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Sanierungsbeschluss: Ohne Alternativangebote ist er rechtswidrig

Ein Beschluss über eine Sanierung verstößt gegen den Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn nicht drei Alternativangebote vor der Beschlussfassung eingeholt wurden. Dabei spielt es keine Rolle, wenn das per Beschluss beauftragte Unternehmen bereits früher für die Eigentümergemeinschaft tätig war.

Dies entschied das Landgericht Dortmund im Oktober 2014. Ein Beschluss wird aber nicht dadurch rechtswidrig, wenn die Einladung zu der Eigentümerversammlung unter Verstoß gegen die Ladungsfrist versendet wurde. Dies gilt insbesondere dann, wenn auf der Eigentümerversammlung alle Mitglieder der Gemeinschaft erschienen bzw. vertreten waren.

Der Fall: Anfechtung des Sanierungsbeschlusses

Ein Wohnungseigentümer hatte einen Sanierungsbeschluss seiner Eigentümergemeinschaft angefochten. Er begründete die Anfechtungsklage damit, dass der Verwalter mit verkürzter Ladungsfrist zu der Eigentümerversammlung eingeladen hatte. Alle Eigentümer waren jedoch vertreten oder anwesend gewesen.


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Des Weiteren bemängelte der Wohnungseigentümer, dass vor der Beschlussfassung nicht drei Alternativangebote vorlagen sondern, dass ein für die Eigentümergemeinschaft bereits tätiges Fachunternehmen den Auftrag erhielt. Der angegriffene Sanierungsbeschluss war inzwischen ausgeführt worden.

Die Entscheidung des Gerichts: Beschluss entsprach nicht dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung

Das Landgericht Dortmund entschied den Rechtsstreit zu Gunsten der Eigentümergemeinschaft. Der Zulässigkeit der Anfechtungsklage stand zwar nicht entgegen, dass der Beschluss über die Sanierung bereits vor der Klageerhebung umgesetzt worden war. Denn der anfechtende Wohnungseigentümer hatte im Hinblick auf die Geltendmachung eventueller Schadensersatzansprüche gegen den Verwalter ein begründetes Interesse daran, dass der angefochtene Beschluss für ungültig erklärt würde.

Der Ordnungsmäßigkeit der Beschlussfassung stand auch nicht entgegen, dass die Einladung zu der Eigentümerversammlung unter Verstoß gegen die zweiwöchige Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) versendet worden war. Denn dieser Ladungsmangel war für die Beschlussfassung nicht ursächlich geworden, weil ausweislich des Protokolls der Eigentümerversammlung alle Mitglieder der Eigentümergemeinschaft erschienen bzw. vertreten waren.

Der Beschluss widersprach allerdings dem Grundsatz ordnungsgemäßer Verwaltung, weil nicht drei Alternativangebote vor der Beschlussfassung eingeholt worden waren. Es lagen bei der Beschlussfassung zwar insgesamt drei Angebote von Fachunternehmen vor. Aber die eingeholten Angebote bezogen sich nicht auf vergleichbare Arbeiten.

Sanierungsbeschluss: Auswahlentscheidung muss gegeben sein

Das per Beschluss beauftragte Unternehmen war zwar auf Grund der Durchführung anderer Arbeiten der Eigentümergemeinschaft zuvor bekannt und hatte sich bewährt. Aber die in der Vergangenheit durch das gewählte Unternehmen durchgeführten Arbeiten betrafen andere bauliche Maßnahmen, als sie nunmehr im Rahmen der Sanierung durchzuführen waren.

Der Umstand, dass ein Unternehmen bekannt ist und sich bewährt hat, kann zwar ein zulässiges Auswahlkriterium darstellen. Dies aber nur im Rahmen einer Auswahlentscheidung zwischen mehreren Angeboten, die sich auf die Durchführung vergleichbarer Arbeiten beziehen (LG Dortmund, Urteil v. 21.10. 14, Az. 1 S 371/13).

25. August 2015

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Marc Popp. Über den Autor

Marc Popp ist als Rechtsanwalt in Bonn tätig. Als Fachautor hat er bereits zahlreiche Beiträge zum Immobilien-, Makler-, Miet-, Wohnungseigentums- und Versicherungsrecht verfasst.