Erbbaurecht statt Grundstückskauf: Das muss man wissen

Das Angebot an geeignetem Grund und Boden ist aber oft gering und die Grundstückspreise sind in vielen Regionen hoch. Bei der Investition in Immobilien hat deshalb die Bedeutung des Erbbaurechts als Alternative zum Grundstückskauf zugenommen.

Auch wenn Sie bereits über Bauland verfügen aber nicht selbst bauen wollen, sollten Sie vor einem eventuellen Verkauf die Möglichkeit der Erteilung eines Erbbaurechts in Ihre Entscheidung einbeziehen.

Was unter einem Erbbaurecht zu verstehen ist

Wenn Sie ein Grundstück kaufen und mit einem Haus bebauen, erlangen Sie das Eigentum an der gesamten Immobilie, also neben dem Grund und Boden auch am Gebäude. Das Gebäude ist dann rechtlich ein Teil des Grundstücks.

Das Erbbaurecht ermöglicht aber, dass das Grundstück und das Gebäude unterschiedlichen Personen gehören können. Die Person, die das Recht erhält, ein Grundstück zu bebauen, wird als Erbbauberechtigter bezeichnet.

Dieser Erbbauberechtigte wird nach der Fertigstellung nur Eigentümer des Bauwerks. Das Eigentum am Grund und Boden verbleibt dagegen beim Grundstückseigentümer.

Vorteile eines Erbaurechts

Ein Erbbaurecht kann sowohl für den Erbbauberechtigten als auch für den Grundstückseigentümer vorteilhaft sein.

• Das Grundstück einschließlich eventueller Wertsteigerungen bleibt in seinem Eigentum. Er kann das Grundstück verkaufen und vererben.
• Der Grundstückseigentümer erhält durch den Erbbauzins eine regelmäßige, grundbuchlich gesicherte Einnahme. Das Gebäude fällt nach Ende des Erbbaurechts gegen Zahlung einer Entschädigung an den Grundstückseigentümer bzw. dessen Erben zurück.
• Der Erbbauberechtigte wird voller Eigentümer des von ihm errichteten Bauwerks. Das Erbbaurecht und das erstellte Gebäude können verkauft und belastet werden, sofern nicht aufgrund des Erbbauvertrags dafür die Zustimmung des Grundstückseigentümers notwendig ist. Eine Vererbung des Erbbaurechts ist ebenfalls möglich. Das aufgrund des Erbbaurechts errichtete Bauwerk, zum Beispiel ein Wohnhaus, kann auch vermietet werden.
• In der Regel zahlt der Erbbauberechtigte nur einen niedrigen Erbbauzins und vermeidet so die Finanzierung des Kaufpreises für das Grundstück.
• Wertsteigerungen des Gebäudes kommen dem Erbbauberechtigten zugute, weil er für den Gebäudewert nach Ablauf des Erbbaurechts eine Entschädigung erhält.

Vereinbarung eines Erbbaurechts

Ein Erbbaurecht wird im Grundbuch eingetragen, und zwar in Abteilung II („Lasten und Beschränkungen“). Außerdem wird für das Erbbaurecht noch ein eigenes Grundbuchblatt, nämlich das Erbbaugrundbuch, angelegt.

Wenn der Erbbauberechtigte anschließend sein Erbbaurecht mit einer Hypothek belastet (zum Beispiel zugunsten einer Bank, die dem Erbbauberechtigten ein Darlehen für die Erstellung des Bauwerks gewährt), erfolgt im Erbbaugrundbuch die entsprechende Grundbucheintragung in Abteilung III (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden).

Die Eintragung des Erbbaurechts erfolgt nur an der sogenannten ersten Rangstelle, damit es auch im Fall einer Zwangsversteigerung des Grundstücks dem Erbbauberechtigten erhalten bleibt und dessen Gläubiger eine sichere Beleihungsgrundlage haben.

Die Einzelheiten bei der Erteilung eines Erbbaurechts, zum Beispiel die Höhe des Erbbauzinses und die Laufzeit, werden zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Erbbauberechtigten im Erbbauvertrag festgehalten.

Dieser Vertrag muss schriftlich abgeschlossen und von einem Notar beurkundet werden. Ein Erbbaurechtsvertrag wird in der Regel über eine sehr lange Laufzeit abgeschlossen und sollte schon deshalb sehr sorgfältig entworfen werden. Häufig ist ein solcher Vertragsabschluss auch mit erheblichen wirtschaftlichen Auswirkungen verbunden.

