Mietvertrag kündigen: Kündigungsfristen unbedingt beachten

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Bei der Kündigung eines Mietvertrages ist stets die Kündigungsfrist zu beachten - so gehen Vermieter am besten vor. (Foto: Andrey Popov / shutterstock.com)

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Die meisten Mietverhältnisse werden durch Kündigung beendet. Wollen Sie als Vermieter Ihrem Mieter kündigen, gilt es Verschiedenstes zu beachten. Wichtig ist vor allem die Kündigungsfrist.

Warum Sie die Kündigungsfrist beachten müssen

Kündigungsfristen gelten nur für die fristgebundene ordentliche Kündigung. Laut Gesetz können Sie ein Mietverhältnis ordentlich bis zum dritten Werktag eines Monats für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Ein Samstag gilt dann nicht als Werktag, wenn er der dritte Tag des Monats ist.

Das bedeutet: Sie können die Kündigung des Mietverhältnisses noch am Montag der folgenden Woche wirksam erklären, wenn der vorhergehende Samstag der dritte Tag des laufenden Monats war. Nach dem seit 2001 geltenden neuen Mietrecht verlängert sich die Kündigungsfrist für den Mieter auch nach langjähriger Vertragsdauer nicht.

Sie als Vermieter müssen jedoch beachten, dass sich die Kündigungsfrist nach fünf und acht Jahren jeweils um drei Monate zu Ihren Ungunsten verlängert, so dass die Frist für Ihre Kündigung nach acht Jahren auf neun Monate angestiegen ist. Zu Ungunsten des Mieters darf im Mietvertrag keine kürzere Frist vereinbart werden. Um einen unnötigen Rechtsstreit zu vermeiden, sollten Sie die richtige Frist ermitteln und angeben. Aber im Fall eines Irrtums brauchen Sie nicht besorgt zu sein.

Geben Sie eine zu kurze Kündigungsfrist oder gar keine Frist an, bleibt die Kündigung trotzdem wirksam. Das Ende der Mietzeit richtet sich dann nach der rechtlich zulässigen Frist.

Beispiel: Wenn Sie ein fünf Jahre dauerndes Mietverhältnis irrtümlich mit einer Frist von 3 Monaten gekündigt haben, würde ein Gericht Ihre Kündigung als wirksam anerkennen aber Ihnen einen Räumungsanspruch erst nach 6 Monaten als rechtmäßig zugestehen.

Achtung: Nicht der Tag, an dem Sie die Kündigung zur Post geben ist entscheidend, sondern der Tag an dem der Mieter die Kündigung erhält. Längere Zusendungszeiten der Post gehen zu Ihren Lasten als Vermieter. Wenn die Zeit also drängt ist es sicherer, die Kündigung selbst im Beisein eines Zeugen in den Briefkasten des Mieters einzuwerfen.

Kündigung: Mietvertrag als Vermieter beenden

Kaum ein Mieter nimmt die Kündigung widerspruchslos hin. Besonders ärgerlich ist es dann für Sie als Vermieter, wenn sich im Verlauf eines anschließenden Räumungsprozesses herausstellt, dass Ihre Kündigung bereits aus formalen Gründen unwirksam war.

So kommt es beispielsweise immer wieder vor, dass Mieter behaupten, das Kündigungsschreiben überhaupt nicht erhalten zu haben. In diesem Fall müssen Sie als Vermieter beweisen, dass dem Mieter das Kündigungsschreiben tatsächlich zugegangen ist. Gelingt Ihnen dieses nicht, wird die Räumungsklage abgewiesen. Sie müssen dann erst einmal neu kündigen, um das Mietverhältnis zu beenden.

Diese Erfahrung können Sie sich ersparen, indem Sie Vorkehrungen dafür treffen, dass Sie den Zugang des Kündigungsschreibens beim Mieter später auch beweisen können. In den meisten Fällen wird immer noch per Einschreiben mit Rückschein gekündigt.

Seit einiger Zeit bietet die Post einen neuen Service an: Das Einschreiben mit vereinfachtem Zustellungsnachweis. Da der Brief mit einem Code versehen wird, können Sie sich später unter Angabe dieses Codes telefonisch erkundigen, ob und wann das Einschreiben zugestellt wurde.

Ihr Vorteil: Sie sparen die Gebühr für den Rückschein. Einen schriftlichen Zustellnachweis erhalten Sie nur auf gesonderte Anforderung und dann wiederum auch nur gegen eine Extragebühr.

Das Einschreiben mit Rückschein bleibt hier also die bessere Alternative. Der Grund: Der vom Mieter als Empfänger unterschriebene Rückschein kommt einer Empfangsquittung gleich. Die höheren Postgebühren sind deshalb gut angelegtes Geld.

So gehen Sie wirklich auf Nummer sicher

Auch das kommt immer wieder einmal vor: Der Mieter behauptet, zwar den Briefumschlag erhalten zu haben, nicht aber das Kündigungsschreiben.

„In dem Briefumschlag war keine Kündigung“ oder „Der Briefumschlag war leer“ lauten dann beispielsweise die lapidaren Erklärungen, die Sie als Vermieter in ganz erhebliche Beweisschwierigkeiten bringen können.

Um dem vorgenannten Einwand des Mieters zu begegnen, bietet es sich an, dem Mieter das Kündigungsschreiben per Boten zuzustellen. Dabei gehen Sie am besten wie folgt vor:

  1. Sie fertigen vom Kündigungsschreiben eine Kopie für Ihre Unterlagen.
  2. Sie wählen eine Person Ihres Vertrauens aus, die die Botenfunktion übernimmt.
  3. Sie bitten den Boten, das Original- Kündigungsschreiben sorgfältig durchzulesen, selbst in den Umschlag zu stecken und dann dem Mieter zuzustellen.
  4. Auf der bei Ihren Unterlagen befindlichen Kopie des Kündigungsschreibens vermerkt der Bote später eigenhändig Datum, Uhrzeit und Art der Zustellung und versieht diesen Vermerk mit einer Unterschrift.

Ein typischer Fall aus der Vermietungspraxis: Das Kündigungsschreiben stammt vom Hausverwalter oder einem Rechtsanwalt, den Sie damit beauftragt haben. In diesem Fall muss dem Schreiben eine von Ihnen als Vermieter eigenhändig unterschriebene Vollmacht im Original beigefügt sein. Fehlt diese Vollmacht, kann Ihr Mieter das Kündigungsschreiben ohne weitere Prüfung unverzüglich schriftlich zurückweisen. In diesem Fall hat das Kündigungsschreiben keine Wirkung.

Achtung: Auch dann, wenn Ihr Mieter den Hausverwalter bereits von früher her kennt, ist eine Vollmacht entbehrlich.

Aber kein Grundsatz ohne Ausnahme: Weist Ihr Mieter das Schreiben nicht unverzüglich zurück, schadet die fehlende Vollmacht nicht. „Unverzüglich“ heißt hier innerhalb von 10 bis 14 Tagen.

Daneben besteht auch noch die Möglichkeit, einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung des Kündigungsschreibens zu beauftragen. Er übergibt das Kündigungsschreiben offen und fertigt ein Zustellungsprotokoll, sodass dem Mieter die vorgenannten Einwände abgeschnitten sind. Die Kosten für die Zustellung belaufen sich auf rund 20 Euro. Den Namen und die Anschrift des zuständigen Gerichtsvollziehers erfahren Sie bei dem Amtsgericht, in dessen Bezirk Ihr Mieter wohnt.

Wann ist eine Kündigung von Mietern rechtens?

Genauso wie Vermieter bei einer Kündigung bestimmte Formalien einhalten müssen, müssen Mieter bei der Kündigung einige gesetzliche Regeln beachten. Eine Mietkündigung, bei der diese Regeln nicht eingehalten sind, ist grundsätzlich unwirksam, beendet also das Mietverhältnis nicht.

