Rechte und Pflichten des Vermieters: Was dürfen Sie? Was nicht?

Alle Rechte und Pflichten als Vermieter im Überblick
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Inhaltsverzeichnis

Das Wichtigste zu den Vermieter-Pflichten und -Rechten zusammengefasst

  • Im Rahmen des Mietverhältnisses und durch den Mietvertrag haben Vermieter sowohl zahlreiche Rechte als auch Pflichten.
  • Eine Hauptpflicht besteht darin, dem Mieter die Wohnung bzw. Immobilie zu überlassen.
  • Auf der anderen Seite ist es Recht des Vermieters, vom Mieter die entsprechende Miete zu verlangen.
  • Die meisten Rechte und Pflichten ergeben sich aus dem BGB und finden sich anschließend im Mietvertrag zum Mietverhältnis niedergeschrieben.
  • Manche Rechte und Pflichten sind durchaus strittig, sodass mitunter der Einzelfall betrachtet werden muss, beispielsweise bei der Tierhaltung.

Ein Mietverhältnis ist sowohl im Hinblick auf den Mieter als auch den Vermieter mit zahlreichen Rechten und Pflichten verbunden. So ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zur Verfügung zu stellen. Auf der anderen Seite ist es sein Hauptrecht, für die Überlassung der Wohnung eine Miete zu erhalten.

In unserem Beitrag möchten wir ausführlicher sowohl auf die Rechte als auch die Pflichten der Vermieter eingehen. Sie erfahren darüber hinaus, woher sich die entsprechenden Rechte und Pflichten ableiten und was die gesetzliche Grundlage beispielsweise für eine bestimmte Pflicht ist, die sich aus dem Mietrecht ergibt.

Übersicht – alle Rechte und Pflichten eines Vermieters

Bevor wir in die einzelnen Pflichten und Rechte eines Vermieters detaillierter eingehen, möchten wir Ihnen allerdings in der folgenden Tabelle eine gute Übersicht darüber geben, welche Pflichten und Rechte Vermieter in Deutschland haben.

Rechte des VermietersPflichten des Vermieters
Pünktlicher Erhalt der MieteÜberlassen der Wohnung
Kündigung der WohnungInstandhaltung von Wohnung und Immobilie
Zustimmungsrecht bei bestimmten Haustieren Beteiligung an CO2-Abgabe
Umlage von BetriebskostenInformationspflicht zu Energieverbrauch
Informationsrecht zu SchimmelbildungBeseitigung von Mängeln und Schäden
Informationsrecht zu Mängeln und SchädenVerkehrssicherung
Mieterhöhungen durchführenKontrolle des Gemeinschaftseigentums
Verlangen einer Mietkaution Kostenübernahme für Reparaturen
Besichtigungsrecht aus gutem Grund/AnlassSchimmelbeseitigung
Genehmigung weiterer WohnungsschlüsselHeizungspflicht
Wahl des MietersAbrechnung für die Betriebskosten erstellen
Information über neue Mitbewohner (Eltern etc.)Restmüll- und Bio-Tonne zur Verfügung zu stellen
Hausordnung bekanntgeben
Stellplätze bereitstellen
Gartenpflege
Anbringung von Schildern an Klingel sowie Briefkasten
Tabelle 1: Rechte und Pflichten vom Vermieter in der Übersicht

Was hat der Vermieter für Pflichten?

Aus dem Mietrecht ergeben sich einige Pflichten, die auf Seiten des Vermieters existieren. Diese beziehen sich immer auf das Mietverhältnis mit dem Mieter und sind dementsprechend nicht losgelöst davon zu betrachten.

Überlassen der Wohnung zur Nutzung

Die hauptsächliche Pflicht des Vermieters besteht darin, seinem Mieter die angemietete Wohnung zu überlassen. Das bedeutet auch, dass der Mieter die Räume nach seiner Vorstellung nutzen darf, solange der Zustand weiterhin in Ordnung ist und keine Lärmbelästigung für Nachbarn oder sonstigen Personen erfolgt. Der Vermieter muss die Wohnung zur „gewöhnlichen“ Nutzung bereitstellen. Das heißt nicht, dass der Mieter dort zum Beispiel ein Gewerbe betreiben darf.

Sind Vermieter zur Bereitstellung von Parkplätzen verpflichtet?

Grundsätzlich sind die Vermieter von Wohnhäusern in der Pflicht, ihren Mietern Stellplätze für ihre Fahrzeuge bereitzustellen. Allerdings gibt es keine Angaben dazu, um wie viele Stellplätze es sich handeln muss. Es wird demnach nicht vorgeschrieben, dass tatsächlich jeder Mieter einen Stellplatz haben muss.

Instandhaltung von Wohnung und Immobilie

Jeder Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietwohnung nebst der gesamten Immobilie instand zu halten. Damit ist gemeint, dass die Wohnung stets in einem guten Zustand gehalten werden muss, sodass sich für den Mieter keine Verschlechterung ergibt. Die Kosten für die entsprechende Maßnahmen zur Instandhaltung sind vom Vermieter zu tragen.

