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Immobiliendarlehen: Was die Bank wissen darf

Ein Beispiel: Als Max Mustermann bei einer großen deutschen Geschäftsbank den Finanzierungsvertrag über ein Dreifamilienhaus zum Abschluss bringen wollte, staunte er nicht schlecht.

„Wir benötigen dann ein Mal pro Jahr eine detaillierte Darstellung Ihres Vermögens, Ihrer Schulden und Ihres Einkommens“, wurde er vom Kreditberater beschieden.

Auf seine Nachfrage, was die Bank machen würde, wenn er nun die Offenlegung seiner Finanzen verweigern würde, erhielt er die lapidare Antwort: „Dann können wir den Kredit über 800.000 € nicht bewilligen.“

Was auf den ersten Blick wie die typische Schikane eines aufgeblasenen Bankers aussieht, ist in Wahrheit eine Verpflichtung, der sich Banken bei der Vergabe größerer Kredite nicht so einfach entziehen können.

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Praxis-Tipp: Wenn Sie eine Baufinanzierung über mehr als 250 000 € abschließen wollen und von Ihrem Kreditberater auf die Offenlegungspflicht angesprochen werden, sollten Sie diese Frage nicht als Lappalie abtun.

Sie sollten stattdessen versuchen, gemeinsam mit Ihrer Bank eine vernünftige und möglichst wenig aufwändige Lösung für künftige Informationen zu finden.

Was Sie offenbaren müssen

Wenn ein Kunde einen Kredit von mehr als 250 000 € erhält, muss er gegenüber der Bank „seine wirtschaftlichen Verhältnisse laufend offen legen“.

Dies solle laut Gesetz idealerweise in Form von Jahresabschlüssen geschehen.


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Wie die Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse abzulaufen hat, ist im Gesetz nicht bis ins letzte Detail festgelegt. Normalerweise können von der Bank die folgenden Belege verlangt werden:

  • Auszüge von Kredit- und Darlehenskonten
  • Der aktuelle Stand von Sparverträgen, Sparbriefen oder Bausparverträgen
  • Auszüge von Wertpapierdepots oder Investmentkonten
  • Rückkaufwerte von Kapitallebensoder Rentenversicherungen
  • Belege über Miet- oder Zinseinkünfte
  • Nachweis über Gehalts- und Rentenzahlungen oder entsprechender Einkommensteuerbescheid

Hierbei gilt es als üblich, ein Mal pro Jahr der Bank die notwendigen Belege zur Verfügung zu stellen.

Kürzere Intervalle sind bei der Vorlegung dieser Belege nicht von Gesetzes wegen vorgesehen und werden in der Praxis von den Banken auch nur in besonders risikobehafteten Ausnahmefällen verlangt.

Immobiliendarlehen: Die Offenbarungspflicht gilt nicht immer

Nicht bei allen größeren Darlehen muss die Bank zwingend eine regelmäßige Offenlegung der wirtschaftlichen Verhältnisse verlangen.

Die Banken haben die Möglichkeit, bei „ausreichender Sicherstellung und Mitverpflichtung“ auf dieses Verfahren zu verzichten.

Hier kann die Bank eigenverantwortlich beurteilen, ab welchem Grad der Kreditsicherung diese Schwelle erreicht ist und sie auf den zusätzlichen Verwaltungsaufwand verzichten kann.

Wichtig: Von der Offenlegungspflicht wird die Entscheidung der Bank über die Bewilligung des Kredites nicht berührt.

Unabhängig davon, dass Sie zur regelmäßigen Information Ihrer Hausbank bereit sind, kann die Bank einen Kredit ablehnen oder entsprechende Risikozuschläge verlangen, wenn ihr das Engagement zu spekulativ erscheint.

Beispiel: Wenn Sie ein Haus im Wert von 1,2 Millionen finanzieren und dabei Eigenkapital in Höhe von 650.000 € einbringen, können Sie davon ausgehen, dass aufgrund des Eigenkapitalanteils von über 50 Prozent die Bank lediglich beim Abschluss des Darlehensvertrags Ihre Bonität prüft.

Praxis-Tipp: Wenn Sie schon die Karten auf den Tisch legen müssen, können Sie dieses notwendige Übel möglicherweise zu Ihren eigenen Gunsten nutzen.

Bei gut verdienenden Kunden mit einem üppigen Vermögen machen Banken bei den Darlehenskonditionen viel eher Zugeständnisse als beim „Normalkunden“.

Aber auch wenn Sie damit leben müssen, dass Sie Ihre Bank regelmäßig über Einkommen und Vermögen informieren müssen, brauchen Sie diese Tatsache nicht unbedingt negativ zu bewerten.

Wenn Bankberater und Steuerberater über entsprechende fachliche Kompetenz verfügen, können solche „Bilanzen“ auch genutzt werden, um Ihre persönliche Vermögensplanung wirtschaftlich und steuerlich zu optimieren.

8. November 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.