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Eigentumswohnung: Prüfen Sie vor dem Kauf sämtliche Unterlagen

Besonders Niedrigzinsphasen veranlassen viele Menschen, darüber nachzudenken, sich den Traum von den eigenen 4 Wänden zu erfüllen.

Neben Häusern sind auch Eigentumswohnungen begehrt und es gibt viele Gründe, sich die Mieten zu sparen und stattdessen über einen Kauf nachzudenken.

Ein niedriges Zinsniveau ist aber nicht der einzige Aspekt, den potenzielle Käufer einer Eigentumswohnung beachten sollten. Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung muss sorgfältig geplant, gerechnet und abgewogen werden.

Ihre Finanzen: Nicht allein der Immobilienpreis ist entscheidend

Über Kreditrechner im Internet oder Beratungsgespräche bei Geldinstituten kann man schnell den eigenen Spielraum für einen Immobilienkauf herausfinden. Aber auch weitere Kosten sind zu beachten.

Die Grunderwerbssteuer ist ein solcher Posten, der auf jeden Fall einkalkuliert werden muss. Auch fallen häufig Notar- oder Gerichtskosten an. Hinzu kommen laufende Kosten, die auf den Besitzer von Eigentumswohnungen zukommen.

Vor allem das sogenannte Hausgeld muss berücksichtigt werden. Hierbei handelt es sich um meist monatliche Zahlungen, die Besitzer von Eigentumswohnung zu leisten haben.

Von diesem Geld werden beispielsweise Verwaltungskosten, Instandhaltungsmaßnahmen und sonstige Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums bezahlt.

Diese Faktoren müssen also berücksichtigt werden, wenn über die Finanzierung einer Eigentumswohnung nachgedacht wird. Die Aufnahme eines maßgeschneiderten Kredits spielt natürlich ebenfalls eine entscheidende Rolle.

Kredit für Eigentumswohnung – die Rolle des Eigenkapitals

Es ist immer von Vorteil, wenn bei der Finanzierung der Eigentumswohnung Eigenkapital eingebracht werden kann. Es gibt jedoch auch Modelle, bei denen eine sogenannte Vollfinanzierung ohne Eigenkapital möglich ist.

Dies geht jedoch meist mit höheren Zinsen einher, die man als Kreditnehmer zahlen muss. Deshalb ist es sinnvoll, 15-20% des Kaufpreises in Form von Eigenkapital einbringen zu können.

Für die Banken bedeutet dies eine gewisse Sicherheit, so dass eine Gewährung des Kredits zu besseren Konditionen möglich wird. Als Eigenkapital gilt natürlich Barvermögen, aber auch zum Beispiel Wertpapierbesitz, Bausparguthaben oder Grundbesitz.

Niedrigzinsen und Immobilienpreise – das Verhältnis macht‘s

Die besten Voraussetzungen hat man also, wenn man ausreichend Eigenkapital und sichere Einkünfte in ausreichender Höhe hat. Hat man kein oder nur wenig Eigenkapital, sollte man in einem Beratungsgespräch klären, ob eine Finanzierung dennoch möglich ist und welche Konditionen dann gelten.


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Man sollte das Zinsniveau allerdings auch mit den Preisen auf dem Immobilienmarkt abgleichen. In Zeiten niedriger Zinsen wird für viele Menschen ein Kauf interessant, was die Kaufpreise nach oben treiben kann.

Steigt das Zinsniveau wieder, ist es auch möglich, dass die Immobilienpreise aufgrund einer zurückgehenden Nachfrage sinken werden. Bei der Finanzierung einer Eigentumswohnung muss man also umsichtig und den eigenen Ansprüchen und Möglichkeiten entsprechend agieren.

Informationen über die Eigentumswohnung einholen

Planen Sie den Kauf einer Eigentumswohnung, ist es wichtig, vorher so viele Informationen zu sammeln wie möglich. Auf der üblicherweise jährlich stattfindenden Eigentümerversammlung werden alle Belange der Eigentümer durch Beschlüsse geregelt.

Lassen Sie sich vor Vertragsabschluss vom Verkäufer insbesondere den Wirtschaftsplan sowie alle Protokolle der Eigentümerversammlungen geben. Sie können diese Unterlagen mit Vollmacht des Verkäufers beim Verwalter einsehen, um sich ein besseres Bild von der Eigentümergemeinschaft zu machen.

