Antizyklisch investieren mit Immobilieninvestments

In einigen Märkten bildeten sich im Immobiliensektor gefährliche Spekulationsblasen. In den USA ist die Stimmung Mitte 2007 gekippt und löste […] (Foto: phongphan / Shutterstock.com)

In einigen Märkten bildeten sich im Immobiliensektor gefährliche Spekulationsblasen. In den USA ist die Stimmung Mitte 2007 gekippt und löste eine Hypotheken und Immobilienkrise aus.

Durch die Globalisierung der Finanzmärkte wurde die US-Krise weltweit verbreitet. Der Wertverfall der Kreditforderungen verursachte eine Abschreibungswelle in der Finanzbranche.

Der Gesamtschaden wird vom Internationalen Währungsfonds (IWF) auf bis zu 1 Billion $ geschätzt.

Immobilienaktien wieder günstig bewertet

Das Platzen der Spekulationsblase löste Panikreaktionen aus: Börsengehandelte Immobilieninvestments gerieten nicht nur in den USA, sondern weltweit unter Druck. Gab es bis Mitte 2007 deutliche Aufschläge auf den Substanzwert (Net Asset Value), notieren im Frühjahr 2008 viele börsengehandelte Immobilienanlagen 10 bis 40% unter ihrem Substanzwert.

Stichwort: Net Asset Value

Der Net Asset Value (kurz: NAV) ist der Nettovermögenswert eines Unternehmens zu einem bestimmten Zeitpunkt. Er berechnet sich aus dem Vermögen abzüglich der Nettoschulden. In bestimmten Branchen (Immobilien, Beteiligungsgesellschaften) ist der NAV ein aussagekräftigeres Bewertungskriterium als das klassische Kurs-Gewinn-Verhältnis.

Die Kursabschläge zeigen, dass auch „Betongold“ extrem unter Druck geraten kann, bieten aber auf der anderen Seite aktuell ein äußerst attraktives Einstiegsniveau. Es lohnt sich also für Sie, einen Blick auf die verschiedenen Investitionsmöglichkeiten im Immobiliensektor zu werfen.

Die 5 Immobilieninvestments im Überblick

Der „Geldanlage Berater“ stellt Ihnen im Folgenden die unterschiedlichen Investitionsmöglichkeiten vor und bringt die Vor und Nachteile auf den Punkt.

Geschlossene Immobilienfonds: Beimischung für große Vermögen

Geschlossene Immobilienfonds investieren in wenige ausgewählte Immobilien (Wohnblöcke, Bürotürme). Das Portfolio umfasst selten mehr als drei Objekte. Das heißt zum einen, dass bei entsprechend geschickter Mitgestaltung das Investment klar kalkulierbar ist. Auf der anderen Seite bedeutet diese Konzentration auf einige wenige Immobilienobjekte den Verzicht auf Risikostreuung.

Geschlossene Fonds eignen sich daher für Investoren, die über ein großes Vermögen verfügen und diese Anlage als langfristige, schwankungsarme Investition interpretieren.

Voraussetzung ist aber, dass der Anleger absolutes Vertrauen in den Fondsinitiator hat. Die Fondsgesellschaft sollte seit Jahrzehnten im Markt sein, damit eine Kontrolle der Vorgängerfonds von der Auflegung bis zur Rückzahlung möglich ist. Branchenneulinge sollten grundsätzlich gemieden werden.

Tipp: Meiden Sie Sparpläne auf geschlossene Fonds! Die bei Aktien und Aktienfonds sehr sinnvollen Sparpläne sind hier völlig fehl am Platz. Geschlossene Fonds dienen dazu, größere Summen langfristig zu investieren.

Da gute Fonds fast automatisch hohe Summen anziehen, besteht die Gefahr, dass Ihre Sparraten in Fonds fließen, die wenig attraktiv sind.

Offene Immobilienfonds: Der Systemfehler wurde nicht behoben

Ein offener Immobilienfonds investiert in ein breites Portfolio von Immobilien. Die Risikostreuung ist wesentlich größer als bei geschlossenen Fonds. Ein weiterer Vorteil: Die Fondsanteile können börsentäglich ge- und verkauft werden.

