Die gerichtliche Teilungsversteigerung: Das sind die Kosten
Die gerichtlichen Verfahrenskosten setzen sich aus den Gerichtsgebühren und den Verfahrensauslagen zusammen.
Die Parteien müssen unterscheiden zwischen den Gebühren und Auslagen für die Anordnung der Teilungsversteigerung, die Sie als Antragsteller zu tragen haben, der Gebühr für die Erteilung des Zuschlags, für die allein der Erwerber haftet und allen übrigen Gebühren und Auslagen, die das Gericht vorweg aus dem Erlös entnimmt.
Die Kosten für den Antrag auf Anordnung der Teilungsversteigerung oder für den Antrag auf Beitritt zum bereits laufenden Verfahren sind weitaus geringer, als allgemein angenommen.
Unterschied: Festgebühr und Verfahrenskosten
Die Gebühr ist eine Festgebühr und beträgt unabhängig vom Wert der Immobilie lediglich 50 €. Hinzu kommen je Antragsgegner Auslagen in Höhe von zur Zeit 6 € für die Zustellung des Gerichtsbeschlusses.
Die Kostenrechnung schickt das Gericht Ihnen als Antragsteller, sobald der Beschluss über die Anordnung der Teilungsversteigerung ergangen ist. Entsprechendes gilt, wenn ein Miteigentümer einer bereits laufenden Teilungsversteigerung beitreten will.
Anders sieht es mit den Verfahrenskosten aus. Alle Gebühren, die für die einzelnen Verfahrensabschnitte entstehen, berechnet das Gericht nach dem ermittelten Verkehrswert des Immobilienobjekts oder dem im Versteigerungstermin erzielten Meistgebot.
Darüber hinaus entstehen Verfahrensauslagen für die Postzustellungen, die Anzeigen im Amtsblatt und mindestens einer regionalen Tageszeitung sowie für das Honorar des Sachverständigen, der den Verkehrswert ermittelt hat.
Insbesondere die Gutachterkosten tragen dazu bei, dass diese Auslagen einen erheblichen Teil der Gesamtkosten ausmachen.
Mit diesen Kosten müssen Sie rechnen
Die Auslagen sind jeweils geschätzt, sie können je nach Anzahl der Termine und Höhe des Sachverständigenhonorars von den genannten Beträgen abweichen.
Achtung: Diese Kosten müssen Sie als Antragsteller nicht allein aufbringen.
Denn das Gericht entnimmt die Verfahrenskosten vorab aus dem Versteigerungserlös, so dass alle Teilhaber mit den Kosten belastet werden.
Die auf Sie entfallende Kostenquote entspricht Ihrem Miteigentumsanteil an dem versteigerten Immobilienobjekt. Nur wenn Sie das Verfahren vorzeitig durch Rücknahme Ihres Antrags beenden, müssen Sie diese Gebühren und Auslagen allein tragen.
Praxis-Tipp: Wenn die übrigen Miteigentümer nach Anordnung der Teilungsversteigerung doch noch einer gütlichen Einigung zustimmen, müssen Sie als Antragsteller in jedem Fall darauf bestehen, dass auch geregelt wird, wer die bislang entstandenen Verfahrenskosten trägt. Andernfalls bleiben Sie allein auf den Kosten sitzen.
Spätestens dann, wenn der Versteigerungstermin anberaumt wird, verlangt das Gericht von Ihnen als Antragsteller jedoch einen Vorschuss auf die Gebühren und Auslagen.
Diesen Vorschuss erhalten Sie an rangbester Stelle aus dem Erlös zurück, wenn das Objekt versteigert wird.
Beispiel: Zuschlagsgebühr
Die Zuschlagsgebühr muss derjenige zahlen, der die Immobilie ersteigert. Sie berechnet sich nach dem Meistgebot. Übernimmt der Ersteher auf dem Grundstück lastende Rechte, wird deren Wert zum Meistgebot hinzugerechnet.