Unter Umständen bietet es sich daher an, bereits im Vorfeld juristische und steuerrechtliche Beratung einzuholen. Im Rahmen der Beurkundung belehrt der Notar die Vertragspartner über die Einzelheiten und die rechtlichen Folgen, die mit dem Abschluss des konkreten Erbbaurechtsvertrages verbunden sind.

Einzelheiten des Erbbauvertrags

Wenn Sie einen Erbbauvertrag abschließen, müssen bzw. sollten Sie verschiedene Einzelheiten darin regeln. Bestimmte Mindestanforderungen schreibt dabei die Erbbaurechtsverordnung (ErbbRVO) vor.

Zur Erläuterung sind nachfolgend auch Musterformulierungen für einen Erbbaurechtsvertrag beigefügt.

Errichtung, Instandhaltung und Verwendung des Bauwerks

Die Erbbaurechtsverordnung sieht zunächst nur vor, dass der Erbbauberechtigte das Recht erwirbt, auf oder unter der Oberfläche des Grundstücks ein Bauwerk zu errichten.

Es können – und sollten im Interesse beider Vertragspartner – im Erbbaurechtsvertrag aber nähere Einzelheiten zur Errichtung und Verwendung des Bauwerks vereinbart werden. Das geplante Bauwerk muss zwar nicht genau beschrieben werden.

Je nach Einzelfall empfiehlt es sich aber, über eine allgemeine Bezeichnung wie „Wohnhaus“ oder „Fabrikgebäude“ hinaus konkreter die Art und den Umfang der Bebauung festzulegen.

Beispiel: Auf dem Grundstück soll ein Kfz-Handel mit einer Reparaturwerkstatt und einer Tankstelle errichtet werden. Hier könnte folgende Formulierung für den Erbbaurechtsvertrag gewählt werden:

„Der Grundstückseigentümer bestellt an dem Grundstück ein Erbbaurecht zur Errichtung eines Kfz-Handels mit einer Reparaturwerkstatt und einer Tankstelle.“

Hinweis: Der Erbbauberechtigte ist natürlich ebenso wie ein Grundstückseigentümer, der ein Gebäude errichten will, verpflichtet, die baurechtlichen Bestimmungen einzuhalten.

Beispiel: Im Erbbaurechtsvertrag ist nur allgemein geregelt worden, dass ein Erbbaurecht zum Bau eines Mehrfamilienhauses bestellt wird. Der Erbbauberechtigte beabsichtigt den Bau eines dreigeschossigen Miethauses.

Zulässig ist aber nur eine zweigeschossige Bebauung. Die nach dem Erbbauvertrag gestattete Bebauung wäre dann aufgrund der örtlichen baurechtlichen Vorschriften nicht möglich.

Grundsätzlich ist ein Erbbauberechtigter nicht verpflichtet, von seinem Erbbaurecht Gebrauch zu machen. Im Erbbauvertrag kann aber auch vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte innerhalb eines bestimmten Zeitraums sein Bauvorhaben ausführen lassen muss (Pflicht zur Bebauung).

Dies kann für den Grundstückseigentümer wichtig sein, wenn er vorzeitig oder nach Ablauf des Erbbaurechts das Grundstück zurückerhält (s. dazu nachfolgend unter „Heimfall“ und „Entschädigung“) und soeine bessere wirtschaftliche Verwertung erzielen kann.

Beispiel: Im Erbbauvertrag kann folgende Formulierung für eine Pflicht zur Bebauung gewählt werden: „Der Erbbauberechtigte ist verpflichtet, das Bauvorhaben bis zum … bezugsfertig auszuführen.“

Ausschluss der Gewährleistung

Wenn Sie Grundstückseigentümer sind, sollten Sie im Vertrag die Gewährleistung für die Größe des Grundstücks, dessen Bodenbeschaffenheit und das Vorliegen von Mängeln ausschließen.

Beispiel: „Der Grundstückseigentümer übernimmt keine Gewährleistung für die Grundstücksgröße, die Bodenbeschaffenheit und die Freiheit des Grundstücks von Sachmängeln.“

Sind Ihnen aber sogenannte versteckte Mängel bekannt (zum Beispiel Altlasten aus einer früheren Nutzung des Grundstücks als Tankstelle), so müssen Sie von sich aus darauf hinweisen, weil sonst der Erbbauvertrag später gegebenenfalls wegen arglistiger Täuschung angefochten und dann rückgängig gemacht werden kann.