Da Ihnen jedoch relativ hohe Einstiegskosten entstehen (Ausgabeaufschlag), sollte der Anlagehorizont bei mindestens drei bis fünf  Jahren, möglichst sogar länger liegen.

Offene Immobilienfonds waren in der Aktienbaisse 2000 bis 2003 der Verkaufsschlager in Deutschland. Die Anleger flüchteten aus den Aktienmärken und rannten unbewusst direkt in die nächste Spekulationsblase. Da die Fondsgesellschaften die Milliarden eifrig einsammelten, kamen die Fondsmanager in „KaufNot“.

Da die CashQuote eine feste Obergrenze hat, mussten Objekte unabhängig von der Marktlage gekauft werden. So wanderten auch renditeschwache Objekte ins Portfolio, die später zu Abwertungen führten. Durch die Abwertungen wurde eine Verkaufslawine ausgelöst.

Drei Fonds mussten im Frühjahr 2006 aufgrund der schnellen Abflüsse vorübergehend schließen und die Anlegergelder einfrieren. Prominentester Fall war der GrundbesitzInvest der Deutschen Bank. 300.000 Anleger hatten insgesamt rund 6 Mrd. € in den Fonds investiert.

Der rasante Mittelzufluss 2000 bis 2003 und das Einfrieren der Gelder im Frühjahr 2006 haben den Systemfehler der offenen Fonds aufgedeckt: Immobilien sind langfristige Investments, offene Fonds können Sie jedoch täglich kaufen und auch wieder verkaufen.

In der Boomphase müssen die Fondsmanager kaufen (wenn die Fondsgesellschaft nicht einsichtig genug ist, den Fonds rechtzeitig zu schließen), bei überdurchschnittlichen Abflüssen von Kundengeldern muss der Fondsmanager Immobilien verkaufen. Langfristige Investitionen und tagesaktuelle Geldströme passen nicht zusammen.

In abgeschwächter Form wiederholt sich die Entwicklung: Wie bereits 2000 bis 2003 flüchten viele Investoren auch im AktienCrash 2007/2008 in „sichere“ ImmobilienFonds.

Die Fonds verbuchen hohe Mittelzuflüsse. Noch ist das Gesamtvolumen der Zuflüsse jedoch deutlich geringer als im vergangenen Crash. Von einer neuen, spekulativen Blase kann daher bisher im Fondsbereich noch nicht gesprochen werden.

Aktuelle Informationen über offene Immobilienfonds finden Sie unter dem folgenden Link.

Aktienfonds und Zertifikate mit Schwerpunkt Immobilien: Hohe Gebühren, dafür Risikostreuung

Diese Anlageform verbindet hohe RenditeChancen und die notwendige Risikostreuung. Fondsmanager suchen die attraktivsten Immobilienaktien einer bestimmten Region für ihr Portfolio aus.

Durch die Auswahl von 30 oder 50 Einzelwerten sinkt das Einzelrisiko. Bei den Immobilienzertifikaten dominieren breit streuende Basket oder IndexZertifikate. Die Auswahl der BasketZertifikate oder die Zusammenstellung von speziellen Immobilienindizes erfolgt oft von Analyseteams.

Dass es faktisch kaum noch Unterschiede zwischen aktiv geführten Fonds und Zertifikaten gibt, erkennen Sie auch an den ähnlichen Gebührenstrukturen. Es wird jeweils eine jährliche Managementgebühr fällig.

Zusätzlich kassieren die Anlagegesellschaften beim Einstieg. Die FondsIndustrie nennt es Ausgabeaufschlag, die ZertifikateIndustrie „Spread“ (Differenz zwischen Ankaufs und Verkaufskurs).

Ein Unterschied ist für langfristige Investitionen aber doch relevant: Fonds gelten als Sondervermögen. Sollte eine Fondsgesellschaft in Konkurs gehen, können die Gläubiger nicht auf das Geld der eigenen Fonds zurückgreifen.

Das Vermögen ist geschützt. Anders sieht es bei den ImmobilienZertifikaten aus. Zertifikate sind Schuldverschreibungen der jeweiligen Bank (Emittent). Im Falle eines Konkurses müssten ZertifikateBesitzer mit Verlusten rechnen.