Ist der Vermieter zur Renovierung verpflichtet?

Bei Renovierungsmaßnahmen im Sinne einer Instandhaltung muss der Vermieter diese durchführen lassen und die Kosten tragen. Er ist dann auf verpflichtet, die entsprechende Instandhaltung durchzuführen. Nicht verpflichtet ist er hingegen zu einer Renovierung in dem Sinne, als dass es sich um eine Modernisierung handeln würde.

Beseitigung von Mängeln und Schäden in der Wohnung

Als Vermieter haben Sie die Pflicht, in der Wohnung existierende Mängel und Schäden zu beseitigen. Das gilt sowohl vor Einzug des Mieters als auch während der Mietdauer, also im Rahmen des Mietverhältnisses. Das gilt in erster Linie für Mängel und Schäden, die auf einen gewöhnlichen Verschleiß zurückzuführen sind. Das sind zum Beispiel:

  • Abgenutzte Fußböden
  • Lecks an Rohren
  • Beschädigung der Fensterfassungen

Verkehrssicherung

Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters beinhaltet, dass andere Personen durch die Immobilie oder Wohnung nicht gefährdet werden dürfen. Betroffen sind neben der Wohnung auch Zugänge, Flure, Treppen oder der Fahrstuhl. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst nicht nur die Reinigung, sondern beispielsweise auch eine ausreichende Beleuchtung.

Kostenübernahme für Reparaturen

Fallen in der Wohnung Reparaturen an, so sind die Kosten vom Vermieter zu tragen. Das gilt insbesondere, wenn es sich nicht nur um Schönheitsreparaturen handelt bzw. diese im Mietvertrag nicht festgehalten sind. Bei Kleinreparaturen gibt es oft Klauseln im Mietvertrag, dass diese zum Beispiel bis 200 Euro im Jahr vom Mieter zu tragen sind.

Schimmelbeseitigung

Selbstverständlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, in der Wohnung befindlichen Schimmel zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. Eine Ausnahme gibt es allerdings, nämlich, falls nachweisbar der Mieter für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Das kann zum Beispiel durch falsches Heizen oder Lüften der Fall sein. Dann müsste der Vermieter die Kosten nicht übernehmen, sondern stattdessen der Mieter und den Schimmel auf eigene Rechnung beseitigen lassen.

Heizungspflicht

Eine ganz wichtige Pflicht des Vermieters ist die sogenannte Heizungspflicht. Damit ist gemeint, dass insbesondere im Zeitraum zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April, der sogenannten Heizperiode, die Räume in der Wohnung auf mindestens 20 Grad geheizt werden können müssen. Geschieht das nicht, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt.

Abrechnung für die Betriebskosten erstellen

Die Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung im Hinblick auf die Betriebskosten existiert schon seit Jahrzehnten. Das gilt unter der Voraussetzung, dass der Mieter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung geleistet. Das Erstellen der Betriebskostenabrechnung gründet sich vor allem auf § 556 BGB. Diese muss zudem alle relevanten Posten einzeln aufgeführt haben, sodass diese vom Mieter nachvollzogen werden können.

Welche Vermieterpflichten bestehen bei der Müllentsorgung?

Im Zuge der Müllentsorgung sind Vermieter dazu verpflichtet, ihren Mietern eine Restmüll- und Bio-Tonne zur Verfügung zu stellen. Nicht verpflichtend sind hingegen Tonnen für Altpapier und Wertstoffe, da diese auch in entsprechenden Säcken entsorgt werden können.

Hausordnung bekanntgeben

Vermieter haben nach dem Mietrecht die Pflicht, die existierende Hausordnung gegenüber ihrem Mieter bekanntzugeben. Damit ist gemeint, dass der Mieter Kenntnis erlangen kann, insbesondere dann, wenn die Hausordnung in den Mietvertrag integriert werden. Auf Wunsch ist die Hausordnung auch schriftlich zu übergeben.

Gartenpflege

Grundsätzlich ist zunächst der Vermieter für die Gartenpflege verantwortlich. Häufiger gibt es allerdings eine Klausel in Mietverträgen, innerhalb der diese Pflicht auf den Mieter übertragen wird. Alternativ kann der Vermieter eine Firma für die Pflege beauftragen, wobei er die Kosten entsprechend auf seine Mieter umlegen darf. Vom Mieter verlangen darf der Vermieter aber nur einfache Arbeiten im Garten.

Neue Pflichten: Was muss der Vermieter 2023 erfüllen?

Ab 2023 gelten für Vermieter einige neue Pflichten. So ist es zum Beispiel seit diesem Jahr verpflichtend, sich an der CO2-Abgabe zu beteiligen. Zudem gibt es eine Informationspflicht im Hinblick auf Energieverbrauch und Preissteigerungen in dem Zusammenhang.

Was hat der Vermieter für Rechte?

Neben den zuvor genannten Pflichten existieren für Vermieter ebenfalls einige Rechte, die sie gegenüber ihren Mietern im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis wahrnehmen dürfen. Auf diese Rechte möchten wir etwas näher eingehen.

