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Mietrecht: Richten Sie Ihre Räumungsklage gegen alle Bewohner

Das ist die Situation:

Sie haben vor 5 Jahren an eine alleinstehende Frau vermietet.

Vor 2 Jahren hat die Mieterin geheiratet und der Ehemann ist zur Mieterin gezogen.

Nachdem die Mieterin seit einigen Monaten im Zahlungsverzug ist, kündigen Sie ihr fristlos.

Allerdings zieht die Mieterin nicht aus, sodass Sie gezwungen sind zu klagen. Sie erheben daher vor dem zuständigen Amtsgericht eine Räumungsklage gegen die Mieterin.

Das ist die Falle:

Sie werden zwar die Räumungsklage gewinnen, allerdings hat der mit der Räumung beauftragte Gerichtsvollzieher lediglich einen Räumungstitel gegen die Mieterin, nicht aber gegen den Ehemann.


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Dieser kann sich zu Recht weigern die Wohnung zu räumen, mit der Folge, dass Sie gezwungen sind, gegen den Ehemann ebenfalls eine Räumungsklage zu erheben.

Räumungstitel auch gegen Ehegatten erforderlich

Sie müssen genau recherchieren, wer in der Wohnung aktuell wohnt. Lebt der Mieter mit seinem Ehepartner in der Wohnung, ist die Räumungsklage auch gegen diesen zu erheben, selbst wenn der Ehepartner nicht Mietvertragspartei ist.

Denn nach der Rechtsprechung des BGH kann der Gläubiger aus einem Räumungsurteil gegen den Mieter, nicht gegen den im Titel nicht aufgeführten Ehepartner vollstrecken.

Gilt auch für Lebenspartner

Dies gilt auch für den nichtehelichen Lebenspartner Ihres Mieters.

Der BGH hat sich in einer sehr bedeutsamen Entscheidung (BGH, Beschluss v. 19.03.08, Az. I ZB 56/07) mit dieser Frage befasst und entschieden, dass für die Räumungsvollstreckung ein Vollstreckungstitel auch gegen den nichtehelichen Lebensgefährten erforderlich ist, wenn dieser Mitbesitz an der Wohnung begründet hat.

Ein Mitbesitz an der Wohnung muss sich aber aus den Umständen klar und eindeutig ergeben.

Von Mitbesitz kann ausgegangen werden, wenn der Lebenspartner ebenfalls über Wohnungsschlüssel verfügt und damit wie der Mieter verfährt. Zudem hat er seinen Namen sowohl am Klingelschild als auch am Briefkasten neben dem Namen des Mieters angebracht.

Oder aber der Mieter zeigt Ihnen gegenüber die beabsichtigte oder schon erfolgte Aufnahme des Lebensgefährten in die Wohnung an. Ein weiteres wichtiges Anzeichen ist, wenn sich der Lebenspartner unter der Adresse der Wohnung, die Sie vermieten, nach dem jeweiligen Meldegesetz angemeldet hat.

Gegen Kinder kein Räumungstitel notwendig

Minderjährige Kinder, die mit ihren Eltern zusammenleben, müssen allerdings nicht auf Räumung verklagt werden. Denn diese haben grundsätzlich keinen Mitbesitz an der gemeinsam genutzten Wohnung, sodass ein Räumungstitel gegen die Eltern ausreicht.

Auch das Erreichen der Volljährigkeit während des Mietverhältnisses ändert daran in der Regel nichts.

Anfrage beim Einwohnermeldeamt ratsam

Lebt der Mieter in der Wohnung gemeinsam mit seinem Ehepartner, ist eine Räumungsklage auch gegen diesen zu richten.

Ist unklar, ob der Mieter die Wohnung mit einem nichtehelichen Lebensgefährten bewohnt, sollten Sie dies vor Einleitung des Klageverfahrens klären, zum Beispiel dadurch, dass Sie eine Auskunft beim Einwohnermeldeamt einholen.

Dann sind Sie bei der späteren Räumung vor unliebsamen Überraschungen gefeit.

31. Oktober 2012

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.