Das Core-Segment: Alle wollen es – Aber was ist das?
Welche Immobilien kaufen Investoren am Gewerbeimmobilienmarkt?Was sind die Parameter einer Entscheidung für eine Immobilie?Welche Bedingungen werden von den Käufern akzeptiert und welche gelten als schwierig?
Eine Untersuchung von Jones Lang LaSalle gibt einige wichtige Hinweise für all diejenigen, die am Markt für Gewerbeimmobilien tägig sind.
Core-Segment
Die Präferenz der Investoren am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt liegt auf dem Core-Segment. Als Core-Immobilien werden vermietete Immobilien in den Top-Lagen mit langfristig gebundenen Mietern und guten Mietverträgen bezeichnet.
Eine echte Definition für Core-Immobilien existiert nicht. Als Kurzformel ließe sich sagen: Das Beste vom Besten.
Nur wenn „Core-Immobilien“ so eng definiert wird, dann ist der Markt für diese Immobilien zu eng gefasst. Deshalb wird auf gute Immobilien in guten Lagen mit guten Mietern geachtet.
Die GfK schlägt eine Definition für das Core-Segment im Einzelhandelssektor vor:
„Innerhalb der Core-Strategie werden Investitionen in bestehende, auf die Einkaufsbedürfnisse des Endkunden ausgerichtete Immobilien getätigt, die einen Miet-Cashflow aufweisen, der in einer angemessenen Relation zum nachhaltig erzielbaren Umsatzpotenzial der Mieter steht.“
„Umsatzpotenzial und davon abhängig die Miethöhe dieses Handelsimmobilientypus resultieren aus der langfristig erzielbaren Abschöpfung des zur Verfügung stehenden Kaufkraftvolumens.“
„Mit Core-Immobilien werden durch ein aktives Asset-Management unterstützte, langfristige Investitionsstrategien umgesetzt, die eine dauerhafte und werterhaltende Vermietung an Einzelhandelsmieter sicherstellen.“
Mit der Komponente: „Miet-Cashflow in angemessener Relation zum nachhaltig erzielbaren Umsatzpotential der Mieter“ würde also der Begriff der Core-Immobilien um eine neue Komponente erweitert werden.
Umsatz im Core Segment mehr als 50%
In den letzten fünf Jahren waren mehr als 50% des Transaktionsvolumens am deutschen Gewerbeimmobilienmarkt im Core-Segment. 2012 flossen fast 13 Mrd. Euro in Core-Immobilien (entsprechend 51%).
Was waren die Anforderungen der Erwerber?
- Eigenkapitalrenditeforderung von 4-6%
- bonitätsstarke Nutzer
- ein voll vermietetes Objekt
- mit einer hohen Ausstattungsqualität
- mit langfristigen Mietverträgen
- Fremdkapitalquote von maximal 50%.
Die Untersuchung sagt:
„Wegen des signifikanten Missverhältnisses von Angebot und Nachfrage bei absoluten Top-Produkten haben Investoren ihren Blickwinkel zwar erweitert, bleiben aber eher risikoavers. Investitionen mit Value add (8% des Transaktionsvolumens 2012) oder opportunistischem Risikoprofil (14%) blieben selten.“
Core+-Investments haben an Bedeutung gewonnen
Der Unterschied von Core zu Core+ ist nach Ansicht von Jones Lang LaSalle:
- bei einigen Aspekten der Investition wird ein höheres Risiko in Kauf genommen
- Lage
- Leerstand
- Objektqualität
- Mietvertragslaufzeiten.
Nicht akzeptiert wurde von den Investoren:
- ein nicht voll vermietetes Gebäude
- ein Nachvermietungsrisiko
- kurze Mietvertragslaufzeiten
- möglicher Leerstand
- niedrige Gebäudequalität; hier wurde so gut wie kein Risiko eingegangen
Sofern eine Immobilie mit einem dieser Risiken auf den Markt kommt, verlängert sich die Vermarktungszeit. Es müssen Abschläge beim Preis in Kauf genommen werden.
Anforderungen an Ihr Unternehmen
Das bedeutet zugleich, dass Sie in Ihrem Unternehmen volle Konzentration auf die Erfüllung der Anforderungen von Investoren legen sollten. Wenn es zum Verkauf kommen soll, dann ist das Beratungspotential Ihres Unternehmens gefragt, um die Defizite der Immobilie zu beseitigen.
