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Die Rendite von Immobilien – Wirtschaftlichkeits-Check für Anleger

Die Rendite ist für jeden Investor der Maßstab zur Wirtschaftlichkeit seiner Geldanlage. Auch bei Immobilien gilt zur Berechnung der Grundsatz: Der Jahresertrag (Gewinn) wird ins Verhältnis zum Einsatz gestellt. Bei der Immobilien-Rendite spielen ganz eigene Faktoren eine Rolle.

Immobilien-Rendite entspricht Gesamtkapital-Rentabilität

Immobilien gelten für viele als „sicherer Hafen“. Auf dem Markt werden häufig lukrative Rendite-Immobilien beworben. Doch der Begriff Rendite ist von einigen Faktoren abhängig. Zum Beispiel von der Wertentwicklung oder dem Steuerspareffekt, der von der inviduellen Besteuerung abhängt.

Wenn es sich um ein reines Investitionsobjekt handelt, das nicht selbst genutzt wird, lässt sich zunächst die Rendite genauso wie eine Gesamtkapitalrentabilität berechnen.

Mehr zum Thema: Rentabilität – Grundprinzip für die Formel verschiedener Kennzahlen

Dem Gewinn, der sich aus Einnahmen abzgl. Ausgaben berechnet, werden die Fremdkapitalzinsen für die Bank hinzugerechnet. Dieser Wert wird dann durch das Gesamtkapital geteilt.

Das Gesamtkapital besteht aus Kaufpreis, Kaufnebenkosten und eventuellen Wertveränderungen. Das Ergebnis wird mit 100 multipliziert, womit man die Rendite in Prozent erhält.

Immobilien-Rendite – Faustformel: Jahresmiete durch Nettokaufpreis

In anderen Worten: Die Jahreskaltmiete abzüglich der nicht umlagefähigen Kosten geteilt durch den Nettokaufpreis ergibt die Nettorendite vor Steuern.


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In der weiteren Betrachtung bessert alles die Rendite auf, was die persönliche Steuerschuld des Investors mindert. Dazu gehören Unterhaltskosten, Abschreibungen oder Zinsaufwendungen aus Vermietung.

Die Rendite-Berechnung, bei der die jährliche Nettomiete ins Verhältnis zum Nettokaufpreis gesetzt wird, ist aber bei Mehrfamilienhäusern oder Gewerbeimmobilien in der Praxis unüblich.

Rendite: Faktor berechnet den Sachwert der Immobilie

Statt durch den Nettokaufpreis wird der Sachwert von Immobilien in der Regel durch einen Faktor ausgedrückt. Dieser Faktor ist einfach ein Vielfaches – der Vervielfältiger – der Nettokaltmiete. Am Immobilienmarkt werden häufig bestimmte Faktorgrenzen definiert. Und je nach Faktor verändert sich die Rendite.

Beispiel: Eine Immobilie, die 500.000 € kostet, bringt bei einer jährlichen Nettomiete von 40.000 € eine Rendite von 8%. Teilt man die Kosten durch die Nettomiete, so erhält man den Faktor – in diesem Fall 12,5.

Der Faktor 12,5 steht also für den Wert des Gebäudes. Wird etwa ein Faktor von 10 definiert, so beträgt die Rendite nicht 8%, sondern 10%. Je höher der Faktor, desto geringer die Rendite.

Ein Faktor schwankt in der Regel zwischen dem 11- und 16-fachen der jährlichen Mieteinnahmen, kann aber auch deutlich darüber liegen. Er hängt sowohl vom Objekt selbst als auch von dessen Marktlage und den örtlichen Gegebenheiten ab. Dieser Faktor ist übrigens unabhängig von Einflussfaktoren wie Mieterhöhungen oder Steuervorteilen.

Immobilien-Rendite – Einflussfaktoren

Bei der Rendite spielt zum Beispiel der Standort eine wichtige Rolle. Je besser, desto höher der Faktor und desto niedriger die Netto-Rendite. Der Grund: In Top-Lagen sind die Bodenpreise höher. Inwieweit Top-Mieten das wettmachen, ist eine Rechenfrage.

Natürlich beeinflusst auch der Zustand von Immobilien ihre Rendite. Eine höhere Qualität von Bausubstanz und Ausstattung kostet zunächst mehr Geld und schmälert die Rendite. Dafür aber ist in absehbarer Zeit nicht mit größeren Reparaturen zu rechnen. Umgekehrt bei älteren Immobilien.

Langfristige Mietverträge bei hoher Bonität erhöhen die Sicherheit der Immobilien-Geldanlage. Auch das drückt auf die Rendite, denn damit ist in der Regel auch der Kaufpreis höher.

Immobilien mit Rendite – Standorte für Anleger

Interessierte Anleger sollten sich den deutschen Immobilienmarkt genauer anschauen. Die meisten Zentren wie München oder Frankfurt gelten als ausgereizt. In Frankfurt liegt die Rendite bei rund 5%. In München, wo ein Faktor von bis zu 30 Jahresmieten angesetzt wird, nur noch bei etwas über 3%.

Deshalb richtet sich der Blick eher auf die Mittelzentren, in denen noch Objekte zu haben sind. Eine Grundlage zur Markteinschätzung bieten etwa die jährlichen Daten des Immobilienbewerters Persch Consult in Bad-Bramstedt.

Demzufolge liegen etwa in Mainz die durchschniltichen Anfangsrenditen zwischen 8% und 9%. In Augsburg zwischen 6,5% und 7%. Und in Karlsruhe zwischen 5,7% und 6,5%.

Diese Werte beziehen sich auf Wohn- und Geschäftshäuser. Gerade bei Wohnimmobilien haben sich die Renditen in jüngster Zeit verändert. Die Preise konnten auf breiter Front deutlich anziehen.

Mehr zum Thema: Rendite Wohnimmobilien – Deutschland holt auf

Bei Immobilien verhält es sich wie bei anderen Geldanlagen auch: Höhere Renditen gehen üblicherweise auf Kosten der Sicherheit. Welches Risiko ein Investor einzugehen bereit ist, sollte von dessen Fachkenntnis abhängen. Wer ein Schnäppchen machen will, sollte in der Lage sein, Objekte, Standorte und Marktpotenziale einzuschätzen.

9. Juli 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Ralf Hartmann
Von: Ralf Hartmann. Über den Autor

Ralf Hartmann arbeitet seit vielen Jahren im Bereich Wirtschaft und Finanzen und hat dabei stets besonders das Wohl des Lesers im Blick. Sein Ziel: Aufklären über Anlagemöglichkeiten und Chancen für interessierte Anleger.