Ihre Rechte und Pflichten gegenüber Ihrem gewerblichen Mieter

Immer wieder gibt es Unklarheiten bezüglich der Sonderbestimmungen rund um Gewerbemietverträge.

Hier erfahren Sie, wie es sich mit dem Konkurrenzschutz und der umsatzunabhängigen Mindestmiete verhält.

Sie müssen Ihren Gewerbemieter vor Konkurrenz schützen

Gewerbliche Mieter haben oft ein großes Interesse daran, sich gegen Konkurrenz weitgehend abzusichern. Dieses Interesse wird von den Gerichten anerkannt.

Die Folge: Sie sind verpflichtet, Ihre Mieter vor Konkurrenten zu schützen, wenn Sie dies im Mietvertrag nicht ausdrücklich ausschließen. Die Richter sprechen vom „vertragsimmanenten Konkurrenzschutz“.

Der Mieter darf darauf vertrauen, dass Sie andere Ihnen gehörende Gewerbeflächen nicht einfach an Konkurrenzunternehmen vermieten und so die Gewinnchancen Ihres Mieters unmittelbar beeinträchtigen.

Der vertragsimmanente Konkurrenzschutz ist jedoch in dreifacher Weise eingeschränkt:

• Das Verbot, an Konkurrenzunternehmen zu vermieten, bezieht sich nur auf das Gebäude, in dem Ihr Mieter sein Geschäft betreibt, sowie auf unmittelbar angrenzende Grundstücke.
• Der Konkurrenzschutz betrifft nur das Hauptsortiment, das dem Geschäft Ihres Mieters seine Prägung gibt. Haben Sie beispielsweise Gewerbeflächen zum Betrieb eines Backshops mit Café vermietet, dürfen Sie angrenzende Flächen sehr wohl zur Nutzung als Bistro vermieten, da hier der Schwerpunkt des Geschäfts nicht auf Backwaren liegt (BGH, Urteil v. 23.07.08, Az. XII ZR 134/06).
• Ihr Mieter kann keinen Konkurrenzschutz gegenüber solchen Geschäften beanspruchen, die bei Abschluss seines Mietvertrages bereits im Gebäude ansässig waren. Hier ist es seine eigene Sache, wenn er Ihre Gewerbeflächen trotz Kenntnis von bestehender Konkurrenz anmietet.

Konkurrenzschutz dürfen Sie ausschließen

Zulässig ist es, den Konkurrenzschutz durch ausdrückliche Vereinbarung vollständig auszuschließen.

Damit erhalten Sie sich die Freiheit, andere Räume an beliebige Mieter weiterzuvermieten, ohne prüfen zu müssen, ob möglicherweise ein Konkurrenzverhältnis besteht.

Auf jeden Fall ist es aber sinnvoll, die Art von Geschäften, vor denen der Mieter geschützt werden soll, im Vertrag näher einzugrenzen, denn sonst kann es in diesem Punkt später leicht zu Streitigkeiten kommen.

„Als Konkurrenzunternehmen gelten Unternehmen, die mit Lebensmitteln, Schreibwaren oder Zeitschriften handeln.“ Oder: „Der Vermieter verpflichtet sich, im gleichen Gebäude keine Räume an einen weiteren Internisten zu vermieten.“ Die Vermietung an einen Allgemeinmediziner wäre bei dieser Vereinbarung weiterhin zulässig.

Vereinbaren Sie eine umsatzunabhängige Mindestmiete

Eine Gewerbemiete können Sie – wie die Wohnraummiete – als einen festen Betrag, mit oder ohne Nebenkostenvorauszahlungen vereinbaren.

Möglich ist hier jedoch auch die Vereinbarung einer Umsatzmiete.

Bei der Umsatzmiete ist die Miethöhe an den Umsatz gekoppelt, den der Mieter in dem zur Verfügung gestellten Mietobjekt erzielt. Damit sind Sie unmittelbar vom Erfolg oder Misserfolg der Geschäftstätigkeit Ihres Mieters abhängig. Das birgt erhebliche Risiken.

Um diese einigermaßen abzumildern, ist es unerlässlich, eine umsatzunabhängige Mindestmiete zu vereinbaren und auch eine Betriebspflicht in den Vertrag aufzunehmen.

Andernfalls würden Sie beispielsweise bei einer Betriebseinstellung des Mieters keine Mietzahlungen erhalten, obwohl der Mietvertrag weiter besteht und der Mieter nicht kündigen kann.

Außerdem muss genau geregelt sein, auf welchen Umsatz sich die Miethöhe bezieht, denn eine verbindliche Vorschrift hierzu gibt es nicht.

Musterformulierung:

„Nettoumsätze im Sinne dieses Vertrags sind die gesamten Einnahmen ohne Mehrwertsteuer, Skonti, Rabatte.

Auch die Erlöse aus Dienstleistungen und sämtliche sonstige Einnahmen des Mieters oder eines Dritten, der mit Zustimmung des Vermieters dauernd oder vorübergehend in der Mietfläche tätig ist oder wird, zählen dazu.“

In den Vertrag gehört auch eine Verpflichtung des Mieters, dem Vermieter seine Nettoumsätze, bestätigt durch einen Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer, monatlich bekannt zu geben.

Nur so können Sie die Höhe der monatlich geschuldeten Miete feststellen.