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Räumungsklage: Wieso Sie auch den Erfolgsfall bedenken sollten

Wer eine Räumungsklage erhebt und vor Gericht zieht, kann, positiv gewendet, so manche Überraschung erleben. Was beispielsweise tun, wenn der Mieter im laufenden Verfahren die Miete doch noch zahlt?

Aber selbst, wenn der Prozess seinen gewohnten Weg geht und man am Ende als Sieger da steht: Was tun?

Praxisnahe Antworten auf diese ganz sicher essentiellen Fragen gibt es hier.

Im Laufe des Prozesses zahlt der Mieter seine Mietschulden – was nun?

Auch diese Konstellation ist in der Praxis häufig anzutreffen. Merkt der Mieter, dass es ernst wird, gleicht er seine Mietschulden in letzter Minute doch noch aus.

Beispiel: Sie haben wegen eines Mietrückstandes von 2 Monatsmieten fristlos gekündigt. Am 1.7.2005 erheben Sie Räumungsklage, die dem Mieter am 30.7.2005 zugestellt wird. Am 15.8.2005 gleicht er den gesamten Mietrückstand aus.

Im Fall des Ausgleichs der Mietschulden durch den Mieter kann Ihre Kündigung unwirksam werden. Dies allerdings nur unter zwei Voraussetzungen.

  • Der Mieter zahlt innerhalb von zwei Monaten, nach dem ihm die Klage zugestellt wurde.

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Beachten Sie: Gleiches gilt, wenn sich eine öffentliche Stelle, im Regelfall das Sozialamt, zum Ausgleich der Rückstände verpflichtet.

  • Es darf in den letzten zwei Jahren nicht bereits eine Kündigung wegen Zahlungsverzugs vorausgegangen sein.

Praxis-Tipp: Es macht nun keinen Sinn mehr, die Räumungsklage weiter zu verfolgen. Diesen Prozess würden Sie verlieren. Nehmen Sie aber keinesfalls die Klage zurück, sonst laufen Sie Gefahr, dass das Gericht Ihnen die Prozesskosten auferlegt.

Legen Sie dem Gericht dar, wann die Zahlung erfolgte und dass Sie wegen dieser Zahlung den Rechtsstreit für erledigt erklären. Die so genannte „Erledigterklärung“ ist der juristische Fachbegriff für diese Konstellation.

Das Gericht wird dann eine abschließende Kostenentscheidung treffen und die Prozesskosten Ihrem Mieter auferlegen.

Prozess gewonnen – und nun?

Sie halten endlich das Urteil zu Ihren Gunsten in der Hand. Ihr Ziel haben Sie damit aber noch immer nicht erreicht. Denn es ist nicht gesagt, dass Ihr Mieter das Urteil auch befolgen wird. Sie müssen also unter Umständen die Zwangsvollstreckung betreiben.

Hierfür müssen Sie nicht abwarten, ob Ihr Mieter ein Rechtsmittel gegen das Urteil einlegt, was er innerhalb eines Monats tun kann. Wollen Sie schon vorher vollstrecken, müssen Sie aber eine Sicherheitsleistung hinterlegen. Die Höhe der Sicherheitsleistung ist im Urteil beziffert.

Möglicherweise wurde Ihrem Mieter im Urteil auch eine Räumungsfrist eingeräumt. Dann müssen Sie mit der Zwangsvollstreckung abwarten, bis die Räumungsfrist abgelaufen ist.

Achtung: Selbst wenn im Urteil keine Räumungsfrist enthalten ist, sind Sie noch nicht auf der sicheren Seite. Denn Ihr Mieter kann auch noch im Nachhinein eine Räumungsfrist beantragen. Bewilligt das Gericht die Räumungsfrist, kann der Gerichtsvollzieher die Räumung nicht durchführen.

Üblich sind Räumungsfristen zwischen drei und sechs Monaten. Die konkrete Dauer steht im Ermessen des Gerichts. Dieses hat die Interessen des Mieters, nicht „auf der Straße zu stehen“, mit Ihrem Interesse, den Schaden so gering wie möglich zu halten und alsbald neu zu vermieten, gegeneinander abzuwägen.

Gründet sich Ihr Räumungsanspruch (also die Kündigung) auf einen Zahlungsverzug bzw. eine grobe Pflichtverletzung des Mieters (z. B. anhaltende Ruhestörungen), sehen die Gerichte Ihr Interesse an schneller Räumung als von größerem Gewicht an und gewähren allenfalls eine kurze Räumungsfrist von wenigen Monaten.

Ansonsten ist nach dem Gesetz im schlimmsten Fall eine Höchstfrist von einem Jahr möglich, gerechnet ab der Rechtskraft des Räumungsurteils.

25. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.