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Hausordnung im Mietverhältnis: Hausmusik und andere Störpunkte vermeiden

Hausmusik ist ein Thema, das in einem Mietshaus oft für Streit sorgen kann. Die Gerichte haben dazu entschieden, dass ein generelles Verbot der Hausmusik unzulässig ist. Dies gilt auch für so weitreichende Ruhezeitregelungen, die praktisch zum gleichen Ergebnis führen.

Beispiel: Vermieter dürfen in ihrer Hausordnung nicht festlegen, dass Hausmusik nur werktags von 9 bis 17 Uhr gestattet sein soll. Denn damit hätte etwa ein berufstätiger Mieter in der Regel kaum eine Möglichkeit zur Hausmusik.

Wie lange ein Mieter täglich ein Instrument spielen darf, hängt vom Einzelfall ab. Als Kriterien müssen die Art des Instruments, die Hellhörigkeit des Hauses sowie eventuelle Umgebungsgeräusche beachtet werden. Für die meisten Instrumente wird eine tägliche Übungszeit von 2 bis 3 Stunden zugestanden. Zu den Beispielen aus der Gerichtspraxis gehören:

Akkordeon: 1,5 Stunden zwischen 9 und 13 Uhr sowie zwischen 15 und 22 Uhr

Klarinette und Saxophon: täglich 2 Stunden, sonntags 1 Stunde

Schlagzeug: täglich außer sonntags bis zu 90 Minuten

Klavier: in einem hellhörigen Miethaus unter Einhaltung der Ruhezeiten bis zu 90 Minuten am Tag

Wichtig: Die genannten Beispiele dienen nur zur Orientierung in Streitfällen. Sie sind nicht dazu gedacht, dass man sie so in die Hausordnung aufnimmt.

Übrigens: Zu den zulässigen täglichen Musikzeiten gehören auch das „Einspielen“ auf einem Instrument sowie das Üben von Tonleitern. Und auf die Qualität der Hausmusik der Mieter kommt es also nicht an.

Wie Vermieter die Ruhezeiten richtig regeln

Die Hauptursache für Streit zwischen Bewohnern von Mietshäusern ist Lärm. Gerade weil Menschen häufig sehr unterschiedliche Lebensgewohnheiten haben, ist es für Vermieter immer noch wichtig, allgemeine Ruhezeiten verbindlich festzulegen. An die müssen sich alle Mieter, Bewohner und auch deren Besucher halten.

Daher ist es empfehlenswert in der Hausordnung folgende Zeiten als allgemeine Ruhezeiten zu bestimmen:


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  • Mittagsruhe von 13 bis 15 Uhr
  • Nachtruhe von 22 bis 7 Uhr
  • Sonntage und Feiertage als ganztägige Ruhezeiten

Wichtig: Auch außerhalb dieser allgemeinen Ruhezeiten sind die Mieter verpflichtet, störende Geräusche möglichst zu vermeiden.

Vorteil: Haben Vermieter die Ruhezeiten in der Hausordnung geregelt, sind diese verbindlich. Der Vermieter und jede Mietpartei hat dann das Recht, von jedem Mieter die Einhaltung dieser Ruhezeiten zu verlangen (OLG München, Urteil v. 21.01.92, Az. 13 2289/91).

Weitere wichtige Regelungen

1. Rauchen in Gemeinschaftsräumen

In der Hausordnung kann das Rauchverbot in gemeinschaftlichen Fluren und Treppenhäusern angeordnet werden. Achtung: Ein Rauchverbot innerhalb der Mietwohnung ist auch im Mietvertrag dagegen unzulässig, denn das Rauchen gehört zu ihrer vertragsgemäßen Nutzung (BGH, Urteil v. 28.06.06, Az. VIII ZR 124/05).

2. Taubenfütterung

Zulässigerweise kann Mietern in der Hausordnung untersagt werden, aus den Fenstern heraus Tauben und sonstige Vögel zu füttern. Denn durch die angelockten Tauben wird das Haus verschmutzt und die anderen Mieter durch den verursachten Lärm gestört.

3. Nächtliches Baden/Duschen

Nicht möglich ist es, dem Mieter das nächtliche Duschen/Baden zu verbieten. Allenfalls ist es möglich, dieses zwischen 22 und 6 Uhr auf etwa 30 Minuten zu beschränken (OLG Düsseldorf v. 25. 1. 1991 5 Ss 411/90).

4. Grillen

In einer Hausordnung kann das Grillen beschränkt bzw. ausgeschlossen werden, wenn dem Mieter zu diesem Zweck Gemeinschaftsflächen zur Verfügung stehen (LG Essen, Urteil v. 07.02.02, Az. 10 S 438/01). Auch ohne besondere Regelung darf der Mieter Nachbarn nicht unzumutbar beeinträchtigen.

