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Räumungsklage: Was Sie unbedingt beachten müssen

Wer eine Räumungsklage als letztes Mittel sieht muss gewisse Moment verschiedene Aspekte sorgsam prüfen. Zwei davon seien an dieser Stelle für Sie aufgezeigt und praxisnah erklärt.

Gegen wen Sie die Räumungsklage erheben müssen

Auch diese Frage bedarf besonders sorgfältiger Prüfung. Denn mit einem Urteil können Sie nur denjenigen zur Räumung zwingen, gegen den es ergangen ist.

Beispiel: Sie haben einen Mietvertrag mit Herrn M. Nachdem Herr M. seine Miete nicht mehr gezahlt hat, kündigen Sie fristlos. Vor Gericht obsiegen Sie und Herr M. wird zur Räumung der Wohnung verurteilt.

Als der von Ihnen beauftragte Gerichtsvollzieher in der Wohnung eintrifft, findet er dort die Lebensgefährtin von M. vor. Der Gerichtsvollzieher weigert sich, die Wohnung zu räumen.

„Wieso – ich habe doch keinen Mietvertrag mit der Lebensgefährtin von Herrn M.“, werden Sie sagen. Die Rechtsprechung sieht das allerdings anders. Sie billigt der nichtehelichen Lebensgefährtin ein eigenständiges Besitzrecht an der Wohnung zu.

Dies hat zur Folge, dass Sie nicht nur einen Räumungstitel gegen Herrn M., sondern auch gegen dessen Lebensgefährtin benötigen. Gleiches gilt natürlich erst recht für die Ehepartner Ihrer Mieter.

Sie gehen auf Nummer sicher, wenn Sie alle erwachsenen Mitbewohner auf Herausgabe der Wohnung verklagen.

Denkbar ist aber auch der umgekehrte Fall.

Beispiel: Sie haben die Wohnung an Herrn M. und dessen Lebensgefährtin Frau S. vermietet. Frau S. ist bereits ausgezogen. Der Mietvertrag mit ihr besteht aber nach wie vor.

Eine Räumungsklage gegen Frau S. ist in dieser Konstellation nicht erforderlich. Stellen Sie aber, bevor Sie nur gegen Herrn M. klagen, sicher, dass Frau S. die Wohnung tatsächlich nicht mehr bewohnt. Sonst könnten Sie bei der Räumung eine böse Überraschung erleben.

Wann der Abschluss eines Vergleichs für Sie sinnvoll sein kann

Kommt es zur mündlichen Verhandlung, wird der Richter – wie eingangs dargestellt – mit Ihnen erörtern, ob der Abschluss eines Vergleichs in Betracht kommt. Sie sollten daher bereits vor der Verhandlung überlegt haben, ob eine vergleichsweise Beendigung des Rechtsstreits für Sie denkbar ist und wie ein Vergleich sinnvollerweise aussehen könnte.

Für den Abschluss eines Vergleichs spricht, dass der Prozess schnell beendet ist und Sie Ihr Ziel, die Wohnung freizubekommen, kurzfristig erreichen. Ob der Abschluss eines Vergleichs für Sie günstig ist, hängt dennoch von vielen Faktoren ab und sollte daher sorgfältig überlegt werden.


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Was Sie bei Ihren Überlegungen berücksichtigen sollten, lässt sich anhand des folgenden Beispielfalls veranschaulichen:

Beispiel: Ihr Mieter hat seit drei Monaten seine Miete nicht mehr gezahlt. Sie haben ihm daraufhin fristlos gekündigt. Im Laufe des Rechtsstreits behauptet der Mieter mehrere Mängel an der Mietsache und stellt sich auf den Standpunkt, er sei wegen dieser Mängel zu einer 50%igen Mietminderung berechtigt. Die Kündigung sei daher unwirksam.

Selbst wenn an den behaupteten Mängeln nichts dran ist, sind Sie bei einer derartigen – in der Praxis sehr häufig anzutreffenden Konstellation – einem nicht unerheblichen Pro-

zessrisiko ausgesetzt. Denn das Gericht wird im Regelfall nicht selbst prüfen können, ob die von Ihrem Mieter behaupteten Mängel tatsächlich vorliegen. Es wird also die Einholung eines Sachverständigengutachtens anordnen. Diese Gutachten sind mit erheblichen Kosten verbunden.

