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Untervermietung: Was Vermieter und Mieter wissen müssen 

Untervermietung: Was Vermieter und Mieter wissen müssen 
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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste in Kürze

  • Damit eine Untervermietung zulässig ist, bedarf es der Erlaubnis des Vermieters.
  • Liegt ein berechtigtes Interesse auf Seiten des Hauptmieters vor, kann der Vermieter nur in Ausnahmefällen widersprechen (triftige Gründe).
  • Ziehen Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder oder Eltern ein, ist das auch ohne Zustimmung des Vermieters gestattet – nicht aber bei Geschwistern oder Lebensgefährten.
  • Aus Sicht des Hauptmieters empfiehlt sich bei der Untervermietung ein Vertrag mit dem Untermieter. 
  • Vermieter können wichtige Rahmenbedingungen und Handlungsanweisen zum Thema Untermiete im Hauptmietvertrag festhalten. 

Untervermietung kann sowohl aus Sicht des Mieters als auch aus der Perspektive des Vermieters interessant sein: So können Haus, Wohnung oder Zimmer beispielsweise im Fall eines Auslandsaufenthalts des Hauptmieters weiter bewohnt werden und es fallen keine Kosten durch Nicht-Nutzung an. Gleichzeitig spart der Mieter die zusätzlichen Wohnausgaben ein. 

Damit bei der Untervermietung am Ende alle zufrieden sind, empfiehlt es sich, in einem Untermietvertrag vorab klare Rahmenbedingungen festzulegen. 

Wann spricht man von Untervermietung?

Bei der Untervermietung geht der Hauptmieter einer Immobilie einen Mietvertrag mit einer dritten Persondem Untermieter – ein. Dieser Untermietvertrag lässt sich entweder mündlich oder schriftlich abschließen. Er berechtigt den Untermieter, einzelne Zimmer der Wohnung zu nutzen, während der Hauptmieter weiterhin Bereiche des Objekts für seine eigenen Zwecke beanspruchen kann. Er ist weiterhin für die Begleichung der vollen Mietkosten beim Vermieter zuständig – Zahlungen des Untermieters erfolgen an den Hauptmieter. 

Es lassen sich sowohl Wohnflächen als auch Gewerbeflächen untervermieten. Für Gewerbeflächen sind die Regelungen etwas strenger. Dieser Text thematisiert vor allem die Untervermietung von Wohnungen. 

Übrigens: Längere Besuche machen noch keinen Untermietvertrag erforderlich. Aber es gibt Grenzen: Nutzen Gäste eine Mietwohnung länger als sechs Wochen ununterbrochen mit, muss eine Untervermietung in Betracht gezogen werden. Das gilt auch, wenn Freunde, Geschwister oder Lebensgefährten einziehen, so der Bundesgerichtshof (BGH-Urteil, Az. VIII ZR 371/02). Einzige Ausnahme besteht für Familienangehörige (Eltern, Kinder, Ehepartner und eingetragene Lebenspartner). Diese gelten nicht als Untermieter – die Zustimmungspflicht des Vermieters entfällt daher.

Was müssen Mieter wissen? 

Das Thema Untervermietung wird im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Nach § 553 Abs. 1 Satz 1 des BGB haben Mieter einen gesetzlichen Anspruch darauf, Wohnraum an Dritte zu vermieten – allerdings nur, wenn ein berechtigtes Interesse besteht. Gemäß § 540 des BGB ist zudem eine Erlaubnis des Vermieters nötig. Ansonsten riskieren Mieter eine Abmahnung – schlimmstenfalls droht sogar innerhalb der vorgeschriebenen Kündigungsfrist der Auszug aus der Wohnung.

Untervermietung: Erlaubnis nur bei berechtigtem Interesse

Der Gesetzgeber setzt bei dem Wunsch nach Untervermietung ein berechtigtes Interesse voraus. Doch was bedeutet das genau? Ein berechtigtes Interesse besteht

  • sollte der Hauptmieter anfallende Mietkosten nicht allein stemmen können
  • wenn Mieter ihre Wohnung während eines berufsbedingten Auslandsaufenthalts untervermieten möchten und danach beabsichtigen, wieder einzuziehen (§ 553 des BGB)
  • bei dem Wunsch nicht alleine leben zu wollen, beispielsweise nach dem Auszug oder Tod eines bisherigen Mitmieters (BGH, 31.1.2018 – VIII ZR 105/17)

Wichtig

Für die Untervermietung muss der Hauptmieter weiterhin ausgewiesene Flächen in der Wohnung für sich nutzen (beim Auslandsaufenthalt beispielsweise ein Zimmer zur Zwischenlagerung von privaten Gegenständen oder Möbeln). Die Untervermietung eines Ein-Raum-Apartments ist daher strittig und im Einzelfall gerichtlich zu entscheiden. Während ein jüngeres Urteil des Amtsgerichts Berlin-Mitte zum Beispiel die Untervermietung einer Ein-Zimmer-Wohnung (26.11.2020 – 25 C 16/20) als rechtens einstufte, fiel ein früheres Urteil gegenteilig aus.