Hinweis: Wenn Ihnen der Verkäufer der Wohnung bei Ihrer Bitte um Einsicht in die Protokolle mitteilt, dass diese nicht existieren, oder Sie bei der Einsichtnahme feststellen, dass die Protokollsammlung unvollständig ist, sollten Sie vom Kauf der Wohnung Abstand nehmen.

Denn dann finden Sie einen Fall nicht ordnungsgemäßer Verwaltung vor und Ärger mit dem Wohnungsverwalter ist vorprogrammiert. Aus den Protokollen der Eigentümerversammlung erhalten Sie Informationen, die für oder gegen Ihren Wohnungskauf sprechen können:

  • Sie erfahren, was an Reparaturen und Sanierungen geplant ist bzw. schon durchgeführt wurde, und somit auch von etwaigen Schwachstellen der Bausubstanz.
  • Die Protokolle geben Ihnen Aufschluss über die Eigentümergemeinschaft, in die Sie sich einkaufen. Wenn viele Unstimmigkeiten und Meinungsverschiedenheiten protokolliert sind, zeugt dies von schlechter Stimmung und mangelndem Zusammenhalt in der Hausgemeinschaft.
  • Sie informieren auch über die Instandhaltungsrücklage und eventuell geplante Sonderumlagen, die Sie in absehbarer Zeit zusätzlich zum Kaufpreis aufzubringen haben.

Keine zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft wählen

Wir raten Ihnen davon ab, sich in eine zerstrittene Wohnungseigentümergemeinschaft einzukaufen. Zum einen leidet bei einem Streit in der Sache meist auch das nachbarschaftliche Zusammenleben.

Zum anderen sind Prozesse innerhalb der Gemeinschaft ein zusätzlicher Kostenfaktor – auch für Sie als Wohnungskäufer. Jedoch muss nicht jeder Streit ein Grund sein, von einem Wohnungskauf abzusehen. Folgende Punkte können Streitigkeiten fördern:

  • Unklare und missverständliche Regelungen in Protokollen oder in der Teilungserklärung, z. B. über Fragen der Hausgeld-Abrechnungen sowie der Zuständigkeiten für die Instandsetzung.
  • Unhomogen zusammengesetzte Eigentümergemeinschaft: Ganz junge und sehr alte Bewohner, sehr unterschiedliche soziale Schichten sowie stark differierende Einkommen können zu Spannungen innerhalb der Gemeinschaft führen.

Gibt es zahlungsunfähige oder Mehrheitseigentümer?

Ärgerlich sind zahlungsunfähige oder -unwillige Eigentümer. Bei großen Gemeinschaften können Sie das in Einzelfällen nie ausschließen.

Jedoch sollten Sie bei der Einsicht in die Protokolle darauf achten, dass die Ausfälle überschaubar bleiben. Entnehmen Sie den Versammlungsprotokollen häufig auflaufende Gerichtsverfahren, sollten Sie von einem Kauf absehen.

Ebenfalls ungünstig für Sie ist es, wenn mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile bei einem Eigentümer liegen.

  • Der Mehrheitseigentümer kann gegen die restliche Gemeinschaft Beschlüsse herbeiführen, für die eine einfache Mehrheit ausreicht.
  • Die restliche Gemeinschaft kann keine Beschlüsse gegen den Mehrheitseigentümer herbeiführen.
  • Zahlungsausfälle des Mehrheitseigentümers belasten die Eigentümergemeinschaft besonders stark.

Achten Sie auf ausreichende Rücklagen

Den Protokollen können Sie auch entnehmen, welche Instandhaltungsmaßnahmen zukünftig anstehen. Das ist für Sie besonders wichtig, da Sie sich an diesen Maßnahmen finanziell beteiligen müssen.

Ist etwa eine Sanierung des Dachs oder der Fassade geplant, so müssen Sie damit rechnen, dass eine Sonderumlage auf Sie zukommt. Daher empfehlen wir Ihnen, unbedingt den aktuellen Stand des Rücklagenkontos zu erfragen. Bei Sanierungen und Reparaturen wird zunächst auf dieses angesparte Geld zurückgegriffen.

Bei mangelnder Deckung durch gebildete Rücklagen kann sonst eine Sonderumlage auf alle Eigentümer zukommen. Sind solche Sanierungsmaßnahmen geplant, müssen Sie die Kosten hierfür unbedingt in die Verhandlungen mit Ihrem Wohnungsverkäufer aufnehmen und vom Kaufpreis abziehen.

4. Juli 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.