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Grundsteuer: Die Einheitswertermittlung

Die Grundsteuer ist eine Realsteuer und richtet sich daher auschließlich nach dem Einheitswert des Grundstücks.

Die finanzielle Situation des Eigentümers spielt dabei keine Rolle.

Die Regelungen im Bewertungsgesetz schreiben vor, wie die Bestimmung des Einheitswerts durch das Finanzamt zu erfolgen hat.

Dabei wird meist auf 2 Verfahren zurückgegriffen: Das Sachwertverfahren und das Ertragswertverfahren.

Grundsteuer: Einheitswertermittlung nach dem Ertragswertverfahren

Mit dem Ertragswertverfahren wird der Wert der Immobilie auf Grundlage der erzielbaren jährlichen Rohmiete bestimmt. Im Bewertungsgesetz finden sich die genauen Regelungen dazu in § 184.

Beim Ertragswertverfahren wird der Bodenwert getrennt vom Gebäuderertragswert ermittelt. Beide zusammen ergeben den Ertragswert des Grundstücks.

Die getrennte Wertermittlung ist vorgeschrieben, da das Grundstück seinen Wert nicht verliert, das Gebäude aber eine begrenzte Restnutzungsdauer hat.


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Für den Gebäudeertragswert geht man vom Reinertrag des Grundstücks aus, das heißt, dass vom Rohertrag des Grundstücks die Bewirtschaftungskosten abgezogen werden müssen.

Das Ertragswerverfahren wird vor allem zur Wertermittlung bei Mietshäusern, aber auch Ein- und Zweifamilienhäusern sowie Mischnutzungen verwendet.

Zur Berechnung wird die erzielbare Jahresrohmiete mit dem Vervielfältiger multipliziert. Dabei handelt es sich um einen Standardwert, der Baujahr, Liegenschaftszins, Bauweise und Ausstattung des Gebäudes berücksichtigt und auch der Gemeindegröße Rechnung trägt.

Er kann der entsprechenden Tabelle aus dem Anhang des Bewertungsgesetzes entnommen werden.

Dieses Verfahren wird auch für Immobilien angewendet, die nicht vermietet sind. Dafür werden diese in theoretisch vermietbare Wohneinheiten zerlegt, auf deren Grundlage dann die Berechnung erfolgt.

Dabei muss die ortsübliche Miete angesetzt werden.

Grundsteuer: Einheitswertermittlung nach dem Sachwertverfahren

Bei der Bewertung im Sachwertverfahren nach § 189 des Bewertungsgesetzes wird der Gebäudesachwert ermittelt. Auch dies erfolgt getrennt vom Bodenwert.

Das Sachwertverfahren wird dann eingesetzt, wenn sich die erzielbare Jahresrohmiete des Gebäudes nicht berechnen lässt.

Das kann der Fall sein, wenn sich keine theoretisch vermietbaren Untereinheiten bestimmen lassen oder wenn das Gebäude besonders luxuriös ausgeführt ist.

Dann wird der Einheitswert aus den Herstellungskosten des Gebäudes abgeleitet. Dazu werden die für die entsprechende Bauart üblichen Herstellungskosten pro Kubikmeter mit dem umbauten Raum multipliziert.

Auch der Wert der Außenanlagen wird berücksichtigt. Bei höherem Gebäudealter wird ein Wertabschlag vorgenommen, um der geringeren Restnutzungsdauer Rechnung zu tragen.

Vergleichswertverfahren als Alternative

Das Vergleichswerverfahren nach § 183 des Bewertungsgesetzes stützt sich auf Kaufpreise von Grundstücken, die mit dem zu verkaufenden Grundstück ausreichend übereinstimmen.

Ein geeignetes Vergleichsgrundstück wäre zum Beispiel eines mit vergleichbarer Bebauung und Größe, das zudem in der Nachbarschaft liegt und daher auch von der Lage her vergleichbar ist.

Wichtig für Vermieter: Gegen den Einheitswertbescheid können bei berechtigten Zweifeln Rechtsmittel eingelegt werden. Diese müssen an die ausstellende Behörde, also an das Finanzamt gerichtet werden.

2. Oktober 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.