Versicherung des Bauwerks und Wiederherstellungspflicht

Üblich ist, dass der Erbbauberechtigte die Verpflichtung übernimmt, das errichtete Gebäude dauerhaft gegen Brandschäden zu versichern.

Beispiel für eine solche Regelung im Vertrag: „Der Erbbauberechtigte verpflichtet sich, das auf dem Erbbaugrundstück errichtete Bauwerk, wenn möglich bereits während der Bauerstellung, zum Verkehrswert gegen Brandschäden zu versichern und den Versicherungsschutz während der Laufzeit des Erbbaurechts aufrechtzuerhalten.“

Daneben sollte vereinbart werden, dass der Erbbauberechtigte, insbesondere bei Zerstörung durch Brand, das Gebäude wiederaufbauen muss.

Beispiel für eine solche Vertragsregelung: „ Wenn das Bauwerk durch Brand oder ein sonstiges Ereignis ganz oder teilweise zerstört wird und der Erbbauberechtigte dafür eine Entschädigung erhält, so ist er verpflichtet, das Bauwerk wieder herzustellen“

Abgaben und Lasten

In der Regel übernimmt der Erbbauberechtigte vom Zeitpunkt der Übernahme des Besitzes des Grundstücks an auch die öffentlichen und privatrechtlichen Abgaben und Lasten.

Beispiel einer solchen Regelung: „Vom Zeitpunkt der Besitzübergabe an hat der Erbbauberechtigte die öffentlichen und privaten Abgaben und Lasten zu tragen, die den Grundstückseigentümer und den Gebäudeeigentümer treffen.

Falls der Grundstückseigentümer in Anspruch genommen werden sollte, hat der Erbbauberechtigte ihn insofern schadlos zu halten.“

Laufzeit

Sie können frei vereinbaren, wie lang die Laufzeit des Erbbaurechts sein soll. In der Praxis sind die Fristen unterschiedlich und hängen insbesondere von der Art der Nutzung des Grundstücks und der Lebensdauer des zu errichtenden Gebäudes ab.

Während in der Regel Erbbaurechte für gewerblich genutzte Grundstücke eine Laufzeit von 40 bis 50 Jahren haben, werden Erbbaurechte zur Errichtung von Wohngebäuden häufig auf bis zu 99 Jahren eingeräumt.

Tipp: Bei der Festlegung der Laufzeit des Erbbaurechts sollten Sie auch individuelle Aspekte Ihrer persönlichen Lebensplanung und der Ihrer Familie in Betracht ziehen.

Als Grundstückseigentümer werden Sie unter anderem an einer kürzeren Laufzeit interessiert sein können, wenn beabsichtigt ist, dass späteren Erben, zum Beispiel Ihren Enkelkindern, die Nutzung des Grundstücks in einer bestimmten Lebensphase ermöglicht werden soll.

Eine gewisse Flexibilität bei kürzeren Vertragslaufzeiten können Sie als Erbbauberechtigter erreichen, wenn der Grundstückseigentümer Ihnen im Erbbauvertrag das Recht einräumt, nach Ende der Laufzeit ein Vorrecht auf die Verlängerung des Erbbaurechts zu verlangen.

Es handelt sich hierbei um eine Art Vorkaufsrecht, wodurch Sie vermeiden können, dass der Grundstückseigentümer nach dem Ende der Laufzeit zum Beispiel einer anderen Person ein Erbbaurecht einräumt.

Erbbauzins

In der Regel wird ein Erbbaurecht vom Grundstückseigentümer nicht unentgeltlich eingeräumt. Die Erbbaurechtsverordnung überlässt es aber auch hier den Vertragsparteien, welche Gegenleistung der Erbbauberechtigte leisten muss.

Üblich ist die Zahlung eines Erbbauzinses in regelmäßigen Abständen, zum Beispiel jährlich oder vierteljährlich. Die Höhe kann frei ausgehandelt werden. Auch hierbei sind wie bei der Höhe der Grundstückspreise, die regionalen Unterschiede zu beachten.

Nähere Informationen über den marktüblichen Zinssatz für Erbbaurechte in Ihrer Stadt können Sie in der Regel den Grundstücksmarktberichten der Gutachterausschüsse entnehmen.

Diese Berichte werden in regelmäßigen Abständen von den Gutachterausschüssen für Grundstückswerte der Städte bzw. Kreise herausgegeben, die bei den dortigen Verwaltungen zu erfragen sind.