5. Kinderlärm

Vor allem, wenn im Miethaus kleine Kinder wohnen, treten häufig Beeinträchtigungen auf, die nicht immer von allen Mietern akzeptiert und als Lärmstörungen angesehen werden. Die Gerichte haben entschieden, dass Mitbewohner und Nachbarn gegenüber Kinderlärm eine hohe Toleranz aufbringen müssen (etwa LG Berlin, Urteil v. 18.03.10, Az. 67 S 485/09).

Auch als störend empfundener Lärm von Kleinkindern, zum Beispiel Babygeschrei, lautes Trampeln und Herumrennen in der Wohnung oder Schreien im Treppenhaus, müssen die Mieter somit akzeptieren. Wenn die Mieter sich dennoch darüber beschweren, sollte man sie als Vermieter sofort darauf unmissverständlich hinweisen.

Die hinzunehmende Toleranz gegenüber Kindern im Haus endet aber, wenn die Eltern ihre Pflichten schuldhaft verletzen. Insofern kann geregelt werden, dass Kinder zu beaufsichtigen sind und das Spielen von Kindern im Treppenhaus untersagt ist. Auch kann und sollte die Nutzung eines Kinderspielplatzes während der Ruhezeiten untersagt sein.

6. Verschließen der Haustür

Hausordnungen regeln überwiegend, dass Haustüren nachts abgeschlossen werden müssen. So sieht auch die Muster-Hausordnung von GeVestor vor, dass aus Sicherheitsgründen (Einbruch, Diebstahl) die Hauseingangstür in der Zeit von 22 bis 6 Uhr verschlossen zu halten ist.

Mittlerweile wird gegen solche Regelungen aber eingewandt, dass dann aus Brandschutzgründen ein Fluchtweg versperrt sein kann (LG Köln, Urteil v. 25.07.13, Az. 1 S 201/12).

Tipp: Häufig besteht gerade bei älteren Mietern die Sorge, dass bei nächtlich unverschlossener Haustür das Einbruchsrisiko höher ist. Dabei ist gerade tagsüber das Einbruchsrisiko größer, wenn insbesondere die berufstätigen Mieter außer Haus sind. Als Lösung der unterschiedlichen Interessen – sprich: Einbruchs- und Brandschutz – empfehlen wir den Einbau eines speziellen Profilzylinders. Mit diesem können Vermieter eine verschlossene Tür auch ohne Schlüssel entriegeln (sogenannte Paniktür) und so das Haus bei Gefahr schnell verlassen.

Vorteil: Die Neuinstallation einer Sicherheitstür ist eine Modernisierung, aufgrund derer Vermieter zur Mieterhöhung berechtigt sind (LG Berlin, Urteil v. 02.12.03, Az. 64 S 196/03).

Die Checkliste „Heizen und Lüften“ an den Mieter geben

In der Regel kann Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung auf fehlerhaftes Heizen und Lüften durch die Mieter zurückgeführt werden. Trotz zahlreicher Hinweise in Beiträgen in Zeitschriften oder in TV-Sendungen wissen viele Mieter aber nicht, wie richtig gelüftet wird. Häufig wird so gut wie gar nicht oder zu selten gelüftet oder nur die „Kipplüftung“ durchgeführt.

Die Muster-Hausordnung von GeVestor legt deshalb Folgendes fest:

Die Mieträume sind ausreichend zu lüften. Dies gilt auch in der kalten Jahreszeit und auch für Räume, die nicht ständig benutzt werden. Größere Wasserdampfmengen, die beispielsweise beim Duschen oder Kochen entstehen, sind durch gezieltes Lüften der betreffenden Räume sofort nach außen abzuführen. Es ist grundsätzlich unzulässig, die Wohnung hin zum Treppenhaus zu lüften.

Tipp: Auch wenn man die Muster-Hausordnung von GeVestor verwendet, sollte der Mieter bei Vertragsschluss unbedingt darauf hingewiesen werden, wie wichtig richtiges Heizen und Lüften ist, da dies beiden Seiten viel Ärger, Streit und eventuelle Kosten erspart. Am besten kann man ihm die Checkliste „Heizen und Lüften“, die man auch im Internet unter www.gevestor-login.de im Download-Bereich herunterladen kann, geben.

Wichtig: Haben Vermieter im Rahmen einer Modernisierung die Gebäudefassade gedämmt bzw. Isolierglasfenster installiert, ist ein häufigeres Lüften erforderlich, um Schimmelschäden vorzubeugen. Hierauf müssen Vermieter ihren Mieter gegebenenfalls hinweisen, andernfalls gehen derartige Schäden zu Lasten des Vermieters (LG Berlin, Urteil v. 19.03.07, Az. 67 S 345/06).

29. Juli 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.