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Mietrecht Haus: Was eine Hausordnung regeln muss

Notwendig oder überflüssig? So haben Sie die Hausordnung im Griff.

Manche Hausordnungen passen auf ein DIN-A4-Blatt. Andere stellen ein umfassendes Regelwerk dar, das fast die Länge des Mietvertrags erreicht. Wie auch immer: Die Länge einer Hausordnung sagt nichts über deren Qualität aus – und umstritten sind die Regelungen in der Hausordnung fast immer.

In diesem Beitrag finden Sie eine Auswahl von Regelungspunkten, die im Zusammenhang mit der Aufstellung einer Hausordnung immer wieder diskutiert werden.

Mietrecht Haus: Balkon

Soweit im Mietvertrag nichts anderes geregelt ist, darf der Mieter am Balkon Blumenkästen aufhängen.

Diese müssen allerdings so angebracht werden, dass die Abflüsse nicht durch herabfallende Blätter verstopft und dass Passanten und übrige Hausbewohner nicht gefährdet werden.

Hausordnung: Berufsausübung

Homeoffice ist groß im Kommen. Diese Entwicklung wirft unter anderem auch die Frage auf, inwieweit derartige Tätigkeiten noch vom vertragsgemäßen Wohnen umfasst werden.

Wenn die Mieträume lediglich zu Wohnzwecken vermietet worden sind, darf Ihr der Mieter den Vertragszweck nicht einfach ändern und in der Wohnung etwa ein Gewerbe oder eine freiberufliche Praxis betreiben.

Eine gewisse Überschneidung von beruflicher oder gewerblicher Tätigkeit in einer Wohnung ist jedoch nicht ausgeschlossen, solange der ursprünglich vereinbarte Zweck des Mietvertrages, nämlich das Wohnen, bestehen bleibt. Eine solche Nutzung wäre nur zulässig, wenn dadurch

  • keine unzumutbaren Nachteile oder Belästigungen für andere Bewohner des Hauses entstehen,

  • die Gefahr einer Beschädigung der Wohnung oder des Mietgrundstücks nicht unzumutbar erhöht wird, und


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  • eine Veränderung des Charakters oder der Beschaffenheit der Wohnung nicht eintritt.

Es kommt also für die Zulässigkeit der Berufsausübung innerhalb der Wohnung entscheidend auf die Außenwirkung an. Berufliche Tätigkeiten, die wenig oder keine Außenwirkung haben, sind generell erlaubt.

Beispiel: Heimarbeit am PC, eine Tätigkeit als Autor oder gelegentlicher Nachhilfeunterricht eines Lehrers.

Mietrecht Haus: Besuch

Ein Besuchsverbot in der Hausordnung auch für die Zeit nach 22.00 Uhr ist unwirksam.

Zum grundrechtlich geschützten Kernbereich des Wohnens gehört es, dass der Mieter nach eigenem Belieben Besuch empfangen kann, solange dadurch nicht der Vertragszweck gestört, die Mietsache beeinträchtigt oder ein anderer Hausbewohner belästigt wird.

Hausordnung: Gartennutzung

Bei der Vermietung eines Einfamilienhauses mit umliegendem Garten ist auch bei Fehlen einer ausdrücklichen Vereinbarung im Mietvertrag davon auszugehen, dass der Garten mit vermietet ist.

Nichts anderes kann dann gelten, wenn ein Mittel- oder Endreihenhaus oder eine Doppelhaushälfte vermietet ist. Handelt es sich bei den Mieträumen dagegen um eine Wohnung in einem Mehrfamilienhaus, ist der Mieter nur dann zur Gartennutzung berechtigt, wenn dies im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart ist.

Heizen und Lüften

Der Mieter muss sein Heiz- und Lüftungsverhalten den jeweiligen baulichen Gegebenheiten anpassen. Er muss allerdings keine eigenen Ermittlungen darüber anstellen, wie er einer Feuchtigkeit effektiv vorbeugen bzw. begegnen kann.