Erhalten Sie als Miteigentümer den Zuschlag, bleibt Ihr Anteil bei der Ermittlung des Wertes für die Zuschlagsgebühr unberücksichtigt.
Beispiel: Sie erwerben für 500.000 € die Immobilie, an der Sie zur Hälfte beteiligt waren. Die Zuschlagsgebühr beträgt statt 1.772 € nur 977 €.
Auch bei der Teilungsversteigerung können Sie einen Rechtsanwalt mit der Wahrung Ihrer rechtlichen Interessen beauftragen. Seine Gebühren richten sich nach dem Verkehrswert Ihres Anteils an dem Immobilienobjekt.
Beispiel: Ihr Anwalt nimmt den Versteigerungstermin wahr. Das Objekt wird zum Verkehrswert versteigert. In dem danach stattfindenden Termin, bei dem der Erlös verteilt wird, ist Ihr Anwalt ebenfalls anwesend.
Seine Gebühren einschließlich Auslagenpauschale und Mehrwertsteuer betragen:
Beispiel: Anwaltskosten
Praxis-Tipp: Auf dem Gebiet des Zwangsversteigerungsrechts gibt es nur vergleichsweise wenige Spezialisten unter den Anwälten.
Sie müssen deshalb besonders in einfach gelagerten Fällen überlegen, ob eine anwaltliche Vertretung erforderlich ist.
Die Einschaltung eines Anwalts macht die Teilungsversteigerung in jedem Fall teurer, denn Sie erhalten die Ihnen entstandenen Anwaltskosten nicht aus dem Erlös erstattet.
Ihre Interessen als Antragsgegner
Als Antragsgegner wird es Ihnen nur in besonderen Ausnahmefällen gelingen, die Versteigerung durch eine Einstellung aufzuschieben.
Deshalb sollten Sie auch noch während des laufenden Verfahrens um eine gütliche Einigung bemüht sein. Grundsätzlich ist eine Einigung bis zur letzten Sekunde, also noch am Tag des Versteigerungstermins möglich.
Achtung: Sofern Sie im Vorfeld des Verfahrens noch kein Gutachten eingeholt haben, bietet das Ergebnis der Verkehrswertermittlung eine erste konkrete Verhandlungsgrundlage. Die Praxis zeigt, dass gerade bei abweichenden Vorstellungen über den Objektwert dann oft eine Einigung erzielt werden kann.
Im Rahmen Ihrer Vergleichsverhandlungen müssen Sie berücksichtigen, dass das Ergebnis der Versteigerung im Wesentlichen vom Bietinteresse abhängt.
Sowohl die Situation auf dem Immobilienmarkt, als auch Attraktivität, Ausstattung und Lage des Objekts sind als Indikatoren für das voraussichtlich zu erzielende Ergebnis heranzuziehen. Ist das Bietinteresse gering, besteht die Gefahr, dass der Zuschlag bereits im ersten Versteigerungstermin zur Hälfte des festgesetzten Verkehrswertes erteilt wird.
Beteiligen sich jedoch mehrere Miteigentümer an der Versteigerung, liegt das Ergebnis nicht selten auch erheblich über dem festgesetzten Verkehrswert. Sie müssen daher die Prognose über den Ausgang des Versteigerungstermins in Ihre Verhandlungen einbeziehen.
Als Antragsgegner müssen Sie auf jeden Fall durch einen Beitritt zum Verfahren die Vormachtstellung des alleinigen Antragstellers schwächen. Mit Verfahrensbeitritt werden Sie dann ebenfalls zum Antragsteller.
Sie können selbst entscheidend in das Verfahren eingreifen und sind nicht mehr von den Verfahrensanträgen des bislang alleinigen Antragstellers abhängig.
So wird zum Beispiel das Verfahren auf Ihren Beitritt hin fortgeführt, wenn der bisher alleinige Antragsteller seinen Antrag zurücknimmt oder das Verfahren einstweilen einstellt.
Co-Autor: Thomas Keilhäuber