Der Anspruch auf den Erbbauzins wird durch die Eintragung einer sogenannten Erbbauzins-Reallast in Abteilung II des Grundbuchs gesichert.

Wegen der langen Laufzeiten von Erbbaurechten ist es üblich, dass im Erbbaurechtsvertrag Klauseln vereinbart werden, die unter bestimmten Voraussetzungen eine Anpassung des Erbbauzinses vorsehen.

Damit werden Schwierigkeiten vermieden, wenn später zum Beispiel der Grundstückseigentümer eine Erhöhung des Erbbauzinses aufgrund allgemeiner veränderter wirtschaftlicher Bedingungen, insbesondere der Inflation, geltend macht.

Beispiel: Im Erbbaurechtsvertrag kann folgende Formulierung für eine Erbbauzinsanpassungsklausel verwendetwerden:

„Die Vertragsparteien sind verpflichtet, den Erbbauzins jeweils an die veränderten wirtschaftlichen Verhältnisse anzupassen. Jede Vertragspartei kann eine Neufestsetzung des Erbbauzinses verlangen, wenn

• seit Vertragsschluss bzw. der letzten Neufestsetzung mindestens drei Jahre vergangen sind und
• der vom Statistischen Bundesamt festgestellte „Verbraucherpreisindex für Deutschland“ (Basisjahr 2000 = 100%) sich gegenüber dem Stand im Monat der Beurkundung dieses Vertrages um mehr als 10 Prozentpunkte erhöht oder vermindert hat. Im Fall eines erneuten Anpassungsverlangens ist der Stand des Preisindex in dem Monat maßgebend, der bei vorangehenden Anpassungen des Erbbauzinses zugrunde gelegt worden ist.“

Zustimmungsvorbehalte

Es ist rechtlich zulässig und in der Praxis üblich, dass im Erbbaurechtsvertrag für bestimmte Maßnahmen und Rechtsgeschäfte, die das Erbbaurecht und das errichtete Bauwerk betreffen, die Zustimmung des Grundstückseigentümers vorgesehen wird. Dazu gehören:

Die vorherige Zustimmung bei baulichen Änderungen und weiteren Bauten gegenüber den ursprünglichen Bauplänen, kann mögliche Unstimmigkeiten zwischen den Vertragspartnern nach der Fertigstellung vermeiden.

Die notwendige Zustimmung zur Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts dient insbesondere der Verhinderung einer unangemessenen wirtschaftlichen Belastung des Erbbaurechts und der Spekulation.

• Bauliche Veränderungen und weitere Bauten
• Veräußerung und Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten und Reallasten

Zu den Grundpfandrechten gehören die Hypotheken, die Grundschuld sowie Rentenschulden. Reallasten sind wiederkehrende Leistungen, unter anderem die Zahlung einer Leibrente oder im Bereich der Landwirtschaft das sog. Altenteilsrecht im Rahmen der Übergabe des Hofes an den Nachfolger (zum Beispiel ein Wohnungsrecht, die Zahlung einer monatlichen Rente und die Pflege bei Krankheit).

Beispiel: Eine Formulierung im Erbbaurechtsvertrag zu Zustimmungsvorbehalten kann lauten:

Möglich ist auch, dass bestimmte Personen von dem Zustimmungsvorbehalt ausgenommen werden, unter anderem der Ehepartner, die Kinder und Enkelkinder.

Wenn allerdings anzunehmen ist, dass durch die vom Erbbauberechtigten geplante Veräußerung der vertraglich vereinbarte Zweck des Erbbaurechts nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet ist und der Erwerber die Gewähr dafür bietet, dass er seine Verpflichtungen erfüllt (insbesondere die Zahlung des Erbbauzinses), dann muss der Grundstückseigentümer seine Zustimmung erteilen.

Der Grundstückseigentümer muss auch eine nach dem Erbbauvertrag erforderliche Zustimmung zu Belastungen des Erbbaurechts erteilen, wenn sie wirtschaftlich vertretbar ist und ebenfalls den Zweck des Erbbaurechts nicht gefährdet.

Andernfalls kann in den beiden oben genannten Fällen auf Antrag des Erbbauberechtigten das zuständige Amtsgericht durch ein Urteil die fehlende Zustimmung ersetzen.

