Werbungskosten für bebaute Grundstücke: Das dürfen Sie berücksichtigen

Dieser Beitrag zeigt Ihnen, welche Werbungskosten Sie für die Steuererklärung für die Anlage V berücksichtigen dürfen.

Abbruchkosten

Ob Abbruchkosten als Werbungskosten abgezogen werden können, hängt davon ab, ob Sie das Grundstück bereits mit der Absicht erworben haben, das alte Haus abzureißen, oder ob Sie diesen Plan erst später gefasst haben.

Wenn der Erwerb mit Abbruchabsicht stattgefunden hat, fallen die Gebäude- und Abbruchkosten zu den Herstellungskosten und werden damit nur in der Abschreibung berücksichtigt. Das nimmt das Finanzamt an, wenn das alte Haus innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung abgebrochen wird.

Wurde das Grundstück mit dem alten Haus dagegen ohne Abbruchabsicht erworben, können Sie im Jahr des Abbruchs die Kosten und den noch nicht abgeschriebenen (Buch-) Wert des alten Hauses als Werbungskosten abziehen. Gleiches gilt für die Kosten zur Beseitigung des Bauschutts.

Wenn es sich bei den Abbruchkosten um Werbungskosten handelt, tragen Sie diese in den Zeilen 55 und 56 ein. Wollen Sie hier mehrere Positionen geltend machen, fertigen Sie am besten eine Anlage, in der die einzelnen Positionen genannt und die jeweiligen Beträge aufgelistet werden.

In die Zeile 55 der Anlage V der Steuererkärung tragen Sie dann lediglich „siehe Anlage“ und die Summe ein.

Abschreibungen

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes können Sie nicht sofort in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen. Sie können lediglich einen fiktiven Anteil, der der Abnutzung entsprechen soll, geltend machen.

Achtung: In die Abschreibung fließt aber nur der Teil der Kosten ein, der auf das Gebäude entfällt. Die anteiligen Grundstückskosten werden nicht berücksichtigt, da Grund und Boden keiner Abnutzung unterliegt. Achten Sie also beim Kauf einer Immobilie darauf, dass nach Möglichkeit im Kaufvertrag eine Aufteilung des Kaufpreises in den Anteil, der auf Grund und Boden und den Anteil, der auf das Gebäude entfällt, aufgenommen ist.

Die Finanzämter erkennen in aller Regel einen Gebäudekostenanteil von bis zu 80% der Gesamtkosten an. Die Aufteilung umfasst auch die Kaufnebenkosten, wie beispielsweise die Notargebühren, die Maklercourtage oder die Grunderwerbsteuer.

Folgende AfA-Sätze können Sie als Werbungskosten geltend machen:

Abstandszahlungen

Abstandszahlungen an einen Mieter, damit dieser die Wohnung räumt, können Sie nur dann als Werbungskosten abziehen, wenn im Anschluss die Wohnung weiter vermietet wird. Haben Sie vor, das Gebäude zu verkaufen und lösen deshalb den Mietvertrag mit Ihrem Mieter auf, können Sie die Zahlung steuerlich nicht berücksichtigen.

Die Abstandszahlungen gehören ebenfalls zu den Werbungskosten der Zeilen 55 und 56 der Anlage V.

Alarmanlage

Die Kosten einer Alarmanlage sind dann sofort als Werbungskosten abzuziehen, wenn es sich um den Ersatz einer Alarmanlage handelt, auch sie fließen in die Werbungskosten in die Zeilen 55 und 56 ein.

Die Kosten für den erstmaligen Einbau einer Alarmanlage sind dagegen lediglich Herstellungskosten und fließen in die Abschreibung ein.

Angehörigenmithilfe

Aufwendungen für Angehörigenmithilfe bei Bau- oder Renovierungsmaßnahmen können Sie dann als Werbungskosten abziehen, wenn sie nicht höher sind als würden Sie sich von Fremden helfen lassen und es sich um eine regelmäßig ausgeübte Tätigkeit handelt (Zeilen 55 und 56).

