Steuerentlastung durch richtige Zuordnung der Fremd- und Eigenmittel

Beim Kauf oder Bau einer Immobilie, die Sie teilweise selbst nutzen und teilweise vermieten wollen (gemischt genutztes Gebäude), sollten Sie Ihr Eigenkapital und die Darlehensbeträge so verteilen, dass für Sie die optimale steuerliche Entlastung herauskommt.

Bestenfalls ist es nämlich möglich, die gesamten Finanzierungskosten dem vermieteten Teil zuzuordnen, so dass 100% der Zinsaufwendungen als Werbungskosten abgezogen werden können.

Ihre vorhandenen Eigenmittel werden dagegen dem Teil zugeordnet, den Sie selbst nutzen und für den Sie daher auch keine Finanzierungskosten als Werbungskosten geltend machen können. Zahlen Sie die Baukosten oder Anschaffungskosten für den vermieteten Teil von einem gesonderten Konto

Steuerentlastung: So nehmen Sie die Zuordnung richtig vor

Damit die Finanzierungskosten dem vermieteten Bereich zugeordnet werden können, ist es erforderlich, die Anschaffungs- oder Herstellungskosten den beiden Bereichen zuzuordnen. Bei der Kostenzuordnung ist zunächst – wie dargestellt – zu unterscheiden, ob es sich um Anschaffungs- oder Herstellungskosten handelt.

Diese Zuordnungsmöglichkeit gilt für die gesamten Gebäudekosten und nicht nur für die Kosten, die direkt im vermieteten Bereich entstehen, wie beispielsweise ein Teppichboden, der in der vermieteten Wohnung verlegt wird.

Steuerentlastung: Was bei Anschaffungskosten zu beachten ist

Anschaffungskosten entstehen durch den Erwerb der Immobilie. Es handelt sich hierbei um den eigentlichen Kaufpreis, die Maklercourtage, Notargebühren, Grunderwerbsteuer und Ähnliches.

Das sind die Voraussetzungen:

• Ordnen Sie die Kosten richtig zu.
• Finanzieren Sie die Kosten des vermieteten Teils über ein separates Darlehen.

Sie sollten bereits im Kaufvertrag festlegen, welcher Anteil der Anschaffungskosten auf die fremd vermietete Einheit entfällt. Hierfür können Sie normalerweise auf das Verhältnis der Wohn-/Nutzflächen zueinander abstellen.

Beispiel: Wenn in einem dreigeschossigen Gebäude das Erdgeschoss und der 1. Stock vermietet sind und die Wohnung im 2. Stock von Ihnen selbst genutzt wird, können 2/3 der Kosten dem fremdvermieteten Bereich zugeordnet werden.

So teilt das Finanzamt die Kosten, wenn Sie im Vertrag keine Vorgabe machen

Tipp: Wenn aber besondere Verhältnisse vorliegen, kann auch eine Aufteilung möglich sein, die dazu führt, dass mehr als 2/3 der Anschaffungskosten auf den fremdvermieteten Bereich entfallen.

Das Finanzamt nimmt für den Fall, dass im Kaufvertrag nichts anderes steht, an, dass der Kaufpreis entsprechend den Wohn-/Nutzungsverhältnissen aufzuteilen ist. Im Beispiel würde dies bedeuten, dass ohne eine klare Aufteilung im Kaufvertrag lediglich 66% der Kosten dem vermieteten Teil zugeordnet werden können.

Das gilt hinsichtlich der Herstellungskosten

Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn die Mieter im Erdgeschoss allein den gesamten Garten nutzen dürfen oder den Mietern im 1. Stock auch der Kellerbereich zur Verfügung gestellt wird, der eigentlich zur Wohnung im 2. Stock gehört, oder wenn die Mieter allein die Garagen nutzen dürfen. Gleiches gilt auch, wenn die Wohnungen unterschiedlich ausgestattet sind.

Herstellungskosten sind alle Kosten, die Ihnen mit der Errichtung des Gebäudes entstehen. Es handelt sich also um das Architektenhonorar, die Kosten des Bauunternehmers, die Kosten des Innenausbaus und Ähnliches. Von diesen Kosten können Sie alle Kosten dem vermieteten Bereich zuordnen, die ausschließlich für die betreffenden Flächen aufgewandt wurden.

