Was Sie als Vermieter zum Thema Kaution wissen müssen

Unabhängig davon, ob Sie im Ernstfall Zahlungsansprüche auf Schadenersatz haben, sollten Sie niemals auf eine Kaution verzichten. Eine Kaution stellt eine dingliche Mietsicherheit dar, die Sie bereits zu Beginn des Mietverhältnisses tatsächlich in Händen halten. Dies bedeutet, dass Sie im Ernstfall lediglich noch über die Frage streiten müssen, ob Ihnen die Kaution zusteht. Das Risiko, dass Sie bei positiver Beantwortung dieser Frage am Ende dennoch leer ausgehen, weil der Mieter vermögenslos ist, haben Sie jedoch in Höhe des Kautionsbetrags eliminiert.

Bedenken Sie außerdem, dass die Zahlung einer Kaution durch den Mieter einen zusätzlichen wichtigen Effekt mit sich bringt: Die Kenntnis des Mieters, dass beim Vermieter ein nicht unerheblicher Betrag zum direkten Zugriff als Sicherheit hinterlegt ist, sorgt indirekt auch für einen sachgerechten Umgang mit dem Mietobjekt. Insoweit sollten Sie auch die „präventive“ Wirkung einer Kaution nicht unterschätzen.

Warum eine vertragliche Kautionsvereinbarung so wichtig ist

Immer wieder gehen unerfahrene Vermieter davon aus, dass die Zahlung einer Kaution auf Grund gesetzlicher Bestimmungen bzw. „nach Gewohnheitsrecht“ verlangt werden kann. Umso größer ist die Überraschung, wenn solchen Vermietern erst nach Abschluss des Mietvertrags bekannt wird, dass ein solcher Anspruch nicht besteht.

Wichtig: Die Zahlung einer Kaution können Sie vom Mieter nur dann verlangen, wenn Sie eine entsprechende Regelung im Mietvertrag getroffen haben. In den allermeisten Vertragsformularen sind entsprechende Klauseln vorgesehen. Lesen Sie dennoch den Vertragstext auch insoweit vorher genau durch und prüfen Sie, ob die Zahlung einer Kaution dort vorgesehen ist. Nicht selten wird beim Überfliegen des Vertrags unterlassen, die Kautionsregelung anzukreuzen, um auf diese Weise eine wirksame Zahlungsverpflichtung zu begründen.

Hüten Sie sich auch davor, die Vereinbarung zur Leistung einer Mietsicherheit mündlich abzuschließen: Sie werden im Ernstfall Schwierigkeiten haben, den Nachweis einer solchen Vereinbarung führen zu können. Im Übrigen gibt es noch eine Reihe anderer wichtiger Punkte, die im Hinblick auf die Mietsicherheit schriftlich geregelt werden sollten.

Tipp: Selbst dann, wenn Sie aus irgendwelchen Gründen nicht direkt beabsichtigen, vom Mieter die Zahlung einer Kaution zu verlangen, sollten Sie unbedingt eine entsprechende Klausel in den Vertrag aufnehmen. Sie sichern sich auf diese Weise die Möglichkeit, noch bis zum Ende des Mietverhältnisses die Zahlung der Kaution zu verlangen.

Auf diese Weise sichern Sie sich dagegen ab, dass sich an Ihren ursprünglichen Gründen für die Nichtverlangung der Kaution etwas ändern sollte. Angesichts der langen Laufzeit von Mietverhältnissen ist dies immer möglich.

Ein anderer wichtiger Vorteil einer schriftlichen Kautionsvereinbarung zeigt sich bei der gerichtlichen Geltendmachung des Zahlungsanspruchs:

Haben Sie die Kautionsregelung im Mietvertrag schriftlich geregelt, können Sie Zahlungsansprüche aus der Kaution im so genannten Urkundenprozess einklagen. Da Urkundsverfahren schneller durchgeführt werden als normale Prozesse, sichern Sie sich einen Zeitvorteil. Hinzu kommt, dass Sie im

Urkundsprozess Erleichterungen im Hinblick auf die Beweislast in Anspruch nehmen können. So ist es dem Mieter beispielsweise nicht möglich, das Bestehen der Kautionsvereinbarung in Abrede zu stellen.

Welche Ansprüche Sie über eine Kaution absichern können

Haben Sie die Leistung einer Mietsicherheit vereinbart, dient diese zur Sicherung aller künftigen Ansprüche aus dem Mietverhältnis. Es ist also keinesfalls so, wie in der Praxis häufig behauptet wird, dass die Kaution lediglich für Mietzinsansprüche oder Ansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen etc. dient.

