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Die 10 wichtigsten BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung

Die Eigenbedarfskündigung ist die häufigste Kündigungsart in Deutschland. Wer allerdings glaubt, das liege daran, dass man den Eigenbedarf jederzeit vortäuschen kann, um unliebsame Mieter loszuwerden, irrt. Denn die Eigenbedarfskündigung unterliegt strengen Vorschriften.

Wegen Eigenbedarfs können Sie Ihrem Mieter gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB zum Beispiel dann ordentlich kündigen, wenn Sie als Vermieter die Räume als Wohnung für sich selbst benötigen, die Räume also selbst beziehen wollen. In Betracht kommt aber auch, dass Sie die Räume teilweise als Büro nutzen wollen oder wenn Sie die Wohnung für Angehörige brauchen.

Die folgende Übersicht über BGH-Urteile zur Eigenbedarfskündigung zeigt Ihnen im Detail, wann eine solche Kündigung rechtens ist und worauf Sie hierbei zu achten haben.

1. Berufliche Nutzung

Sie dürfen auch dann eine Eigenbedarfskündigung aussprechen, wenn Sie selbst oder ein Familienangehöriger die Räume nicht als Wohnung, sondern für eine berufliche Tätigkeit nutzen wollen. Begründung: Die Berufsfreiheit ist ebenfalls im Grundgesetz geschützt und daher nicht geringer zu bewerten als der Eigenbedarf zu Wohnzwecken (26.09.12, Az. VIII ZR 330/11).

2. Volljährigkeit des eigenen Kindes

Der Wunsch des Vermieters, einem demnächst volljährigen Kind die Begründung eines eigenen Hausstands in einer dafür geeigneten Wohnung zu ermöglichen, ist ein vernünftiger, nachvollziehbarer Grund für den Eigenbedarf. Der Mieter kann nicht einwenden, das Kind sei im elterlichen Haus ausreichend untergebracht (13.10.10, Az. VIII ZR 78/10).

3. Aussicht auf kurze Mietdauer muss angekündigt werden

Auch ein Mietinteressent, der Kenntnis vom Vorhandensein zum Beispiel von Kindern oder Lebensgefährten des Vermieters hat, muss nicht stets mit der Möglichkeit eines Eigenbedarfs rechnen und muss sich nicht beim Vermieter über einen möglichen Eigenbedarf erkundigen.


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Vor Vertragsunterzeichnung ist Ihr Mieter über die Absicht oder zumindest die Aussicht auf eine nur kurze Mietdauer aufzuklären. Ohne einen solchen Hinweis setzen Sie sich zu Ihrem eigenen Verhalten in Widerspruch, wenn Sie eine Wohnung auf unbestimmte Zeitvermieten, obwohl Sie entweder entschlossen sind oder zumindest erwägen, sie alsbald selbst in Gebrauch zu nehmen. Meist stellen die Gerichte hier auf eine Frist von 5 Jahren ab (06.07.10, Az. VIII ZR 180/09 und 21.01.09, Az. VIII ZR 62/08).

4. Vermieter nicht zu Einschätzung verpflichtet

Der Vermieter ist weder verpflichtet, von sich aus vor Abschluss eines unbefristeten Mietvertrags unaufgefordert Ermittlungen über einen möglichen künftigen Eigenbedarf anzustellen (sogenannte Bedarfsvorschau), noch den Mieter ungefragt über mögliche oder konkret vorhersehbare Eigenbedarfssituationen zu unterrichten (Urteil v. 04.02.15, Az. VIII ZR 154/14).

5. Alternativwohnungen im selben Haus müssen angeboten werden

Der wegen Eigenbedarfs kündigende Vermieter hat dem Mieter eine andere, ihm zur Verfügung stehende vergleichbare Wohnung während der Kündigungsfrist zur Anmietung anzubieten, sofern sich die Wohnung im selben Haus oder in derselben Wohnanlage befindet und er die Wohnung erneut vermieten will.

Andernfalls ist die ausgesprochene Kündigung wegen Verstoßes gegen das Gebot der Rücksichtnahme rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam (09.07.03, Az. VIII ZR 276/02 und 09.11.05, Az. VIII ZR 339/04).

6. Vorgetäuschter Eigenbedarf ist unwirksam

Eine Kündigung, die mit einem nur vorgetäuschten Eigenbedarf begründet wird, ist rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam. Die Folge: Der Mieter kann in der Wohnung bleiben, der Mietvertrag läuft weiter.

Ist der Mieter bereits ausgezogen, kann er verlangen, dass der Vermieter ihn wieder einziehen lässt – sofern die Wohnung noch nicht durch einen Nachfolgemieter belegt ist.

Außerdem kann der Mieter Schadenersatzfordern, unabhängig davon ob er die Räume noch bewohnt, oder bereits ausgezogen ist. Der Anspruch umfasst unter anderem die Kosten der Wohnungssuche, Umzugskosten sowie die Differenz der neuen zur alten Miete (Urteilv. 13.06.12, Az. VIII ZR 356/11).

7. Eine BGB-Gesellschaft kann kündigen

Eine BGB-Gesellschaft kann wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen, ebenso wie auch zum Beispiel eine Erbengemeinschaft oder ein Ehepaar Eigenbedarf geltend machen kann (27.06.07, Az. VIII ZR 271/06).

8. Eine GmbH kann nicht kündigen

Eine GmbH & Co KG kann nicht wegen Eigenbedarfs eines ihrer Gesellschafter kündigen. Ebenso wenig besteht für andere juristische Personen oder Vereine die Möglichkeit der Eigenbedarfskündigung (15.12.10, Az. VIII ZR 210/10).

9. Konkrete Nutzungsabsicht muss vorliegen

Ein – auf vernünftige, nachvollziehbare Gründe gestützter – Eigennutzungswunsch rechtfertigt die Kündigung des Mietverhältnisses nur dann, wenn er vom Vermieter auch ernsthaft verfolgt wird und bereits hinreichend bestimmt und konkretisiert ist.

Eine bislang nur vage oder für einen späteren Zeitpunktverfolgte Nutzungsabsicht rechtfertigt eine Eigenbedarfskündigung (noch) nicht (Urteil v. 23.09.15, Az. VIII ZR 297/14).

10. Wohnbedarf liegt im Ermessen des Vermieters

Die Gerichte haben grundsätzlich zu respektieren, welchen Wohnbedarf der Vermieter für sich oder seine Angehörigen als angemessen sieht. Sie sind daher nicht berechtigt, ihre Vorstellungen von angemessenem Wohnen verbindlich an die Stelle der Lebensplanung des Vermieters (oder seiner Angehörigen)zu setzen (Urteilv. 04.03.15, Az. VIII ZR 166/14).

20. September 2016

© Verlag für die Deutsche Wirtschaft AG, alle Rechte vorbehalten
Von: Dr. Tobias Mahlstedt. Über den Autor

Dr. Tobias Mahlstedt ist Chefredakteur vom „Immobilien-Berater“, „VermieterRecht aktuell“ und „Der Eigentümer Brief“. Außerdem ist er Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Wirtschaftsmediator. Dr. Mahlstedt ist Rechtsanwalt in der auf das gesamte Bau- und Immobilienrecht spezialisierten Kanzlei BÖRGERS Fachanwälte & Notare in Berlin und Herausgeber/Fachautor zahlreicher Publikationen zum Immobilienrecht.