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Wohneigentümergemeinschaft ohne Hausordnung

In vielen Wohnungseigentümergemeinschaften ist eine Hausordnung beschlossen, doch gibt es genauso viele Gemeinschaften, in denen eine solche fehlt.

Folge hiervon ist oftmals Streit darüber, welche Rechte und Pflichten für den einzelnen Eigentümer gelten.

Und zwar wegen der Nutzung des Sondereigentums ebenso, wie für den Gebrauch des Gemeinschaftseigentums. Der folgende Beitrag gibt Ihnen deshalb hierzu einen Überblick.

Erscheinung des Gebäudes

Auch Baumaßnahmen, die Sie zwar an Ihrer Wohnung durchführen, die aber zugleich das äußere Erscheinungsbild des Gebäudes verändern würden, können Sie nur nach vorheriger Zustimmung der übrigen Eigentümer ausführen lassen.

Sondereigentum

Ganz klar: Innerhalb Ihrer Wohnung bestimmen Sie als Eigentümer allein darüber, wie Sie Ihre Wohnung einrichten und nutzen.

Wollen Sie sich etwa eine neue Küche einbauen lassen, können Ihnen die Miteigentümer also insofern keine Vorgaben machen. Ihre Freiheiten als Eigentümer haben Sie aber nur, solange das Eigentum der übrigen Bewohner durch Sie weder gefährdet noch gestört wird.

So wurde einem Eigentümer gerichtlich untersagt, seinen Balkon eigenständig, also ohne Einwilligung der übrigen Eigentümer in eine Loggia umzubauen. Und selbst das Anbringen oder Entfernen von Rollläden an den Fenstern Ihrer Wohnung können Sie nur nach einem vorherigen Beschluss der Gemeinschaft vornehmen.

Gefährdung der Statik

Konkret: Würde der Einbau Ihrer Küche zum Beispiel dazu führen, dass die Statik des Hauses gefährdet oder Strom- bzw. Gasleitungen überlastet würden, könnten die übrigen Eigentümer Ihnen den Einbau der Küche verbieten bzw. vom Gericht untersagen lassen.

Außerdem dürfen die Baumaßnahmen innerhalb Ihres Sondereigentums nicht zu einer Schlechterstellung anderer Eigentümer führen. Wollen Sie etwa den fehlerhaften Bodenbelag in Ihrer Wohnung durch Fliesen ersetzen, darf dies nicht zu einer Verschlechterung des Trittschallschutzes zu Lasten des unter Ihnen wohnenden Eigentümers führen.

Nutzungszweck

Allerdings: Zu einer Verbesserung des bestehenden Zustandes sind Sie nicht verpflichtet. Und zwar auch dann nicht, wenn in dem vorherigen Beispiel schon der bisherige Trittschallschutz den baulichen Mindestanforderungen nicht genügt hat. In diesem Fall müssten Sie Ihre Bodenarbeiten diesen Mindestanforderungen also nicht anpassen – nur verschlechtern dürften Sie die Qualität des Schallschutzes nicht.

Dabei ist es zunächst einmal klar, dass das Gemeinschaftseigentum nur zu dem Zweck genutzt werden darf, wie er in der Teilungserklärung festgelegt worden ist. Betreibt ein Wohnungseigentümer in seinen Räumen zum Beispiel eine kleine Pension, brauchen Sie die Nutzung des Treppenhauses durch seine Gäste nicht hinnehmen.


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Und ebenso wenig müssten Sie akzeptieren, wenn ein Wohnungseigentümer Waren, mit denen er gewerbsmäßig handelt, im Treppenhaus lagert.

Ordnungsgemäße Nutzung

Sind Schäden an dem Sondereigentum oder am Gemeinschaftseigentum zu befürchten, sind Sie sogar verpflichtet, die entsprechenden Schutzmaßnahmen schnellstens bei sich durchzuführen.