Schriftliche Kündigung ist Pflicht

Für die Kündigung von Wohnraummietverträgen schreibt das Bürgerliche Gesetzbuch zwingend die Schriftform vor (§ 568 Abs. 1 BGB). Das heißt: Die Kündigung muss vom Mieter schriftlich abgefasst und eigenhändig unterschrieben sein. Hat der Mieter nur mündlich die Kündigung erklärt, ist diese Kündigung unwirksam. Auch per E-Mail, Fax oder SMS kann Ihr Mieter einen Wohnungsmietvertrag nicht wirksam kündigen.

Vorsicht: Im Gewerberaummietrecht gibt es keine gesetzlich vorgeschriebene Form für die Kündigung. Hier ist auch eine mündliche oder beispielsweise per E-Mail übermittelte Kündigung wirksam, es sei denn, im konkreten Gewerbemietvertrag ist eine besondere Form für die Kündigung vereinbart worden.

Der Kündigungswille muss klar erkennbar sein

Der Mieter muss im Kündigungsschreiben das Wort „Kündigung“ nicht ausdrücklich erwähnen. Der unbedingte Wille des Mieters, das Mietverhältnis zu beenden, muss aber deutlich werden und darf nicht an eine Bedingung geknüpft sein. Schreibt der Mieter beispielsweise: „Wenn Sie den Mangel nicht umgehend beseitigen, ziehe ich aus!“, stellt dies keine wirksame Kündigung dar.

Mietkündigung bei mehreren Mietern

Besteht die Mieterseite aus mehreren Personen, ist eine Kündigung nur wirksam, wenn sie von allen Mietern gemeinsam erklärt wird und an alle Vermieter gerichtet ist. Das Kündigungsschreiben muss grundsätzlich von allen Mietern unterschrieben sein.

Dies wird in der Praxis oft nicht beachtet, wenn beispielsweise bei einem Mieterpaar der eine Mieter bereits aus der ehemals gemeinsamen Wohnung ausgezogen ist, ohne dass er aus dem Mietvertrag entlassen wurde. Kündigt nur derjenige Mieter, der noch in der Wohnung geblieben ist, ist die Kündigung unwirksam. Hat Ihr Mieter gekündigt, vergewissern Sie sich, ob er überhaupt zur Kündigung berechtigt ist. Sein Kündigungsrecht kann nämlich durch Vereinbarung im Mietvertrag auf zweierlei Weise eingeschränkt sein:

Mietvertrag mit fester Laufzeit, vor allem bei Gewerbemietverhältnissen, aber auch bei Wohnungen, etwa bei bereits vorhersehbarem Eigenbedarf oder beabsichtigter grundlegender Sanierung, beidseitiger Kündigungsverzicht für bis zu 4 Jahre im Formularvertrag, weitergehend möglich durch Individualvereinbarung.

Sonderkündigungsrechte Ihres Mieters

Selbst wenn Sie die ordentliche Kündigung für eine gewisse Zeit im Mietvertrag ausgeschlossen haben, kann Ihr Mieter sich in einigen besonderen, gesetzlich geregelten Fällen auf ein Sonderkündigungsrecht berufen. Unter diesen Voraussetzungen steht ihm die Kündigungsmöglichkeit zu:

  • Sie machen eine Mieterhöhung gegenüber dem Mieter geltend, entweder mittels ortsüblicher Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung (§ 561 BGB).
  • Sie kündigen dem Mieter eine Modernisierung an (§ 555e BGB).
  • Sie verweigern dem Mieter unberechtigterweise eine Untervermietungserlaubnis (§ 540 Abs. 1 S. 2 BGB)
  • Sie haben im Mietvertrag eine Laufzeit von mehr als 30 Jahren vereinbart (§ 544 BGB).
  • Einer von mehreren Mitmietern ist verstorben, der oder die übrigen Mieter können von ihrem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen (§ 563a Abs. 2 BGB).
  • Der – alleinige – Mieter ist gestorben, der Erbe ist zur Kündigung berechtigt (§ 546 BGB).

Fristlose Kündigung

Ihr Mieter hat genau wie Sie als Vermieter immer das Recht, das Mietverhältnis aus wichtigem Grund fristlos zu kündigen, z.B. wenn die Benutzung der Mieträume mit einer erheblichen Gesundheitsschädigung einherginge.

Häufig nutzen Mieter die fristlose Kündigung, wenn sie bereits eine andere Wohnung gefunden haben und sich die Einhaltung der Kündigungsfrist und doppelte Mietzahlungen ersparen wollen. Sie begründen ihre fristlose Kündigung dann mit angeblichen Mängeln oder einer verzögerten Mängelbeseitigung durch den Vermieter.

Erhebliche Mängel der gemieteten Räume stellen nach der Rechtsprechung einen teilweisen Entzug der Benutzung der Räume dar und können daher tatsächlich zur Kündigung berechtigen.

Für eine fristlose Kündigung genügt es aber nicht, dass der Mieter Ihnen einen Mangel nur angezeigt hat. Vielmehr muss er Ihnen vorher ausdrücklich eine Frist zur Beseitigung des Mangels gesetzt haben, beispielsweise 14 Tage. Die Dauer der Frist hängt vom Umfang der Mängel ab. Der Mieter muss Ihnen also die realistische Möglichkeit geben, den Mangel in dieser Zeit tatsächlich zu beheben. An dieser Voraussetzung fehlt es in der Praxis oft.

Stellung eines Nachmieters und „Abwohnen“ der Kaution

Immer wieder meinen Mieter, dass sie sich aus dem Mietverhältnis vorzeitig lösen könnten, wenn sie nur einen oder mehrere Nachmieter benennen. Das ist jedoch ein Irrtum und nur in ganz seltenen Ausnahmefällen möglich, z.B. wenn der Mieter gewichtige Gründe für seinen Auszug hat, die er bei Vertragsschluss nicht vorhersehen konnte und auch nicht durch eigene Entscheidung selbst herbeigeführt hat. Auf jeden Fall muss der Nachmieter Ihnen zumutbar sein.

Sie dürfen die Akzeptanz eines Nachmieters davon abhängig machen, dass dieser eine kurze schriftliche  Erklärung zu seinen Familienverhältnissen, eine Selbstauskunft nebst  Verdienstbescheinigung, seinen bisherigen Mietvertrag, eine Bonitätsauskunft sowie eine Bescheinigung vorlegt, dass er den derzeit noch mit dem Vormieter bestehenden Mietvertrag vorbehaltlos unterschreiben werde (BGH, Urteil v. 07.10.15, Az. VIII ZR 247/14).

Besonderheiten bei Altverträgen

Wurde das Wohnraum-Mietverhältnis schon vor dem 1.9.2001 abgeschlossen, dann müssen Sie unterscheiden:

Enthält der Mietvertrag keine Vereinbarungen zu Kündigungsfristen, so gilt die neue gesetzliche dreimonatige Kündigungsfrist, und zwar unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hat. Enthält der Mietvertrag jedoch wirksame Vereinbarungen zu Kündigungsfristen, dann sind diese vereinbarten Fristen bei der jetzigen Kündigung maßgeblich.

Ausnahmsweise gilt aber trotz einer Vereinbarung von Kündigungsfristen im Mietvertrag dann die neue gesetzliche Dreimonatsfrist, wenn diese Vereinbarung im Mietvertrag lediglich in einer Formularklausel die früher geltenden Kündigungsfristen wörtlich oder sinngemäß wiedergibt.

