Rechte und Pflichten des Vermieters: Was dürfen Sie? Was nicht?
Ein Mietverhältnis ist sowohl im Hinblick auf den Mieter als auch den Vermieter mit zahlreichen Rechten und Pflichten verbunden. So ist der Vermieter dazu verpflichtet, dem Mieter die Wohnung zur Verfügung zu stellen. Auf der anderen Seite ist es sein Hauptrecht, für die Überlassung der Wohnung eine Miete zu erhalten.
In unserem Beitrag möchten wir ausführlicher sowohl auf die Rechte als auch die Pflichten der Vermieter eingehen. Sie erfahren darüber hinaus, woher sich die entsprechenden Rechte und Pflichten ableiten und was die gesetzliche Grundlage beispielsweise für eine bestimmte Pflicht ist, die sich aus dem Mietrecht ergibt.
Übersicht – alle Rechte und Pflichten eines Vermieters
Bevor wir in die einzelnen Pflichten und Rechte eines Vermieters detaillierter eingehen, möchten wir Ihnen allerdings in der folgenden Tabelle eine gute Übersicht darüber geben, welche Pflichten und Rechte Vermieter in Deutschland haben.
| Rechte des Vermieters | Pflichten des Vermieters |
|---|---|
| Pünktlicher Erhalt der Miete | Überlassen der Wohnung |
| Kündigung der Wohnung | Instandhaltung von Wohnung und Immobilie |
| Zustimmungsrecht bei bestimmten Haustieren | Beteiligung an CO2-Abgabe |
| Umlage von Betriebskosten | Informationspflicht zu Energieverbrauch |
| Informationsrecht zu Schimmelbildung | Beseitigung von Mängeln und Schäden |
| Informationsrecht zu Mängeln und Schäden | Verkehrssicherung |
| Mieterhöhungen durchführen | Kontrolle des Gemeinschaftseigentums |
| Verlangen einer Mietkaution | Kostenübernahme für Reparaturen |
| Besichtigungsrecht aus gutem Grund/Anlass | Schimmelbeseitigung |
| Genehmigung weiterer Wohnungsschlüssel | Heizungspflicht |
| Wahl des Mieters | Abrechnung für die Betriebskosten erstellen |
| Information über neue Mitbewohner (Eltern etc.) | Restmüll- und Bio-Tonne zur Verfügung zu stellen |
| Hausordnung bekanntgeben | |
| Stellplätze bereitstellen | |
| Gartenpflege | |
| Anbringung von Schildern an Klingel sowie Briefkasten |
Was hat der Vermieter für Pflichten?
Aus dem Mietrecht ergeben sich einige Pflichten, die auf Seiten des Vermieters existieren. Diese beziehen sich immer auf das Mietverhältnis mit dem Mieter und sind dementsprechend nicht losgelöst davon zu betrachten.
Überlassen der Wohnung zur Nutzung
Die hauptsächliche Pflicht des Vermieters besteht darin, seinem Mieter die angemietete Wohnung zu überlassen. Das bedeutet auch, dass der Mieter die Räume nach seiner Vorstellung nutzen darf, solange der Zustand weiterhin in Ordnung ist und keine Lärmbelästigung für Nachbarn oder sonstigen Personen erfolgt. Der Vermieter muss die Wohnung zur „gewöhnlichen“ Nutzung bereitstellen. Das heißt nicht, dass der Mieter dort zum Beispiel ein Gewerbe betreiben darf.
Instandhaltung von Wohnung und Immobilie
Jeder Vermieter ist dazu verpflichtet, die Mietwohnung nebst der gesamten Immobilie instand zu halten. Damit ist gemeint, dass die Wohnung stets in einem guten Zustand gehalten werden muss, sodass sich für den Mieter keine Verschlechterung ergibt. Die Kosten für die entsprechende Maßnahmen zur Instandhaltung sind vom Vermieter zu tragen.