In diesen Fällen können Sie dann einen größeren Anteil der Anschaffungskosten auf den fremdvermieteten Bereich verteilen. So ist es beispielsweise möglich, in den genannten Fällen im Kaufvertrag aufzunehmen, dass der Kaufpreis für die Wohnung im Erdgeschoss und die Wohnung im 1. Stock ¾, also 75%, der Gesamtsumme beträgt. Bei einer Aufteilung nach den Flächenverhältnissen könnten Sie lediglich 2/3, also 66,67%, geltend machen.

Beispiel: Der Ausbau eines Badezimmers im vermieteten Teil hat für Installation und Fliesenarbeiten 12.000 € gekostet. Sie können diese Kosten in voller Höhe dem vermieteten Bereich zuordnen.

Wohnungseigentum nicht erforderlich

Immer wenn also Fakten vorliegen, die dazu führen, dass der vermietete Teil mehr wert ist, als der selbst genutzte Teil entsprechend der Wohn- /Nutzflächenaufteilung, sollten Sie also versuchen, das Finanzamt hiervon zu überzeugen.

Es ist auch nicht erforderlich, dass Sie Wohnungseigentum begründen. Auch bei einem einheitlichen Gebäude ist diese Aufteilung entsprechend der unterschiedlichen Nutzungsart möglich.

Wickeln Sie die Baukosten auch über getrennte Konten ab!

Um tatsächlich den vollen Schuldzinsenabzug zu erhalten ist es darüber hinaus erforderlich, dass die Baukosten über getrennte Konten abgewickelt werden. Errichten Sie also ein Konto, auf dem sich die Eigenmittel befinden und entsprechend jedem Darlehen ein weiteres Konto, auf dem sich die Fremdmittel befinden.

Die Kosten, die auch in diesem Fall das gesamte Gebäude betreffen, sind dann zu 2/3 aus den Mitteln des Kontos zu begleichen, auf dem sich die Darlehensmittel befinden.

Vereinbaren Sie unterschiedlich hohe Zinsen!

Beispiel: Im Beispielsfall, in dem 100.000 € Eigenkapital vorhanden war, sind also die Kosten, die direkt der selbst genutzten Wohnung zuzuordnen sind, ausschließlich von dem Konto zu bedienen, auf dem sich die Eigenmittel befinden.

Kosten, die das Gesamtgebäude betreffen (z.B. Rohbauerrichtung) werden zu 1/3 von diesem Konto bedient und zu 2/3 von dem Konto, auf dem sich die Darlehensmittel befinden. Wenn Sie auch den selbst genutzten Bereich teilweise finanzieren müssen, können Sie die gesamte Erstrangfinanzierung auf diesen Bereich nehmen und die nachrangige Finanzierung, die teurer ist, dem fremdvermieteten Bereich zuordnen.

So sieht die Rechnung aus, wenn Sie eine Aufteilung vornehmen:

Dieser Nachteil wird aber normalerweise dadurch ausgeglichen, dass Sie in den Folgejahren einen wesentlich größeren Anteil der Finanzierungskosten steuerwirksam geltend machen können, als dies der Fall wäre, wenn Sie eine Aufteilung nicht vornehmen würden.

Wenn Sie die Kosten zwischen der selbst genutzten Immobilie und der vermieteten Immobilie aufteilen, können Sie entsprechend den Wohn-/ Nutzungsverhältnissen die Hälfte, also 150.000 € der Anschaffungskosten auf die vermietete Immobilie verrechnen.

Sie erwerben eine Immobilie mit zwei Wohnungen, deren Anschaffungskosten 300.000 € betragen. 150.000 € können mit Eigenmitteln bestritten werden, weitere 150.000 € werden finanziert. Eine Wohnung bewohnen Sie selbst. Die Zinsen betragen 5% pro Jahr, so dass im ersten Jahr 7.500 € Zinsaufwand zu tragen sind. Ihre Steuerbelastung beträgt 40%.

Wenn Sie nun das gesamte Eigenkapital dazu verwenden, die selbst genutzte Immobilie zu finanzieren und das Darlehen zu 100% verwenden, um den Teil zu finanzieren, der auf die vermietete Immobilie entfällt, können Sie die gesamten Zinsen (7.500 €) als Werbungskosten abziehen.

Fazit: Berechnung ohne Aufteilung

Wird keine Aufteilung der Finanzierungskosten zu Lasten der vermieteten Hieraus entsteht dann bei der Steuerbelastung von 40% eine Steuerersparnis von 3.000 €. Sie machen also im ersten Jahr durch die entsprechende Gestaltung bereits 1.500 € Gewinn!