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Was in der Steuererklärung alles zu den Mieteinnahmen zählt

In die Formularzeilen drei  und vier gehören getrennt für jede Etage, die jährlichen Nettokaltmieten einschließlich eventuell erhaltener Mehrwertsteuerbeträge. Zusätzlich geben Sie hier auch die Anzahl der Wohnungen pro Etage sowie die Wohnfläche der vermieteten Wohnungen an.

Ihre Einnahmen aus der Vermietung von Büros und Läden notieren Sie in Zeile fünf. Auch hier kommt es ausschließlich auf die Nettokaltmiete an.

Was Sie bei der Angehörigenmiete beachten müssen

Die Zeile sechs ist für die Angehörigenmiete „reserviert“. Damit Ihnen Ihr Familiensinn keine steuerlichen Nachteile einbringt, müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein: Beträgt die verbilligte Miete weniger als 50% der ortsüblichen Vergleichsmiete, dann werden alle Werbungskosten dieser Wohnung auch nur anteilig anerkannt.

Nur dann, wenn Sie mindestens 50% der ortsüblichen Miete verlangen, können Sie sämtliche auf diese Wohnung entfallenden Werbungskosten in voller Höhe geltend machen. Maßgeblich ist jeweils die Nettokaltmiete. Dabei können Sie als Vergleichsmaßstab insbesondere auch die Mietzahlungen heranziehen, die Sie für andere Wohnungen im Haus erhalten.

Praxis-Tipp: Vereinbaren Sie sicherheitshalber eine „Vorzugsmiete“ von 55- 60% der ortsüblichen Vergleichsmiete. Schließen Sieeinen schriftlichen Mietvertrag ab, um vor kritischen Fragen gefeit zu sein. Heben Sie die Vorzugsmiete von Zeit zu Zeit an, um angesichts der jetzt wieder steigenden Marktmieten nicht unter die 50%-Grenze zu rutschen.

Worauf Sie bei den Betriebskosten achten

Die von Ihren Mietern im Jahr 2012 geleisteten Betriebskosten (Umlagen) tragen Sie getrennt von den erhaltenen Nettokaltmieten in der Zeile sieben ein. Die Umlagen, die Sie für an Angehörige vermietete Wohnungen erhalten, gehören dagegen in die Zeile acht der Anlage V.

Achtung: Sie müssen immer die tatsächlich eingegangenen Beträge ansetzen. Das bedeutet: Berücksichtigt werden sowohl die von Ihren Mietern geleisteten Vorauszahlungen als auch etwaige Nachzahlungen aufgrund von Heiz- und Betriebskostenabrechnungen.

Ergibt sich zu Gunsten des Mieters ein Guthaben, ist dieses mit den vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen und etwaigen sonstigen Nachzahlungen zu verrechnen.

Wenn Sie Garagen vermietet haben

In die Zeile zehn gehören alle Einnahmen, die Sie aus der sonstigen Grundstücksnutzung erzielt haben. Hierzu zählen die Einnahmen aus der Vermietung von Garagen, Werbeflächen, von Grund und Boden für Kioske und Ähnliches.

Zusätzlich sind auch alle sonstigen Einnahmen, die Ihnen im Zusammenhang mit Ihrem Mietobjekt zufließen, zu versteuern. Zu den Positionen, die zu berücksichtigen (und dann in die Zeile elf einzutragen) sind, gehören insbesondere:

  • Guthabenzinsen aus Bausparverträgen, die vor- oder zwischenfinanziert oder die für eine geplante Umfinanzierung abgeschlossen wurden
  • Aufwendungszuschüsse, die im Gegensatz zu Aufwendungsdarlehen nicht zurückgezahlt werden müssen

Zählen nicht zu den Mieteinnahmen: die Mietkaution plus Zinsen

Nicht zu den Mieteinnahmen gehören die Kautionen, die ein Mieter Ihnen als Mietsicherheit zahlt. Diese Kautionen gehören weiterhin dem Mieter. Ebenso sind die Zinsen aus dem Mietkautionskonto vom Mieter zu versteuern.

Dazu müssen Sie als Vermieter dem Mieter eine jährliche Zinsbescheinigung der Bank über die Zinseinnahmen und die einbehaltene Zinsabschlagsteuer aushändigen, damit diese Beträge bei der Einkommensteuererklärung des Mieters berücksichtigt werden können.

Auch Versicherungsentschädigungen stellen keine Einnahmen dar. Solche Zahlungen, die für einen am Gebäude entstandenen Schaden geleistet werden, mindern lediglich die durch die Schadensbeseitigung entstehenden Werbungskosten.

Wenn Sie mehrere Mietobjekte besitzen oder an einem Mietobjekt beteiligt sind

Wer mehrere Immobilienobjekte besitzt, mit denen er Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt, muss für jedes Objekt eine eigene Anlage V ausfüllen. Die erste Anlage V dient dann praktisch als Sammelbogen. Die Formularzeilen 18 bis 24 erfassen die Fälle, in denen mehrere Personen an den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung beteiligt sind.

Es handelt sich um Bauherrengemeinschaften, Erwerbergemeinschaften, geschlossene Immobilienfonds und Grundstücksgemeinschaften. Das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, stellt die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung einer solchen Gemeinschaft zunächst einheitlich fest und verteilt diese dann auf die einzelnen Miteigentümer entsprechend ihrem jeweiligen Anteil.

15. Dezember 2012

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Heinz-Wilhelm Vogel
Von: Heinz-Wilhelm Vogel. Über den Autor

Heinz-Wilhelm Vogel ist Rechtsanwalt in Hamburg.