Die Kündigung schriftlich erklären

Kein Mietvertrag währt ewig. Mietverhältnisse enden durch Zeitablauf, Kündigung oder durch einvernehmliche Vertragsaufhebung. Die meisten Mietverhältnisse werden durch Kündigung beendet. Sie als Vermieter können trotz der Stärkung der Mieterrechte durch die Reform des Mietrechts im Jahr 2001 dem Mieter kündigen, wenn Sie hierfür gewichtige Gründe haben.

Prinzipiell können Sie eine Kündigung aussprechen, wenn der Mieter sich nicht vertragsgerecht verhalten hat oder wenn ein vom Gesetz anerkanntes Bedürfnis des Vermieters besteht. Neben Inhalt und Begründung der Kündigung müssen auch die Formalien stimmen.

Wohnraummietverhältnisse können nur schriftlich gekündigt werden (§ 568 BGB). Sie müssen unmissverständlich zum Ausdruck bringen, dass das Mietverhältnis beendet sein soll. Das Wort „Kündigung“ muss im Text nicht notwendig vorkommen, ist zum Ausschluss von Zweifeln jedoch unbedingt zu empfehlen.

Keinesfalls dürfen Sie die Wirksamkeit der Kündigung von einer Bedingung abhängig machen, um den Mieter unter Druck zu setzen und zu einem von Ihnen gewünschten Verhalten zu bewegen.

Achtung: Falsch wäre es wenn Sie schreiben: „Hiermit kündige ich Ihr Mietverhältnis für den Fall, dass Sie nicht innerhalb von 14 Tagen die rückständige Miete bezahlen“.

Ihre Kündigung muss nicht nur schriftlich erfolgen, sondern Sie müssen sie auch handschriftlich unterzeichnen (Das Erfordernis der Schriftform gilt nicht für Mietverträge über Geschäftsräume.).

Setzen Sie Ihre Unterschrift sorgfältig. Die Unterschrift muss zwar nicht leserlich aber als solche erkennbar sein. Eine „wellenförmige Kugelschreiberlinie“ ist nach Ansicht der Rechtsprechung nicht ausreichend. Ein Telefax, eine E-Mail oder ein lediglich mit einem Stempel versehenes Schriftstück genügen den gesetzlichen Formerfordernissen nicht.

Wenn Sie Mitglied einer Vermietergemeinschaft sind, müssen alle daran beteiligten Vermieter mit Ihnen unterschreiben. Wenn Sie nicht selbst die Kündigung erklären, sondern eine andere Person, beispielsweise ein Angehöriger, ein Hausverwalter oder ein Betreuer für Sie tätig wird, muss der Kündigung eine Originalvollmacht beigefügt werden. Ansonsten kann der Mieter die Kündigung unverzüglich zurückweisen. Sie wäre unwirksam.

Bei fehlender Schriftform ist der Vertrag vorzeitig kündbar

Wie Sie vielleicht wissen, bedarf ein Mietvertrag nicht unbedingt der Schriftform. Ein mündlich abgeschlossener Mietvertrag gilt aber auf unbestimmte Zeit, eine vereinbarte Laufzeit von mehr als einem Jahr ist unwirksam. Die Schriftform verlangt die Unterschrift beider Parteien. Oft genug lassen sich Mieter aber Zeit mit ihrer Unterschrift.

Es stellt sich dann die Frage, inwieweit sich verspätetes Unterschreiben auf die Wirksamkeit der Befristung auswirkt. Einige Gerichte sahen die Schriftform als nicht gewahrt an. War keine Annahmefrist vereinbart, konnte die Unterschrift nach Ansicht mancher Gerichte sogar nur innerhalb einer Woche erfolgen.

Dieser Unsicherheit hat der Bundesgerichtshof (BGH) ein Ende bereitet und entschieden: Die vorzeitige Kündigung eines Mietvertrags mit fester Laufzeit kann nicht damit begründet werden, dass die Unterschrift erst nach Ablauf der Annahmefrist erfolgte (BGH, Urteil v. 24.02.10, Az. XII ZR 120/06).

Im konkreten Fall hatten die Parteien einen auf 15 Jahre befristeten Mietvertrag abgeschlossen. Später berief sich der Mieter darauf, er habe das Angebot auf Abschluss des Mietvertrags erst nach Ablauf der Annahmefrist angenommen.

Der Vertrag sei daher formlos bei Übergabe der Mieträume zustande gekommen. Der Vertrag genüge deshalb nicht der Schriftform, laufe auf unbestimmte Zeit und könne mit der gesetzlichen Frist, also lange vor Ablauf der Vertragslaufzeit, gekündigt werden.

Der BGH gab dem Vermieter Recht. Sei die Unterschrift des Mieters erst nach Ablauf der Annahmefrist erfolgt, lasse das nicht die Schriftform gemäß § 550 BGB entfallen, wenn eine im Übrigen formgerechte Mietvertragsurkunde vorliege.

Daher: Lässt sich Ihr Mieter mit seiner Unterschrift Zeit, brauchen Sie nicht zu befürchten, dass Sie hierdurch Ihr langfristiges Mietverhältnis verlieren. Prüfen Sie aber, ob die Schriftform tatsächlich eingehalten ist. Wichtig ist insbesondere, dass alle erforderlichen Unterlagen im Mietvertrag enthalten sind und dass alle Parteien den Vertrag unterzeichnet haben.

Nachträgliche Änderung ohne Unterschrift gültig

Haben Sie einen Mietvertrag schriftlich abgeschlossen und wechseln Sie später einzelne Seiten der Vereinbarung aus, ohne den Vertrag erneut zu unterschreiben, bleibt die Schriftform gewahrt (BGH, Urteil v. 29.04.09, Az. XII ZR 142/07).

Für die Einhaltung der Schriftform ist es ohne Belang, ob die Unterschrift zeitlich vor oder nach Niederschrift des Vertragstextes erfolgte.

Es genügt, dass Sie sich mit Ihrem Mieter über die vereinbarten Vertragsänderungen einig sind und dass Sie gemeinsam davon ausgehen, dass die ursprünglichen Unterschriften auch für den geänderten Vertragsinhalt Gültigkeit behalten.

Eine nachträgliche Änderung des Mietvertragsformulars, die Sie im Einvernehmen mit Ihrem Mieter vornehmen, ist also auch ohne neue Unterschrift gültig.

Dabei spielt es keine Rolle, ob Sie in dem Vertragstext Regelungen durchstreichen und ergänzen, oder ob Sie ganze Seiten komplett austauschen.

Wichtig: Damit es später nicht zu Streitigkeiten über die gültige Vertragsversion kommt, ist es erforderlich, sowohl Ihre eigene als auch die Vertragsausfertigung Ihres Mieters in gleicher Weise abzuändern.

Tipp: Änderungsvereinbarung treffen

Es ist immer klarer, eine eigene, vom Ursprungsvertrag getrennte Änderungsvereinbarung zu treffen.

Nehmen Sie in der Änderungsvereinbarung eindeutig auf den Ursprungsmietvertrag Bezug und denken Sie bitte an die Unterschriften aller Mietvertragspartner.

3 Wege, um den Zugang der Kündigung zu beweisen

Bei der Kündigung durch den Vermieter gibt es einiges zu beachten. Zum Beispiel muss unter Umständen der Zugang der Kündigung bewiesen werden. Es gibt jedoch 3 sichere Wege, um den Zugang der Kündigung zu beweisen.

1. Die Zustellung durch Boten ist sicher

Vermieter können das Kündigungsschreiben durch eine Person ihres Vertrauens in den Mieterbriefkasten werfen oder dem Mieter persönlich übergeben lassen. Jede Person, die nicht bei dem zu kündigenden Mietverhältnis auf Vermieterseite steht, kommt als privater Bote in Frage.

