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Kündigung trotz Nachzahlung möglich

Ihr Mieter befindet sich mit zwei Monatsmieten in Rückstand.

Noch bevor Sie das Kündigungsschreiben abgeschickt haben, geht eine Zahlung auf Ihrem Konto ein.

In vielen Fällen können Sie auch jetzt noch kündigen.

Etliche Vermieter gehen davon aus, dass sie nicht mehr kündigen dürfen, wenn zum Zeitpunkt der Kündigungserklärung der Zahlungsrückstand des Mieters wegen zwischenzeitlicher Zahlungen nicht mehr in Höhe von mindestens 2 Monatsmieten besteht.

Das stimmt jedoch nicht.

Richtig ist: Nur wenn der Mieter die fehlenden Monatsmieten vollständig ausgeglichen hat, verlieren Sie Ihre Kündigungsmöglichkeit. Zahlt er aber nur einen Teil seiner Mietschulden ab, dürfen Sie immer noch kündigen, selbst wenn nach der Teilzahlung die verbliebenen Rückstände nicht mehr die Höhe von 2 Monatsmieten erreichen

Zahlungsrückstand für mindestens einen Tag

Entscheidend ist nur, dass mindestens an einem einzigen Tag vor Ihrer Kündigung ein Zahlungsrückstand in der erforderlichen Höhe bestanden hat.

Die monatliche Miete inklusive Betriebskostenvorauszahlungen beträgt 650 €. Am 7.4. befindet sich der Mieter mit 2 Monatsmieten, also 1.300 €, in Verzug. Am 15.4. zahlt er 1.000 €. Weil der Mietrückstand nicht in voller Höhe ausgeglichen wurde, kann der Vermieter am 20.4. immer noch fristlos kündigen.

Es spielt keine Rolle, dass jetzt nur noch 300 € offen sind, also keine 2 Monatsmieten mehr, ja sogar weniger als 1 Monatsmiete.


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Ihr Kündigungsrecht hängt vom Zahlungszeitpunkt ab

Haben Sie die Kündigung bereits abgeschickt und zahlt der Mieter kurz darauf sämtliche Rückstände, kommt es auf den genauen Zeitablauf an:

Hat Ihr Mieter das Überweisungsformular bereits bei seiner Bank abgegeben oder per Online-Auftrag veranlasst, bevor ihm Ihre Kündigung zugegangen ist, dann ist Ihre Kündigung unwirksam. Hat er die Zahlung aber erst veranlasst, nachdem er Ihre Kündigung erhalten hatte, ist die Kündigung wirksam.

In einem Gerichtsprozess ist es Sache Ihres Mieters zu beweisen, dass er schon vor Zugang Ihrer Kündigung die Zahlung in voller Höhe veranlasst hat. Gelingt ihm dieser Beweis nicht, bleibt Ihre Kündigung wirksam.

Wohnraummieter genießen besondere Schonfrist

Haben Sie dem Mieter einer Wohnung fristlos wegen Zahlungsverzugs gekündigt, können Sie noch nicht sicher sein, dass er auch tatsächlich ausziehen muss.

Dem Wohnungsmieter hat der Gesetzgeber nämlich eine allerletzte Chance eingeräumt, das Mietverhältnis auch nach Zugang einer wirksamen fristlosen Kündigung noch durch nachträgliche Zahlung zu retten.

Achtung: Diese sogenannte Schonfrist gilt nicht nur, wenn Ihr Mieter unmittelbar nach Erhalt Ihrer Kündigung die offenen Forderungen vollständig begleicht.

Auch wenn er zunächst nichts tut und Sie schließlich die Räumungsklage beim Amtsgericht einreichen, kann er immer noch nachträglich durch die Ausgleichszahlung Ihre Kündigung unwirksam machen.

Übrigens spielt es keine Rolle, ob Ihr Mieter seine Rückstände persönlich zahlt oder jemand anderes die offenen Mietforderungen für ihn begleicht.

Ein in der Praxis häufiger Fall: Das Wohnungs- oder Sozialamt verpflichtet sich innerhalb der Schonfrist Ihnen gegenüber, die offenen Mietforderungen zu begleichen. Auch dies führt zur Unwirksamkeit Ihrer fristlosen Kündigung.

Es ist leider nicht erforderlich, dass sich das Amt gleichzeitig verpflichtet, auch die zukünftigen Mietzahlungen für den Mieter zu übernehmen.

Erst wenn nach Zustellung der Räumungsklage 2 weitere Monate verstrichen sind, ohne dass der Mieter bis dahin die Rückstände gezahlt hat, bleibt Ihre Wohnraumkündigung endgültig wirksam.

Schonfrist darf Mieter nur einmal in 2 Jahren nutzen

Die Möglichkeit, durch Zahlung sämtlicher Rückstände die ursprünglich wirksame Kündigung wieder zu beseitigen, besteht für den Mieter immer nur 1-mal innerhalb von 2 Jahren. Die Frist beginnt mit dem Zugang Ihrer ersten Kündigung beim Mieter.

Beispiel: Ein Wohnungsmieter erhält am 20.4.2008 eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs. Er gleicht die Rückstände am 1.5.2008 vollständig aus, die Kündigung wird dadurch unwirksam. Zu Beginn des Jahres 2010 gerät der Mieter wieder in Zahlungsverzug.

Der Vermieter kündigt erneut fristlos.

Geht diese Kündigung dem Mieter spätestens am 20.4.2010 zu, kann er durch nachträgliche Zahlung der Rückstände das Mietverhältnis nicht noch einmal retten. Die Kündigung bleibt wirksam.

Geht die neue Kündigung aber erst am 21.4.2010 oder später zu, kann der Mieter sich wieder neu auf eine Schonfrist berufen und durch Zahlung sein Mietverhältnis retten

Behalten Sie deshalb diese 2-Jahres- Frist im Blick, wenn Ihr Mieter schon einmal durch nachträgliche Zahlung um eine fristlose Kündigung herumgekommen ist.

Heben Sie den Nachweis über den Zugang Ihrer Kündigung bis zum Ablauf der 2-Jahres-Frist auf. Gerät Ihr Mieter in dieser Zeit erneut in Zahlungsverzug, warten Sie mit Ihrer neuen Kündigung nicht zu lange.

Tipp: Kündigen Sie hilfsweise fristgerecht

So können Sie verhindern, dass Ihr Wohnungsmieter nach Ihrer Kündigung doch noch zahlt und so die Kündigung hinfällig macht: Verbinden Sie Ihre fristlose Kündigung mit einer hilfsweise ausgesprochenen fristgerechten Kündigung. Letztere wird durch nachträgliche Zahlung nämlich nicht unwirksam.

20. Dezember 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.