Mit anderen Worten: Sämtliche Zahlungsansprüche, die Sie aus dem Mietverhältnis geltend machen können, werden durch eine Kaution abgesichert. Dazu gehören beispielsweise folgende Positionen:

• Zahlung des Mietzinses und der Betriebskostenvorauszahlungen

• Nachzahlungen aus einer Betriebskostenabrechnung

• Zahlungen wegen Beschädigung der Mietsache

• Anwalts- und Gerichtskosten, die Ihnen im Zusammenhang mit der Mietsache entstanden sind.

Was in der Kautionsvereinbarung stehen sollte

Auch wenn der Gesetzgeber die Zahlung einer Kaution durch den Mieter nicht vorgeschrieben hat, so gibt er in Bezug auf die inhaltlichen Regelungen einer Kautionsabrede weit reichende Vorgaben.

Die wichtigste betrifft die Höhe der Mietsicherheit, die Sie von Ihrem Mieter verlangen können: Nach § 551 BGB darf die Sicherheitsleistung des Mieters höchstens das 3-fache der auf einen Monat entfallenden Miete betragen.

Wichtig: Dabei ist die so genannte Netto-Kaltmiete zugrunde zu legen. Dies bedeutet, dass monatliche Pauschalzahlungen oder Vorauszahlungen für die Betriebskosten nicht in die Berechnung mit eingehen.

Zahlt der Mieter eine über diese Höchstgrenze hinausgehende Kaution, kann er diese jederzeit von Ihnen zurückverlangen.

Eine weitere wichtige Einschränkung besteht in der Möglichkeit des Mieters, die Kautionszahlung in drei gleichen monatlichen Teilleistungen zu erbringen. Allerdings muss die erste Teilleistung zu Beginn des Mietverhältnisses entrichtet werden.

An dieser Regelung scheitern immer wieder Kautionsklauseln, weil sie den Mieter um sein Recht zur Erbringung von Teilleistungen bringen können. Dies gilt beispielsweise für folgende Klausel:

„Der Mieter verpflichtet sich bei Abschluss des Mietvertrags zur Leistung einer Mietsicherheit in Höhe von _ 2.400, höchstens jedoch in Höhe der 3-fachen Monatskaltmiete.“

Nach Ansicht einzelner Gerichte könnte eine solche Klausel so zu verstehen sein, dass der Mieter zur Zahlung der gesamten Kautionssumme bereits bei Abschluss des Mietvertrags verpflichtet ist. Allerdings ist in Fällen, in denen dies angenommen wurde, nicht die gesamte Kautionsvereinbarung als unwirksam betrachtet worden. Unwirksam ist lediglich die Fälligkeitsregelung der Klausel, so dass der Mieter zwar weiterhin zur Zahlung der Kaution verpflichtet bleibt. Ihm steht jedoch dann wieder die gesetzliche Möglichkeit zur Erbringung von Teilleistungen zu.

Andererseits ist es nicht erforderlich, dass Sie die Teilleistungsmöglichkeit des Mieters in der Kautionsabrede ausdrücklich erwähnen. So ist beispielsweise eine Regelung, welche die Zahlungspflicht nicht auf den Abschluss des Mietvertrags limitiert, ohne weiteres wirksam. Die Befugnis des Mieters zur Erbringung von Teilleistungen ergibt sich in diesem Fall direkt aus dem Gesetz. Dies gilt etwa für folgende Klausel:

„Zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis erbringt der Mieter eine Kaution nach § 551 BGB in Höhe von _ 2.400.“

Tipp: Wenn Sie als Vermieter sicherstellen möchten, dass zumindest die erste Kautionsrate pünktlich bezahlt wird, können Sie folgenden Weg wählen: Sie vereinbaren mit dem Mieter, dass der Beginn des Mietverhältnisses von der Zahlung der ersten Kautionsrate abhängig gemacht wird.

Beispiel: „Voraussetzung für den Beginn des Mietverhältnisses ist die vollständige und termingerechte Leistung der ersten Kautionsrate durch den Mieter, welche Zug um Zug gegen Überlassung der Wohnungsschlüssel erfolgt.“

Wie Sie sich bei Nichtzahlung der Kaution verhalten

Stellen Sie nach Abschluss des Mietvertrags fest, dass die erste Kautionsrate nicht eingegangen ist, müssen Sie die weiteren Schritte mit Bedacht wählen. Auch wenn Ihnen in diesem Moment möglicherweise klar geworden ist, dass Sie sich für den falschen Mieter entschieden haben, ist eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses allein aus diesem Grund nicht gerechtfertigt.