Diesen Nachteil gleicht die ZertifikateIndustrie aber zum Teil durch die innovativeren Produktideen aus. Wenn es um neue Wachstumsmärkte geht, ist das Angebot im ZertifikateBereich deutlich größer.

Die Fondsindustrie braucht immer etwas länger, um auf neue Entwicklungen zu reagieren.

Das sind die Gründe für die hohen ImmobilienpreiseDie Gründe für die Höhe der aktuellen Immobilienpreise liegen im Anlagenotstand und der Renditeerwartung ausländischer Investoren. › mehr lesen

Es gibt daher im direkten Vergleich Fonds gegen Zertifikate keinen klaren Punktsieger. Fonds eignen sich für langfristige Investitionen, Zertifikate für die Abdeckung kurz oder mittelfristiger Trends in der Immobilienbranche.

Tipp: Bei Fonds, die Sie bis Ende 2008 kaufen, gilt noch die alte Spekulationsfrist von 12 Monaten.

Nach dieser Haltedauer sind Kursgewinne von Fonds steuerfrei. Bei Zertifikaten ist der Stichtag schon vorbei. Wer jetzt neu in Zertifikate einsteigt, muss beim Verkauf ab 2009 die Abgeltungsteuer zahlen.

Einzige Ausnahme: Im Mai oder Juni 2008 kaufen, mindestens 12 Monate halten und vor dem 30.06.2009 wieder verkaufen. Die Kursgewinne sind dann auch noch steuerfrei.

Immobilienaktien: Hoher Renditehebel entschädigt für großen Beobachtungsaufwand

Einzelaktien sind das spekulativste aber auch mit Abstand renditestärkste Immobilieninvestment. So ist der Kurs der im MDAX notierten Aktie der IVG Immobilien AG (WKN: 620570) in den Jahren von 2003 bis 2007 von sechs auf 36 gestiegen.

Zusätzlich zu den hohen Kursgewinnen kamen noch die ausgeschütteten Dividenden hinzu. Doch das ist nur eine Seite der Medaille. Von Anfang 2007 bis Frühjahr 2008 erlebte die Aktie einen rapiden Wertverfall. Der Aktienkurs verlor mehr als 50% an Wert.

Die KursAchterbahnfahrt des an sich soliden ImmobilienWertes IVG zeigt das besondere Risikoprofil von Immobilienaktien. Selbst ein Unternehmen wie IVG, das ein breit gestreutes Immobilienportfolio besitzt, muss mit extremen Kursschwankungen rechnen, die nicht unbedingt etwas mit dem eigentlichen Wert der Immobilien zu tun haben.

Der Wert einer Immobilienaktie kann erheblich vom Substanzwert (Immobilienvermögen abzüglich der Schulden) der gehaltenen Immobilien abweichen. Ist die Börsenstimmung gut, sind erhebliche Aufschläge auf den Substanzwert möglich, ist das Börsenklima schlecht, kann die Aktie unter Wert gehandelt werden.

Die Käufer von Immobilienaktien müssen daher mehr Faktoren beobachten als die Käufer von offenen Immobilienfonds. Dazu zählen die allgemeine Börsenstimmung, die Stimmung in der speziellen Branche, die Aktionärsstruktur.

Das größere Risiko und der höhere Aufwand werden durch die höchsten im Immobiliensektor zu erreichenden Renditen kompensiert.

Ein Vorteil gegenüber den offenen Fonds: Die Immobilienaktien können wie die offenen Fonds täglich ge und verkauft werden, doch das berührt das Kapital der Aktiengesellschaft nicht.

Das Geld, das die AG beim Börsengang oder bei Kapitalerhöhungen eingesammelt hat, bleibt im Unternehmen. Der Aktienhandel betrifft nur den Käufer und den Verkäufer, nicht aber die Immobiliengesellschaft.

REITs: Hohe Dividenden federn die Kursschwankungen ab

Die Real Estate Investment Trusts (REITs) sind eine Verfeinerung der Aktienidee im Immobiliensektor.