Ein Vermieter, der den Mietvertrag gemeinsam mit seiner Ehefrau unterzeichnet hat, kann also nicht die Ehefrau als Boten einsetzen, denn die Ehefrau ist selbst Vermieterin und muss ja auch die Kündigung zusammen mit dem Ehemann unterschreiben. Man geht am besten folgendermaßen vor:

  • Eine Kopie des Kündigungsschreibens machen.
  • Den ausgewählten Boten bitten, das Kündigungsschreiben sorgfältig durchzulesen und die Übereinstimmung zwischen Original und Kopie zu prüfen.
  • Den Boten anschließend bitten, das Original-Kündigungsschreiben selbst in den Umschlag zu stecken und dann in den Briefkasten des Mieters einzuwerfen. Es ist möglich, aber nicht notwendig, dass der Bote stattdessen das Kündigungsschreiben dem Mieter persönlich übergibt.
  • Sich von dem Boten auf der Kopie des Kündigungsschreibens bestätigen lassen, wann er das mit der Kopie übereinstimmende Kündigungsschreiben dem Mieter zugestellt hat. Man kann bereits eine Erklärung vorbereiten, die der Bote nur noch auszufüllen und mit Ort, Datum und Unterschrift zu versehen braucht.

2. Sichere Zustellung durch Gerichtsvollzieher

Ebenfalls auf Nummer sicher gehen Vermieter, wenn sie einen Gerichtsvollzieher mit der Zustellung der Kündigung beauftragen. Denn mit Hilfe des Gerichtsvollziehers können Vermieter im Ernstfall ebenfalls Inhalt und Zugang des Kündigungsschreibens beweisen. Der Gerichtsvollzieher wird den Brief offen und persönlich übergeben und hierüber ein Zustellungsprotokoll anfertigen.

Trifft der Gerichtsvollzieher den Mieter in der Wohnung nicht an, gilt die Kündigung bereits mit Einwurf der Benachrichtigung in den Briefkasten des Mieters als zugegangen. Der Mieter kann dem Zugang der Kündigung also nicht dadurch entgehen, dass er auf die Benachrichtigung hin den Brief einfach nicht abholt.

Namen, Anschriften und Telefonnummern der Gerichtsvollzieher, die für das Anliegen des Vermieters zuständig sind, teilt auf Anfrage das zuständige Amtsgericht mit.

Tipp: Rufen Sie bei dem Gerichtsvollzieher an, bevor Sie ihm das Kündigungsschreiben zur Zustellung schicken. Vergewissern Sie sich dabei, dass er im Dienst ist und nicht gerade Urlaub macht oder krank ist. Sonst bliebe Ihr Auftrag bis zu seiner Rückkehr liegen.

3. Nicht ohne Risiko: Einschreiben mit Rückschein

Etliche Vermieter halten nach wie vor das Einschreiben mit Rückschein ebenfalls für eine sichere Versendungsart. Doch Vorsicht: Anders als bei einer Zustellung durch Gerichtsvollzieher gilt dem Mieter die Kündigung nicht bereits dann als zugegangen, wenn der Briefträger eine Benachrichtigung im Briefkasten des Mieters hinterlässt, sondern erst in dem Zeitpunkt, in dem der Mieter den Brief tatsächlich abholt.

Hier könnte also der Mieter den Zugang der Kündigung verhindern, indem er auf die Benachrichtigung einfach nicht reagiert. Außerdem können Vermieter durch ein Einschreiben nur nachweisen, dass der Mieter überhaupt eine Sendung erhalten hat.

Mietvertrag: Mieter kann um Auflösung bitten

In manchen Fällen kann Ihr Mieter die vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses verlangen. Dies ist einmal der Fall, wenn der Mietvertrag eine Nachmieterklausel enthält. Gibt es eine solche Abrede nicht, kann der Mieter gleichwohl die Beendigung des Mietvertrages verlangen, wenn ihm dessen Fortbestand unzumutbar geworden ist.

Hierzu muss der Mieter ein „berechtigtes Interesse“ nachweisen. Als Faustformel gilt: Ein berechtigtes Interesse setzt voraus, dass

  • ein dringender Grund für die vorzeitige Vertragsbeendigung gegeben ist,
  • dieser Grund nicht in einem schuldhaften Verhalten des Mieters liegt und
  • dieser Grund nach Abschluss des Mietvertrages entstanden ist.

Danach wurde ein berechtigtes Interesse von den Gerichten anerkannt bei:

  • einer schwerer Erkrankung, die zu einem Wohnortwechsel zwingt;
  • einem nicht voraussehbaren beruflich bedingten Wohnortwechsel;
  • erheblicher Veränderung der Familienverhältnisse durch Heirat oder Geburt von Kindern, beziehungsweise Scheidung oder Tod.

In diesen Fällen ist dagegen von einem berechtigten Interesse nicht auszugehen:

  • Die Mieterin entscheidet sich aufgrund von Schwangerschaft beziehungsweise Familienzuwachs, die bisherige Berufstätigkeit aufzugeben, weshalb die Wohnung „zu teuer“ wird.
  • Das Interesse des Mieters sein kürzlich erworbenes beziehungsweise fertig gestelltes Haus beziehen zu können.

Wichtig: Ist hiernach bei Ihrem Mieter ein berechtigtes Interesse gegeben, genügt dies allein nicht, einen Mietaufhebungsvertrag von Ihnen verlangen zu können. Denn der Mieter muss Ihnen zusätzlich noch einen geeigneten Nachmieter anbieten.

Dieser Nachmieter muss „ohne Wenn und Aber“ bereit sein, in den bestehenden Mietvertrag einzutreten bzw. mit Ihnen einen eigenen Mietvertrag zu identischen Bedingungen zu schließen. Auch wenn Ihr Mieter also ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses dargelegt hat, sind Sie nicht verpflichtet, mit dem Nachmieter einen abweichenden Mietvertrag zu schließen. Dies bedeutet, dass Sie einem Mietaufhebungsvertrag dann nicht zustimmen müssen, wenn der Nachmieter Änderungswünsche in der Vertragsausgestaltung bei Ihnen anmeldet.

Was Sie beim Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages unbedingt beachten müssen

Der Mietaufhebungsvertrag muss von den gleichen Personen geschlossen werden, die auch das Mietverhältnis begründet haben. Er bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form, insbesondere nicht der Schriftform. Dies gilt auch dann, wenn der Mietvertrag selbst formbedürftig war, weil er über längere Zeit als 1 Jahr geschlossen wurde.

Achtung: Weil keine Formvorschriften existieren, gibt es Situationen, die Ihre besondere Vorsicht erfordern. Denn ein Mietaufhebungsvertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten zustande kommen.

Vorsicht: Der Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages ist von einigen Gerichten schon darin gesehen worden, dass Sie Ihrem Mieter (auf seinen Wunsch) eine Auszugsbestätigung für das Einwohnermeldeamt kommentarlos unterschreiben.

Um hier kein Risiko einzugehen und auf „der sicheren Seite“ zu sein, sollten Sie auf der Auszugsbestätigung also unbedingt handschriftlich vermerken, dass hiermit keine Zustimmung zum vorzeitigen Auszug zugleich verbunden ist. Schließen Sie Mietaufhebungsverträge nur schriftlich. Denn nur so besteht wirklich Klarheit über die getroffenen Regelungen. Auch sind nur bei Einhaltung der Schriftform die getroffenen Regelungen sicher beweisbar.

Beachten Sie immer, dass Sie den Abschluss derjenigen Vereinbarung beweisen müssen, welche für Sie vorteilhaft ist. Zieht der Mieter beispielsweise erst zum 1. Juli aus der Wohnung aus und waren Sie übereingekommen, dass diese zum 1. Juni vollständig zu räumen ist, müssen Sie für diese Absprache den Beweis erbringen.

