Immobilienindex – Entwicklung und Berechung auf einen Blick

Wer Aktien besitzt, kann das Auf und Ab am Aktienmarkt täglich in den Nachrichten verfolgen.

Ein Blick auf die großen Aktienindizes wie DAX, Dow Jones oder EuroStoxx genügt, um zu wissen, wie sich die Aktienpreise entwickelt haben.

Immobilienmarkt beobachten

Für Immobilieneigentümer ist die Sache nicht ganz so einfach. Einerseits werden Immobilien nicht täglich an der Börse ge- und verkauft, sondern über die unterschiedlichsten Kanäle. Es gibt keinen zentralen Handelsplatz. Dass sich also ein täglicher Marktpreis für eine Immobilie oder Immobiliengattung bildet, ist ausgeschlossen.

Andererseits wäre es viel zu teuer und zu aufwendig, laufend ein Verkehrswertgutachten über die eigene Immobilie in Auftrag zu geben. Folglich ist es schwierig, die Preisentwicklung am Immobilienmarkt nachzuvollziehen.

Aber auch für Immobilien gibt es Indizes, die Ihnen dabei helfen, die Wertentwicklung auf dem Immobilienmarkt zu verfolgen.

Damit haben Sie zumindest einen groben Anhaltspunkt dafür, ob Sie sich in Bezug auf Ihre eigene(n) Immobilie(n) auf steigende oder sinkende Preise einstellen müssen.

Das müssen Sie über die Index-Berechnung wissen

Immobilienindizes sollen ein möglichst genaues Abbild des Immobilienmarkts geben. Aber die Wege, diesen Anspruch zu erfüllen oder ihm zumindest nahezukommen, sind höchst unterschiedlich:

Es gibt Immobilienindizes, die auf die durchschnittlich erzielten Verkaufspreise bei Immobilientransaktionen abstellen. Sie sind „transaktionsbasiert“, wie es in der Fachsprache heißt.

Basis bei meisten Indizes: Verkehrswert

Die meisten Immobilienindizes errechnen sich auf Grundlage der Verkaufspreise bei Immobilientransaktionen. Hier ist im wahrsten Sinne des Wortes der Verkehrswert ausschlaggebend für die Indexentwicklung, also der Preis, zu dem die Immobilien tatsächlich gesund verkauft wurden.

Vorteil: Verkauft wird zum tatsächlichen Marktpreis. Folglich liegt transaktionsbasierten Indizes eine zeitnahe und sehr realistische Bewertung zugrunde, in die automatisch die tatsächliche Marktsituation einfließt, die sich aus Angebot und Nachfrage ergibt.

Objektauswahl eher zufällig

Nachteil: Es steht nicht unbedingt ein repräsentativer Immobilienbestand zum Verkauf, sondern eher eine zufällige Auswahl. Diese Auswahl kann in ihrer Zusammensetzung (in Bezug auf Lage, Zustand, Größe, Zuschnitt und Ausstattung) stark variieren. Dieser Nachteil lässt sich aber teilweise durch eine sogenannte hedonische Berechnung wettmachen.

Zu den Indizes, deren Berechnung auf den Verkaufspreisen wirklich gehandelter Immobilien basiert, gehören der DEIX, der vdp-Immobilienpreisindex und der HPX.

Andere Immobilienindizes errechnen sich vorwiegend aus der Bewertung von Immobilien, die durch Wertgutachten ermittelt wurden. In der Fachsprache spricht man von „bewertungsbasierten“ Indizes.

Bewertungsbasierte Indizes werden aus Wertgutachten ermittelt

Viele Indizes beruhen auf Wertgutachten. Hier werden die Bewertungen von Bestandsimmobilien herangezogen – also von Immobilien, die aktuell nicht verkauft worden sind. Vor allem institutionelle Investoren wie Immobiliengesellschaften und Immobilienfonds müssen jährlich eine Bewertung ihrer Bestandsimmobilien vornehmen. Ohne eine solche Bewertung wäre eine Bilanzierung überhaupt nicht möglich.

Ein Wertgutachten zielt stets darauf ab, einen realistischen Marktwert – sprich den Verkehrswert – einer Immobilie zu ermitteln.

Die Vermutung liegt daher nahe, dass der Unterschied zwischen transaktions- und bewertungsbasierten Indizes nicht allzu groß ist. Diese Annahme ist jedoch falsch.

Mieten haben starken Einfluss auf die Bewertung

Tatsächlich hängt der Verlauf bewertungsbasierter Indizes stark von den gezahlten Miet- oder Pachtpreisen der Immobilien ab. Denn gerade Mietobjekte werden nicht nach dem Vergleichswertverfahren bewertet; hier werden also nicht die Verkaufspreise ähnlicher Immobilien herangezogen.

Vielmehr kommt bei Mietimmobilien das Ertragswertverfahren zum Einsatz. Das ist ein Bewertungsverfahren, bei dem der heutige Wert (Kapitalwert) zukünftiger Mietzahlungen ermittelt wird.

Mit anderen Worten: Der Wert einer Mietimmobilie richtet sich beim Ertragswertverfahren in erster Linie danach, was künftig aus dieser Immobilie an Mieteinnahmen zu erwarten ist. Diese künftigen Mietzahlungen werden auf den Bewertungsstichtag abgezinst.

Auch die Zinsen, die dabei zugrunde gelegt werden, spielen eine wichtige Rolle. Es kommt also auch darauf an, welche Zinssätze am Kapitalmarkt zu erwarten sind.

Das heißt: Bewertungsbasierte Indizes können einen ganz anderen Verlauf nehmen als transaktionsbasierte, obwohl beide das Ziel haben, den Immobilienmarkt realistisch abzubilden.

Breite Datengrundlage schützt vor Zufälligkeiten

Vorteil: Bewertungsbasierte Indizes haben häufig eine breitere Datengrundlage. Sie sind nicht abhängig von der Frage, welche Immobilien gerade zufällig im Betrachtungsjahr verkauft wurden und welche nicht.

Aber: Wertgutachten sind ungenau

Nachteil: Wertgutachten stellen allenfalls eine Schätzung des wahren Marktwerts (Verkehrswerts) einer Immobilie dar, die ein Fachgutachter vornimmt. Solche Schätzungen sind allerdings oft ungenau. Zwar kann ein Gutachter Zustand, Lage und womöglich auch Ertragskraft einer Immobilie gut beurteilen.

Er kann aber die Situation am Immobilien- und Mietmarkt, und hier besonders das Angebot und die Nachfrage, nicht einschätzen. Wertgutachten sind folglich immer ungenau.