Nach ständiger Rechtsprechung muss der Mieter immer nur im zumutbaren Umfang Lüften und Heizen. Von ihm kann nicht verlangt werden, dass er die Fenster ständig weit öffnet. Andererseits reicht ein vorübergehendes Schrägstellen der Fenster nicht aus, weil dabei kein ausreichender Luftaustausch stattfindet.

Ein tägliches, mehrmaliges Stoßlüften für jeweils 10 Minuten kann andererseits bereits unzumutbar sein. Auch kann von einem Mieter, so die Rechtsprechung, der tagsüber zu Hause ist, ein anderes Lüftungsverhalten erwartet werden als von einem berufstätigen Mieter, der sich tagsüber außer Haus befindet.

Müllentsorgung

Als Vermieter sind Sie verpflichtet, Ihren Mietern einen zumutbaren Platz zum Abstellen der Mülltonne zur Verfügung zu stellen. Die üblichen, mit der Müllentsorgung verbundenen Lärmbelästigungen, hat der Mieter hinzunehmen.

Dass Mülltonnen außerhalb der Wohnung auf dem Mietgrundstück abgestellt werden, ist üblich und beeinträchtigt das Wohnen nicht.

Rauchen

Im Zuge seiner Lebensgestaltung steht es dem Mieter frei, innerhalb der Wohnung zu rauchen. Das führt zwangsläufig zu einer Ablagerung von Schadstoffen auf Tapeten, Decken, Gardinen usw. Die mit dem Rauchen verbundenen Ablagerungen in der Wohnung muss der Vermieter tolerieren.

Das gilt jedoch nicht ausnahmslos. Ein exzessives, zu einer nachhaltigen Schädigung führendes Verhalten des Mieters, ist stets als vertragswidrig anzusehen. Das soll auch für ein übermäßig intensives Rauchen gelten. Die Grenzen der vertragsgemäßen Nutzung der Wohnung sollen überschritten sein, wenn die Tapeten in Wohnzimmer, Flur und Küche nach einer Mietzeit von nur zwei Jahren insgesamt dreimal gestrichen werden müssen, um die Tabakspuren zu beseitigen.

Wenn Nachbarn auf ihrem Balkon rauchen, muss das in der Regel hingenommen werden. Dies wurde mit folgender Begründung angenommen: Das Rauchen ist in der Gesellschaft akzeptiert. Soweit der Mieter auf dem Balkon seiner Wohnung und damit praktisch im Freien raucht, bewegt er sich im Rahmen der von ihm von der Verfassung für sein Verhalten eröffneten Freiräume.

Ruhezeiten

Die Regelung von Ruhezeiten ist ein „Klassiker“ in jeder Hausordnung. Als Ruhezeiten gelten weithin die Zeiträume von 13.00 bis 15.00 Uhr und von 22.00 bis 7.00 Uhr.

An Wochenenden gelten Besonderheiten: Sonnabends gilt die Ruhezeit bis 8.00 Uhr und abends bereits ab 19.00 Uhr; sonntags ist ganztägig Ruhe zu halten.

Treppenhaus

In Mehrfamilienhäusern kann man immer wieder erleben, dass das Podest vor der Wohnungseingangstür als willkommene Abstellfläche gilt – sei es für Schuhe und Schuhschränke sowie Gegenstände aller Art bis hin zur kompletten Garderobe.

Das Aufstellen einer Garderobe oder eines Schuhregals im Hausflur gehört allerdings nicht mehr zum vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung. Zusätzlich sind die Erfordernisse eines effektiven Brandschutzes zu berücksichtigen. Das bedeutet, dass das Treppenhaus als Fluchtweg nutzbar bleiben muss.

Wäsche waschen

Haben Sie Ihren Mietern für die Wäsche einen dafür bestimmten Trockenplatz zur Verfügung gestellt, können Sie verlangen, dass Ihre Mieter diesen auch nutzen. Ist den Mietern dagegen kein oder ein nicht ausreichender Trockenplatz zur Verfügung gestellt worden, darf die Wäsche beispielsweise auch im Badezimmer getrocknet werden.

Der Mieter muss allerdings durch ausreichendes Lüften dafür Sorge tragen, dass keine Feuchtigkeitsschäden entstehen.

7. April 2004

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.