Untervermietung (der Räume …/der gesamten Wohnung).
  2. Der Mieter zahlt dem Vermieter neben der vertraglich geschuldeten Miete einen Untermietzuschlag in Höhe von … €.
  3. Wegen der Untervermietung werden die Vorauszahlungen auf Betriebskosten (alternativ: die Betriebskosten) um … € erhöht. Der Mieter zahlt neben dem Untermietzuschlag dem Vermieter Vorauszahlungen von … € für die Dauer der Untervermietung.
  4. Unterschrift des Vermieters
  5. Unterschrift des Mieters

Untervermietung im Mietvertrag regeln

Damit Vermieter und Hauptmieter von vornherein über Ihre Rechte und Pflichten im Kontext der Untervermietung Bescheid wissen, ist es ratsam, dazu eine Klausel in jeden Mietvertrag zu integrieren. Zudem ist wichtig festzuhalten, an welche Bedingungen die Untervermietung geknüpft ist:

Vertragsmäßige NutzungAnderen Vereinbarungen aus dem Mietvertrag, beispielsweise bezüglich der Überbelegung, gelten auch für die Dauer der Untervermietung.
Auskunft des MietersMieter sollten den Wohnungseigentümer über alle relevanten Eckdaten des potenziellen Untermieters informieren. Nur so kann der Vermieter seine Genehmigung auf einer informierten Basis treffen. Eine Liste mit relevanten Punkten (z.B. Name, Alter, Beruf und Familienstand) im Hauptmietvertrag dient Mietern als Orientierung.
Zustimmung zu legitimer MieterhöhungDer Vermieter ist zu einer Mieterhöhung, dem sogenannten Untermietzuschlag, berechtigt – und der Mieter zur Zahlung verpflichtet. Im Mietvertrag lässt sich festhalten, wann und in welcher Höhe ein Mietzuschlag legitim ist. Das ist vor allem der Fall, wenn die Untervermietung die Instandhaltungs- und Betriebskosten erhöht. 20 bis 25 Prozent gelten dabei als Obergrenze für den Untermietzuschuss.
Kein Nachteil des VermietersDem Vermieter sollen durch die Untervermietung keine Nachteile – wie beispielsweise Lärmbelästigung – entstehen. Diesbezüglich kann eine Klausel auch noch einmal an die Haftung des Hauptmieters für Handlungen des Untermieters erinnern.

Ist Untervermietung auch bei Gewerbemietern möglich?

Wenn die Geschäfte schlecht laufen und Gewerbemieter in finanzielle Schieflage geraten, versuchen sie immer öfter, einen Teil der (zu groß gewordenen) Mietfläche unterzuvermieten und so die Liquidität zu verbessern.

Grundsätzlich gilt: Mieter sind nicht berechtigt, die ihnen überlassenen Räume ohne Zustimmung unterzuvermieten. Einen Anspruch auf die Erlaubnis zur Untervermietung haben Mieter nicht. Es bleibt Vermietern aber unbenommen, mit ihren Mietern von vornherein eine Vereinbarung über die Untervermietung zu treffen.

So können Vermieter beispielsweise die Erlaubnis zur Untervermietung grundsätzlich erteilen, sich aber ein Einspruchsrecht für den Fall vorbehalten, dass ein wichtiger Grund in der Person oder dem Gewerbebetrieb des Untermieters liegt. Ein wichtiger Grund in diesem Sinn wäre beispielsweise gegeben, wenn der Untermieter zu bereits bestehenden Geschäften im Miethaus in Konkurrenz tritt.