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Ordentliche fristgemäße Kündigung: Beachten Sie FolgendesIm Fall der ordentlichen Kündigung halten Sie unbedingt die entsprechende Kündigungsfrist ein. Ihren Wohnraummietern dürfen Sie grundsätzlich bis zum 3. Werktag eines Kalendermonats für den Ablauf des übernächsten Monats kündigen.… › mehr lesen

Was tun, wenn der Mieter früher oder später auszieht?

„Der Mieter ist berechtigt, bereits zu einem früheren Zeitpunkt aus der Wohnung auszuziehen. In diesem Fall endet das Mietverhältnis am Tag des Auszuges“.

Denkbar ist genauso, dass die Termine der Beendigung des Mietverhältnisses und der Räumung auseinander fallen, etwa weil die neue Wohnung verspätet bezugsfertig wird. In diesem Fall empfiehlt sich der klarstellende Hinweis, dass der Mieter bis zu seinem Auszug zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung in Höhe der vertraglich geschuldeten Miete sowie der anteiligen Betriebskosten verpflichtet ist.

Praxis-Tipp: Ist der Auszugstermin bereits bekannt, sollten Sie vereinbaren, dass das Mietverhältnis zu einem davor liegenden Zeitpunkt beendet wird. Wird nämlich die dazwischen liegende Zeit bis zur Räumung als Räumungsfrist ausgestaltet, kann diese grundsätzlich bei einem eventuellen Räumungsprozess angerechnet werden.

Wenn der Mieter also nicht auszieht und ein Gerichtsverfahren unvermeidlich wird, liegt der Vorteil dieser Vorgehensweise auf der Hand: Sie erhalten die Mietsache schneller zurück und verringern das Risiko von Mietausfällen. Denn die Wahrscheinlichkeit, dass das Gericht dem Mieter eine weitere Räumungsfrist gewährt, ist bei einer solchen Vertragsgestaltung deutlich geringer.

Unfreilwillige Mietaufhebungsverträge kommen vor

Ein Mietaufhebungsvertrag bedarf grundsätzlich keiner bestimmten Form, insbesondere nicht der Schriftform. Dies gilt auch für den Fall, dass der Mietvertrag selbst formbedürftig war, weil er über längere Zeit als 1 Jahr geschlossen wurde.

Selbst wenn der Mietvertrag eine Schriftformklausel enthält, wonach alle Änderungen des Vertrags der Schriftform bedürfen, ist ein mündlich geschlossener Mietaufhebungsvertrag wirksam (OLG Düsseldorf, Urteil v. 05.04.01, Az. 10 U 36/00).

Weil Formvorschriften also nicht existieren, müssen Sie in bestimmten Situationen vorsichtig sein. Denn ein Mietaufhebungsvertrag kann auch durch schlüssiges Verhalten – und damit unfreiwillig – zustande kommen.

Hierzu ein paar Beispiele aus der Gerichtspraxis:

SituationMietaufhebungsvertrag begründet?
Der Mieter wendet sich an den Vermieter mit dem Wunsch nach (vorzeitiger) Beendigung des Mietvertrags. Der Vermieter äußert daraufhin, dass er sich diesem Wunsch nicht verschließen will, sofern der Mieter ihm einen vernünftigen Nachmieter präsentiert. Dies geschieht dann auch.ja
Der Vermieter äußert (im Zorn) “Dann ziehen Sie doch endlich aus!” Dies geschieht dann auch: Der Mieter zieht ohne weitere Erklärung umgehend aus der Wohnung aus.ja
Der Mieter übergibt die Mietsache mit Zustimmung des Vermieters an einen Mietnachfolger bzw. der Vermieter schließt mit Zustimmung des Mieters mit einem Dritten einen Mietvertragja
Der Mieter sendet dem Vermieter die überlassenen Schlüssel ohne weitere Erklärung zurück bzw. wirft sie ihm in den Briefkastennein

Tipp: Seien Sie sich bewusst, dass ein Mietaufhebungsvertrag mündlich geschlossen werden kann. Empfehlenswert ist es allerdings, dies unbedingt zu vermeiden. Denn nur mit einem schriftlichen Vertrag haben Sie die Möglichkeit, für Sie wichtige Regelungen (dazu gleich mehr) zu treffen. Außerdem sind nur bei Einhaltung der Schriftform die getroffenen Regelungen sicher beweisbar.

Diese Punkte sollten Sie in Ihrem Mietaufhebungsvertrag unbedingt regeln

In Ihrem Mietaufhebungsvertrag sollten möglichst Regelungen über alle gegenseitigen Verpflichtungen des Mietvertrags getroffen werden. Hierzu gehören

  • Bezugnahme auf Mietvertrag
  • Ende des Mietvertrags
  • Schönheitsreparaturen
  • Betriebskosten
  • Mietereinbauten
  • Mietkaution
  • Abfindungsvereinbarung
  • Ausschluss der stillschweigenden Verlängerung
  • Ausgleichsklausel

Bezugnahme auf Mietvertrag

Auch wenn dies eigentlich klar ist, so werden hier doch mitunter Fehler gemacht: Der Mietaufhebungsvertrag kann nur von den Personen geschlossen werden, die auch das Mietverhältnis begründet haben. Stellen Sie – um Streitereien und Missverständnissen vorzubeugen – dem Mietaufhebungsvertrag voran, worauf er sich genau bezieht.

Mögliche Musterformulierung:

Gegenstand dieses Aufhebungsvertrags ist der Mietvertrag vom … über die Wohnung im Hause Bismarckstraße 10, 53113 Bonn, 2. Obergeschoss links, bestehend aus 2,5 Zimmern, Küche, Bad mit WC …

Vertragsänderung: Ehepartner kann auf Wunsch aus Mietvertrag ausscheiden

Ein Ehepartner kann ohne Zustimmung des Vermieters aus dem Mietvertrag ausscheiden, wenn sich die Eheleute einig sind. Mieter haben nach der gesetzlichen Regelung des § 1568a des BGB einen gesetzlichen Anspruch gegen den Vermieter, den Mietvertrag umzugestalten. Die Ehepartner müssen gegenüber dem Vermieter lediglich erklären, dass der Mietvertrag mit einer Partei allein fortgesetzt werden soll.

Sobald dem Vermieter diese Mitteilung zugeht, ändert sich der Mietvertrag. Dies setzt allerdings voraus, dass die Eheleute sich einig sind. Ist das nicht der Fall, muss die Ehewohnung einem der Partner gerichtlich zugewiesen werden. Das Mietverhältnis wird mit dem in der Wohnung verbliebenen Ehegatten allein fortgesetzt.

Der andere Ehegatte scheidet aus dem Mietverhältnis aus. Ihr Nachteil: Der ausscheidende Ehegatte haftet nicht für zukünftige Mieten. In diesem Fall ist die Rechtslage für Vermieter schlechter. Im Fall einer Zuweisung kann das Familiengericht anordnen, dass der ausziehende Ehegatte für eine bestimmte Zeit für die Miete mithaftet.

Auflösungsvertrag bei berechtigtem Interesse

Ein berechtigtes Interesse kann im Fall einer Scheidung vorliegen. Einen Anspruch auf Stellung eines Nachmieters hat Ihr geschiedener Mieter zunächst einmal nur dann, wenn diese Möglichkeit in Form einer echten Nachmieterklausel im Mietvertrag ausdrücklich und eindeutig vereinbart ist. Findet der Mieter in diesem Fall einen angemessenen Nachmieter, müssen Sie ihn aus dem Mietvertrag entlassen.

Ihr geschiedener Mieter ist verpflichtet, Ihnen einen geeigneten und zumutbaren Nachmieter zu stellen. Selbst bei Vereinbarung einer echten Nachmieterklausel können Sie einem Mieterwechsel widersprechen, wenn ein wichtiger Grund vorliegt. Das ist beispielsweise dann der Fall, wenn der von Ihrem bisherigen Mieter vorgeschlagene Nachmieter keine vergleichbare wirtschaftliche Sicherheit bietet.