„Der Zustimmung des Grundeigentümers bedürfen

• bauliche Veränderungen und weitere Bauten, soweit dafür eine Baugenehmigung notwendig ist;
• die vollständige oder teilweise Veräußerung des Erbbaurechts;
• die Belastung des Erbbaurechts mit Grundpfandrechten (Hypotheken, Grundschulden, Rentenschulden) Reallasten, Dauerwohn- und Dauernutzungsrechten.“

Heimfall

Während der Laufzeit des Erbbaurechts verliert der Grundstückseigentümer natürlich die Möglichkeit, sein Grundstück selbst zu nutzen. Als Schutz vor Vertragsverletzungen ist es daher üblich, dass unter bestimmten Voraussetzungen der Grundstückseigentümer das Recht erhält, die Übertragung des Erbbaurechts auf sich oder einen von ihm benannten Dritten zu verlangen (sogenannter Heimfall).

Als mögliche Fälle können dafür zum Beispiel in Betracht kommen:

Beispiel: Eine Vertragsklausel für einen Heimfallanspruch kann so lauten: „Der Grundstückseigentümer kann die Übertragung des Erbbaurechts an sich oder einen von ihm zu benennenden Dritten verlangen, wenn der Erbbauberechtigte

Vertragsstrafe des Erbbauberechtigten

Neben oder anstelle des Heimfallanspruchs kann auch eine Vertragsstrafe vereinbart werden.

Beispiel für eine solche Regelung: „Verstößt der Erbbauberechtigte gegen seine Pflichten aus den §§ … (Übernahme der Abgaben und Lasten des Grundstücks; Pflicht zur Bebauung; Versicherungs- und Wiederherstellungspflicht), so verpflichtet sich der Erbbauberechtigte, auf Verlangen des Grundstückseigentümers eine Vertragsstrafe bis zum fünffachen Wert des jeweiligen Jahreserbbauzinses zu zahlen.

Der Grundstückseigentümer hat ein Wahlrecht zwischen der Geltendmachung des Heimfallanspruchs (§ … des Vertrages) und der Vertragsstrafe. Die Vertragsstrafe nach Satz 1 ist vom Grundstückseigentümer nach billigem Ermessen (§ 315 BGB) zu bestimmen.“

Entschädigung

Mit dem Ablauf des Erbbaurechts wird, sofern keine Verlängerung vereinbart worden ist, der Grundstückseigentümer nun auch Eigentümer des Gebäudes. Der Erbbauberechtigte hat dann allerdings dafür als Ausgleich einen Anspruch auf Entschädigung.

Im Erbbauvertrag können auch zur Höhe und der Zahlung der Entschädigung Einzelheiten vereinbart werden. Die Vertragspartner können zum Beispiel regeln, wie der Wert des Bauwerks ermittelt wird.

• die Zwangsversteigerung des Erbbaurechts angeordnet wird;
• über das Vermögen des Erbbauberechtigten das Insolvenzverfahren eröffnet wird;
• der Erbbauberechtigte trotz Abmahnung gegen seine Pflichten aus den §§ … des Vertrages (Übernahme der Abgaben und Lasten des Grundstücks; Pflicht zur Bebauung; Versicherung- und Wiederherstellungspflicht) verstößt.“
• Der Verkehrswert wird durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen ermittelt, den die zuständige Industrie- und Handelskammer ernennt.
• Die Entschädigung ist vom Grundstückseigentümer innerhalb einer Frist von sechs Monaten nach der Feststellung des Verkehrswerts fällig, sofern die Umschreibung des Erbbaurechts auf den Grundstückseigentümer und die Löschung der Belastungen gewährleistet sind.“

Es ist grundsätzlich sogar zulässig, dass der Anspruch des Erbbauberechtigten auf Erhalt einer Entschädigung im Erbbauvertrag ganz ausgeschlossen wird.

Verlängerung des Erbbaurechts

Vor dem Ende der Laufzeit kann die Verlängerung des Erbbaurechts frei vereinbart werden. Häufig wird damit auch eine Änderung des Erbbauzinses verbunden. Die Verlängerung des Erbbaurechts muss ebenfalls notariell beurkundet und in das Grundbuch eingetragen werden.

Aufhebung des Erbbaurechts

Ein Erbbaurecht kann aber nicht nur vorzeitig verlängert, sondern auch vorzeitig aufgehoben werden. Auch hierfür sind eine notariell zu beurkundende Vereinbarung und eine Eintragung im Grundbuch erforderlich.