Beseitigung von Mängeln und Schäden in der Wohnung
Als Vermieter haben Sie die Pflicht, in der Wohnung existierende Mängel und Schäden zu beseitigen. Das gilt sowohl vor Einzug des Mieters als auch während der Mietdauer, also im Rahmen des Mietverhältnisses. Das gilt in erster Linie für Mängel und Schäden, die auf einen gewöhnlichen Verschleiß zurückzuführen sind. Das sind zum Beispiel:
- Abgenutzte Fußböden
- Lecks an Rohren
- Beschädigung der Fensterfassungen
Verkehrssicherung
Die Verkehrssicherungspflicht des Vermieters beinhaltet, dass andere Personen durch die Immobilie oder Wohnung nicht gefährdet werden dürfen. Betroffen sind neben der Wohnung auch Zugänge, Flure, Treppen oder der Fahrstuhl. Die Verkehrssicherungspflicht umfasst nicht nur die Reinigung, sondern beispielsweise auch eine ausreichende Beleuchtung.
Kostenübernahme für Reparaturen
Fallen in der Wohnung Reparaturen an, so sind die Kosten vom Vermieter zu tragen. Das gilt insbesondere, wenn es sich nicht nur um Schönheitsreparaturen handelt bzw. diese im Mietvertrag nicht festgehalten sind. Bei Kleinreparaturen gibt es oft Klauseln im Mietvertrag, dass diese zum Beispiel bis 200 Euro im Jahr vom Mieter zu tragen sind.
Schimmelbeseitigung
Selbstverständlich ist der Vermieter dazu verpflichtet, in der Wohnung befindlichen Schimmel zu beseitigen bzw. beseitigen zu lassen. Eine Ausnahme gibt es allerdings, nämlich, falls nachweisbar der Mieter für die Schimmelbildung verantwortlich ist. Das kann zum Beispiel durch falsches Heizen oder Lüften der Fall sein. Dann müsste der Vermieter die Kosten nicht übernehmen, sondern stattdessen der Mieter und den Schimmel auf eigene Rechnung beseitigen lassen.
Heizungspflicht
Eine ganz wichtige Pflicht des Vermieters ist die sogenannte Heizungspflicht. Damit ist gemeint, dass insbesondere im Zeitraum zwischen dem 1. Oktober und dem 30. April, der sogenannten Heizperiode, die Räume in der Wohnung auf mindestens 20 Grad geheizt werden können müssen. Geschieht das nicht, ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt.
Abrechnung für die Betriebskosten erstellen
Die Pflicht zur Erstellung einer Nebenkostenabrechnung im Hinblick auf die Betriebskosten existiert schon seit Jahrzehnten. Das gilt unter der Voraussetzung, dass der Mieter eine monatliche Nebenkostenvorauszahlung geleistet. Das Erstellen der Betriebskostenabrechnung gründet sich vor allem auf § 556 BGB. Diese muss zudem alle relevanten Posten einzeln aufgeführt haben, sodass diese vom Mieter nachvollzogen werden können.
Hausordnung bekanntgeben
Vermieter haben nach dem Mietrecht die Pflicht, die existierende Hausordnung gegenüber ihrem Mieter bekanntzugeben. Damit ist gemeint, dass der Mieter Kenntnis erlangen kann, insbesondere dann, wenn die Hausordnung in den Mietvertrag integriert werden. Auf Wunsch ist die Hausordnung auch schriftlich zu übergeben.
Gartenpflege
Grundsätzlich ist zunächst der Vermieter für die Gartenpflege verantwortlich. Häufiger gibt es allerdings eine Klausel in Mietverträgen, innerhalb der diese Pflicht auf den Mieter übertragen wird. Alternativ kann der Vermieter eine Firma für die Pflege beauftragen, wobei er die Kosten entsprechend auf seine Mieter umlegen darf. Vom Mieter verlangen darf der Vermieter aber nur einfache Arbeiten im Garten.
Was hat der Vermieter für Rechte?
Neben den zuvor genannten Pflichten existieren für Vermieter ebenfalls einige Rechte, die sie gegenüber ihren Mietern im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis wahrnehmen dürfen. Auf diese Rechte möchten wir etwas näher eingehen.
