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Verwertungskündigung: 5 Regeln zum wirksamen Kündigen eines Mietvertrags

Um einem Mieter ordentlich kündigen zu können, benötigen Sie einen speziellen Kündigungsgrund.

Eigenbedarf ist in der Praxis der wichtigste, aber nicht der einzige Grund. Denn Sie haben auch die Möglichkeit, eine sogenannte Verwertungskündigung auszusprechen.

Dann nämlich, wenn Sie durch die Fortsetzung des Mietverhältnisses an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks gehindert sind und dadurch erhebliche Nachteile erleiden.

5 Voraussetzungen müssen erfüllt sein

Damit Sie eine Verwertungskündigung wirksam aussprechen können, müssen die folgenden 5 Voraussetzungen gegeben sein:

  • Absicht wirtschaftlicher Verwertung
  • Hinderung durch das Mietverhältnis
  • Angemessenheit der Verwertung
  • Gefahr erheblicher Nachteile
  • Detaillierte Begründung der Kündigung

1. Absicht wirtschaftlicher Verwertung

Die Absicht Ihre Immobilie wirtschaftlich zu verwerten haben Sie, wenn Sie sie verkaufen beziehungsweise von Grund auf sanieren müssen.

Außerdem ist sie gegeben, wenn Sie die Immobilie, die bisher zu Wohnzwecken genutzt wurde, künftig zu Geschäftszwecken vermieten, verpachten oder verkaufen möchten.

Schließlich kommt auch der Abriss des Gebäudes in Betracht, wenn Sie auf seinem Grundstück anschließend einen Neubau errichten möchten.

Achtung: In 2 Fällen ist Ihnen eine Verwertungskündigung nach dem Gesetz per se untersagt:

Zum einen dürfen Sie nicht kündigen, um Ihre Immobilie anschließend neu und zu einer höheren Miete zu vermieten.

Zum anderen dann, wenn Sie Ihre Wohnung in eine Eigentumswohnung umwandeln möchten (§ 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB).

Beachten Sie: Ihre Absicht, die Immobilie wirtschaftlich verwerten zu wollen, müssen Sie Ihrem Mieter nachweisen können.

Anders als viele Mieter oft meinen, ist die Erteilung einer Baugenehmigung nicht Voraussetzung einer Verwertungskündigung (LG Mannheim, Urteil v. 16.01.04, Az. 4 S 100/03).


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Tipp: Belege aufbewahren

Um im Streitfall die Berechtigung Ihrer Verwertungskündigung zu beweisen, empfiehlt es sich alle Verkaufsinserate, Makleraufträge, Baubeschreibungen für den Umbau u. Ä. bis zum Auszug des Mieters aufzubewahren.

2. Hinderung durch das Mietverhältnis

Die zweite Voraussetzung Ihrer Verwertungskündigung ist, dass Ihr Mietverhältnis Sie an der wirtschaftlichen Verwertung Ihrer Immobilie hindert.

Der mit Abstand häufigste Fall in der Praxis ist der, dass ein Käufer Ihre Immobilie nur in unvermietetem Zustand kaufen möchte.

Anerkanntermaßen hindert der Mietvertrag eine wirtschaftliche Verwertung aber auch dann, wenn die Mietwohnung durch beabsichtigte Baumaßnahmen entfallen wird.

Etwa dadurch, dass mehrere kleinere Wohnungen zu weniger größeren Wohnungen verbunden werden sollen (LG Hannover, Beschluss v. 29.01.14, Az. 4 S 98/13).

Oder dadurch, dass das Mietgebäude abgerissen und neu erbaut werden soll (BGH, Urteil v. 09.02.11, Az. VIII ZR 155/10).

3. Angemessenheit der Verwertung

Diese dritte Voraussetzung meint: Ihrer Verwertungsabsicht müssen vernünftige und nachvollziehbare Erwägungen zugrunde liegen.

Dies ist der Fall, wenn Sie für sich oder einen Familienangehörigen neuen Wohnraum schaffen beziehungsweise einen Hausbau finanzieren möchten.

Zum anderen ist die Verwertung „angemessen“, wenn Sie mit dem Verkaufserlös bestehende Kredite ablösen oder sonstige Verbindlichkeiten tilgen möchten.

Auch der Abriss des maroden Miet- und der Neubau eines neuen Wohngebäudes können eine angemessene Verwertung sein (BGH, Urteil v. 09.02.11, Az. VIII ZR 155/10).

4. Gefahr erheblicher Nachteile

Schließlich muss Ihnen ein erheblicher wirtschaftlicher Nachteil drohen, wenn Sie das Mietverhältnis nicht beenden können.