Da Sie sich in dieser Situation noch nicht vom Mietvertrag lösen können, müssen Sie den Mieter auf Erbringung seiner Zahlungspflichten in Anspruch nehmen. Dies geschieht entweder durch Einreichung einer Zahlungsklage beim zuständigen Amtsgericht oder durch Erlass eines gerichtlichen Mahnbescheids.

Hinweis: Etwas anderes kann jedoch dann gelten, wenn zur Nichtzahlung der Kaution weitere Umstände hinzukommen, welche Ihr Sicherungsbedürfnis in erheblicher Weise berühren. Dies ist etwa dann anzunehmen, wenn der Mieter nicht nur mit der ersten Kautionsrate, sondern auch mit Mietzahlungen oder sonstigen Zahlungspflichten ausfällt.

Zurückbehaltungsrecht an der Kaution wegen Mängeln?

Nicht selten kommt es in der Praxis vor, dass der Mieter die Zahlung der Kaution mit der Begründung ablehnt, die Wohnung bzw. das Haus sei mit Mängeln behaftet. Hierzu müssen Sie Folgendes wissen:

Der Mieter ist wegen Mängeln der Mietsache nicht berechtigt, ein Zurückbehaltungsrecht in Bezug auf die Kautionszahlung geltend zu machen. Die Gerichte lehnen ein solches Zurückbehaltungsrecht mit der Begründung ab, dass der Mieter durch seine gesetzlichen Mietminderungsrechte ausreichend geschützt sei.

Was Sie über die Anlage der Kaution wissen müssen

Über den von Ihrem Mieter erhaltenen Kautionsbetrag können Sie nicht nach Belieben verfügen.

Das Gesetz schreibt eindeutig vor, dass die Kaution vom Vermögen des Vermieters getrennt anzulegen ist. Außerdem müssen Sie die Gelder bei einem Kreditinstitut zu dem für Spareinlagen mit 3-monatiger Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anlegen.

Für diesen Zweck müssen Sie ein separates Kautionskonto errichten, auf welchem ausschließlich Kautionsgelder angelegt werden dürfen. Auf diese Weise soll zum Schutz des Mieters sichergestellt werden, dass er bei der Insolvenz des Vermieters über ein so genanntes Aussonderungsrecht verfügt und damit mit seinen Rückzahlungsansprüchen nicht in die Insolvenzmasse fällt.

Hinweis: Wenn Sie Vermieter mehrerer Objekte sind, müssen Sie nicht für jeden Mieter ein gesondertes Konto anlegen. Wenn Sie für die Kautionsgelder ein Sonderkonto errichtet haben, können Sie dort Kautionsgelder aller Mietverhältnisse anlegen.

Nach wie vor stellt die Leistung einer Barkaution durch den Mieter die praktisch am weitesten verbreitete Form der Sicherheitsleistung dar. Dies geschieht entweder in der Überweisung des entsprechenden Betrags, der Überlassung eines Schecks oder auch durch Übergabe von Bargeld.

Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass mit Inkrafttreten des Mietrechts-Änderungsgesetzes zum 1.9.2001 auch andere Anlageformen gewählt werden können. So steht es den Mietvertragsparteien beispielsweise frei, fest verzinsliche Wertpapiere, Aktien oder Investmentfonds als Sicherheit zu verwenden. Damit soll die Möglichkeit eröffnet werden, eine Rendite über dem Sparanlagensatz erzielen zu können.

Diese Möglichkeit birgt sowohl für den Vermieter als auch für den Mieter Vor- und Nachteile: Vorteile bestehen insoweit, als die Erwirtschaftung höherer Erträge (Zinsen oder Dividenden) beiden Parteien zugute kommt: Für den Mieter erhöht sich der Wert seiner „Anlage“. Für Sie als Vermieter erhöht sich der Wert Ihrer Sicherheit.

Nachteile bestehen insoweit, als durch Kursänderungen die Sicherheit in ihrem Wert schwanken bzw. im Ernstfall auf Null reduziert werden kann. In diesem Fall haben Sie als Vermieter keinen Anspruch auf „Auffüllung“ der Kaution durch den Mieter.