Sind die berechtigten Interessen für eine Untervermietung gegeben, so ist gemäß §540 BGB die Genehmigung des Vermieters einzuholen. Erst wenn dieser eine entsprechende Erlaubnis (am besten schriftlich) erteilt, darf ein Untermieter einziehen. Bei Auszug oder Wechsel des Untermieters ist der Vermieter ebenfalls zeitnah in Kenntnis zu setzen. Für eine darauffolgende Untervermietung bedarf es einer erneuten Genehmigung. 

Achtung: Lassen Mieter Personen ohne Erlaubnis des Vermieters länger als sechs Wochen bei sich wohnen, so können sie für das Mietobjekt innerhalb der vertraglich festgeschriebenen Frist (in den meisten Fällen drei Monate) die Kündigung erhalten (Bayerisches Oberstes Landesgericht Az RE-Miet 3/94). Noch strenger ist das Mietrecht laut BGB, wenn eine Untervermietung trotz Verbot erfolgt: Das „Untervermieten ohne Erlaubnis“ darf der Vermieter mit einer fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses quittieren.

Finanzen: Wie sichern Sie sich richtig ab?

Die Miete zahlt der Untermieter direkt an den Hauptmieter. Aber Achtung: Falls für den Hauptmieter die Einnahmen aus der Untervermietung die zu leistenden Mietzahlungen auf das Jahr gerechnet um mehr als 410,00 Euro überschreiten – der Mieter sich also bei der Untervermietung etwas dazu verdient – müssen diese Mieteinnahmen versteuert werden

Apropos Finanzen: Mieter haften für Schäden, die ihre Untermieter und deren Besucher verursachen. Die Haftpflichtversicherung kommt für diese Schäden in der Regel nicht auf. Besser sollten Hauptmieter den Abschluss einer privaten Haftpflichtversicherung vom Untermieter einfordern. Auch ist es ratsam, sich auf eine Kaution zu einigen, ein Übergabeprotokoll anzulegen sowie eine Inventarliste zu erstellen. Zudem ist die Verantwortung für Schönheitsreparaturen zu klären. So sichern sich Mieter bestmöglich ab – vor allem, wenn sie ihre Wohnung für einen längeren Zeitraum verlassen. 

Welche Handlungsoptionen haben Vermieter?

Steht die Untervermietung einer Immobilie (Haus oder Wohnung) zur Debatte, so sollten auch Vermieter ihreRechte und Pflichten kennen. Darüber hinaus ist es sinnvoll, wesentliche Eckpunkte der Untervermietung im Hauptmietvertrag festzuschreiben.

Unbegründet verbieten darf ein Vermieter die Untervermietung nicht. Ausnahme: es liegen wichtige Gründe für die Ablehnung eines Untermieters vor. Diese sind gegeben, wenn:

  • die Wohnung durch die Untervermietung übermäßig belegt wäre – hier gilt laut Wohnungsaufsichtsgesetze der Bundesländer pro Person ein Raum sowie eine Nutzfläche von sechs Quadratmetern bei Kindern bzw. neun Quadratmetern bei Erwachsenen
  • der Untermieter als zanksüchtig bekannt ist oder eine Verfeindung mit dem Vermieter oder einem weiteren Bewohner des Mietobjekts gegeben ist
  • es Anzeichen dafür gibt, dass der Untermieter Zimmer oder Wohnung beschädigen könnte
  • das Mietverhältnis demnächst endet

Bewohnt der Vermieter der Wohnung das Haus selbst, erhalten die genannten Gründe besonderes Gewicht. Denn in diesem Fall berührt die Untervermietung noch stärker sein persönliches Empfinden. 

Wissenswertes

Ist eine Befristung des Untermietvertrags angedacht, sollte zu Beginn des Untermietverhältnisses bei allen Parteien Einigkeit über dessen temporäre Natur bestehen. Eine Befristung des Untermietvertrages kann der Wohnungseigentümer zwar nicht vorschreiben. Es ist aber möglich, dass er der Untervermietung aber die Erlaubnis nur befristet erteilt. Nach Ablauf dieser Frist müssen Untermieter ausziehen oder Mieter um eine Verlängerung der Erlaubnis bitten.

