Darlehen mit Zinsobergrenzen lohnen sich nur in wenigen Fällen
Klassisches Beispiel ist die Immobilienfinanzierung – wenn bei variablen Darlehen die Zinsen planbar sein sollen, gibt es im Prinzip zwei Kreditvarianten, sie in Grenzen zu halten: Das Cap-Darlehen und das Floor-Darlehen. Beides in einem ist ein Cap-Darlehen mit Floor, genannt Cap-Floor- oder Collar-Darlehen.
Cap-Darlehen mit Floor: Korridor zur Zinssicherung
Das Cap-Darlehen dient dem Interesse des Kreditnehmers, denn der Cap begrenzt die Zinsen nach oben. Das Floor-Darlehen markiert den Boden (floor) und sichert dem Kreditgeber Mindestzinseinnahmen. Die Kombination wird beiden Seiten gerecht: Cap und Floor bilden einen Zinskorridor, den Collar, der sich wie ein Kragen um die mögliche Zinsspanne legt. In jedem Fall ist das Zinsänderungsrisiko begrenzt.
So lässt sich beispielsweise ein Cap-Darlehen über 5 Jahre Laufzeit mit einem Zinsdeckel von 4% abschließen, wenn der Zins für den Kredit zu diesem Zeitpunkt bei 2% liegt. Verändert sich der Zins auf Basis des Euribor in der Zeit, wird er alle drei bis sechs Monate angepasst. Geht er über die 4%-Marke, zahlt man dennoch nur bis zur Obergrenze.
Cap-Prämien verteuern den Kredit
Es scheint als habe die Bank das Nachsehen – doch dem ist nicht wirklich so. Sie sichert sich ab, indem sie eine Cap-Prämie verlangt, was den Kredit verteuert.
Je länger die Laufzeit und je niedriger der Cap, desto höher die Prämie. Die macht bis zu 2% oder 3% der Darlehenssumme aus. Ob sich das lohnt, hängt vom Vergleich mit einem Festzinsdarlehen ab. Nur wenn beim Kreditabschluss dessen Zins höher ist, als der vereinbarte Cap-Zins, ist das Cap Darlehen günstiger.
Bleibt der Zins länger auf gleichem Niveau oder fällt er gar, muss man bei Immobilenkrediten zumindest nicht auf dem Vertrag sitzen bleiben. Zu jedem Zinsanpassungstermin besteht ein Sondertilgungsrecht oder man kann das Darlehen komplett zurückzahlen, und zwar ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Angeboten wird auch, den Kredit in ein Annuitätendarlehen umzuwandeln.
Mit Floor geringere Sicherungskosten
Ist man allerdings vom Cap-Darlehen überzeugt, kann man es alternativ anders gestalten. Vereinbart man zusätzlich einen Floor als Zinsuntergrenze, profitiert man zwar nur bis dahin von fallenden Zinsen. Doch weil dies den Interessen der Bank entgegen kommt, kommt sie ihrerseits dem Kunden entgegen und verlangt für dieses Collar-Darlehen eine geringere Cap-Prämie.
Interessant sind Cap-Darlehen eigentlich nur, wenn mit steigenden Zinsen zu rechnen ist. Es lohnt sich auch, wenn ein Bauherr einen größeren Geldzufluss erwartet – z.B. durch eine Erbschaft. Grund ist das Sondertilgungsrecht, das er dann wahrnehmen kann. Bis dahin aber hat er Zinssicherheit. Allerdings: Zahlt man sehr schnell zurück, kommt das wegen der Cap-Gebühr vergleichsweise teuer.
Cap-Darlehen sind selten rentabel
Cap-Darlehen sind eigentlich nur in wenigen Fällen rentabel. Außerdem werden sie seltener angeboten, weshalb auch ein Vergleich mit anderen Anbietern recht schwierig ist.
Eine Alternative ist beispielsweise ein Kombi-Darlehen. Es besteht aus einem variablen Anteil und einem Festzinsdarlehen. Hier entfallen zwar die Aufschläge für den Cap, dafür aber ist das Zinsänderungsrisiko im variablen Teil höher. Insgesamt ist es bei Krediten wie bei allen Geldanlagen: Sicherheit hat ihren Preis.
