Vermietung an Angehörige: Folgen für Ihre Steuern

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Eine Vermietung an Angehörige ist zunächst einmal steuerlich genau wie jedes andere Mietverhältnis zu behandeln. (Foto: PeJo / Shutterstock.com)

Eine Vermietung an Angehörige ist zunächst einmal steuerlich genau wie jedes andere Mietverhältnis zu behandeln. Das Finanzamt könnte aber unterstellen, dass Sie die Wohnung an Ihren Angehörigen billiger überlassen, als Sie dies gegenüber fremden Dritten tun würden. Damit fielen Ihre Einnahmen kleiner aus und der steuerliche Gewinn reduzierte sich bzw. ein Verlust würde sich erhöhen. Bis zu gewissen Grenzen wird dieses Ergebnis vom Finanzamt auch akzeptiert.

Um aber jeweils prüfen zu können, ob die Abweichung, die sich möglicherweise bei diesem Angehörigenmietverhältnis von dem Üblichen ergibt, nicht so groß ist, dass das Finanzamt das Mietverhältnis insgesamt steuerlich nicht anerkennt, wird in Zeile 6 der Anlage V der Steuererklärung abgefragt, ob Sie an Angehörige vermieten. Damit das Mietverhältnis mit Ihrem Angehörigen anerkannt wird, sollten Sie folgende Punkte beachten:

  • Die Miete sollte nicht allzu weit unter der ortsüblichen Miete liegen.
  • Es sollte einen Mietvertrag geben, der im Wesentlichen auch mit Mietverträgen zwischen Fremden vergleichbar ist. Das heißt insbesondere, dass die Mietverträge, die Sie mit Fremden für vergleichbare Wohnungen schließen, sich nach Möglichkeit nicht von dem Mietvertrag unterscheiden sollten, den Sie mit Ihrem Angehörigen abgeschlossen haben.

Vermietung an Angehörige: Das gilt zur Miethöhe

Zur Miethöhe müssen Sie die folgenden Stufen beachten: Sofern die Miete mindestens 75% der am Ort üblichen Miete beträgt, wird das Mietverhältnis voll berücksichtigt, so dass Sie Verluste aus dieser Vermietung in vollem Umfang steuerlich geltend machen können.

Liegt die Miete zwischen 56% und unter 75% der ortsüblichen Miete, überprüft das Finanzamt zunächst, ob Sie trotz der reduzierten Mieteinnahmen langfristig gesehen einen Überschuss mit dem Mietobjekt erzielen können. Für diese Prognose werden die heutige Miete und die heutigen Werbungskosten einbezogen. Für die Zukunft wird dann unterstellt, dass sich die Mieteinnahmen erhöhen und die Werbungskosten weniger werden, weil sich typischerweise die Finanzierungskosten im Laufe der Zeit reduzieren.

Wenn sich dann aus dem Gesamtzeitraum von 30 Jahren unterm Strich ein Überschuss für Sie ergibt, wird das Mietverhältnis in vollem Umfang berücksichtigt. Das heißt, dass ein Verlust, der hieraus entsteht, voll abgezogen werden kann. Kommt bei dieser Prognoserechnung kein positiver Überschuss heraus, müssen Sie die Werbungskosten in dem Umfang kürzen, in dem die Mieteinnahmen unter der ortsüblichen Miete liegen.

Ein Beispiel: Das gilt bei 60% der ortsüblichen Miete

Haben Sie also von Ihrem Angehörigen lediglich 60% der ortsüblichen Miete verlangt, können Sie als Folge daraus auch nur 60% der Ihnen entstandenen Werbungskosten abziehen, wenn die Prognose ergibt, dass innerhalb der nächsten 30 Jahre aus diesem Mietobjekt kein Überschuss erzielt werden kann.

Ergibt die Prognose aber, dass ein positiver Überschuss erzielt werden kann, können Sie 100% der Werbungskosten abziehen, obwohl Sie lediglich 60% der möglichen Einnahmen erzielt haben.

Die Mieteinnahmen liegen unter 56% der am Ort üblichen Miete: Hier müssen Sie in jedem Fall die Werbungskosten anteilig kürzen. Wenn Sie also nur 50% der ortsüblichen Miete von Ihrem Angehörigen verlangen, können Sie auch nur 50% der Werbungskosten geltend machen. Eine Prognoseberechnung findet in diesem Fall nicht statt.

Achtung: Die Vermietung zwischen Partnern einer nicht ehelichen Lebensgemeinschaft wird steuerlich nicht anerkannt. Dagegen ist es möglich, dem geschiedenen oder dauernd getrennt lebenden Ehegatten die eigene Immobilie zu vermieten und die Miete mit geschuldetem Barunterhalt zu verrechnen.

Wichtig ist aber, dass ein Mietverhältnis mit einem regelrechten Vertrag besteht. Daher reicht die Überlassung einer Wohnung im Rahmen einer Unterhaltsvereinbarung, womit der Anspruch auf Barunterhalt gemindert wird, nicht aus.

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Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.

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