Anmieten, Vormieten, Vorkauf: Diese Rechte müssen Vermieter kennen
Als Vermieter und auch als Mieter sollte man den Unterschied zwischen Anmietrecht, Vormietrecht und dem Vorkaufsrecht kennen. Denn sollten Vermieter ihre Mieter in ihren Rechten übergehen, können diese zu Schadensersatz verpflichtet werden. Und auch als Mieter sollte man seine Rechte kennen, damit Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden können.
1. Das Anmietrecht – Anbieten der Sache ist Pflicht des Vermieters
Ein sogenanntes Anmietrechts bedeutet, dass Sie Ihren Mietinteressenten die Sache anbieten müssen, bevor Sie an einen anderen vermieten. Im Vergleich zum Mietvorvertrag sind hier die Bedingungen noch nicht festgelegt.
Beispiel: Der Vermieter Herr Müller hat einen PKW-Stellplatz an den Mieter A vermietet. Jetzt verpflichtet sich Herr Müller gegenüber dem Mietinteressenten B, den Stellplatz bei Beendigung des Mietverhältnisses mit Mieter A unter noch nicht festgelegten Bedingungen zunächst B anzubieten. B hat also ein Anmietrecht.
2. Das Vormietrecht: Was dahinter steckt
Das Vormietrecht ist dagegen anders ausgestaltet. Hierbei gewähren Vermieter einem Dritten die Möglichkeit, durch Erklärung ein Mietverhältnis mit dem Inhalt zu begründen, wie es der Vermieter bereits mit einem Dritten abgeschlossen hat. Der Inhalt des Vertrages kann also durch die Erklärung nicht geändert werden.
Beispiel: Der Vermieter Herr Müller vermietet ein Büro an die XY GbR. Bereits bei Vertragsschluss plant der neuer Mieter, die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) in eine GmbH zu überführen. Die XY GbR erhält von Herrn Müller das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen und die neue GmbH ein Vormietrecht. Wenn der Geschäftsführer der GmbH später erklärt, die GmbH möchte in den Mietvertrag eintreten, wird die GmbH Vertragspartner. Der Inhalt des Mietvertrages ändert sich dadurch nicht.
Auch ein solches Vormietrecht sollten Vermieter aus Gründen der Rechtssicherheit auf jeden Fall schriftlich im Zusammenhang mit dem Mietvertrag vereinbaren.
3. Das Vorkaufsrecht – ein Fall aus der Praxis
Das Bürgerliche Gesetzbuch sieht ein Vorkaufsrecht von Mietern bei der Begründung von Eigentumswohnungen vor. Der Gesetzgeber verfolgt mit dieser Regelung nicht nur die Absicht, den Mieter vor einer Verdrängung durch Drittkäufer zu schützen. Er möchte dem Mieter auch die Möglichkeit geben, die von ihm bewohnte Wohnung zu einem fairen Kaufpreis zu erwerben. Nun zum Fall des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 21.01.2015, Az.: VIII ZR 51/14):
Eine Mieterin war 1992 in ein Mehrfamilienhaus eingezogen. Nach dem Einzug wurden die Wohnungen in Eigentumswohnungen umgewandelt. Im Jahr 2011 erfolgte dann der Verkauf sämtlicher Wohnungen an einen Käufer für 1,3 Millionen Euro.
Die Mieterin wurde aber von dem Kauf weder unterrichtet noch auf ihr Vorkaufsrecht hingewiesen. Schließlich bot der neue Eigentümer ihr den Kauf der von ihr bewohnten Wohnung zum Preis von 270.000 € an.
Mieterin hatte Anspruch auf Schadensersatz
Dieses Kaufangebot nahm die Mieterin jedoch nicht an, da sie der Auffassung war, dass sie bei Ausübung ihres Vorkaufsrechts die Wohnung für 190.000 Euro erhalten hätte. Denn das war der Anteil der Wohnung an dem gesamten Kaufpreis. Die Differenz in Höhe von 80.000 Euro klagte sie nun als Schadenersatz ein.
Damit lag sie nicht ganz falsch, denn der Bundesgerichtshof stellte sich auf ihre Seite. Es besteht ein Anspruch auf Ersatz der Differenz zwischen dem Verkehrswert der Wohnung und dem mit dem Käufer des Hauses vereinbarten Kaufpreis als Erfüllungsschaden. Deshalb gilt: Stets an das Vorkaufsrecht bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen denken!