Unter 1.500 € macht sich kaum ein Sachverständiger auf den Weg. Und das Risiko für Sie, auf diesen Kosten sitzen zu bleiben, ist bei Mietern, die bereits ihre Miete nicht mehr zahlen können, alles andere als gering.

Praxis-Tipp: Überlegen Sie, ob es nicht unter Umständen sinnvoll ist, bereits in einem frühen Prozessstadium die Notbremse zu ziehen. Es kann wirtschaftlicher sein, auf möglicherweise ohnehin uneintreibbare Forderungen zu verzichten, als noch weiteres Geld sinnlos zu investieren.

In einer solchen Konstellation kann es sich anbieten, etwa auf einen Teil der rückständigen Mieten zu verzichten, um die schnelle Räumung der Wohnung zu erreichen.

Ein Vergleich könnte dann so aussehen:

Ihre Vorteile:

  1. Der Mieter hat einen Anreiz, die Wohnung schnell zu räumen. Ein zeit- und kostenträchtiges Zwangsräumungsverfahren entfällt. Sie können alsbald weitervermieten und es entstehen keine weiteren Mietausfälle.
  2. Der Beklagte verpflichtet sich, an den Kläger an rückständiger Miete für die Zeit bis zum 31.01.2005 einen Betrag von 3.600 € zu zahlen.
  3. Der Beklagte verpflichtet sich, die von ihm innegehaltene Wohnung … (genaue Bezeichnung) zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben.
  4. Räumt der Beklagte die in Ziff. 2 bezeichnete Wohnung bis zum 15.07.2005 erlässt der Kläger dem Beklagten einen Teilbetrag in Höhe von 1.500 €. Der Beklagte nimmt diesen Erlass an.
  5. Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Vergleichs.
  6. Hält Ihr Mieter sich nicht an die vereinbarte Räumungsfrist, haben Sie einen Räumungs- und Zahlungstitel in voller Höhe, aus dem Sie die Zwangsvollstreckung betreiben können.

Denkbar ist aber auch, dass Sie im Vergleichswege das Mietverhältnis aufrechterhalten, falls der Mieter seine Mietschulden vollständig begleicht. Dies kann dann vorteilhaft sein, wenn Sie Ihren Mieter doch behalten wollen, etwa weil davon auszugehen ist, dass er künftig seine Miete wieder zahlen wird. Es kann dann für Sie sinnvoller sein, Ihrem Mieter eine zweite Chance einzuräumen. Denn: Jeder Mieterwechsel ist mit Mühe und Kosten verbunden.

In dieser Konstellation könnte ein Vergleich so aussehen:

  1. Der Beklagte verpflichtet sich, an den Kläger an rückständiger Miete für die Zeit bis zum 31.01.2005 einen Betrag von 1.800 € zu zahlen, und zwar in monatlichen Raten zu je 200,- Euro, beginnend ab Februar 2005, und zwar jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats. Kommt der Beklagte mit der Zahlung einer Rate mit mehr als drei Werktagen in Verzug, so ist der gesamte Restbetrag sofort fällig.* Daneben ist von dem Beklagten die laufende Miete von derzeit monatlich 420,75 € jeweils bis zum dritten Werktag eines Monats zu zahlen.
  2. Der Beklagte verpflichtet sich, die von ihm innegehaltene Wohnung … (genaue Bezeichnung) zu räumen und geräumt an den Kläger herauszugeben. Der Herausgabeanspruch ist jedoch gehemmt, wenn und solange der Beklagte die in Ziff. 1. übernommene Zahlungsverpflichtung pünktlich erfüllt. Der Herausgabeanspruch erlischt nach pünktlicher Zahlung des Vergleichsbetrages. Die Parteien sind sich darüber einig, dass dann ein neues Mietverhältnis über die o.g. Räume zu den Bedingungen des bisher geltenden Vertrages begründet wird.
  3. Der Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits einschließlich des Vergleichs zu tragen.

*Die Ratenzahlung ist ein geeignetes Entgegenkommen von Ihrer Seite. Es wird Sie nicht sonderlich schmerzen und erhöht die Chance, dass die Mietrückstände tatsächlich ausgeglichen werden.

Ihr Vorteile:

  • Sie bekommen sämtliche rückständigen Forderungen. Sie brauchen keinen neuen Mieter zu finden. Hält der Mieter sich nicht an die Abmachung, d. h. zahlt er auch nur eine Rate nicht pünktlich, halten Sie sofort einen Vollstreckungstitel in der Hand, mit dem Sie die Zwangsräumung betreiben können.

25. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.