Wann Sie ein Kündigungsrecht haben

Als Vermieter können Sie innerhalb eines Monats, nachdem Sie von dem endgültigen Eintritt in das Mietverhältnis Kenntnis erlangt haben, außerordentlich mit der gesetzlichen Frist von 3 Monaten kündigen, wenn in der Person des eingetretenen Ehepartners ein wichtiger Grund vorliegt.

Das ist der Fall, wenn Ihnen als Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann. Gründe sind beispielsweise:

  • Feindseligkeit
  • Insolvenz
  • fehlende Wohnberechtigung des Folgemieters

Diese Sonderkündigungsrechte haben Mieter und Vermieter

Sonderkündigungsrechte können in bestimmten Fällen geltend gemacht werden. Damit ist es dem Vermieter bzw. dem Mieter möglich, das Mietverhältnis außerordentlich zu kündigen.

Es ist Ihnen möglich, zugunsten des Mieters weitere Sonderkündigungsrechte im Mietvertrag zu vereinbaren. So können Sie etwa vereinbaren, dass der Mieter außerordentlich mit gesetzlicher Frist kündigen darf, wenn für ihn nachweislich ein beruflich bedingter Ortswechsel erforderlich wird.

Wichtig: Alle Regelungen im Mietvertrag, die zulasten des Mieters die vorgenannten Kündigungsrechte beschränken beziehungsweise die Sonderkündigungsrechte des Vermieters erweitern, sind unwirksam.

Außerdem ist die Vereinbarung eines Kündigungsrechts wegen Verkaufs der Mietwohnung stets unwirksam. Denn das Gesetz legt fest: Kauf bricht nicht Miete.

Kündigung trotz Kündigungsausschluss

Haben Sie mit Ihrem Mieter einen Zeitmietvertrag oder einen Kündigungsausschluss vereinbart, dann kann das Mietverhältnis durch ordentliche Kündigung nicht beendet werden. Möglich sind dann nur eine fristlose Kündigung sowie eine außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist.

Die außerordentliche Kündigung mit gesetzlicher Frist wird oft als Sonderkündigungsrecht bezeichnet, wobei vielen Vermietern und Mietern ihre Rechte insoweit unbekannt sind – kein Wunder, denn die Sonderkündigungsrechte sind über das ganze Gesetz verteilt.

Dabei ist klar: Da Mieter im Gegensatz zum Vermieter auch ohne Angabe von Gründen stets mit 3-monatiger Frist kündigen können, sind die Sonderkündigungsrechte für sie nur dann interessant, wenn das Mietverhältnis für eine bestimmte Zeit durch eine ordentliche Kündigung nicht beendet werden kann.

Dies gilt im Fall eines Zeitmietvertrags beziehungsweise dann, wenn im Mietvertrag ein Kündigungsausschluss vereinbart worden ist.

In diesen beiden Fällen können auch Sie als Vermieter das Mietverhältnis nur mit einer Sonderkündigung beenden – von einer fristlosen Kündigung einmal abgesehen, die bei Vorliegen der entsprechenden Voraussetzungen immer möglich ist.

Vorzeitige Kündigung nicht immer möglich

Zu den unausrottbaren Irrtümern vieler Mieter gehört immer noch, dass sie aus einem Mietverhältnis vorzeitig aussteigen können, wenn sie Ihnen als Vermieter nur drei Nachmieter benennen.

Zwar brauchen Sie sich hierauf im Regelfall nicht einzulassen, doch gibt es Fälle, in denen Ihr Mieter von Ihnen tatsächlich schon vor Ablauf der Kündigungsfrist bzw. vor Ablauf eines Zeitmietvertrages die vorzeitige Beendigung des Mietvertrages verlangen kann.

„Pacta sunt servanda“: Dies bedeutet auf lateinisch, dass Verträge einzuhalten sind, wobei dieser Rechtsgrundsatz auch für Mietverträge gilt.

Haben Sie mit Ihrem Mieter zum Beispiel einen Zeitmietvertrag geschlossen oder einen Verzicht der ordentlichen Kündigung vereinbart, kann das Mietverhältnis von Ihnen oder Ihrem Mieter daher grundsätzlich nur durch fristlose Kündigung vorzeitig beendet werden.

Anders ist es jedoch dann, wenn Sie mit Ihrem Mieter eine so genannte echte Nachmieterklausel vereinbart haben.

Diese kann etwa lauten: „Der Mieter ist berechtigt/ermächtigt, das Mietverhältnis auf einen Nachfolger zu übertragen“. Haben Sie eine solche Abrede mit Ihrem Mieter getroffen, darf er seine Entlassung aus dem Mietvertrag und die Fortsetzung des Mietverhältnisses mit einem Nachmieter von Ihnen fordern.

Keine vorzeitige Beendigung

Zieht Ihr Mieter in einem solchen Fall dennoch aus, so haftet er Ihnen in vollem Umfang für alle Pflichten aus dem Mietvertrag. Vor allem muss er Ihnen auch weiterhin die Miete und die Nebenkosten zahlen. Das Gleiche gilt, wenn das Mietverhältnis gekündigt ist und Ihr Mieter noch vor Ablauf der Kündigungsfrist auszieht und Ihnen alle Schlüssel zur Wohnung zurückgibt.

Tipp: Prüfen Sie deshalb immer sehr genau, ob Ihr Mieter nach dem Mietvertrag wirklich berechtigt sein soll, von Ihnen die Zustimmung zu einem Mieterwechsel verlangen zu dürfen. Eine echte Nachmieterklausel sollte in Ihrer Vermietungspraxis jedoch eher die Ausnahme bleiben. Denn um zu wissen, mit wem Sie es zu tun haben, sollten Sie sich Ihren Mieter doch am Besten immer selbst auswählen.

Schadensersatz

Dies gilt umso mehr, als Sie sich bei entsprechender Weigerung Ihrem Mieter gegenüber sogar schadensersatzpflichtig machen können. Dann etwa, wenn Ihr Gewerbemieter seinen Betrieb, zum Beispiel eine Zahnarztpraxis, an einen Nachfolger deshalb nicht verkaufen kann, weil Sie als Vermieter nicht bereit sind, mit eben diesem Nachfolger einen Folgemietvertrag zu schließen.

Ihr Ablehnungsrecht

Anderenfalls muss sich Ihr Mieter gedulden: Um Ihre Prüfung sorgfältig durchführen zu können (Vorlage von Einkommensnachweisen, Schufa- Selbstauskunft etc.), billigen Ihnen die Gerichte eine „angemessene Überlegungsfrist“ zu: Erst nach ungefähr zwei Wochen kann Ihr Mieter von Ihnen deshalb Mitteilung verlangen, ob Sie von Ihrem Ablehnungsrecht Gebrauch machen.

Allerdings müssen Sie auch bei einer echten Nachmieterklausel nicht jede Person als Nachmieter akzeptieren, sondern können diesen ablehnen, wenn in seiner Person ein wichtiger Ablehnungsgrund besteht.

Vollmacht ist in bestimmten Fällen unverzichtbar

Bei der Kündigung eines Mietverhältnisses ist eine Vollmacht in bestimmten Fällen unverzichtbar. Denn zum Beispiel bei einer Kündigung durch den Hausverwalter ohne die Vorlage einer Original-Vollmacht ist die Kündigung unwirksam.

Fehler-Beispiel: So geht es nicht

Die Wohnung wird, nachdem der Vermieter verstorben ist, von einer Erbengemeinschaft, bestehend aus drei Schwestern, vermietet. Eine der Schwestern erklärt die Kündigung wegen Eigenbedarfs, und zwar ausdrücklich auch im Namen der beiden anderen Schwestern, die ihr zuvor telefonisch das Einverständnis mit der Kündigung gegeben haben.