So müssen Sie beispielsweise Ihren Balkonfußbodenbelag erneuern, wenn wegen seiner Wasserdurchlässigkeit eine Beschädigung des darunter befindlichen Estrichs wahrscheinlich ist.

Aber auch innerhalb des von der Teilungserklärung vorgegebenen Nutzungszwecks müssen Sie sich als Eigentümer mit Mehrbelastungen nicht abfinden: Ist der Miteigentümer zum Betrieb eines Gewerbes berechtigt und betreibt er eine Pension, dürfen seine Gäste nicht einfach das Treppenhaus benutzen.

Gemeinschaftseigentum

Denn es gilt der Grundsatz, dass alle Eigentümer die Gemeinschaftsanlagen in gleichen Maßen nutzen dürfen.

Etwas schwieriger wird es, Ihre Rechte und Pflichten hinsichtlich der Nutzung des Gemeinschaftseigentums zu bestimmen, wenn eine Hausordnung nicht beschlossen wurde.

Damit auch die Gäste der Pension das Treppenhaus benutzen dürfen, muss dies in der Teilungserklärung vorgesehen sein. Konkret: Gehört zu einem Gewerbe Laufkundschaft, muss dies aus der Bezeichnung des Gewerbes in der Teilungserklärung auch hervorgehen. Wäre dem Eigentümer in der Teilungserklärung gestattet, eine Pension zu betreiben, müssten Sie Laufkundschaft danach also hinnehmen.

Dies bedeutet vor allem:

  • Ruhestörungen sind während der Nachtzeit zwischen 22:00 und 6:00 Uhr nie gestattet.

Anders ist dies freilich dann, wenn das Gewerbe z. B. als Büro für Lohnbuchhaltung ausgewiesen ist. Betreibt in diesem Fall der Eigentümer gleichwohl eine Pension, brauchen Sie sich die Nutzung des Treppenhauses durch die Feriengäste also nicht gefallen lassen und können sie dem betreffenden Eigentümer untersagen.

  • Werden Nachbarn hierdurch gestört oder gefährdet, darf auf dem Balkon nicht gegrillt werden. Aus diesem Grund ist in aller Regel lediglich die Nutzung eines Elektrogrills erlaubt und offenes Feuer verboten.
  • Plakate mit Bildern und Parolen dürfen nicht an den Balkon oder in das Fenster gehängt werden.

Und sollte das Ladenlokal eines Miteigentümers im Gebäude einen eigenen Eingang haben, dürfen seine Kunden in keinem Fall den allgemeinen Hauseingang nutzen.

  • Fahrräder, Schuhschränke und Einkaufswagen dürfen nicht im Haueingang oder im Treppenflur aufgestellt werden.

Und zwar nach Meinung der Gerichte auch dann nicht, wenn eine Gemeinschaftsordnung existiert und diese allen Eigentümern und deren Besuchern die Nutzung des Hauseinganges gestattet.

  • Gefährliche und Ekel erregende Tiere (etwa Schlangen, Ratten) dürfen nicht in der Wohnung gehalten werden.

Hausordnung beschließen

Existiert in Ihrer Gemeinschaft keine Hausordnung, richten sich die Rechte und Pflichten der Eigentümer nach den gleichen Maßstäben, die auch an das Verhalten von Mietern anzulegen sind.

Möchten Sie die Rechte und Pflichten der einzelnen Eigentümer in Ihrer Gemeinschaft allerdings individuell noch näher regeln, muss eine Hausordnung beschlossen werden. Beachten Sie dabei, dass der entsprechende Beschluss hierfür von der Eigentümergemeinschaft einstimmig gefasst sein muss.

15. November 2011

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: David Gerginov. Über den Autor

David Gerginov wuchs in einem internationalen Umfeld auf und entdeckte schon früh sein Interesse am Thema Finanzen. Er publizierte unter anderem zum Thema Schuldenbremse und beschäftigt sich heute mit allen Fragen rund um Wirtschaft, Politik und Finanzen.