Mietvertragsende: Durchsetzung der Nutzungsentschädigung
Nach dem Gesetz steht Ihnen der Anspruch auf Nutzungsentschädigung ohne Schadensnachweis nur in einem Fall zu:
Nur dann, wenn nach dem Ende des Mietverhältnisses Ihr Mieter die Räume nicht zurückgibt.
Der Gesetzgeber will durch die mietrechtliche Vorschrift dem Vermieter die Verfolgung seiner Ansprüche bei verspäteter Rückgabe erleichtern (BGH, Urteil v. 22.03.89, Az. VIII ZR 155/88).
Nach dem Gesetzestext ist also Voraussetzung, dass ein Mietvertrag bestanden hat.
Keine Nutzungsentschädigung gegen Untermieter
Dies bedeutet, dass Sie gegen den nicht ausziehenden Untermieter Ihres Mieters Nutzungsentschädigungsansprüche nicht nach den mietrechtlichen Bestimmungen geltend machen können.
Sie müssen bei Inanspruchnahme des Untermieters auf Nutzungsausfall nach den allgemeinen Schadenersatzregeln das Entstehen eines Schadens nachweisen.
Nutzungsentschädigung erst nach Mietende
Selbstverständlich können Sie einen Nutzungsentschädigungsanspruch nur dann geltend machen, wenn der Mietvertrag beendet ist.
Solange der Mietvertrag nicht beendet ist, schuldet Ihnen Ihr Mieter ja aus dem Mietvertrag die Zahlung der vereinbarten Miete. Gleichgültig ist hierbei, aus welchem Grund der Mietvertrag beendet ist.
Nutzungsentschädigung können Sie geltend machen, wenn
- der Mietvertrag wegen Ablaufs seiner Befristung beendet ist,
- wenn Sie dem Mieter gekündigt haben oder auch
- wenn der Mieter selbst gekündigt hat.
Nutzungsentschädigung können Sie aber nicht verlangen, wenn Sie mit dem nicht ausziehenden Mieter einen neuen Mietvertrag abschließen.
Dann haben Sie wieder Anspruch auf Zahlung von Miete.
Versehentliche Vertragsverlängerung vermeiden
Sie können auch „versehentlich“ den Mietvertrag mit Ihrem nicht ausziehenden Mieter erneuern.
Dies geschieht, wenn Sie mehr als 2 Wochen widerspruchslos hinnehmen, dass Ihr ehemaliger Mieter die Räume weiterbenutzt und Ihnen die ehemals vereinbarte Miete weiter bezahlt (BGH, Urteil v. 21.04.10, Az. VIII ZR 184/09).
Widersprechen Sie daher gegenüber Ihrem Mieter sofort nach Beendigung des Mietverhältnisses der Fortsetzung des Mietvertrags.
Erklären Sie diesen Widerspruch schon im Kündigungsschreiben. Sonst schuldet Ihr Mieter Ihnen nur die in dem – jetzt erneuerten – Mietvertrag vereinbarte Miete.
Nutzungsentschädigung nur bei Vorenthalten der Wohnung
Nur wenn Ihnen Ihr Mieter die Wohnung „vorenthält“, können Sie unter den erleichterten Voraussetzungen Ihre Ansprüche auf Nutzungsentschädigung durchsetzen.
Die Rechtsprechung nimmt ein solches Vorenthalten der Wohnung an, wenn Ihnen die Räume gegen Ihren Willen nicht zurückgegeben werden (BGH, Urteil v. 07.01.04, Az. VIII ZR 103/03).
Oft strittig: Rückgabepflicht vollständig erfüllt?
Nach einem Urteil des Kammergerichts (KG) hat der Mieter Ihnen die Räume aber erst dann zurückgegeben, wenn er diese so übergibt, dass Sie sie ungestört benutzen können (KG, Urteil v. 21.10.02, Az. 8U 252/01).
Mit der Frage, wann ein ungestörter Gebrauch der Räume durch den Vermieter möglich ist, hat sich die Rechtsprechung in vielen Fällen beschäftigt. Unproblematisch ist es, wenn Ihr Mieter seiner Rückgabepflicht vollständig nachkommt.
Schwierig wird es hingegen, wenn Ihr Mieter Ihnen die Räume zwar übergibt, seinen vertraglichen Pflichten hierbei aber nicht vollständig nachkommt.
David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.