Das Grundprinzip: Die Kursschwankungen sollen durch außergewöhnlich hohe Ausschüttungen geglättet werden.

Die Annahme: Dividendenrenditen von 5 bis 10% locken tendenziell eher Langfristanleger an, die nicht auf jeden Quartalsbericht mit Käufen oder Verkäufen reagieren.

Bei REITs handelt es sich um Unternehmen, die ausschließlich in Immobilien investieren. Das können Wohneinheiten, Büroimmobilien oder auch Einkaufszentren sein.

Das Besondere ist die steuerliche Behandlung: Diese Unternehmen zahlen praktisch keine Steuern, müssen dafür aber fast den gesamten Gewinn an die Aktionäre ausschütten. REITAnleger können daher mit Ausschüttungsrenditen von bis zu 10% pro Jahr rechnen.

Die Steuerfreiheit der REITs ist kein Geschenk des Finanzamts: Die Besteuerung wird einfach nur von der Unternehmens auf die Anlegerebene verschoben. Dem Finanzamt kann es egal sein, ob die Unternehmen ihre Gewinne versteuern, oder die Anleger ihre Einkünfte aus Kapitalanlagen.

Für jeden Anlegertyp das richtige Immobilieninvestment

Die Vielzahl der möglichen Immobilieninvestments zeigt, dass es ganz unterschiedliche Erwartungen gibt. Für sehr vermögende Investoren mit einem langen Anlagehorizont können steueroptimierte geschlossene Fonds interessant sein.

Auch bei Immobilieninvestitionen gilt: Je höher das Kurspotential, desto höher auch die möglichen Kursschwankungen. Da REITs gute Wertsteigerungsmöglichkeiten besitzen, die Schwankungen durch hohe Ausschüttungen jedoch abgefedert werden können, ist diese Gattung besonders attraktiv.

Bedauerlicherweise ist der REIT-Markt in Deutschland noch weit unterentwickelt. Der für 2007/2008 erhoffte Durchbruch wird frühestens 2009 erreicht.

Auf einen Blick: Chancen und Risiken bei Immobilieninvestments

Chancen:

  • Immobilien bieten Ihnen einen wirksamen Inflationsschutz
  • Hohes Wertsteigerungspotenzial in Wachstumsmärkten
  • Attraktive Ausschüttungen (speziell bei REITs)
  • Für jede Investitionssumme gibt es passende Anlageinstrumente
  • Immobilieninvestments verbessern Ihre Risikostreuung im Depot
  • Steuervorteile möglich

Risiken:

  • Kursschwankungen möglich
  • Teilweise langfristige Bindung (geschlossene Fonds)
  • Hohe Einstiegskosten bei Fondslösungen
  • Systembedingte Fehler (Immobilien sind grundsätzlich ein Langfristinvestment, der Kapitalmarkt ist kurzfristig orientiert)
  • Allgemeine Börsenstimmung beeinflusst die Wertentwicklung von Immobilieninvestments (nicht nur der Wert des Immobilienportfolios)

Sechs Gründe für die Aufnahme von Immobilieninvestments in Ihr WertpapierDepot

  • Der Wert von Immobilien entwickelt sich im Allgemeinen unabhängig von den Aktien und Rentenmärkten (geringe Korrelation).

  • Immobilien bietet einen Schutz gegen Inflation.

  • Immobilieninvestments können börsentäglich gehandelt werden (außer geschlossene Fonds) und sind damit liquider als Miethäuser oder andere direkte Immobilienbeteiligungen.

  • Durch die tägliche Marktbewertung (Kurs an der Börse) ist eine größere Transparenz gegeben.

  • Der steigende Wohlstand in den Wachstumsmärkten sorgt für einen größeren Bedarf und steigende Preise.

  • Viele Immobilieninvestments überzeugen mit hohen (steuerbegünstigten) Ausschüttungen.


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Von: Rolf Morrien. Über den Autor

Rolf Morrien ist nicht nur Chefredakteur von „Morriens Einsteiger-Depot“, dem „Depot-Optimierer“, von „Das Beste aus 4 Welten“ und von „Rolf Morriens Power Depot“, er ist auch einer der renommiertesten Börsenexperten Deutschlands.

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