Anzeigen

Aufwendungen für Zeitungsanzeigen in Zusammenhang mit der Mietersuche sind Werbungskosten. Anzeigen, die Sie wegen des Kaufs oder Verkaufs der Immobilie schalten, bleiben dagegen unberücksichtigt.

Wenn es sich um Werbungskosten handelt, tragen Sie diese ebenfalls in die Zeilen 55 beziehungsweise 56 ein.

Arbeitszimmer

Die Ausgaben für das häusliche Arbeitszimmer können Sie nur dann in vollem Umfang berücksichtigen, wenn Ihre Vermietertätigkeit den Mittelpunkt Ihrer gesamten beruflichen Tätigkeit bildet.

Das ist nur dann der Fall, wenn die Vermietungseinkünfte Ihre einzige Einkunftsquelle sind. Andernfalls können Sie die Kosten aber regelmäßig bis zu einem Betrag von 1.250,00 € im Jahr abziehen.

In diesen Maximalbetrag fließen aber nicht die Kosten für Einrichtungsgegenstände und sonstige Arbeitsmittel ein. Die Kosten eines Schreibtisches, der im Arbeitszimmer steht, sind daher neben dem Maximalbetrag steuerlich zu berücksichtigen.

Listen Sie die Kosten des Arbeitszimmers getrennt auf einem Beiblatt auf und nehmen Sie die Summe dann zu den sonstigen Werbungskosten, die Sie in die Zeilen 55 und 56 der Anlage V eintragen.

Baumängelbeseitigung

Die Kosten für die Beseitigung von Baumängeln sind Werbungskosten, wenn sie nach der Fertigstellung des Gebäudes entstehen.

Während der Fertigstellung fließen sie in die Herstellungskosten des Gebäudes ein. Als Werbungskosten sind sie ebenfalls in den Zeilen 55 und 56 als sonstige Werbungskosten zu berücksichtigen.

Bausparvertrag

Wenn der alleinige Zweck des Abschlusses eines Bausparvertrags die Erlangung eines Bauspardarlehens ist, können Sie die Gebühren für den Abschluss des Bausparvertrags als Werbungskosten abziehen. Auch diese Kosten tragen Sie dann in die Zeilen 55 bis 56 ein.

Betriebskosten

Alle Kosten, die Ihnen durch das Eigentum am Grundstück oder durch den Gebrauch des Gebäudes und der Nebengebäude laufend entstehen, sind als so genannten „Betriebskosten“ als Werbungskosten absetzbar. Sie sind in die Zeilen 49 bis 54 einzutragen.

Die Kosten, die Ihre Mieter Ihnen hierfür erstatten, sind bei Ihnen in die Einnahmen eingeflossen. Sie müssen sie daher in den Zeilen 7 und 8 der Anlage V auflisten.

Büromaterial

Zu den sofort abziehbaren Werbungskosten gehören auch Ihre Aufwendungen für Büromaterial, das Sie für die Verwaltung Ihres Mietobjekts benötigen. Diese Ausgaben werden auch als sonstige Werbungskosten in den Zeilen 55 und 56 geltend gemacht.

Courtage

Wenn Sie für die Suche eines Mieters an einen Makler Courtage zahlen, gehören auch diese Ausgaben zu den sonstigen Ausgaben in den Zeilen 55 und 56. Courtagezahlungen in Zusammenhang mit dem Kauf oder Verkauf Ihres Mietobjekts können als Werbungskosten dagegen nicht berücksichtigt werden.

Disagio

Ein Disagio ist eine Vorschusszahlung auf die zu zahlenden Zinsen und wird von Ihrer Bank bei der Auszahlung Ihres Darlehens einbehalten, und erhöht so kurzfristig Ihren Steuervorteil, da es wie Zinsen als Werbungskosten abgezogen werden kann. Sie tragen es bei den Schuldzinsen in Zeile 40 mit ein.