Wie lässt sich das Untermietverhältnis durch Kündigung des Hauptmieters auflösen?

Auch nach Einzug der Untermieter, haben Eigentümer eines Mietobjektes noch Handlungsmöglichkeiten. So besteht für den Vermieter beispielsweise ein Recht auf Kündigung des Mieters, wenn er erfährt, dass die Wohnung touristisch untervermietet wird. Das gleiche gilt, wenn die Mietsache Zweck- oder vertragswidrig genutzt wird – zum Beispiel durch eine Überbelegung. 

Untervermietung bereits im Vertrag mit dem Hauptmieter regeln

Damit Vermieter und Hauptmieter von vornherein über Ihre Rechte und Pflichten im Kontext der Untervermietung Bescheid wissen, ist es ratsam, dazu eine Klausel in jeden Mietvertrag zu integrieren.

Dabei ist zunächst einmal die Definition von Untermiete festzuhalten. Diese bezeichnet im Allgemeinen eine terminierte Mitnutzung von Wohnraum. Eine tatsächliche Absicherung über die Befristung eines konkreten Untermietverhältnisses haben Vermieter allerdings nur, wenn sie ihre schriftliche Zustimmung befristen.

Zudem ist wichtig festzuhalten, an welche Bedingungen die Untervermietung geknüpft ist: 

Berechtigtes Interesse

Für die Untervermietung muss ein berechtigtes Interesse vorliegen. Am besten geben Vermieter hier auch eine Definition und Beispiele an. Ein berechtigtes Interesse liegt beispielsweise vor, wenn Mieter die Wohnkosten nach einer Trennung nur durch den Einzug eines Mitbewohners stemmen können und die Wohnung für mindestens eine weitere Person ausgelegt ist.

Zweckmäßige Nutzung

Der Untermieter muss die Wohnung oder die Immobilie im Sinne des Vertrages zweckmäßig nutzen. Den Zweck (z.B. Wohnen) gilt es daher klar zu beschreiben. Touristische Nutzung – zum Beispiel die Untervermietung über Vermietungsagenturen – lässt sich an der Stelle auch noch einmal explizit untersagen. 

Vertragsmäßige Nutzung

Anderen Vereinbarungen aus dem Mietvertrag, beispielsweise bezüglich der Überbelegung, gelten auch für die Dauer der Untervermietung. Dies kann noch einmal ausdrücklich betont werden. 

Auskunft des Mieters

Mieter sollten den Wohnungseigentümer über alle relevanten Eckdaten des potenziellen Untermieters informieren. Nur so kann der Vermieter seine Genehmigung auf einer informierten Basis treffen. Eine Liste mit relevanten Punkten (z.B. Name, Alter, Beruf und Familienstand) im Hauptmietvertrag dient Mietern als Orientierung.

Zustimmung zu legitimer Mieterhöhung

Der Vermieter ist zu einer Mieterhöhung, dem sogenannten Untermietzuschlag, berechtigt – und der Mieter zur Zahlung verpflichtet. Im Mietvertrag lässt sich festhalten, wann und in welcher Höhe ein Mietzuschlag legitim ist. Das ist vor allem der Fall, wenn die Untervermietung die Instandhaltungs- und Betriebskosten erhöht. 20 bis 25 Prozent gelten dabei als Obergrenze für den Untermietzuschuss.

Kein Nachteil des Vermieters

Dem Vermieter sollen durch die Untervermietung keine Nachteile – wie beispielsweise Lärmbelästigung – entstehen. Diesbezüglich kann eine Klausel auch noch einmal an die Haftung des Hauptmieters für Handlungen des Untermieters erinnern.

Fazit: Untervermietung – Vertrag schafft Sicherheit

Mieter haben per Gesetz einen Anspruch auf Untervermietung (§ 553 BGB). Sie müssen allerdings ein berechtigtes Interesse nachweisen. Außerdem gilt es, eine Zustimmung durch den Vermieter einzuholen (§ 540 BGB) – diese Erlaubnis kann der Vermieter beim Vorliegen triftiger Gründe entziehen. 

Beim Einziehen von Untermietern ohne Zustimmung des Vermieters – wie auch einer zweckentfremdeten Nutzung der untervermieteten Mietsache – droht dem Mieter die Kündigung. Damit sowohl Mieter als auch Vermieter eine gewisse Sicherheit haben, empfiehlt es sich, die Rahmenbedingungen und Voraussetzungen eines Untermietverhältnisses bereits im Vertrag mit dem Hauptmieter festzuhalten. Weil Mieter für den Untermieter haften, ist zudem ein schriftlicher Untermietvertrag dringend zu empfehlen.