Kündigung des Bauträgervertrages durch den Bauträger
Wann darf eigentlich der Bauträger den Vertrag mit dem Bauherren kündigen?
Das OLG Düsseldorf hat dazu in einem Verfahren ausführlich Stellung genommen. Es lohnt sich, die Argumentation des Gerichts einmal nachzuvollziehen.
Lesen Sie dazu heute und morgen die Zusammenfassung hier. Es geht um das Urteil des OLG Düsseldorf vom 31.01.2012, Aktenzeichen: 23 U 20/11.
Streitpunkt Fertigstellung
Worum geht es meistens zwischen Bauherren und Bauträger? Hat jeder der Beteiligten seine Pflichten erfüllt? Wenn es zum Zwist kommt, stellt sich die Frage, ab wann der Vertrag gekündigt werden darf.
In dem zu entscheidenden Fall hatte der Bauträger den notariell abgeschlossenen Bauträgervertrag gekündigt. Auf die Einzelheiten der Kündigung komme ich noch zu sprechen.
Der Bauherr nimmt nun den Bauträger mit dem Klageverfahren auf Fertigstellung des Bauwerks Zug-um-Zug gegen Zahlung der letzten ausstehenden Zahlungsraten in Anspruch.
Wann kann in Bauträgervertrag gekündigt werden?
Das OLG Düsseldorf schreibt in seinem Urteil:
„Ein Bauträgervertrag kann außerordentlich gekündigt werden, wenn ein Vertragspartner dem anderen einen wichtigen Grund zur Kündigung gibt. (…)
Daraus kann gefolgert werden, dass diese außerordentliche Kündigungsmöglichkeit auch in anderen, vergleichbaren Situationen besteht, z.B. für den Fall, dass eine Vertragspartei eines Bauträgervertrages schwerwiegend vertragsuntreu wird (…).“
Schwerwiegend vertragsuntreu
Das Gericht geht also davon aus, dass es einer schwerwiegenden Vertragsuntreue bedarf, damit ein Bauträgervertrag wirksam gekündigt werden kann.
Das gilt sowohl für den Erwerber als auch für den Bauträger.
Gesetzliche Vorschriften
Der Bauträgervertrag enthielt keine Formulierung zur außerordentlichen Kündigung dieses Vertrages.
In dem notariell beurkundeten Bauträgervertrag hatten die Parteien vereinbart, dass sich das Rücktrittsrecht ausschließlich nach den gesetzlichen Vorschriften richten sollte.
Der Erwerber der Immobilie hatte deshalb im Prozess vorgetragen, dass eine Kündigung des Vertrages nicht möglich sei.
Das Gericht meinte, dass dies aber nur eine Klarstellung zum Rücktrittsrecht und keinen Ausschluss der fristlosen Kündigung beinhalte. Eine Kündigung ist demnach auch bei Verweis auf die gesetzlichen Vorschriften beim Rücktritt möglich.
Abwägung
Wenn eine außerordentliche Kündigung eines Bauträgervertrages erfolgt, dann muss die Fortsetzung des Vertrages für die kündigende Partei unzumutbar sein.
Das Gericht meint, dass „…unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles und unter Abwägung der beiderseitigen Interessen die Fortsetzung des Bauträgervertrages bis zur vereinbarten Beendigung nicht zugemutet werden konnte (§ 314 Abs. 1 Satz 2 BGB).“
Verbotene Eigenmacht des Bauherren
Zur Kündigung des Bauträgervertrages war es gekommen, nachdem der Erwerber der Immobilie die Schlösser am Haus ausgewechselt und dem Bauträger den Zugang zur Immobilie nicht gewährt hat bzw. nur zu eigenen und selbst gesetzten Bedingungen.
Morgen schauen wir uns die nähere Begründung des Gerichts zu diesen Umständen an. Zunächst ist festzustellen, dass durch die verbotene Eigenmacht des Bauherren das Gericht dem Bauträger die außerordentliche Kündigung des Bauträgervertrage zugebilligt hat.