Fehler-Folge: Der Mieter kann die Kündigung zurückweisen, weil dem Kündigungsschreiben keine Original-Vollmachtsurkunden der beiden vertretenen Schwestern beigefügt sind. Mit der Zurückweisung des Mieters wird die Kündigung unwirksam.

Allerdings darf sich der Mieter nicht unbegrenzt Zeit lassen und beispielsweise erst im Räumungsprozess vortragen, dass er mit der Kündigung nicht einverstanden sei, weil die Vollmachtsurkunden fehlten. Er muss die Kündigung „unverzüglich“ zurückweisen, nachdem er sie bekommen hat, also innerhalb weniger Tage.

Und er muss sich ausdrücklich auf die fehlende Vollmacht berufen. Würde der Mieter beispielsweise zunächst nur schreiben, dass er mit der Kündigung nicht einverstanden ist und nicht ausziehen werde, und würde er dann erst einen Monat später die Kündigung ausdrücklich wegen fehlender Vollmachtsurkunde zurückweisen, dann wäre diese Zurückweisung verspätet, die Kündigung bliebe wirksam.

So kündigen Vermieter und Vertreter richtig

Besteht die Vermieterseite aus mehreren Personen, und soll eine von ihnen auch im Namen der übrigen kündigen, dann muss dies aus dem Kündigungsschreiben deutlich hervorgehen. Als Absender sollten daher die Namen aller Vermieter genannt werden. Dann sollte geschrieben werden: „… kündige ich im eigenen Namen und auch im Namen und mit Vollmacht von …“

Wichtig: Fügen Sie dem Kündigungsschreiben eine Vollmacht mit den Original-Unterschriften der vertretenen Vermieter bei. Eine kopierte Vollmacht reicht nicht.

Muster einer Vollmacht

Vollmacht

Hiermit bevollmächtige ich Herrn/Frau … (Vor- und Nachname, eventuell Wohnort oder Geburtsdatum der bevollmächtigten Person), den Mietvertrag mit Herrn/Frau … (Namen des oder der Mieter, Adresse der Mietwohnung, Datum des Mietvertrages) auch in meinem Namen durch ordentliche oder fristlose Kündigung, durch Mietaufhebungsvereinbarung oder in sonstiger Weise zu beenden und alle hierzu erforderlichen Erklärungen abzugeben.

Ort, Datum, Unterschrift des vertretenen Vermieters

Tipp: Für Vermieter-Ehepaare und andere „Mehr-Personen-Vermieter“ kann es sinnvoll sein, bei den Vermietungsunterlagen für den Notfall bereits gegenseitige Bevollmächtigungen vorzuhalten.

Die Kündigung durch den Hausverwalter – Vollmacht ist unverzichtbar

Fehler-Beispiel: Ein Vermieter beschäftigt einen Hausverwalter, der für ihn die Vermietungsgeschäfte erledigt. Der Hausverwalter kündigt einem Mieter „im Namen des Vermieters, Herrn …“. Der Mieter weist die Kündigung unverzüglich wegen fehlender Vollmacht zurück.

Fehler-Folge: Die Kündigung ist unwirksam. Der Verwalter hätte dem Mieter durch Vorlage einer Originalvollmacht nachweisen müssen, dass er zu Kündigung im Namen des Vermieters berechtigt ist.

So geht es richtig: Hat ein Vermieter einen Hausverwalter beschäftigt, der für ihn die Vermietungsgeschäfte erledigt, dann sollte bedacht werden, dass auch ein Hausverwalter, der für den Vermieter die Kündigung aussprechen soll, dem Kündigungsschreiben eine Original-Vollmacht vom Vermieter beifügen muss.

Selbst wenn der Verwalter im Namen des Vermieters die Mietverträge abschließt und dies im Mietvertrag auch entsprechend zum Ausdruck bringt, beispielsweise durch den Zusatz „Vermieter … (Name), vertreten durch den Hausverwalter … (Name)“:

Zu Kündigungen ist er damit nicht automatisch auch berechtigt. Das Recht zur Kündigung muss er dem Mieter noch besonders nachweisen. Dies kann – wie gesagt – durch Vorlage einer Originalvollmacht zusammen mit dem Kündigungsschreiben geschehen.

Tipp: Am einfachsten ist es, wenn man schon zu Beginn des Mietverhältnisses den Mieter darüber informiert, dass der Hausverwalter sämtliche Aufgaben des Vermieters übernimmt und dass er auch berechtigt ist, bei entsprechender Notwendigkeit im Namen des Vermieters Kündigungen auszusprechen und Mietaufhebungsvereinbarungen zu treffen.

Dies kann beispielsweise durch ein Schreiben geschehen, das die Original-Unterschrift des Vermieters trägt und das dem Mieter zusammen mit dem Mietvertrag ausgehändigt wird. Diese Vollmacht können Vermieter jederzeit widerrufen, was dann aber wiederum durch Erklärung gegenüber dem Mieter geschehen muss.

Achtung: Von Ihrer Vollmacht machen Sie nur dann wirksam Gebrauch, wenn Sie im Kündigungsschreiben klarstellen, dass Sie „in Vertretung“ („i. V.“) kündigen. Nur so wahrt Ihre Unterschrift die Schriftform, die für eine Kündigung notwendig ist (§ 568 Abs. 1 BGB). Würden Sie dagegen „in Auftrag“ („i. A.“) kündigen, wäre diese Kündigung mangels Schriftform unwirksam (LG Berlin, Urteil v. 24.09.14, Az. 65 S 64/14).

Vorsicht bei Vollmachtsklauseln

Die Ermittlung der Adressen ausgezogener Mitmieter können sich Vermieter ersparen, wenn sie bereits bei Mietvertragsabschluss darauf achten, dass mehrere Mieter sich gegenseitig Empfangsvollmachten erteilen.

Aber Vorsicht: Nicht jede Vollmachtsklausel ist wirksam! Auf folgende Punkte sollte man achten:

  • Eine Vollmachtsklausel, mit der sich die Mieter gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen des Vermieters bevollmächtigen, gilt nur dann auch für die Entgegennahme von Kündigungserklärungen des Vermieters, wenn dies in der Klausel ausdrücklich erwähnt ist.
  • Eine Klausel, mit der sich die Mieter nicht nur zur Entgegennahme von Erklärungen bevollmächtigen, sondern gleichzeitig auch zur Abgabe von Mieterkündigungserklärungen, ist unwirksam.
  • Unwirksam ist eine Regelung, dass die nur an einen Mieter gerichtete Kündigung auch den anderen Mietern gegenüber als erklärt gelten soll.
  • Die Bevollmächtigungs-Klausel muss den Hinweis enthalten, dass sie von jedem Mitmieter widerrufen werden kann. Eine Klausel ohne entsprechenden Hinweis wäre ebenfalls unwirksam.

Beispiel: Mit der folgenden Formulierung einer Vollmachtsklausel im Mietvertrag sind Vermieter auf der sicheren Seite: „Die Mieter bevollmächtigen sich gegenseitig zur Entgegennahme von Erklärungen des Vermieters.

Diese Bevollmächtigung gilt auch für die Entgegennahme von Mieterhöhungs- und Kündigungserklärungen des Vermieters, nicht aber für eine Aufhebung dieses Vertrags. Die Bevollmächtigung kann von jedem Mieter widerrufen werden.“ Diese Regelung ist zulässig (BGH, Beschluss v. 10.09.97, Az. VIII ARZ 1–97).

Fristlose Kündigung: So lange muss der Mieter zahlen

Auch wenn Ihr Mieter sofort auszieht, nachdem Sie ihm die fristlose Kündigung erklärt haben, entsteht Ihnen regelmäßig ein Schaden: Bis zur Neuvermietung der Wohnung erhalten Sie keine Mieteinnahmen. Eine fristlose Kündigung ist Ihnen nur möglich, wenn der Mieter sich vertragswidrig verhält.