Die Verpflichtung zur separaten Anlage der Kaution sollten Sie nicht auf die leichte Schulter nehmen:

Zum einen hat der Mieter einen gesetzlichen Auskunftsanspruch über die Details der Kautionsanlage. Hinzu kommt, dass aus strafrechtlicher Sicht ein Verstoß gegen die Anlagepflicht als Untreue (§ 266 StGB) bewertet werden kann. Die Gerichte betrachten die Pflicht zur separaten Anlage der Kaution als Vermögenssicherungspflicht.

Es sprechen daher sowohl zivil- als auch strafrechtliche Gründe für eine ordnungsgemäße Anlage der Kaution.

Wie sind die Erträge der Kaution zu behandeln?

Sämtliche Erträge aus der Kautionsanlage stehen nach dem Gesetz dem Mieter zu. Je nach Art der Anlage gilt dies insbesondere für Zinsen und/oder Dividenden. Aus diesem Grund sind derartige Erträge auch vom Mieter zu versteuern (Einkünfte aus Kapitalvermögen).

Dementsprechend hat auch der Mieter die Möglichkeit, durch Erteilung eines Freistellungsauftrags zu vermeiden, dass die anfallenden Zinsen der Zinsabschlagsteuer unterliegen. Dies gilt jedoch nur dann, wenn das betreffende Girokonto oder Wertpapierdepot auf den Namen des Mieters lautet und mit einer Verpfändungserklärung zugunsten des Vermieters versehen ist.

Deutlich komplizierter ist hingegen das Verfahren, wenn der Vermieter als Konto- bzw. Depotinhaber benannt wird. In diesem Fall kann weder der Mieter noch der Vermieter einen Freistellungsauftrag erteilen. Je nach Ausgestaltung des Treuhandkontos im Einzelnen ist in diesem Fall das Kreditinstitut verpflichtet, eine Steuerbescheinigung auf den Namen des Mieters bzw. des Vermieters auszustellen. Damit wird der Mieter in die Lage versetzt, eine ordnungsgemäße Verzinsung der Steuern durchführen zu können und sich den einbehaltenen Zinsabschlag auf seine Einkommensteuer anrechnen zu lassen.

Hinweis: Da die Erträge aus der Kautionsanlage die Sicherheit erhöhen, kann der Mieter nicht auf Auszahlung dieser Erträge bestehen. Dies gilt insbesondere auch dann, wenn Erträge erzielt wurden, die über dem im Mietvertrag vereinbarten Zinssatz hinausgehen.

Wann entfällt die Verzinsungspflicht?

Abgesehen von Altfällen (Abschluss des Mietvertrags vor 1.1.1983 ohne ausdrückliche Vereinbarung einer Verzinsungspflicht) besteht eine Ausnahme von der Verzinsungspflicht lediglich bei der Vermietung von Wohnungen bzw. Räumen in einem Studenten- oder Jugendwohnheim. Bei Mietverträgen, die nach dem 1.1.1983 abgeschlossen wurden, besteht unabhängig vom Inhalt der Kautionsabrede eine Verzinsungspflicht.

Wie Sie die Kaution ordnungsgemäß abrechnen

In der Praxis gibt es immer wieder Auseinandersetzungen über den Zeitpunkt, zu welchem der Vermieter über die Kaution abzurechnen hat. Hier gilt Folgendes:

Vor Beendigung des Mietverhältnisses und der Rückgabe der Wohnung sind Sie als Vermieter nicht zur Abrechnung über die Kaution verpflichtet. In aller Regel sind Sie auch nach dem Auszug des Mieters noch gar nicht in der Lage, sämtliche Positionen welche in die Abrechnung der Kaution Eingang finden, zu beziffern.

Aus diesem Grund gehen die Gerichte davon aus, dass der Rückzahlungsanspruch erst angemessene Zeit nach Räumung der Wohnung durch den Mieter fällig wird. Erst dann sind Sie als Vermieter in der Lage, Vorliegen und Umfang Ihrer eventuellen Gegenforderungen zu überschauen.

Als angemessen wird in der Regel ein Überlegungs- und Prüfungszeitraum von 3 – 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses erachtet.

Wichtig: Vor Ablauf dieser Überlegungs- und Prüfungsfrist wird normalerweise der Rückzahlungsanspruch des Mieters noch gar nicht fällig. Der Mieter ist aus diesem Grund auch nicht berechtigt, die Aushändigung der Wohnungsschlüssel von der Rückzahlung der Kaution abhängig zu machen.

Da häufig noch mit Betriebskosten-Nachforderungen gerechnet werden muss, kann der Vermieter im Einzelfall auch berechtigt sein, die Kaution länger als 6 Monate zurückzubehalten.