Pünktlicher Erhalt der Miete

Das Hauptrecht eines jeden Vermieters ist es, vom Mieter pünktlich die vereinbarte Miete zu erhalten. Das gilt nicht nur für die Kaltmiete, sondern ebenfalls für vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Normalerweise muss die Miete zudem spätestens am dritten Tag im Monat auf dem Konto des Vermieters sein, falls nichts Abweichendes vereinbart wurde.

Kündigung der Wohnung

Ein Kündigungsrecht besteht seitens des Vermieters ebenfalls. Das gilt für eine ordentliche Kündigung, bei der allerdings der Grund eindeutig genannt werden muss. Aber auch für eine fristlose Kündigung gibt es Anlässe, bei deren Vorliegen das Recht zum Kündigen existiert. In beiden Fällen sollte die Kündigung unbedingt aus Beweisgründen schriftlich erfolgen.

Zustimmungsrecht bei bestimmten Haustieren

Bestimmte Haustiere dürfen Mieter immer halten, insbesondere sogenannte Kleintiere wie Meerschweinchen, Fische und Hamster. Insbesondere bei Hunden, manchmal aber auch Katzen, haben Vermieter hingegen ein sogenanntes Zustimmungsrecht. Das bedeutet, dass sie auch aus bestimmten Gründen die Haltung der Tiere verbieten können oder der Mieter zumindest vorab um Erlaubnis fragen muss.

Umlage von Betriebskosten

Der Großteil aller Betriebskosten dürfen Vermieter auf Ihre Mieter umlegen. Das sind zum Beispiel:

  • Abwassergebühren
  • Grundsteuer
  • Straßenreinigung
  • Beleuchtungskosten
  • Sach- und Haftpflichtversicherungen
  • Gartenpflege

Sie müssen diese umlagefähigen Betriebskosten allerdings im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung für den Mieter detailliert auflisten.

Mieterhöhung durchführen

Grundsätzlich haben Vermieter das Recht auf eine Mieterhöhung, die allerdings an bestimmte Voraussetzungen gebunden ist. So muss zum Beispiel der örtliche Mietspiegel als Vergleichsmaßstab genutzt werden, sodass die Mieterhöhung und die damit verbundene, neue Miete einen bestimmten Prozentsatz nicht übersteigen darf, im Vergleich zum örtlichen Mietspiegel. Darüber hinaus muss die Mieterhöhung dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden, was auf § 558a BGB basiert.

Verlangen einer Mietkaution

Vermieter einer Wohnung besitzen das Recht, vom Mieter eine Mietkaution zu verlangen. Diese muss lediglich innerhalb des Mietvertrages vereinbart werden. Bedingung ist vor allem, dass der Vermieter die entsprechende Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen muss. Zudem darf die Mietkaution das Dreifache der monatlichen Kaltmiete nicht überschreiten. Der Mieter muss die Kaution nicht zwingend in einer Summe zahlen, sondern bis zu drei Teilzahlungen in gleicher Höhe sind erlaubt.

Welche Rechte haben Vermieter bei Schimmelbefall?

Bei Schimmel in der Wohnung hat der Vermieter das Recht, umgehend vom Mieter darüber informiert zu werden. Darüber hinaus darf er untersuchen lassen, ob nicht vielleicht der Mieter selbst verantwortlich ist. Dann besitzt der Vermieter das Recht, die anfallenden Kosten vom Mieter zahlen zu lassen.

Genehmigung weiterer Wohnungsschlüssel

Grundsätzlich müssen Vermieter ihren Mietern sämtliche Schlüssel zur Wohnung überlassen und dürfen – ohne das Einverständnis der Mieter – keine eigenen Schlüssel behalten. Im Gegenzug jedoch hat der Vermieter das Recht, vom Mieter eine Genehmigung einzuholen, sollte von den bereits vorhandenen Schlüsseln eine Kopie angefertigt werden.

Darüber hinaus muss der Mieter die Kosten für das Nachmachen der Schlüssel tragen. Das gilt ebenfalls bei Verlust und dem eventuell Austausch des Schlosses.

Haben Vermieter das Recht, eine Wohnung zu besichtigen?

Das Recht auf die Besichtigung der Wohnung haben Sie während des Mietverhältnisses als Vermieter nur dann, wenn ein konkreter Grund und Anlass existiert. Das ist zum Beispiel zur Begutachtung von Schäden oder Mängeln, sollten anschließend Reparaturen notwendig werden. Ein jederzeitiges und allgemeines Besichtigungsrecht existiert hingegen nicht.

Wo sind die Rechte und Pflichten von Vermietern geregelt?

Das allgemeine Mietrecht wird innerhalb des BGB geregelt. Dort sind ebenfalls die meisten Rechten und Pflichten aufgeführt, die sowohl Mieter als Vermieter haben. Die meisten Regeln lassen sich vor allem dem § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches entnehmen. In der Regel findet sich ein Großteil der Rechte und Pflichten im jeweiligen Mietvertrag wider.