Dies ist der Fall, wenn Sie verkaufen müssen, aber alle Kaufwilligen nur Interesse an der geräumten Wohnung haben, weil sie zum Beispiel selbst einziehen wollen oder diese für einen Dritten benötigen.

Ein Nachteil kann aber auch in gravierenden finanziellen Einbußen liegen. Allerdings haben Sie keinen Anspruch auf die höchstmögliche Rendite und können auch nicht bei jedem nur denkbaren wirtschaftlichen Nachteil kündigen.

Insofern gilt nach den Gerichten die Faustformel:

Bringt die gegenwärtige Nutzung dem Vermieter einen angemessenen Gewinn, ist der Nachteil keine noch bessere Rendite erwirtschaften zu können, nicht ausreichend für eine Verwertungskündigung.

Allerdings gilt auch: Es muss nicht erst eine Existenzgefährdung des Vermieters drohen, ehe dieser zum Mittel der Verwertungskündigung greifen darf.

In der Praxis besteht ein erheblicher Nachteil zumeist darin, dass sich die Wohnung in vermietetem Zustand nur zu einem wesentlich geringeren Preis verkaufen lässt.

Wie hoch der Nachteil konkret sein muss, kann nicht allgemeingültig gesagt werden, doch lässt sich die folgende Faustformel aufstellen:

Beträgt der Mindererlös mehr als 20%, erleidet der Verkäufer erhebliche wirtschaftliche Nachteile. Allerdings sind auch der Einkaufspreis der Immobilie und die persönlichen Verhältnisse des Vermieters zu berücksichtigen.

Wie die Gerichte hier zu den in der Praxis besonders häufigen Konstellationen entschieden haben, zeigt Ihnen die unten aufgeführte Rechtsprechungs-Übersicht.

Beachten Sie:War für Sie bereits bei der Vermietung absehbar, dass der Mietvertrag Sie an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung hindern würde, dürfen Sie Ihrem Mieter später keine Verwertungskündigung aussprechen.

5. Detaillierte Begründung der Kündigung

Wie bei jeder anderen Kündigung einer Wohnung muss auch die Verwertungskündigung dem Mieter schriftlich, also unterschrieben, im Original zugehen (§ 568 Abs. 1 BGB).

Eine Kündigung per Fax ist also unwirksam. Zu ihrer Wirksamkeit muss die Verwertungskündigung detailliert begründet werden.

Dies bedeutet für den weitaus häufigsten Fall eines geplanten Verkaufs: In der Kündigung ist darzulegen, was die Wohnung in vermietetem und in unvermietetem Zustand „bringen“ würde.

Andersherum bedeutet dies: Der Hinweis auf den allgemeinen Erfahrungswert, dass leer stehende Häuser und Wohnungen immer teurer zu verkaufen sind, reicht keinesfalls aus.

Legen Sie Ihre Situation detailliert dar. Außerdem ist gegebenenfalls genau zu begründen, warum Sie auf den Verkauf angewiesen sind.

Auch hierfür genügen pauschale Hinweise auf die allgemeine Ertragslage des Hauses und die eigene finanzielle Situation nicht.

Vielmehr haben Sie ganz konkret darzulegen, warum Sie auf den höheren Kaufpreis dringend angewiesen sind (etwa um ein teures Darlehen abzulösen oder um die Folgen einer Scheidung zu finanzieren).

Sonderfall: Die Abrisskündigung – nur bei Neubebauung

In manchen Teilen Deutschlands kommt es durch Bevölkerungs-Abwanderung zu erheblichem Leerstand.

Sofern dies für den Vermieter auf Dauer mit Kosten verbunden ist, die durch die erzielte Miete nicht abgedeckt werden, hat dieser ein Kündigungsinteresse.

Allerdings liefert Ihr Wunsch Haus und Wohnung abzureißen nicht automatisch auch einen Grund für eine Verwertungskündigung.

Zwar lässt sich aus den meisten Grundstücken durchaus mehr Profit schlagen, wenn man Wohnhäuser abreißt und stattdessen Büros baut.

Dennoch werden an Ihre Abrisspläne die gleichen strengen Anforderungen gestellt wie an Verkaufs- oder Sanierungspläne.

Als Abrissgrund kommt zum Beispiel eine marode Bausubstanz infrage, die sich mit vertretbaren Mitteln nicht mehr sanieren lässt (BGH, Urteil v. 28.01.08, Az. VIII ZR 7/08).

Und ganz grundsätzlich gilt: Der Abriss eines Gebäudes kann eine Verwertungskündigung nur rechtfertigen, wenn das Grundstück anschließend neu bebaut wird (BGH, Urteil v. 24.03.04, Az. VIII ZR 188/03).

12. Oktober 2014

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.