Erbbauzinsen

Die Erbbauzinsen, die Sie für das Grundstück zahlen, auf dem Ihr Mietobjekt errichtet wurde, können Sie im jeweiligen Zahlungsjahr als Werbungskosten abziehen. Dies gilt auch, wenn Sie für mehrere Jahre im Voraus die Erbbauzinsen zahlen. Sie gehören auch zu den sonstigen Werbungskosten in die Zeilen 55 und 56.

Erhaltungsaufwand

Zum Erhaltungsaufwand gehören die Aufwendungen für die laufenden Instandhaltungsarbeiten, die durch die gewöhnliche Nutzung des Gebäudes notwendig werden. Den Erhaltungsaufwand können Sie auch über 2 bis 5 Jahre verteilt geltend machen.

Damit haben Sie die Möglichkeit, in der Summe verteilt über 5 Jahre eine höhere Steuerentlastung zu bekommen, als Sie sie hätten, wenn Sie den Erhaltungsaufwand in vollem Umfang im Entstehungsjahr steuerlich geltend machen würden.

 Verteilung der Modernisierungskosten

Eine Verteilung ist aber nur bei Wohnimmobilien möglich. Bei anderen Immobilien ist der Erhaltungsaufwand im Jahr der Entstehung in vollem Umfang abzuziehen. In diesem Fall tragen Sie den entsprechenden Betrag in die Zeilen 43 und 44 ein. Wenn Sie sich für eine Verteilung entscheiden, tragen Sie die Beträge in die Zeilen 45 bis 48 ein.

Erschließungskosten

Erschließungs- und Ergänzungsbeiträge, die Sie für die Erneuerung oder Erweiterung der öffentlichen Versorgungseinrichtungen für Wasser, Strom, Gas und Fernwärme bzw. für die Erneuerung oder Erweiterung der Kanalisation oder Kläranlagen an Ihre Gemeinde zahlen müssen, zählen zum Erhaltungsaufwand. Diese Kosten sind daher sofort als Werbungskosten abziehbar (Zeilen 55 und 56).

Die Kosten für die erstmalige Erschließung sind dagegen Herstellungskosten und daher in der Abschreibung zu berücksichtigen.

Fachliteratur

Alle Kosten für Fachzeitschriften, Bücher oder CD-ROMs, die sich speziell an Vermieter wenden, können Sie als Werbungskosten abziehen. Dies gilt auch für die Aktualisierungs- und Ergänzungslieferungen Ihres „Immobilien-Beraters“ (Zeilen 55 und 56).

Gartenanlage

Aufwendungen für die Gartenanlage, die den Mietern zur Verfügung steht, sind als Werbungskosten abzugsfähig. Regelmäßig werden Sie hier die 410-€-Grenze für die sofortige Abziehbarkeit überschreiten, so dass die Kosten über mehrere Jahre abgeschrieben werden müssen. Die Finanzämter legen eine Nutzungsdauer von 10 Jahre zugrunde. Tragen Sie dann den Anteil, den Sie in diesem Jahr abziehen können in den Zeilen 55 und 56 ein.

Gartenpflege

Die Kosten der Gartenpflege sind Instandhaltungskosten, die Sie sofort abziehen können. Machen Sie sie in den Zeilen 55 und 56 geltend.

Geldbeschaffungskosten

Geldbeschaffungskosten sind alle Kosten, die Ihnen mit der Beschaffung des Darlehens entstanden sind.Folgende Kosten können Sie hier berücksichtigen:

Gutachterkosten

Gutachterkosten können Sie dann als Werbungskosten abziehen, wenn sie in Zusammenhang mit der Geldbeschaffung entstehen, weil zum Beispiel die finanzierende Bank ein entsprechendes Gutachten von Ihnen verlangt.

