Eingeschränktes Kündigungsrecht während der Insolvenz

Meldet Ihr Mieter Insolvenz an, kann es für Sie Verluste bedeuten.

Doch können Sie Ihrem Mieter direkt kündigen?

Dieser Beitrag klärt Sie über Ihr Kündigungsrecht während der Insolvenz Ihres Mieters auf.

Bei alten Zahlungsrückständen ist Kündigung unwirksam

• Weder die Vermögensverschlechterung des Mieters noch die Durchführung eines Insolvenzverfahrens stellen einen besonderen Kündigungsgrund dar.

Sie sind auf die bekannten normalen Kündigungsgründe des BGBs beschränkt.

• Befand Ihr Mieter sich schon vor Stellung des Insolvenzantrags in Zahlungsverzug und hat Ihre Kündigung den Mieter bereits vor Eingang des Insolvenzantrags bei Gericht erreicht, haben Sie Glück.

Dann ist Ihre Kündigung wirksam und bleibt es auch. Der Insolvenzantrag beseitigt sie nicht.

• Erreicht Ihre Kündigung wegen Zahlungsverzugs den Mieter aber erst nach Eingang des Insolvenzantrags, dann gilt zu Ihrem Nachteil eine besondere insolvenzrechtliche Kündigungssperre, geregelt in § 112 der Insolvenzordnung (InsO).

 Sie besagt: Wegen Zahlungsrückständen, die bereits vor Stellung des Eröffnungsantrags entstanden sind, dürfen Sie das Mietverhältnis jetzt nicht kündigen.

Selbst wenn Sie die Kündigung schon vor der Insolvenzantragstellung abgesandt haben und von der Insolvenz nichts wussten, ist Ihre Kündigung unwirksam.Entscheidend ist immer, wann Ihr Kündigungsschreiben dem Mieter zugegangen ist.

Beispiel: Ihr Mieter befindet sich mit einem Betrag von insgesamt 4 Monatsmieten in Verzug.

Ihre fristlose Kündigung wird dem Mieter am 15.10. zugestellt. Bereits am 14.10. jedoch ging der Antrag auf Eröffnung des Privatinsolvenzverfahrens beim zuständigen Insolvenzgericht ein.

Die fristlose Kündigung ist unwirksam.

Neue Zahlungsrückstände berechtigen zur Kündigung

• § 112 InsO verhindert nur eine Kündigung wegen Zahlungsrückständen, die vor Stellung des Eröffnungsantrags entstanden sind.

Bleiben die Mietzahlungen aber nach der Insolvenzantragstellung aus, können Sie kündigen, sobald der Zahlungsrückstand für die Zeit nach Insolvenzantragstellung 2 Monatsmieten erreicht.

• Aus anderen Gründen als Zahlungsverzug dürfen Sie auch im Insolvenzverfahren immer kündigen. Stört beispielsweise Ihr Mieter und Insolvenzschuldner den Hausfrieden, genießt er keinen besonderen Kündigungsschutz.

Sie können das Mietverhältnis unter Einhaltung der allgemeinen Regeln, insbesondere einer vorhergehenden Abmahnung, beenden.

Leserfrage

Ich habe erfahren, dass mein Mieter einen Antrag auf Eröffnung des Privatinsolvenz-Verfahrens gestellt hat. Was bedeutet das für mich? Kann ich dem Mieter kündigen?

Das Insolvenzverfahren dient dazu, alle Personen, denen Ihr Mieter Geld schuldet, also die Gläubiger Ihres Mieters, gemeinschaftlich zu befriedigen.

Entweder einigen sich die Gläubiger auf einen Schuldenbereinigungsplan, oder das – vermutlich sehr geringe – Vermögen Ihres Mieters wird verwertet und der Erlös in gesetzlich vorgeschriebener Weise unter den Gläubigern aufgeteilt.

In der Praxis erhalten die Gläubiger am Ende oft nur 2% bis 5% ihrer Forderungen und gehen mit dem Rest leer aus. Deshalb sollten Sie jetzt alles tun, um Ihren Verlust gering zu halten.

Melden Sie Ihre Forderungen und Ihr Vermieterpfandrecht an

Hat Ihr Mieter Sie als Gläubiger angegeben, erhalten Sie vom Insolvenzgericht unter anderem ein Forderungsverzeichnis.

Prüfen Sie, ob alle Ansprüche, die Sie gegen Ihren Mieter stellen können, dort aufgeführt sind. Lassen Sie andernfalls das Verzeichnis beim Insolvenzgericht ergänzen. Ansprüche, die Sie nicht anmelden, erlöschen sonst.

Berufen Sie sich gegenüber dem vom Gericht bestellten Treuhänder unverzüglich auf Ihr gesetzliches Vermieterpfandrecht.

Das gibt Ihnen das Recht, aus den vom Mieter in die Wohnung eingebrachten pfändbaren Gegenständen eine gesonderte Befriedigung zu verlangen und bevorzugt Sie daher vor anderen Gläubigern.

Ihr Kündigungsrecht ist eingeschränkt

Da der Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens in Ihrem Fall bereits gestellt wurde, können Sie eine Kündigung des Mietverhältnisses nicht mehr mit rückständigen Mieten aus der Zeit vor der Verfahrenseröffnung begründen.

Besteht aber ein anderer Kündigungsgrund, etwa wenn der Mieter sich vertragswidrig verhalten hat, dürfen Sie auch jetzt noch kündigen.

Beenden Sie auch dann fristlos das Mietverhältnis, wenn der Mieter nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens erneut oder erstmals mit seinen Mietzahlungen in Rückstand gerät.

Die Vermögensverschlechterung des Mieters oder der Antrag auf Privatinsolvenz als solcher geben Ihnen kein Kündigungsrecht.