Pünktlicher Erhalt der Miete
Das Hauptrecht eines jeden Vermieters ist es, vom Mieter pünktlich die vereinbarte Miete zu erhalten. Das gilt nicht nur für die Kaltmiete, sondern ebenfalls für vereinbarten Vorauszahlungen auf die Betriebskosten. Normalerweise muss die Miete zudem spätestens am dritten Tag im Monat auf dem Konto des Vermieters sein, falls nichts Abweichendes vereinbart wurde.
Kündigung der Wohnung
Ein Kündigungsrecht besteht seitens des Vermieters ebenfalls. Das gilt für eine ordentliche Kündigung, bei der allerdings der Grund eindeutig genannt werden muss. Aber auch für eine fristlose Kündigung gibt es Anlässe, bei deren Vorliegen das Recht zum Kündigen existiert. In beiden Fällen sollte die Kündigung unbedingt aus Beweisgründen schriftlich erfolgen.
Zustimmungsrecht bei bestimmten Haustieren
Bestimmte Haustiere dürfen Mieter immer halten, insbesondere sogenannte Kleintiere wie Meerschweinchen, Fische und Hamster. Insbesondere bei Hunden, manchmal aber auch Katzen, haben Vermieter hingegen ein sogenanntes Zustimmungsrecht. Das bedeutet, dass sie auch aus bestimmten Gründen die Haltung der Tiere verbieten können oder der Mieter zumindest vorab um Erlaubnis fragen muss.
Umlage von Betriebskosten
Der Großteil aller Betriebskosten dürfen Vermieter auf Ihre Mieter umlegen. Das sind zum Beispiel:
- Abwassergebühren
- Grundsteuer
- Straßenreinigung
- Beleuchtungskosten
- Sach- und Haftpflichtversicherungen
- Gartenpflege
Sie müssen diese umlagefähigen Betriebskosten allerdings im Rahmen der jährlichen Betriebskostenabrechnung für den Mieter detailliert auflisten.
Mieterhöhung durchführen
Grundsätzlich haben Vermieter das Recht auf eine Mieterhöhung, die allerdings an bestimmte Voraussetzungen gebunden ist. So muss zum Beispiel der örtliche Mietspiegel als Vergleichsmaßstab genutzt werden, sodass die Mieterhöhung und die damit verbundene, neue Miete einen bestimmten Prozentsatz nicht übersteigen darf, im Vergleich zum örtlichen Mietspiegel. Darüber hinaus muss die Mieterhöhung dem Mieter schriftlich mitgeteilt werden, was auf § 558a BGB basiert.
Verlangen einer Mietkaution
Vermieter einer Wohnung besitzen das Recht, vom Mieter eine Mietkaution zu verlangen. Diese muss lediglich innerhalb des Mietvertrages vereinbart werden. Bedingung ist vor allem, dass der Vermieter die entsprechende Kaution getrennt vom eigenen Vermögen anlegen muss. Zudem darf die Mietkaution das Dreifache der monatlichen Kaltmiete nicht überschreiten. Der Mieter muss die Kaution nicht zwingend in einer Summe zahlen, sondern bis zu drei Teilzahlungen in gleicher Höhe sind erlaubt.
Genehmigung weiterer Wohnungsschlüssel
Grundsätzlich müssen Vermieter ihren Mietern sämtliche Schlüssel zur Wohnung überlassen und dürfen – ohne das Einverständnis der Mieter – keine eigenen Schlüssel behalten. Im Gegenzug jedoch hat der Vermieter das Recht, vom Mieter eine Genehmigung einzuholen, sollte von den bereits vorhandenen Schlüsseln eine Kopie angefertigt werden.
Darüber hinaus muss der Mieter die Kosten für das Nachmachen der Schlüssel tragen. Das gilt ebenfalls bei Verlust und dem eventuell Austausch des Schlosses.
Wo sind die Rechte und Pflichten von Vermietern geregelt?
Das allgemeine Mietrecht wird innerhalb des BGB geregelt. Dort sind ebenfalls die meisten Rechten und Pflichten aufgeführt, die sowohl Mieter als Vermieter haben. Die meisten Regeln lassen sich vor allem dem § 535 des Bürgerlichen Gesetzbuches entnehmen. In der Regel findet sich ein Großteil der Rechte und Pflichten im jeweiligen Mietvertrag wider.