Sie können sie auch abziehen, wenn vor der Durchführung einer Reparatur ein Gutachter eingeschaltet wird, der sich zu Umfang und Art der Durchführung der erforderlichen Arbeiten äußern soll. In diesem Fall zählen sie mit zum Erhaltungsaufwand und können voll abgezogen werden. Auch sie werden als sonstige Werbungskosten in den Zeilen 55 und 56 erfasst.

Instandhaltungsrücklage

In Wohnungseigentümergemeinschaften müssen Instandhaltungsrücklagen gebildet werden. Die Beiträge zur Instandhaltungsrücklage gelten nicht im Jahr der Zahlung als Werbungskosten, sondern erst, wenn sie tatsächlich für Instandhaltungsarbeiten verwendet werden. Sie können als Wohnungseigentümer dann den auf Sie entfallenden Anteil des Erhaltungsaufwands als Werbungskosten abziehen.

Wenn also Zahlungen aus der Instanthaltungsrücklage geleistet wurden, tragen Sie sie in die Zeilen 55 und 56 ein, damit sie bei Ihren Einnahmen auch abgezogen werden.

Kinderspielplatz

Die Kosten für die Errichtung eines Kinderspielplatzes sind über die voraussichtliche Nutzungsdauer verteilt als Werbungskosten abzuziehen. Für Kinderspielplätze legen die Finanzämter eine Nutzungsdauer von 10 Jahren zugrunde.Die Instandhaltungskosten für den Kinderspielplatz können Sie im jeweiligen Jahr in voller Höhe als Werbungskosten steuermindernd berücksichtigen. Tragen Sie die Kosten in Ihre Anlage zu den Zeilen 55 und 56 ein.

Kontoführungsgebühren

Kontoführungsgebühren für Ihr Mietkonto werden stets als Werbungskosten anerkannt. Sie können auch ohne Nachweis eine Pauschale von 15 € jährlich geltend machen, wenn Sie keine höheren Kosten nachweisen können. Auch sie gehören in die Zeilen 55 und 56.

Möbel

Wenn Einbaumöbel wesentliche Bestandteile des Gebäudes sind, zählen sie zu den Herstellungskosten und fließen in die Abschreibung ein. Das ist dann der Fall, wenn sie vom Gebäude nicht ohne Zerstörung oder wesentliche Änderungen entfernt werden können.

Beispiel: Eine Einbauküche, die aus einzelnen Möbeln zusammengestellt ist, die lediglich durch eine individuell angepasste Arbeitsplatte miteinander verbunden sind, gehört nicht zu den wesentlichen Bestandteilen. Wird dagegen das gesamte Möbel maßgeschneidert und in eine Wandnische eingepasst, handelt es sich um einen wesentlichen Bestandteil, dessen Kosten nicht zu den Werbungskosten gezählt werden können. Die Kosten der abziehbaren Möbel tragen Sie in die Zeilen 55 und 56 ein.

Achtung: Wenn das einzelne Möbelstück mehr als 410 € netto gekostet hat, können Sie die Kosten nur über die Nutzungsdauer als Abschreibungen geltend machen.

Notarkosten

Notarkosten, die in Zusammenhang mit Geldbeschaffungsmaßnahmen entstehen, wie beispielsweise für die Bestellung einer Grundschuld, können Sie sofort als Werbungskosten abziehen.

Die Notarkosten, die beim Erwerb des Mietobjekts entstehen, fließen dagegen in die Anschaffungskosten ein. Notarkosten in Zusammenhang mit der Geldbeschaffung tragen Sie in Zeile 41 ein.

Prozesskosten

Prozesskosten, die Ihnen in Zusammenhang mit der Vermietung entstehen, können Sie in vollem Umfang als Werbungskosten abziehen.

