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Vereinfachtes Ertragswertverfahren: Werte von Immobilien schneller berechnen

Ein vereinfachtes Ertragswertverfahren hilft dabei, den Wert einer Immobilie zu berechnen.

Mit dieser Berechnung erhält man den Verkehrswert von Objekten und kann davon abhängig seine Investitionsentscheidung fällen. Letztlich geht es um den maximalen Preis, den man gewillt sein sollte zu zahlen.

Ertragswertverfahren: Nützlich beim Immobilienkauf

Wenn man also eine Immobilie kaufen möchte, ist ein vereinfachtes Ertragswertverfahren zu empfehlen. Genauso ist es allerdings auch für den Verkäufer interessant zu wissen, wie viel er für die Immobilie verlangen kann.

Nur bei privat genutzten Immobilien kann man sich die Arbeit sparen.

Es gibt einen Grund, warum es „vereinfachtes Ertragswertverfahren“ heißt. Im Kontrast dazu gibt es noch das sogenannte „allgemeine Ertragswertverfahren“. Dessen Berechnung benötigt zwar dieselben Werte und kommt auch auf das identische Ergebnis, allerdings dauert sie ein wenig länger.

Deshalb ist es auf jeden Fall sinnvoll, ein vereinfachtes Ertragswertverfahren anzuwenden – auch wenn die Formel nicht unbedingt einfacher aussieht.

Ertragswertverfahren: Benötigte Werte

Es gibt eine ganze Reihe von Werten, die man für die Berechnung des Ertragswertes benötigt. Angefangen wird beim Rohertrag, der die Nettokaltmiete darstellt.

Dieser Wert ist die Summe aller Einnahmen, die man durch das Grundstück erhält, wenn es um dessen Nutzung geht. Da Betriebskosten üblicherweise vollständig auf den Mieter umgelegt werden, sind diese im Rohertrag nicht enthalten.

Im nächsten Schritt kommen die Bewirtschaftungskosten. Diese werden vom Rohertrag in der Formel letztlich abgezogen. Es folgt der Liegenschaftszinssatz. Dieser ist laut Definition ein Durchschnittswert für den Markt. Abhängig davon erhöht sich der Verkehrswert der Immobilie.

Dann kommt noch der Bodenwert als Faktor hinzu. Dieser ist der Schlüssel für ein vereinfachtes Ertragswertverfahren.


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Dank geschickter Umstellung der Gleichung benötigt man diesen Wert nur noch einmal.

Schließlich gibt es als weiteren Punkt den Vervielfältiger (auch Rentenbarwertfaktor genannt). Diesen muss man abhängig vom Liegenschaftszinssatz und der geplanten restlichen Nutzungsdauer berechnen.

Formel für vereinfachtes Ertragswertverfahren

Hat man alle obigen Werte, so kann man das vereinfachte Ertragswertverfahren durchführen und den Preis einer Immobilie berechnen.

Die Formel für ein vereinfachtes Ertragswertverfahren lautet:

EW = (RoE – BWK) * V + BW / qn

EW steht dabei für Ertragswertverfahren, RoE ist der Rohertrag, BWK sind die Bewirtschaftungskosten, V der Vervielfältiger, BW der Bodenwert und q ist der Liegenschaftszinssatz i +1.

Für V gibt es eine eigene Formel:

V = (qn -1) / (qn * i)

n ist hier die Nutzungsdauer und q entspricht in diesem Fall dem Liegenschaftszinssatz i+1.

Beispielrechnung: Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Um etwas Handfestes zu sehen bei all diesen Formeln, schauen wir uns ein Beispielgrundstück an.

Der Jahresrohertrag liegt dafür bei 18.000 €, während die Bewirtschaftungskosten 4.000 € betragen. Als Bodenwert nehmen wir 150.000 €. Mit einem Liegenschaftszinssatz von 5% auf 50 Jahre Nutzungsdauer gerechnet, erhält man folgendes Ergebnis für V:

V= (1,0550 – 1) / (1,0550 * 0,05) = 10,4674 / 0,5737 = 18,25

Die Rechnung für ein vereinfachtes Ertragswertverfahren sieht in diesem Fall so aus:

Ertragswert = (18.000 € – 4.000 €) * 18,25 + 150.000 € / 1,0550 = 14.000 € * 18,25 + 150.000 € / 11,4674 = 255.500 € + 13.081 € = 268.581 €

Somit erhält man als Ertragswert für das Grundstück 268.581 €. Als Investor sollte man unter diesem Preis das Grundstück erwerben.

Vereinfachtes Ertragswertverfahren

Ein vereinfachtes Ertragswertverfahren macht es möglich, den Verkehrswert einer Immobilie sehr genau zu bestimmen.

Wie man in der Berechnung erkennt, spielt der Rohertrag und der Vervielfältiger eine große Rolle. Deshalb gilt es genau zu prüfen, wie hoch der Liegenschaftszinssatz ist.

Kleine Abweichungen können hierbei bereits viel am Ergebnis ändern. Auch wenn die Rechnung immer noch recht komplex ist – das vereinfachte Ertragswertverfahren ist für jeden Investor zu empfehlen.

27. September 2013

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Michael Berkholz. Über den Autor

Michael Berkholz entdeckte vor einigen Jahren seine Leidenschaft fürs Trading und gibt sein Wissen heute mit großer Leidenschaft an seine Leser weiter.