Anfechtung: Diese Voraussetzungen müssen Sie beachten

Für eine Anfechtung benötigen Sie einen Anfechtungsgrund.

Die Anfechtungsgründe sind im BGB abschließend aufgeführt.

Grob kann man die Anfechtung in 2 Kategorien unterteilen:

Die Anfechtung wegen Irrtums, beispielsweise über die Eigenschaft einer Sache oder weil man über den Inhalt seiner eigenen Erklärung im Irrtum war.

Sie können den Mietvertrag aber auch anfechten, wenn Ihr Mieter Sie arglistig getäuscht hat. Eine arglistige Täuschung ist nicht nur beim aktiven Vorspiegeln falscher Tatsachen gegeben.

Verschweigt Ihr Mieter beim Abschluss des Vertrags einen Umstand, sind Sie zur Anfechtung berechtigt, wenn Ihr Mieter Sie nach Treu und Glauben hätte aufklären müssen.

Gründe für Anfechtung

So können Sie ein Mietverhältnis etwa wegen arglistiger Täuschung anfechten, wenn Ihr Mieter Ihnen auf Ihre Frage nach seiner Solvenz unrichtige Auskunft erteilt.

Erklärt er beispielsweise wahrheitswidrig, ihm gegenüber sei in den letzten 5 Jahren kein Insolvenzverfahren eröffnet worden, können Sie den Mietvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten.

Wenn Sie dagegen ein Ladenlokal vermieten und Ihnen bekannt ist, dass Ihr Mieter ein neues Geschäft eröffnen will und demzufolge darauf angewiesen ist, einen neuen Kundenstamm zu erwerben, sind wiederum Sie zur Aufklärung verpflichtet.

Sie müssen dann nämlich ungefragt vor Vertragsschluss über eine geplante Fassadenrenovierung, die den Zugang zum Ladenlokal über mehrere Monate beeinträchtigen wird, hinweisen. Würden Sie diese gebotene Aufklärung unterlassen, könnte Ihr Mieter anfechten.

Beachten Sie die Anfechtungsfrist

Da Ihre Anfechtung keiner besonderen Form bedarf, können Sie diese mündlich erklären. Aus Beweisgründen erklären Sie Ihre Anfechtung aber besser schriftlich.

Auch können Sie die Anfechtungsgründe jederzeit ergänzen und es bedarf zuvor keiner Abmahnung. Insofern ist eine Anfechtung für Sie das einfachere Mittel, einen ungeliebten Mieter aus Ihrer Wohnung zu bekommen.

Neben den Voraussetzungen eines Anfechtungsgrunds und der Erklärung der Anfechtung müssen Sie lediglich eine weitere Bedingung erfüllen: Sie müssen die im BGB vorgesehene Anfechtungsfrist einhalten.

Das heißt, Sie müssen eine Anfechtung wegen Irrtums unverzüglich, das heißt, ohne schuldhaftes Zögern, erklären. Die Frist für die Anfechtung wegen arglistiger Täuschung beträgt 1 Jahr.

Vorteil gegenüber Kündigung: Keine Fristen für Kündigung oder Auszug

Sowohl Anfechtung als auch Kündigung führen zur Beendigung des Mietverhältnisses. Unterschiedlich – und das ist für Sie relevant – ist der Zeitpunkt, in dem die Beendigung eintritt.

Eine Kündigung beendet das Mietverhältnis zukünftig

Haben Sie eine fristgemäße Kündigung ausgesprochen, endet das Mietverhältnis erst nach Ablauf der Kündigungsfrist, also nach 3, 6 oder 9 Monaten.

Bei einer fristlosen Kündigung muss der Mieter innerhalb der Zeit, die man für einen Umzug benötigt, ausziehen.

Allerdings kann er sich durch die Berufung auf die Sozialklausel oder im Fall des Zahlungsverzugs durch Begleichung des offenen Betrags aus der Affäre ziehen.

Anders ist es bei der Anfechtung eines Vertrags: Hier hat Ihr Mieter keine Möglichkeit, in der Wohnung zu bleiben. Der Vertrag ist von Anfang an, also rückwirkend, nichtig.

Bei erfolgreicher Anfechtung erfolgt Rückabwicklung des Vertrags

Die Rückabwicklung eines angefochtenen Vertrags erfolgt gemäß den Vorschriften des BGB über die Herausgabe einer ungerechtfertigten Bereicherung.

Danach hat der Mieter Ihnen gegenüber Anspruch auf Herausgabe der gezahlten Miete.

Sie als Vermieter haben Ihrem Mieter gegenüber jedoch ebenfalls einen Herausgabeanspruch, nämlich auf Besitz und Gebrauch der Mietsache. Da dies jedoch naturgemäß unmöglich ist, muss er Wertersatz leisten.

Dieser bemisst sich an der ortsüblichen Miete, die im Zweifel von einem Sachverständigen festgestellt wird. Die wechselseitigen Ansprüche werden gegeneinander aufgerechnet.

Dann lohnt sich eine Anfechtung

Für Sie als Vermieter lohnt sich eine Anfechtung also immer dann, wenn Ihr Mieter gemessen an der ortsüblichen Vergleichsmiete eine zu niedrige Miete gezahlt hat.

Dann muss er Ihnen die Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete zahlen.

Hat Ihr Mieter dagegen eine zu hohe Miete gezahlt, müssen Sie ihm die Differenz zur ortsüblichen Vergleichsmiete zahlen. Hüten Sie sich in einem solchen Fall vor der Anfechtung und beenden Sie das Mietverhältnis durch eine Kündigung.

Da der BGH sich nicht dazu geäußert hat, ob seine oben dargelegte Entscheidung auf die Wohnraummiete übertragen werden kann, ist es für Sie in jedem Fall sicherer, mit einer Anfechtung stets die fristlose oder aber die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses zu erklären.

Anfechtung wegen arglistiger Täuschung

Nach einer wichtigen Entscheidung des Bundesgerichtshofs (BGH) aus dem letzten Jahr ist die Anfechtung eines Mietvertrags wegen arglistiger Täuschung auch nach Überlassung der Räume und selbst dann möglich, wenn das Mietverhältnis bereits beendet ist (BGH, Urteil v. 06.08.08, Az. XII ZR 67/06).