Legionellenprüfung: Das müssen Sie wissen
Als Vermieter einer Wohnung ist man für deren bewohnbaren Zustand verantwortlich – dies gilt auch für die Wasserqualität. Laut Trinkwasserverodnung (TrinkwV) muss das Wasser daher alle drei Jahre auf Legionellen geprüft werden – so auch wieder zu Ende 2016. Alle wichtigen Informationen in Kürze.
Wen betrifft es?
Die Regelung schließt alle Eigentümer von Mehrfamilienhäusern ein, deren Anlagen zur Trinkwassererwärmung mehr als 400 Litern Speicherkapazität aufweisen. Außerdem sind Systeme betroffen, deren Leitungen zwischen Großboiler und der am weitesten entfernten Entnahmestelle mehr als drei Liter Wasser führen. Dies ist der Fall bei etwa 15 Metern Leitung. Vermietete Ein- oder Zweifamilienhäuser sind davon in der Regel ausgenommen.
Wie gefährlich sind Legionellen?
Die Bakterien, welche in stehendem warmen Wasser (25 bis 45 Grad) beste Bedingungen zur Vermehrung vorfinden, können die Legionärskrankheit auslösen, eine schwer verlaufende Lungenentzündung. Für alte und geschwächte Menschen besteht somit Lebensgefahr. Etwa beim Duschen oder durch die Klimaanlage kann man die Erreger in feinen Wassertröpfchen durch Einatmen aufnehmen.
Wie wird geprüft?
Pro Anlage müssen mindestens drei Entnahmestellen angelegt werden. Dort entnimmt ein staatlich zugelassenes Prüflabor die Proben und untersucht sie. Ein zugelassenes Labor finden Sie beim Landesamt für Gesundheit und Lebensmittelsicherheit.
Was passiert, wenn Legionellen gefunden werden?
Der Vermieter hat laut TrinkwV eine Bringschuld. Das bedeutet im Klartext: Bei einem Legionellen-Wert von mehr als 100 KbE (Kolonie-bildenden Einheiten) müssen unverzüglich die Mieter und das Gesundheitsamt informiert werden.
Anschließend gilt es, die Ursache zu suchen und zu bekämpfen. Wenn der Wert einmal überschritten wurde, müssen im vierteljährlichen Abstand zwei Nachuntersuchungen sowie eine weitere nach einem Jahr durchgeführt werden.
Welche Kosten kommen auf mich zu?
Für eine Legionellen-Prüfung je nach Anlagengröße zwischen 200 und 600 Euro, die aber auf den Mieter umgelegt werden können (noch nicht höchstrichterlich untermauert). Wesentlich tiefer in die Tasche muss man bei einem Versäumnis greifen: Wer die Prüfung verpasst, muss ein Bußgeld von bis zu 50.000 Euro zahlen.
Erkrankt der Mieter an Legionellen und kann nachweisen, dass dies durch Trinkwasser im Haus geschehen ist, kann es mit Schadensersatz und Schmerzensgeld noch teurer werden (BGH, VIII ZR 161/14). Außerdem darf bei Überschreiten des Grenzwertes die Miete gemindert werden, da dies einen erheblichen Mangel darstellt (AG Dresden, 148 C 5353/13).
Wie kann der Mieter vorbeugen?
Regelmäßig einmal das heiße Wasser anstellen. Wer lange nicht zuhause war, sollte die Fenster öffnen, das heiße Wasser an allen Entnahmestellen einmal aufdrehen und für drei Minuten laufen lassen, während er den Raum verlässt.
Fazit: Als Vermieter sind Sie verplfichtet, Ihr Wasser bis Ende des Jahres überprüfen zu lassen. Wenn Sie dieser Pflicht nicht nachkommen, können erhebliche Kosten auf Sie zukommen.