Handelt es sich dagegen um Prozesskosten in Zusammenhang mit dem Erwerb oder der erstmaligen Errichtung eines Gebäudes (z. B. gegen Handwerker), sind diese Kosten zu den Herstellungskosten zu zählen. Wenn Sie aber die Prozesskosten als Werbungskosten abziehen können, werden Sie in die Zeilen 55 und 56 der Anlage V eingetragen.

Reisekosten

Kosten für Reisen zwischen Ihrem Wohnort und dem Mietobjekt sind als Werbungskosten abziehbar, wenn sie der Erhaltung und Sicherung der Mieteinnahmen dienen.

Daher können Sie Fahrtkosten in Zusammenhang mit dem Abschluss eines Mietvertrags, mit der Durchführung von Reparaturen am Haus, für die Besorgung von Baumaterial und Ähnlichem geltend machen. Sie können die Fahrtkosten in nachgewiesener Höhe abziehen. Wenn Sie mit Ihrem eigenen Pkw fahren, können Sie statt des Nachweises sämtlicher Kosten auch einen Pauschbetrag geltend machen, der 0,30 € je gefahrenem Kilometer beträgt.Über die Fahrtkosten hinaus können Sie auch pauschalen für Verpflegungsaufwendungen und gegebenenfalls Übernachtungskosten als Werbungskosten abziehen. Wenn Sie mindestens 8 Stunden, aber weniger als 14 Stunden unterwegs waren, können Sie 6 Euro als Werbungskosten geltend machen. Waren Sie mindestens 14 Stunden, aber weniger als24 Stunden unterwegs, sind es 12 Euro. Bei einer Abwesenheit von 24 Stunden sind es 24 Euro. Unabhängig ist, ob Sie tatsächlich Aufwand hatten oder nicht und wie hoch er war. Die Reisekosten gehören zu den sonstigen Werbungskosten der Zeilen 55 und 56 der Anlage V.

Renten

Wenn Sie die Immobilie auf Rentenbasis erworben haben, ist die Rentenleistung in einen so genannten „Barwert“ und einen Ertragsanteil aufzuteilen. Der Barwert entspricht dem in Raten gezahlten Kaufpreis für die Immobilie. Daher fließt er in die Anschaffungskosten ein und kann lediglich über Abschreibungen geltend gemacht werden. Der in der Rente enthaltene Ertragsanteil ist der Zinsanteil, der als Werbungskosten abgezogen werden kann.

Schönheitsreparaturen

siehe Erhaltungsaufwand

Schornsteinreinigung

siehe Betriebskosten

Steuerberatungskosten

Die Steuerberatungskosten, die auf die Vermietungseinkünfte entfallen, können als Werbungskosten abgezogen werden. Die Steuerberatungskosten, die für die übrige Steuererklärung aufzuwenden sind, stellen für 2005 noch Sonderausgaben dar. Prüfen Sie also die Rechnung Ihres Steuerberaters, für welche Leistungen er Ihnen die einzelnen Gebühren in Rechnung gestellt hat.Tipp: Verlangen Sie für die Beratung über die Vermietungseinkünfte eine eigene Rechnung.

Straßenreinigung

siehe Betriebskosten

Telefonkosten

Telefonkosten, die auf die Verwaltung des Mietobjekts entfallen, können Sie mit dem entsprechenden Anteil an den Grundgebühren als sonstige Werbungskosten geltend machen. Tragen Sie sie in die Zeilen 55 und 56 ein.

Treppenhausreinigung

siehe Betriebskosten

Versicherungen

siehe Betriebskosten

Warmwasser

siehe Betriebskosten

Wasserversorgung

siehe Betriebskosten

Zinsen

Zinsen für Schulden, die in wirtschaftlichem Zusammenhang mit dem Mietobjekt stehen, sind im Jahr der Zahlung als Werbungskosten abzugsfähig und werden in der Zeile 40 der Anlage V eingetragen.

Zwangsvollstreckung

siehe Prozesskosten