Der Hauptfall eines vertragswidrigen Verhaltens, das zur sofortigen Kündigung berechtigt, ist der Zahlungsverzug. Da die Kündigung durch das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters verursacht wird, hat er Ihnen den hierdurch entstehenden Schaden zu ersetzen. Er schuldet Ihnen den Ersatz des Mietausfalls.

Den Mietausfallschaden können Sie in Höhe der bisherigen Miete ersetzt verlangen. In dieser Höhe hätten Sie ohne das vertragswidrige Verhalten Ihres Mieters Einnahmen erhalten. Zeitlich können Sie den Mietausfall geltend machen, bis Ihr Mieter den Mietvertrag frühestens durch eine eigene Kündigung hätte beenden können (OLG Rostock, Urteil v. 02.07.09, Az. 3 U 146/08).

Prüfen Sie also, ob eine Befristung mit Ihrem Mieter vereinbart war. Dann können Sie bis zum Ablauf der Befristung Mietausfall geltend machen. Ohne eine Vereinbarung zur Laufzeit besteht Ihr Anspruch bis zum Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.

5 Gründe, die Mieter zur außerordentlichen Kündigung berechtigen

Sowohl für Vermieter als auch für Mieter ist die Frage nach einer außerordentlichen Kündigung interessant, schließlich kann es immer mal zu einer Situation kommen, in der das laufende Mietverhältnis schneller als es die gesetzliche Kündigungsfrist zulässt beendet werden muss.

Für Mieter gibt es einige Fälle, in denen eine außerordentliche Kündigung eingereicht werden kann, allerdings hat der Vermieter das Recht, diese anzufechten. Die Gesetzgebung gibt keine klare Regelung für die Begründung außerordentlicher Kündigungen vor, sondern spricht von einer Kündigung aus einem wichtigen Grund.

Wie dieser wichtige Grund aussehen kann, ist zum Teil im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten bzw. beruht zum Teil auf einzelnen Urteilen. Sicher gibt es aber auch noch zahlreiche Fälle darüber hinaus, die im Einzelfall aber genauer betrachtet werden müssen. Das sind 5 übliche Gründe für eine außerordentliche Kündigung durch den Mieter.

1. Erhebliche Gesundheitsbeeinträchtigungen: Ist von einer starken Gesundheitsbeeinträchtigung des Mieters auszugehen wie zum Beispiel bei einer Belastung durch Schadstoffe oder Schimmel, ist eine außerordentliche Kündigung möglich und der Mietvertrag kann durch den Mieter aufgelöst werden.

Der konkrete Fall wird in der Regel aber durch den Vermieter überprüft und erfordert eine vorherige Abmahnung, in der der Vermieter zur Beseitigung des Mangels unter Setzung einer Frist aufgefordert wird. Kommt der Vermieter dieser Aufforderung nicht nach, kann der Mieter kündigen.

2. Starke Lärmbelästigung: Herrscht in der Nachbarwohnung ein permanenter Lärm und es kommt zu regelmäßigen, nächtlichen Ruhestörungen, können Mieter ebenfalls außerordentlich kündigen. Auch in diesem Fall muss der Vermieter vorher abgemahnt werden, es ist nämlich seine Pflicht, sich um ein ruhiges Zusammenleben im Haus zu kümmern.

3. Eindringen des Vermieters in die Wohnung: Eine Vertragsverletzung, die zu einer außerordentlichen Kündigung berechtigen kann ist, wenn der Vermieter mit seinem Schlüssel ohne Vorankündigung und ohne Vergewisserung ob der Mieter anwesend ist, in die Wohnung eindringt.

4. Unzumutbare Wohnbedingungen: Bei langfristigen Heizungsausfällen, dem dauerhaften Eintritt von Wasser durch die Decke oder einem dauerhaften Ausfall des Fahrstuhls (bei einer Wohnung in einem oberen Stockwerk – hier entscheidet der Einzelfall) können Mieter ebenfalls außerordentlich kündigen. In allen Fällen ist eine Abmahnung des Vermieters mit Fristsetzung erforderlich. Erst nach dem Verstreichen dieser Frist, ohne dass etwas passiert ist, können Mieter kündigen.

5. Bedrohung durch den Vermieter: Bedrohen oder beleidigen Vermieter ihre Mieter, können diese ebenfalls eine außerordentliche Kündigung einreichen. Auch wenn Personen aus dem Umfeld des Vermieters den Mietern drohen, ist eine vorzeitige Auflösung des Mietverhältnisses möglich. Der konkrete Fall muss aber immer isoliert betrachtet werden, da Drohungen oder Beleidigungen auch immer Ermessenssache sind.

Ohne Ersatzwohnung sollten Mieter keine außerordentliche Kündigung aussprechen und den Mietvertrag auflösen

Eine außerordentliche Kündigung kann dann erfolgen, wenn das Fortbestehen des Mietverhältnisses bis zum Ende der ordentlichen Kündigungsfrist (drei Monate) unzumutbar ist. Die außerordentliche Kündigung hat schriftlich zu erfolgen und sollte erst dann passieren, wenn Mieter schon eine Ersatzwohnung haben.

Mieter sollten sich auf Gegenwehr der Vermieter einstellen, da für diese eine spontane Kündigung meist auch einen Mietausfall bedeutet, da so schnell in der Regel kein Nachmieter gefunden wird. Dennoch: Ist der Zustand der Wohnung oder das Verhältnis zum Vermieter nicht mehr zumutbar, können Mieter den Schritt der außerordentlichen Kündigung gehen, sollten sich aber an alle Regeln zum Thema Abmahnung und Form der Kündigung halten.

Einliegerwohnung erlaubt erleichterte Kündigung

Bei Einliegerwohnungen muss der Vermieter keine Gründe für seine Kündigung angeben. Er muss sich nur auf § 573a des Bürgerlichen Gesetzbuchs berufen. Darin ist alles zur erleichterten Kündigung des Vermieters geregelt.

In Absatz 1 heißt es, dass der Vermieter bei Mietverträgen für Wohnungen in einem von ihm selbst bewohnten Gebäude, das nicht mehr als 2 Wohnungen hat, keinen berechtigten Kündigungsgrund braucht. Das heißt, er muss kein berechtigtes Interesse nach § 573 BGB nachweisen können.

Dies ist vom Gesetzgeber so gewollt: Der geringe Mieterschutz soll Bauherren dazu bringen, mit ihrem Eigenheim gleichzeitig eine Einliegerwohnung zu schaffen. Dem Eigentümer soll die Sorge genommen werden, Mieter später nicht mehr aus dem eigenen Haus heraus zu bekommen, wenn es wegen der räumlichen Nähe zu Streitigkeiten kommt.

Einliegerwohnung: Mieter können Kündigung des Mietvertrags widersprechen

Mieter können sich gegen diese für den Vermieter erleichterte Kündigung nur dann wehren, wenn sie sich auf die Sozialklausel berufen. Würde die Kündigung einen Härtegrund für den Mieter darstellen, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist, kann der Mieter ihr widersprechen.

Fehlender Ersatzwohnraum kann dabei einen Härtegrund darstellen, aber auch eine geringe Wohnzeit von unter 2 Jahren. Das heißt, in den ersten 2 Jahren des Mietverhältnisses kann der Vermieter keinen Gebrauch von der erleichterten Kündigung machen.

Regelungen dazu finden sich in § 574 BGB, in dem alles zum Widerspruch des Mieters gegen die Kündigung geklärt wird. Liegt dem Vermieter ein Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung vor, kann sich der Mieter nicht auf die Sozialklausel berufen.


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David Gerginov
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.