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Vermieterpfandrecht: Vorsicht bei fremden Eigentum

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) gibt Ihnen als Vermieter ein Pfandrecht zur Sicherung Ihrer Ansprüche gegenüber Ihrem Mieter auch bei ausbleibenden Mietzahlungen.

Das Pfandrecht besteht nur an Sachen, die im Eigentum Ihres Mieters stehen und die sich in den angemieteten Räumlichkeiten befinden.

Hat Ihr Mieter zum Beispiel seine Miete nicht gezahlt und haben Sie deswegen ein Urteil gegen ihn erwirkt, können Sie seine Sachen verkaufen und „zu Geld machen“.

Aus diesem Grund dürfen Sie vom Mieter verlangen, dass er seine Sachen nicht aus der Wohnung entfernt. Geschieht dies doch, können Sie ihn notfalls sogar mit körperlicher Gewalt daran hindern.

Vermieterpfandrecht: Ankündigung ist Pflicht

Vorsicht: Das Gesetz gestattet Ihnen als Vermieter nicht, dem Mieter sofort sein Eigentum zu entziehen.

Zunächst müssen Sie ihm ankündigen, dass Sie der Entfernung seiner Sachen widersprechen, also nicht damit einverstanden wären, wenn er diese aus der Wohnung fortschaffen würde.

Beispiel: Befürchten Sie, dass Ihr Mieter in einer „Nachtund Nebelaktion“ auszieht, können Sie nicht schon die Türschlösser auswechseln. Nach der neueren Rechtsprechung ist es erforderlich, dass Sie der Entfernung von Pfandgegenständen zunächst widersprochen haben.

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Für Sie als Vermieter stellt sich eine weitere Schwierigkeit. Meistens ist für Sie nämlich gar nicht erkennbar, ob der Fernseher im Wohnzimmer oder das Auto in der Garage dem Mieter auch gehört.

Vielleicht sind diese Sachen nämlich geleast oder auf Raten gekauft, weshalb sie noch im Eigentum des Fernsehgeschäftes oder des Autohändlers stehen.

Vielleicht gehören die Sachen auch einem Freund des Mieters und sind von diesem nur geliehen.

Gerade hier liegt auch der Grund, weshalb das Vermieterpfandrecht in der Praxis oft nur ein „Papiertiger“ ist.

Tipp: Nur wenn Sie sich wirklich sicher sind, dass Ihr Mieter auch Eigentümer der Sachen ist, sollten Sie von Ihrem Vermieterpfandrecht Gebrauch machen.

Bei Zahlungsrückständen zunächst Gespräch suchen

Das Vermieterpfandrecht sollte demnach nur in Einzelfällen genutzt werden. Und auch der Gang zum Gericht ist mit einigen Mühen verbunden.

Denn eigentlich ist es einfach: Ihnen geht es darum, kostengünstig und schnell die Rückstände Ihres Mieters beizutreiben. Am besten ist es freilich, wenn die Gerichte gar nicht erst bemüht werden müssen.

Sprechen Sie zunächst Ihren Mieter auf seine Rückstände an. Versuchen Sie zu klären, welchen Hintergrund sie haben.

Handelt es sich nur um einen vorübergehenden finanziellen Engpass, oder hat sich die Einkommenssituation Ihres Mieters grundlegend geändert?

Möglicherweise ist Ihr Mieter auch arbeitslos geworden und die Auszahlung des Arbeitslosengeldes hat sich verzögert. In jedem Fall ist ein klärendes persönliches Gespräch mit Ihrem Mieter für Sie von Vorteil, denn vielleicht

  • können Sie Ihren Mieter zur Zahlung bewegen, indem Sie zum Beispiel auf Ihre eigenen Verpflichtungen als Vermieter hinweisen;
  • kann er glaubhaft versichern, dass er seinen Zahlungsrückstand demnächst ausgleichen werde;
  • kommen Sie zwar in der Sache nicht weiter, doch erhalten wertvolle Informationen, die Sie für die Zwangsvollstreckung nutzen können (zum Beispiel wer Arbeitgeber Ihres Mieters ist, um eine Gehaltspfändung erfolgreich vornehmen zu können).

Zeigen Sie Verständnis für die Situation Ihres Mieters, wenn es angebracht ist. Lassen Sie sich aber nicht fortlaufend vertrösten, wenn Ihr Mieter Sie hinhält und „auf Zeit spielt“.

Denn immer wieder gibt es Mieter, die nicht vorhandene Mängel in der Wohnung vorschieben, um Zahlungsrückstände zu rechtfertigen. Hier müssen Sie handeln!

Tipp: Setzen Sie bei „vorgeschobenen Gründen“ eine letzte Zahlungsfrist und kündigen Sie an, nach deren Ablauf die Rückstände gerichtlich geltend zu machen (durch Mahnverfahren oder Klage).

Weisen Sie Ihren Mieter auch darauf hin, dass die hierdurch entstehenden Mehrkosten zu seinen Lasten gehen.

Gerade dieser Hinweis bewirkt oft Wunder. Wird dem Mieter klar, dass es nun ernst wird und er zusätzlich noch Ihre Anwalts- und Gerichtskosten zu zahlen hat, gleicht er die Forderungen vielleicht doch noch aus.

27. Mai 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.