Wenn Sie Betriebskosten-Nachforderungen grob abschätzen können, haben Sie insoweit ein Zurückbehaltungsrecht an einem entsprechenden Teil der Kaution. In diesem Fall kann die Fälligkeit des Restbetrags auch noch nach Ablauf der 6-Monats-Frist eintreten.

Entscheidend ist in diesem Zusammenhang immer, dass Sie als Vermieter die Erstellung der Betriebskostenabrechnung nicht schuldhaft verzögern. Solange Sie ohne Ihr Verschulden nicht in Lage sind, eine Betriebskostenabrechnung zu erstellen, wird der Kautionsrückzahlungsanspruch nicht fällig.

Welche rechtlichen Wirkungen hat die Rückzahlung der Kaution?

Die Rückzahlung der Kaution zieht in der Praxis nicht unerhebliche Rechtsfolgen nach sich. Vielfach nehmen die

Gerichte an, dass in einer vorbehaltlosen Rückzahlung der Kaution gleichzeitig die schlüssige Erklärung des Vermieters zu sehen ist, keine weiteren Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr geltend machen zu wollen. Damit riskieren Sie als Vermieter in diesem Fall den Verlust von Ansprüchen, die möglicherweise noch bestehen. Dies gilt insbesondere dann, wenn die Ursachen für diese Ansprüche bereits vor Rückzahlung der Kaution erkennbar waren.

Beispiel: Der Vermieter zahlt die Kaution vorbehaltlos zurück, ohne sich vorher über den Zustand der Wohnung zu vergewissern. Hätte er die Wohnung vorher besichtigt, hätte er feststellen können, dass erforderliche Schönheitsreparaturen lediglich in einzelnen Räumen vorgenommen waren. In diesem Fall verliert er weitergehende Ansprüche aus unterlassenen Schönheitsreparaturen allein auf Grund der vorbehaltlosen Rückzahlung.

Erleichterungen bei der Vermietung von Gewerberäumen

Die soeben dargestellten Beschränkungen in Bezug auf eine Mietkaution gelten nur bei der Vermietung von Wohnraum. Die Schutzvorschriften zugunsten des Mieters sind also dann nicht anwendbar, wenn eine gewerbliche Vermietung vorliegt.

So können Sie bei der Vermietung von Geschäftsräumen insbesondere die Höhe der Kaution frei vereinbaren. Es steht Ihnen also beispielsweise frei, mit Ihrem Mieter einen Betrag der 5-fachen Netto-Kaltmiete als Kaution zu vereinbaren.

Außerdem ist der Gewerberaummieter ohne ausdrückliche Regelung im Mietvertrag nicht berechtigt, die Kaution in Raten zu erbringen. Des Weiteren können Sie als Vermieter von Gewerberaum vereinbaren, dass eine Verzinsung der Kaution nicht stattfindet.

Nicht ganz unumstritten ist, ob Sie als Vermieter von Gewerberaum zu einer getrennten Anlage der Kaution verpflichtet sind. Wegen der bereits dargestellten strafrechtlichen Risiken sollten Sie im Zweifel eine getrennte Anlage vorsehen. Möchten Sie davon abweichen, sollten Sie dies mit Ihrem Mieter ausdrücklich vereinbaren und im Mietvertrag eine entsprechende Klarstellung vorsehen. Auf diese Weise können Sie im Ernstfall jederzeit nachweisen, dass Ihr Mieter einer nicht getrennten Anlage zugestimmt hat.

Eine Kautionsregelung in einem gewerblichen Mietvertrag könnte demnach beispielsweise wie folgt lauten:

„Mietsicherheit Der Mieter verpflichtet sich zur Zahlung einer Mietsicherheit in Höhe von 5 (in Worten fünf) Monatsmieten. Bei der Ermittlung des Betrags wird die monatliche Vorauszahlung auf die Betriebskosten mitberechnet.

Der Betrag ist zu Beginn des Mietverhältnisses auf das vom Vermieter benannte Konto zu überweisen. Zu einer getrennten Anlage der Mietsicherheit ist der Vermieter nicht verpflichtet.

Die Mietsicherheit dient zur Sicherung sämtlicher Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter, die sich aus dem Mietverhältnis ergeben können.

Die Mietsicherheit wird nicht verzinst.

Über die Mietsicherheit wird nach Beendigung des Mietverhältnisses abgerechnet. Die Abrechnung erfolgt innerhalb von sechs Monaten nach Übersendung der Betriebskostenabrechnung für die letzte Abrechnungsperiode.“